【正文】 l 墻地面部分套房客廳地面為地毯，房間地面為實(shí)木地板，墻面、天花板白灰打底乳膠漆。這樣加上萬麗本來的10多家酒店，萬豪的酒店數(shù)從原來不到10家陡增近10倍，一躍成為在亞洲擁有最多酒店的集團(tuán)。 樓盤現(xiàn)場包裝是廣告的有益補(bǔ)充，是營銷策劃中不可缺少的一環(huán)，起到強(qiáng)化及深化廣告宣傳效果。第五部分 建議篇一、項(xiàng)目運(yùn)作模式操作方式。中新國際“中新國際”，名字簡單、明了，能體現(xiàn)本案的國際風(fēng)情，與國際接軌，體現(xiàn)了世界一體化、現(xiàn)代化、競爭化的要求。雙湖麗景?環(huán)球特色服務(wù)公寓 “雙湖”，金雞湖、獨(dú)墅湖，天然湖泊相映相襯，優(yōu)越天然地理位置，滿足視野寬闊之感，全景式視野再不是廣告詞，夢幻美景在“雙湖”立即登陸視野，發(fā)掘客戶心理，從人本出發(fā)，為本案贏得客戶心理上的支持，從而吸引客戶眼球。252。雙湖生態(tài)景觀。小規(guī)模聚會策劃+圖書閱覽+邀請小型樂隊(duì)來公寓演出+棋類活動+圖書、音像制品交流+健美培訓(xùn)+壁畫租賃+各種展銷活動……。不管客戶是本國的還是國外的，都可以享受到熱情的服務(wù)，是客戶感到賓至如歸，即使是在異國他鄉(xiāng)，也不會有陌生的感覺。高爾夫球場、商務(wù)中心、特色酒吧、高級會所，均很好地提高了本案的價值；交通動線較為發(fā)達(dá)，緊鄰機(jī)場路，周邊市政設(shè)施齊全，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)配套與社區(qū)為鄰，坐享自在生活；產(chǎn)品的現(xiàn)代經(jīng)典外立面，大幕落地玻璃凸窗，采光通透，色彩清新現(xiàn)代，線條柔美，充分演繹國際居家尊貴；針對市場形勢，本案應(yīng)該主要利用的是“天然資源+產(chǎn)品內(nèi)部創(chuàng)新+后天服務(wù)”，塑造樓盤優(yōu)勢，進(jìn)行樓盤特色整合后的強(qiáng)勢推廣。3 產(chǎn)品呈現(xiàn)高品質(zhì)+規(guī)?；厔荨ｍ?xiàng)目劣勢：l 目前周邊大環(huán)境不佳——目前周邊基本處于一種待開發(fā)狀態(tài)：北部有工廠，與居住區(qū)混雜。蘇州工業(yè)園發(fā)展目標(biāo)及完成情況2002年5月，中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會第六次在新加坡成功舉行，會議提出了今后三年蘇州工業(yè)園區(qū)加快發(fā)展的新目標(biāo)：即新投入建設(shè)資金超過100億元，基本完成70平方公里基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，初步形成園區(qū)的城市形態(tài)；努力實(shí)現(xiàn)合同外資超過200億美元，實(shí)際利用外資超過100億美元，GDP達(dá)到500億元；創(chuàng)造出優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)秀人才的新的綜合優(yōu)勢，初步建成具有國際競爭力的開發(fā)區(qū)。沿著水灣的公共開放空間布置有商店、咖啡座及餐廳，既有濃郁的現(xiàn)代都市色彩，又能再現(xiàn)蘇州古城小橋流水的幽雅風(fēng)貌。其中，中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，規(guī)劃居住人口50萬，計(jì)劃吸引各類投資1000億美元。之所以現(xiàn)今許多人把目光投向酒店式公寓，其內(nèi)部為全裝修是一個不容忽視的因素之一，蘇州酒店式公寓的裝修標(biāo)準(zhǔn)目前是參差不齊的，有的只配家具和內(nèi)部簡單裝修；有的是精裝修，所有的家電都配置到位，其中后者將是今后的發(fā)展趨勢。而且在功能需求上，二者也有著極大的不同，如何在居住功能和辦公功能上取得平衡，是一個難以解決的問題。目前此類產(chǎn)品客源穩(wěn)定、投資回報(bào)率高，市場前景樂觀。2003年的開發(fā)建設(shè)量已經(jīng)完成了150萬的年度計(jì)劃，比去年的開發(fā)量增長了一倍以上。二、三大需求快速增長投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大資料來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)品市場快速增長資料來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局外向型經(jīng)濟(jì)的推動力繼續(xù)增強(qiáng)資料來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局資料來源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局由上述三大需求圖例，可見：2003年，全社會固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，%，%；私營個體投資較快增長，%；外商投資增長迅猛，%。加快城市化發(fā)展，應(yīng)該依托制造業(yè)和旅游業(yè)，大力發(fā)展商務(wù)服務(wù)、現(xiàn)代物流、會展業(yè)以及新興居民服務(wù)等，整體全面推進(jìn)蘇州市的城市化進(jìn)程。在房屋單套面積越做越大的行情下，市中心房屋價格不斷走高，而蘇州酒店式公寓的房價大多在二十五元萬左右，這就大大吸引不愿離開市中心的客戶。綜合以上因子，我們認(rèn)為未來蘇州酒店公寓位置分布走勢具體如下：n 市中心核心位置——觀前街、石路及重要交通要道附近區(qū)域；n 園區(qū)——東環(huán)路上的爛尾樓、老機(jī)場路附近及園區(qū)未來的行政經(jīng)濟(jì)中心湖東板塊；n 新區(qū)——獅山路附近、輕軌附近；n 相城區(qū)——新行政中心附近；n 吳中區(qū)——因發(fā)展較其它區(qū)域緩慢，該類產(chǎn)品的出現(xiàn)量不會很大。在供需已經(jīng)平衡的的狀況下,酒店式服務(wù)公寓的必定會有更大的發(fā)展空間，必定會向多元化、品質(zhì)化發(fā)展。項(xiàng)目案 名工地位置產(chǎn)品規(guī)劃租/售價格入駐情況交付標(biāo)準(zhǔn)租賃公寓白領(lǐng)公寓園區(qū)星海街168號204~232㎡＄2000~2500/月95%全配挹翠華庭新區(qū)濱河路215號150~300㎡＄1100~1600/月80%全配錦華苑新區(qū)獅山路38號163~200㎡＄2100~2600/月90%全配租賃別墅御花園新區(qū)長江路318號240~350㎡＄2500~6800/月85%全配白蓮花園市區(qū)干將西路270~290㎡＄2000~3000/月70%全配獨(dú)墅苑園區(qū)通園路200~257㎡＄1900~2400/月80%全配由上表可以看出，蘇州高檔物業(yè)主要集中在新區(qū)和園區(qū)，整體進(jìn)駐率都在80%以上，租金高達(dá)＄1100~6800/月，主要受益于蘇州外向型經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展、世界五百強(qiáng)中近100強(qiáng)的入駐、臺資企業(yè)的擴(kuò)容，以及外企高層管理者、海歸派、成功的私營業(yè)主和ＩＴ、金融精英、文化藝術(shù)界知名人士大量涌入，帶來龐大的高檔物業(yè)需求。圓融高12米，由兩個動態(tài)扭轉(zhuǎn)的圓緊密相疊而成，寓含中新雙方密切合作，相輔相成，相互交融的深意。（8）波心島波心島區(qū)的主要土地使用為開放空間配合渡假游樂設(shè)施和商業(yè)活動，包括了主要的渡假酒店和渡假小屋，同時有一大型的湖濱游泳區(qū)、避靜中心、釣魚區(qū)、水上活動、旅游諮詢中心和其他相關(guān)的旅游設(shè)施。l 豐富的景觀資源——地塊處于金雞湖、獨(dú)墅湖之間,周邊無高層建設(shè)，可將兩大湖景盡收眼底。這就要求我們對本案的產(chǎn)品定位、營銷推廣上有一準(zhǔn)確的把握，從而保證本案的成功運(yùn)作。蘇州高檔租賃客源分析目前的園區(qū)、新區(qū)、吳中開發(fā)區(qū)有相當(dāng)多的外資企業(yè)，有很多外籍的外資企業(yè)的主管將要在本市購房。如在中式餐廳可以要求服務(wù)員穿旗袍,提供傳統(tǒng)的茶道服務(wù)，讓客戶可以體驗(yàn)中國茶道的源遠(yuǎn)流長和中國傳統(tǒng)哲學(xué)的博大精深；日式餐廳則是和服，壽司點(diǎn)心，讓客戶可以盡情享受濃濃的東方情調(diào)；歐美風(fēng)情區(qū)設(shè)立露天式咖啡館，體現(xiàn)自由主題風(fēng)格；此外，拉丁風(fēng)情區(qū)一定要盡量體現(xiàn)拉丁風(fēng)情的那種靈動、跳躍、起舞的特征 。金豐易居網(wǎng)在就有上海有280多家置換門店，在全國多大城市都有金豐的網(wǎng)站。涵養(yǎng)環(huán)球文化生活格調(diào)環(huán)球主題的國際化服務(wù)252。歐美自由休閑咖啡茶座,整齊著裝現(xiàn)代氣息濃厚。第六天“第六天”，有周末的意思，突出本項(xiàng)目的輕松、休閑、度假的格調(diào)。系列二：征文比賽活動主題：延續(xù)活動——“英式管家服務(wù)，讓生活更美好”的話題，提出“環(huán)球國際生活觀對蘇州居住生活啟迪”的征文比賽活動形式：征文與報(bào)紙討論參 加 者：不限活動內(nèi)容：在各大報(bào)紙發(fā)布征文啟事，宣傳征文主題、要求、規(guī)格等，組織報(bào)紙上的討論活動；邀請高級白領(lǐng)階層（可以以外資白領(lǐng)人士為主要對象）參與征文、討論。 ，一般有專門的會議場地，容納客人不等，還可以根據(jù)宴會規(guī)模的需要分隔成不同大小的宴會廳，酒店一般還設(shè)有小型會議室。1995年，JW萬豪、麗嘉進(jìn)入香港，香港隨即成為其安插在遠(yuǎn)東的橋頭堡，萬豪探測和搜索的眼光不時地從這里向內(nèi)地掃描，至今其亞太區(qū)總部還落在這里。本產(chǎn)權(quán)酒店的設(shè)計(jì)、裝修完全按國際級五星酒店的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，突出其環(huán)球文化主題、商務(wù)功能與休閑價值。l 衛(wèi)生間考慮國際品牌潔具產(chǎn)品，裝修時注意空間的通透。萬豪得到了這個信息，考察發(fā)現(xiàn)其硬件設(shè)施比上海許多一流酒店都要好，而更重要的是，萬豪還預(yù)先得知重慶將變?yōu)橹陛犑校谑?，雖然當(dāng)時內(nèi)地百業(yè)低迷，但萬豪卻看好遠(yuǎn)景，與重慶方面一拍即合，酒店命名為重慶萬豪酒店。萬豪國際集團(tuán)簡介酒店連鎖管理公司萬豪國際集團(tuán)(Marriott International Inc.)萬豪國際集團(tuán)是全球最大的豪華酒店管理集團(tuán)，且被視為世界最佳的酒店管理集團(tuán)之一。鑒于本項(xiàng)目實(shí)際情況建議采取第一種方式。水中央 “水中央”歌名，能在年輕高消費(fèi)一族中產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，同時又能形象解釋本案的地理位置處于兩湖之間，案名形象生動，給人美感，符合現(xiàn)代化國際審美標(biāo)準(zhǔn)?！碍h(huán)球特色服務(wù)公寓”，布局環(huán)球特色，濃宿人間精華，發(fā)布至高品位，成就至尊享受，感受最全面商務(wù)秘書服務(wù)，全方位安全無憂社區(qū)，尊榮豪宅，貴族享受，環(huán)球特色主題全面周到服務(wù)每一位客戶。252。高爾夫高檔休閑運(yùn)動。我們會設(shè)立專門的國際網(wǎng)站，用來宣傳公寓的服務(wù)，宣傳公寓的客戶源，擴(kuò)大影響力，提高項(xiàng)目的知名度，從而使更多的人了解本項(xiàng)目，加入本項(xiàng)目。加上“涉外”的定語，意在提高產(chǎn)品的檔次，明確目前客群。2 大量投資客源苦于尋找具有優(yōu)秀性價比的產(chǎn)品，對本案的銷售有較大的推動。項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)：l 高起點(diǎn)的規(guī)劃奠定了園區(qū)將成為蘇州的富人區(qū)——從政府的規(guī)劃中，可以看出園區(qū)將會建設(shè)成為綜合區(qū)，將來的環(huán)境和配套將會有很大的提高。 Banking Systems (SZ) Ltd. 德國艾默生電氣(蘇州)有限公司Emerson Electric (Suzhou) Co.,Ltd.美國力斯頓聽力技術(shù)（蘇州）有限公司Rexton (Suzhou) Hearing Systems Co., Ltd.德國蘇州尚美國際化妝品有限公司Suzhou Beautycos International Co., Ltd.法國三星電子(蘇州)半導(dǎo)體有限公司Samsung Electronics (Suzhou) Semiconductor Co.,Ltd.韓國美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司Maybeline (Suzhou) Cosmestics Co., Ltd.法國蘇州三星電子有限公司Suzhou Samsung Electronics Co.,Ltd.韓國葛蘭素威康制藥(蘇州)有限公司GlaxoWelle Pharmaceutical (Suzhou) Co., Ltd.英國富士通多媒體部品（蘇州）有限公司Fujitsu Media Devices (Suzhou),Ltd. 日本久保田農(nóng)業(yè)機(jī)械（蘇州）有限公司Kubota Agricultural Machinery (Suzhou) Co. Ltd.日本蘇州工業(yè)園區(qū)國信方舟軟件技術(shù)有限公司SicNoah Software Technology Co., Ltd.日本獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司Lion Nathan Beer amp。除觀景區(qū)、花卉展示區(qū)和游客服務(wù)中心外，望湖角還保留少量土地，用作研究機(jī)構(gòu)建設(shè)。目前，園區(qū)已成為中國發(fā)展速度最快、開發(fā)水平最高、吸引外資最多的開發(fā)區(qū)之一。但在后期這部分消費(fèi)者因?yàn)槭聵I(yè)的需求、家庭結(jié)合的需要，會對酒店式服務(wù)公寓更為喜愛，所以這部分消費(fèi)者對未來酒店式