【正文】 如果在房交會(huì)期間還不能開盤，隨著時(shí)間的往后推移，正好9月是天氣最火熱的時(shí)候，也是房市的淡季，讓客戶上門看房就是一件十分困難的事情。引導(dǎo)看房、購(gòu)房人士按照指示牌進(jìn)入售樓處。（3）樓書。朝向、景觀、房型較次的單位采用“一口價(jià)”把一些較優(yōu)秀的單位納入銷售高潮期銷售。使人們經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的認(rèn)識(shí)記憶積累，在人們心目中認(rèn)同它，接近項(xiàng)目的檔次、價(jià)值定位。 宣傳市場(chǎng)的形象定位和價(jià)值定位。結(jié)合高新區(qū)人才戰(zhàn)略的實(shí)施，我們將對(duì)高新區(qū)的有實(shí)力購(gòu)房的高級(jí)技術(shù)人才等這部分目標(biāo)群實(shí)施優(yōu)惠，這將是一大賣點(diǎn)。分期開發(fā)與市政配套較難協(xié)調(diào)，電纜廠及鐵路支線把二、三期分隔開來(lái)，加上用地北面44畝地尚無(wú)法使用，使小區(qū)雖位于高新區(qū)，又似乎相對(duì)隔離。（2）小區(qū)內(nèi)外綠化環(huán)境和清新的歐式風(fēng)格。小區(qū)突出的特點(diǎn)是：環(huán)境幽雅、舒適，變不利為有利，將環(huán)境作成最大賣點(diǎn)；容積率低，綠化率相當(dāng)大；具備高檔小區(qū)相應(yīng)的配套；與周邊小區(qū)相比，其合理的價(jià)格占據(jù)優(yōu)勢(shì)；將環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展提高到一個(gè)高度；物業(yè)管理形式多樣，生動(dòng)有趣?！穸钨?gòu)房人數(shù)增加，對(duì)物業(yè)的選擇更具專業(yè)性和濃郁的個(gè)人色彩，更為挑剔；成都市場(chǎng)偏愛價(jià)格戰(zhàn)，滯銷就降價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格環(huán)境不穩(wěn)定。房屋的增值潛力和該地段環(huán)境成為購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)。即便如此，城南在區(qū)域位置上還是比城西具有明顯的優(yōu)勢(shì)，居住城南幾乎是大多數(shù)成都人的夢(mèng)想，具一項(xiàng)調(diào)查顯示：有41%的調(diào)查對(duì)象選擇南面居家，有39%的調(diào)查對(duì)象選擇城西居家，而只有16%的調(diào)查對(duì)象選擇城東居家。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、項(xiàng)目科技含量高、自然環(huán)境優(yōu)美、人文氛圍濃釅、地理位置優(yōu)越、交通便捷等諸多優(yōu)勢(shì)。發(fā)展物業(yè)類型及檔次高檔住宅運(yùn)作建議賣方/合作方名稱成都市高新區(qū)管委會(huì)我方擬占權(quán)益（%）100%收購(gòu)費(fèi)用樓面地價(jià)1,211元/平方米收購(gòu)方式買斷項(xiàng)目背景此項(xiàng)目由成都市高新區(qū)政府與中海成都公司及四川大陸集團(tuán)合作建房。 幼兒園，小學(xué)設(shè)想幼兒園設(shè)于二期內(nèi)，盡量靠近整個(gè)地塊的中心位置，便于使用。水系盡可能利用落差自流，局部采用人工排水，考慮到枯水期水量不足，應(yīng)設(shè)計(jì)蓄水裝置，并設(shè)計(jì)部分旱意水景?！?二期西班牙賽樂(lè)園立面采用緩坡、短檐、紅瓦屋頂、緩弧狀白色拱門等建筑符號(hào)，墻面采用米黃色噴涂。各區(qū)內(nèi)不同組團(tuán)的環(huán)境應(yīng)在設(shè)計(jì)風(fēng)格協(xié)調(diào)的前提下有所區(qū)別。特別是外籍人士的租賃需求及其租金的支持，會(huì)使一部分較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人士轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資?！?價(jià)格走低。所謂滯銷樓盤是指房屋入住時(shí)銷售未達(dá)到30%的樓宇。 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域是成都住宅小區(qū)發(fā)展的集中地區(qū)，特別是近年推出的環(huán)境好，規(guī)模大，質(zhì)素佳的小區(qū)集中周圍，都取得不俗的銷售業(yè)績(jī)，被譽(yù)為成都的“富人區(qū)”。其中市東面和北面房屋空置率居高；96—97年成都房地產(chǎn)熱潮中位于老城區(qū)商住樓和西面別墅區(qū)空置率高，而我們集中了解的城區(qū)南面和西南面新開發(fā)的小區(qū)因注重小區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)，其空置率則較低。其所獲獎(jiǎng)勵(lì)和股權(quán)收益如用于再投入高新區(qū)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目或投資新辦企業(yè)的，免征個(gè)人所得稅。從水閘處了解及堤上水紋高度，● 污染情況：肖家河主要流經(jīng)居住小區(qū)，無(wú)工業(yè)污染源。隔路相望有地奧、恩威、西門子、機(jī)電設(shè)備等現(xiàn)代化新型工業(yè)廠房。【中海名城】項(xiàng)目策劃書 項(xiàng) 目 發(fā) 展 策 劃 書1. 項(xiàng)目概況 地理位置及素質(zhì)【中海名城】位于成都市南部的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于二環(huán)路與三環(huán)路之間，西臨高新大道，北臨紫荊西路，東臨元華路和肖家河，南臨機(jī)場(chǎng)路西延線和體育公園。 交通狀況及市政建設(shè) 交通狀況●根據(jù)目前狀況，用地周邊公共交通較為便利，有26路、28路、78路共三條公交線路經(jīng)過(guò)地塊，其中，26路公共汽車由紅照壁開往國(guó)防樂(lè)園，?？可裣蓸涔卉囌?；28路公共汽車電纜廠發(fā)車，穿行紅星路開往火車北站；78路公共汽車由電纜廠發(fā)車，經(jīng)天府廣場(chǎng)后穿行蜀都大道開往西部的金沙汽車客運(yùn)站。但因流經(jīng)地段新開發(fā)小區(qū)較多，以及市政路大量修建，導(dǎo)致建筑垃圾增多，并長(zhǎng)期堆放在河岸邊，導(dǎo)致河水污染，這也是河水在枯水季節(jié)發(fā)出臭味的主要原因。海外留學(xué)人員在區(qū)內(nèi)工作期間的工薪收入，個(gè)人所得稅起點(diǎn)按境外人員對(duì)待，入?yún)^(qū)定居者其出國(guó)前工齡和回國(guó)后的養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)年限合并計(jì)算。數(shù)據(jù)表明，雖然商品住宅的銷售量在穩(wěn)步增加，但隨著供應(yīng)量的進(jìn)一步增加，商品房的空置率特別是住宅的空置情況不容樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。其中定位高檔小區(qū)有：中華園、麗都花園、銀都花園、錦官新城等（空殼售價(jià)4000元/ m2以上）；中檔小區(qū)有：紫荊嘉園、盤古花園、雅園、紫竹苑、芳草地、大世界商業(yè)廣場(chǎng)等（售價(jià)在3300元/ m2以上）。我們著重調(diào)查了周邊的雅園、新玉林、錦官城（高層電梯公寓）等。推出的樓盤較多后，售價(jià)高的銷售停滯如錦官新城。今年推出的位于市區(qū)的以小戶型為主的“麗陽(yáng)天下”、“西御大廈”等主要被投資置業(yè)者購(gòu)買。楓丹園局部采用幾何構(gòu)圖的觀賞花壇、修剪灌木，并配置雕塑、噴泉，設(shè)計(jì)放射形規(guī)劃道路，富有宮廷御園般華麗典雅的藝術(shù)效果。● 三期荷蘭千色園立面采用三角形、梯形山墻、深色大坡頂、尖形老虎窗等設(shè)計(jì)元素，運(yùn)用鮮黃色、淺粉色、淺藍(lán)色等墻面色彩，營(yíng)造活潑的氣氛。水系與居住區(qū)的結(jié)合應(yīng)當(dāng)適度。幼兒園外型風(fēng)格可結(jié)合賽樂(lè)園的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成西班牙式。支付方式收購(gòu)費(fèi)用包括拆遷補(bǔ)償、政府地價(jià)、土地管理費(fèi)及土地契稅。項(xiàng)目地處已形成成熟社區(qū)的城南富地，具有無(wú)可限量的增值潛力。這說(shuō)明成都市實(shí)施的城市“向東、向南”發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施已經(jīng)對(duì)百姓購(gòu)房產(chǎn)生了影響，南部無(wú)論從目前現(xiàn)狀及今后發(fā)展來(lái)看，區(qū)域優(yōu)勢(shì)最為明顯。（5） 產(chǎn)品設(shè)計(jì)面臨巨大挑戰(zhàn)?！穸?jí)市場(chǎng)的不活躍在一定程度影響了一級(jí)市場(chǎng)的成交。其缺點(diǎn)是在戶型設(shè)計(jì)上欠佳。溶入“天府之國(guó)”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其歷史文化內(nèi)涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。（2） 三期地塊的北面及一期地塊的西北面，在景觀上存在不可避免的缺陷。 目標(biāo)市場(chǎng)分析 消費(fèi)者購(gòu)房意向特征分析根據(jù)2000年春季房交會(huì)消費(fèi)者需求意向調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)來(lái)看：（1） 住宅面積在70—120平米的最受歡迎，占77%；120—150平米的占9%?！局泻Ｃ恰渴侵袊?guó)海外在成都發(fā)展的首個(gè)項(xiàng)目，要在成都把第一個(gè)項(xiàng)目做好，形成名牌項(xiàng)目，那么，今后發(fā)展的其他項(xiàng)目，就會(huì)形成連鎖反映。為使其達(dá)到預(yù)期目的，在營(yíng)銷過(guò)程中，我們將建議采用以下與項(xiàng)目本身概念定位相關(guān)或相似的活動(dòng)來(lái)全面提升和傳達(dá)【中海名城】的附加價(jià)值：■ 首屆【中海名城】環(huán)保行為藝術(shù)周■ 首屆【中海名城】成都本土原創(chuàng)音樂(lè)會(huì)■ 【中海名城】首屆大地親親日■ 【中海名城】首屆法國(guó)狂歡節(jié)■ 【中海名城】首屆荷蘭風(fēng)車節(jié)等 價(jià)格策略建議（1）低價(jià)入市價(jià)格策略。使預(yù)訂率達(dá)到20%。樓書是一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)和銷售工具，購(gòu)房者經(jīng)過(guò)在現(xiàn)場(chǎng)售樓人員的介紹下了解該樓盤，然后經(jīng)過(guò)仔細(xì)閱讀售樓書和相關(guān)資料，更為詳細(xì)的了解該項(xiàng)目，最后通過(guò)比較產(chǎn)生購(gòu)買的動(dòng)機(jī)。主要的道路主要選：高新大道、元華路、紫荊路。再說(shuō)明年的夏季房交會(huì)亮相的樓盤如果三大房產(chǎn)巨頭同時(shí)亮相，必定會(huì)成為市場(chǎng)、媒體的焦點(diǎn)，特別是深圳萬(wàn)科“城市四季花園”，據(jù)了解萬(wàn)科將在明年夏季房交會(huì)期間開盤，他們一直把中海外作為激烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手看待。開房交會(huì)期間就正式發(fā)售，這樣結(jié)合房產(chǎn)交易會(huì)的高潮期，具有很大的優(yōu)勢(shì)。（10）周邊VR導(dǎo)引系統(tǒng)：由于項(xiàng)目區(qū)位不是位于主干道，而臨邊有沒(méi)有可以借助的成熟項(xiàng)目，因此需要在較大的主干道作導(dǎo)引標(biāo)志，道路指示牌。主要用于針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)直接以信函的形式郵寄上門和便于需求購(gòu)房人士對(duì)該項(xiàng)目的大致了解。預(yù)定期（交納一定訂金）可采用“無(wú)條件退房”的方式，一方面開發(fā)商自己有更大的信任和把握，也可以給消費(fèi)者很大的信心，這就叫“欲擒先縱”?！局泻Ｃ恰?jī)r(jià)值構(gòu)成表如下： 本項(xiàng)目推廣策略基本要素 為了保證【中海名城】的項(xiàng)目形象、市場(chǎng)價(jià)值及中國(guó)海外的品牌形象，全面提升其價(jià)值、形象等，只有增加它的文化附加價(jià)值含量，項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)價(jià)值才會(huì)得以提升，就必須經(jīng)過(guò)不斷的積累和對(duì)外傳達(dá)?！?經(jīng)常商務(wù)出差到外地已有家室的金領(lǐng)人士。（4） 購(gòu)房的優(yōu)惠政策。（1） 三期項(xiàng)目較缺乏整體性。初入成都地產(chǎn)界，經(jīng)過(guò)到位的宣傳，讓消費(fèi)者、大眾對(duì)中海外的實(shí)力及對(duì)公司有更多的了解，使客戶堅(jiān)信房屋在質(zhì)量、物管和入住時(shí)間上有堅(jiān)強(qiáng)保證。其缺點(diǎn)是：戶型面積過(guò)大，目標(biāo)市場(chǎng)定位單一；立面色彩搭配欠佳；小區(qū)環(huán)境較周邊高檔小區(qū)的環(huán)境差?！裾畬?duì)購(gòu)房者利益保障加強(qiáng)，對(duì)發(fā)展商限制條款增加；加上成都行政部門對(duì)房地產(chǎn)銷售方式或廣告語(yǔ)應(yīng)用保守檢查加強(qiáng)，開發(fā)商，銷售商的行為限制增大。（4） 購(gòu)房消費(fèi)投資性明顯成都二次購(gòu)房比例高于其它內(nèi)地城市。特別是成都自古有西北方為“上風(fēng)上水”之說(shuō)，使西部住宅項(xiàng)目具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。建成后的中海名城將是一個(gè)集生態(tài)、科技、規(guī)模、文化、健康等為一體的高檔精品休閑生活社區(qū)。附表七：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究登記卡附表八：項(xiàng)目成本及利潤(rùn)預(yù)算表附表九：現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計(jì)息）附表十：現(xiàn)金流量表（全投資計(jì)息）附表十一：現(xiàn)金流量表（全投資不計(jì)息）附表十二：首期成本及利潤(rùn)預(yù)算表附表十三：首期現(xiàn)金流量表（投資借貸部分計(jì)息）附表十四：首期現(xiàn)金流量表（全投資不計(jì)息）附表七：【中海名城】投資項(xiàng)目可行性研究登記卡片項(xiàng)目資料項(xiàng)目名稱神仙樹土地項(xiàng)目宗地位置及編號(hào)高新大道東側(cè)土地規(guī)劃用途住宅小區(qū)地塊現(xiàn)狀有舊房需拆遷土地面積（m2）309,600容積率（倍）總發(fā)展面積（m2）495,181可銷售面積（m2）393,672計(jì)劃發(fā)展期（年）地塊質(zhì)素評(píng)價(jià)位于成都市高新區(qū)，配套完善、交通便利、臨近體育公園，自然環(huán)境優(yōu)越。設(shè)計(jì)上做到內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的互相交融，真正使人與自然融為一體，同時(shí)節(jié)約了管理費(fèi)用。水系取水口設(shè)于一期入口附近，可在取水口處設(shè)計(jì)一巴蜀特色水車，既裝飾了取水口，又可作為小區(qū)入口的標(biāo)志?！?首期法國(guó)楓丹園立面設(shè)計(jì)中，采用坡頂、老虎窗、窗套造型裝飾、百葉窗飾、角樓、磚石基座等設(shè)計(jì)語(yǔ)言，并選用藍(lán)色筒瓦、米白色噴涂墻面，文化磚基座鋪砌，并用涂刷鮮艷油漆的窗套作為點(diǎn)綴。 根據(jù)各分期楓丹園、賽樂(lè)園、千色園的不同國(guó)家的建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)富有異國(guó)情調(diào)的主題庭院環(huán)境，產(chǎn)生和諧優(yōu)美的效果?！穹课萃顿Y者（含二次置業(yè)者）房地產(chǎn)作為投資，因其高檔小區(qū)環(huán)境和功能設(shè)計(jì)的超前性，增值潛力較大。特別是成都西面正推出禾嘉花園、舜園、名景苑等以低容積率和高綠化率為特色，多數(shù)為五層框架結(jié)構(gòu)，會(huì)所配套很完善的小區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)激烈。在分期開發(fā)上注意先做小區(qū)環(huán)境后建樓宇的方式，入市價(jià)格較為合理。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都房地產(chǎn)開發(fā)將再掀熱潮，發(fā)展水平將迅速提高，競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。另外，根據(jù)了解，商品住宅的空置情況有一定的區(qū)域性。高新區(qū)財(cái)政每年拿出100萬(wàn)元作為高級(jí)人才創(chuàng)辦企業(yè)的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)（留學(xué)人員、博士另有渠道），每年拿出300萬(wàn)元給在高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中貢獻(xiàn)突出的高級(jí)人才。分支處有鐵欄過(guò)濾漂浮垃圾，欄后有一水閘，控制肖家河水量。西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地塊西側(cè)臨近高架橋的起點(diǎn)。項(xiàng)目所處的高新區(qū)始建于1988年，1991年3月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?！裼玫刂苓叺缆吠〞常{車出行可以很方便地到達(dá)市中區(qū)、火車南站、機(jī)場(chǎng)、樂(lè)山、峨眉山、雅安等地?！?水量：肖家河河道寬約10米，河堤寬4~7米，堤高一般在4~，從河堤水紋線看。進(jìn)入高新區(qū)區(qū)域性博士后科研工作站工作的博士，高新區(qū)管委會(huì)每年給予每人補(bǔ)助5萬(wàn)元（共兩年），由其個(gè)人自行支配。從近期成都市2000年房地產(chǎn)交易會(huì)看：2000年成都夏季房地產(chǎn)交易會(huì)首日共成交各類房屋1073套，面積11萬(wàn)平方米。列表如下：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)平米）入伙日期折實(shí)均價(jià)（元/平米）裝修情況銷售率(%)銀都花園多層、小高層240204,500空殼60中華園多層、小高層22020 4,085空殼85紫竹苑多層、小高層8083,200普通裝修80紫荊嘉園多層3,400普通裝修70世紀(jì)錦苑多層、小高層10063709廚衛(wèi)裝修30牡丹名邸9層電梯公寓173059空殼45王府花園18層電梯公寓1303629全裝修90三九雅園多層233012空殼60芳草地多層10083100空殼80盤古花園電梯公寓423990全裝修40大世界商業(yè)廣場(chǎng)電梯公寓803800空殼30錦繡花園多層300326175全裝修80錦官新城電梯公寓400304180全裝修60錦官城電梯公寓3153800空殼送中央空調(diào)櫥柜50 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征根據(jù)調(diào)查，以下幾個(gè)小區(qū)銷售較好：銀都花園、麗都花園、中華園、芳草地、雅典國(guó)際社區(qū)等。其共同特征為：●小區(qū)位置較好，但密度大，容積率高；周邊環(huán)境擁擠、雜亂。但價(jià)格合理的高檔小區(qū)如麗都花園則異?；鸨▋r(jià)格在4000元/平方米以