【正文】 3） 、不同樓層租金水平在本項(xiàng)目商圈及江漢路商圈內(nèi)，沿街道路商鋪大多為底層商業(yè)，部分二樓為商業(yè)用房，除百貨商場外，三層以上基本為住宅或其他功能用房。住宅48 / 59業(yè)主將有很大一部分會(huì)成為商業(yè)的客戶，二者之間存在著“ 客戶重疊”，因此在二者之間建立互動(dòng)營銷應(yīng)成為本項(xiàng)目整體營銷的一個(gè)重要策略。 如何規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)，可以從以下幾個(gè)方面入手：a. 返租方最好成立獨(dú)立的經(jīng)營管理公司，避免日后的法律 糾紛；b. 銷售、租賃、合作自營多種方式進(jìn)行，籌備各類人才商 業(yè)經(jīng)營和營運(yùn)資金；45 / 59c. 找有知名度的經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊，增 強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場經(jīng)營的成功。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散， 難以 統(tǒng)一經(jīng)營管理，如果樓 層較高，則極易出現(xiàn)一樓經(jīng)營火爆，二樓以上冷冷清清的局面，后期難以為繼。4)、公共設(shè)施設(shè)備管理。當(dāng)業(yè)主與消費(fèi)者出現(xiàn)商業(yè)糾紛時(shí)，商管部門主動(dòng)出面協(xié)調(diào)，把矛盾化解到最低限度，并積極指導(dǎo)業(yè)主樹立良好的商業(yè)形象。——每層應(yīng)設(shè)公共洗手間。室外硬質(zhì)景觀包括鋪地、圍墻、 護(hù)欄、籬笆和各種小品，還包括各種雕塑、壁畫等藝術(shù)裝飾品。在商業(yè)功能布局中考慮了集中商業(yè)——超市，是因?yàn)椋焊鶕?jù)前述市場分析結(jié)論表明，在項(xiàng)目所在商圈內(nèi)零售業(yè)尚未飽和，且項(xiàng)目地塊周圍缺少為日常生活服務(wù)的此類業(yè)態(tài)，因此在此設(shè)一中型超市，既滿足區(qū)域需要，有滿足社區(qū)需要。規(guī)模模型的建立與計(jì)算對項(xiàng)目規(guī)模的確定，可以按照兩種情況來考慮，如下圖：按此模型計(jì)算的結(jié)果如下：極限規(guī)模測算表社區(qū)商業(yè) 城市商業(yè)社區(qū)常住人口總戶數(shù)（戶） 　 商圈總?cè)丝? （萬人）潛 在 顧 客 數(shù) 量（ C： 人 ）人 均 消 費(fèi) 支 出（ RE： 元 /日 ）營 業(yè) 面 積（ RF： 平 方 米 ）商 圈 飽 和 度（ IRS： 元 /平 方 米 ）65000 30500 4223 / 59社區(qū)配套的超市面積 (平方米) 社區(qū)人流量 （萬人/日） 商圈內(nèi)人均消費(fèi) （元/年）偶得性消費(fèi)商業(yè)面積 (平方米) 中西餐廳、休閑娛樂等目的性消費(fèi)商業(yè)面積 (平方米) 商圈內(nèi)年總消費(fèi) （億元）項(xiàng)目可能的規(guī)模下限(萬平方米) 項(xiàng)目可能的規(guī)模上限 (萬平方米)（注：按城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范，社區(qū)商 業(yè)建筑面積在 900017000 平方米左右）由此模型計(jì)算出來的商業(yè)極限規(guī)模約在 萬平方米之間。集中業(yè)態(tài)與分散業(yè)態(tài)的關(guān)系本項(xiàng)目集中業(yè)態(tài)為中小型超市，分散業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店與便利店，它 們共同形成功能互補(bǔ)、合理有序的商業(yè)空間，但由于定位的不同，其所起的作用和所占的比例是不同的，在本項(xiàng)目中，超市所占比例 較 小，但承擔(dān)著大部分 對外商業(yè)功能，不僅僅滿足社區(qū)商 業(yè)功能， 還滿足城市區(qū)域商 業(yè)功能；專業(yè)店、 專賣店、便利店所占比重較大，主要 滿足社區(qū)商業(yè)功能，因此集中業(yè)態(tài)和分散業(yè)態(tài)在一個(gè)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)組合中扮演不同功能的角色，在本項(xiàng)目中以分散業(yè)態(tài)為主、集中業(yè)態(tài)為輔。Action : 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃/提供專業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)/住宅銷售帶動(dòng)商業(yè)銷售利用機(jī)會(huì)，減輕劣勢O W 戰(zhàn) 略利用機(jī)會(huì)，強(qiáng)化優(yōu)勢S O 戰(zhàn) 略“資源整合，建立優(yōu)勢”的市場競爭策略整合多方資源，建立競爭優(yōu)勢，形成項(xiàng)目“商業(yè)高地”。 聯(lián)想背景，品牌/實(shí)力 優(yōu)勢作為國內(nèi) IT 第一品牌，聯(lián)想在人們的心目中具有很高的知名度，品牌優(yōu)勢明顯，實(shí)力雄厚，信譽(yù)度高， 這些為投資者、 經(jīng)營者提供了信心保證。預(yù)計(jì) 2022 年 7 月投入使用，客運(yùn)能力為單向 萬人次／小時(shí)，設(shè)計(jì)時(shí)速 80 公里。紅線寬度 40 米，兩 側(cè)建筑退道路 紅線 10 米。二、地塊商業(yè)條件分析首先需要解決的問題是本項(xiàng)目地塊到底能不能作商業(yè)的問題，而地塊能否做商業(yè)取決于市場和項(xiàng)目自身?xiàng)l件兩個(gè)方面，對于市場方面，前述《融科智地項(xiàng)目商業(yè)專題市場研究報(bào)告》給出明確結(jié)論——可以作適量商業(yè)。盡管如此，地塊商業(yè)經(jīng)營的氛圍已經(jīng)形成，如果將商業(yè)業(yè)態(tài)、 經(jīng)營品種加以統(tǒng)一規(guī)劃，是可以滿足商業(yè)經(jīng)營的條件的。其中新馬路紅線寬度 20 米，兩側(cè)建筑退道路紅線5 米；解放南路紅線寬度 15 米，兩側(cè)建筑退道路紅線 5 米。８ / 59綜上所述，地塊周邊道路人流量相對較大，比 較適合作商業(yè)。? 政策誘導(dǎo)商業(yè)趨向武漢市政府出臺(tái)了系列商業(yè)優(yōu)惠政策，它們對本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義，使本項(xiàng)目引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)潮流具有可能。三、業(yè)態(tài)定位定位思路本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來進(jìn)行定位，最后根據(jù)商家實(shí)證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。人均年消費(fèi)約 7100元左右( 略低于武 漢市武漢市人均消費(fèi)水平為 7251 元)，人均消費(fèi)支出為 元/人29 / 59三、項(xiàng)目商業(yè)功能布局本項(xiàng)目商業(yè)功能細(xì)分及指標(biāo)要求、本項(xiàng)目商業(yè)功能細(xì)分及指標(biāo)要求本本 項(xiàng)項(xiàng) 目社區(qū)商目社區(qū)商 業(yè)應(yīng)業(yè)應(yīng) 包括以下包括以下 為為 家庭生活服家庭生活服 務(wù)務(wù) 的功能性商的功能性商 鋪鋪 或服或服 務(wù)務(wù) 中心（ 見見下下 圖圖 ）：規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 想將上述各功能布置在社區(qū)中，其面想將上述各功能布置在社區(qū)中，其面 積積 指指 標(biāo)標(biāo) 如下表：如下表：功能 店鋪 店鋪數(shù)量建筑面積( M2 )業(yè)態(tài)表現(xiàn) 服務(wù)范圍酒吧 3 1000 專業(yè)店 區(qū)域咖啡屋 3 1000 專業(yè)店 區(qū)域休閑休閑中心 1 2022 專業(yè)店 區(qū)域文化用品店 1 70 專業(yè)店/專賣店 社區(qū)音像制品店 2 160 專業(yè)店/專賣店 社區(qū)攝影彩擴(kuò)店 1 200 專業(yè)店/專賣店 社區(qū)書店 1 150 專業(yè)店/專賣店 社區(qū)文化書報(bào)灘 3 100 專業(yè)店/專賣店 社區(qū)娛樂 娛樂城(包括 KTV、卡拉 OK、舞廳） 1 3000 專業(yè)店 區(qū)域超市（包括菜場、凈菜場） 1 4000 超市 區(qū)域服裝店 3 200 專業(yè)店/專賣店 區(qū)域鞋店 2 160 專業(yè)店/專賣店 區(qū)域化妝品店 2 160 專業(yè)店/專賣店 區(qū)域鮮花禮品店 4 240 專業(yè)店/專賣店 區(qū)域日常購物日雜用品店 2 200 便利店 社區(qū)美容美發(fā)店 3 720 專業(yè)店 社區(qū)健身中心（可設(shè)在會(huì)所內(nèi)） 1 1000 專業(yè)店 社區(qū)衛(wèi)生所 1 500 專業(yè)店 社區(qū)保健衛(wèi)生藥店 1 500 專業(yè)店 社區(qū)西點(diǎn)屋 1 1000 專業(yè)店 區(qū)域餐館 1 5000 專業(yè)店 區(qū)域餐飲小型餐飲店 2 200 專業(yè)店 社區(qū)30 / 59社區(qū)活動(dòng)中心（可包含在會(huì)所內(nèi)） 1 700 社區(qū)郵局 2 300 社區(qū)銀行 2 400 社區(qū)電訊（包括公用電話/移動(dòng)通訊） 2 300 社區(qū)維修店 1 120 社區(qū)洗衣房 1 70 社區(qū)社區(qū)公共服務(wù)家政服務(wù) 1 50 社區(qū)其 他 1500合 計(jì) 50 25000（上述指標(biāo)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可適當(dāng)調(diào)整）確定上述各類功能及面積指標(biāo)的理由：1　業(yè)態(tài)定位要求的功能或規(guī)模；2　城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范所要求的各項(xiàng)商業(yè)功能及標(biāo)準(zhǔn)；3　根據(jù)市場調(diào)查或訪問得到的各類商鋪經(jīng)營者所要求的營業(yè)面積。因此建議本項(xiàng)目商業(yè)建筑風(fēng)格與住宅建筑風(fēng)格一致，即現(xiàn)代簡約風(fēng)格，商業(yè)建筑在這種風(fēng)格之下的建筑造型與建筑外立面顯得更有發(fā)揮的余地，以下圖示說明了著一點(diǎn)。其次，樹種選擇 很重要，落葉 樹和灌木在秋天落葉，需要慎重選擇，因?yàn)闈竦厣系穆淙~非?；?，而且容易堵塞下水道。4)、促銷及廣告活動(dòng)管理。本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)管理即是項(xiàng)目整體物業(yè)管理的一部分，又是具有相當(dāng)專業(yè)的獨(dú)立的管理單元，包括以下管理職能：1)、對小業(yè)主或經(jīng)營者的管理。但對于總面積較小， 總值相對較低而增值潛力較大的物業(yè)，仍可嘗試接觸部分資金實(shí)力雄厚的投資性公司，購買 方式可以整體（部分）股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行以合理避稅。2022 年深圳商用物業(yè)銷售最成功的大都采用這種方式，如南景苑曼哈名店、中港城百佳購物廣場、 鴻洲沃爾瑪購物中心、太古好百年購物廣場等。對名企、名牌、名品進(jìn)行有重點(diǎn)地招商，此 類招商納 入重點(diǎn)客戶市場范疇，通過目標(biāo)市場的細(xì)分和篩選來鎖定客戶，這類客戶在前文的目 標(biāo)商戶組合中列舉了其中一部分，此外要把握重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵓芯?shí)現(xiàn) 突破。商業(yè)租金估算1） 、本商圈內(nèi)不同業(yè)態(tài)和不同經(jīng)營內(nèi)容下能夠承受的租金通過對香港路、澳門路、三陽路、臺(tái)北路、江漢路、中山大道、建設(shè)大道以及商場及超市等租金的調(diào)查，可知不同業(yè)態(tài)租金和不同經(jīng)營內(nèi)容能夠承受的租金具有一定的差別，列表比較 如下：業(yè)態(tài) 租金范圍（元/M2考慮銀 行利率 5%加安全收益率 計(jì)，取 7%；計(jì)算結(jié)果如下表：分區(qū) 所在道路名 稱 樓層 租金（元/M2本項(xiàng)目因住宅推出量比較大可能會(huì)出現(xiàn)因市場消化難的問題，要解決這些問題必須采取各種推銷手段， “買住宅送商鋪?zhàn)馄凇笔瞧渲斜容^有效的手段之一，即：對滿足條件的住宅客戶贈(zèng)送商鋪 1 年左右的商鋪免費(fèi)使用權(quán)（必須按要求開業(yè)經(jīng)營）， 這樣將大大提高住宅的銷售速度。這四條管線分別組織專職人員實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，定 項(xiàng)目、定人員、定程序、定計(jì)劃、定目標(biāo)。操作方法往往是：將每一層劃分為44 / 5910—50 平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。下面根據(jù)上述整體策略分別對銷售策略、招商策略、商住互動(dòng)策略、價(jià)格策略及集客技術(shù)做一些闡述。2）、為消費(fèi)者提供的相關(guān)服務(wù)——在招商與管理策略方面采取開放的態(tài)度，在商業(yè)街的主要出入口設(shè)有服務(wù)臺(tái)， 為進(jìn)出的消費(fèi)者及商 業(yè)街內(nèi)的商家提供一系列細(xì)微而周到的服務(wù)；——印發(fā)《消費(fèi)導(dǎo)報(bào)》，為消費(fèi)者提供最新的消費(fèi)資訊；——設(shè)置可以讓消費(fèi)者存放衣物的衣帽柜，大件行李保管處；——設(shè)置小型休息室及提供召喚計(jì)程車等服務(wù)；——商務(wù)導(dǎo)航服務(wù)等。3）、商業(yè)運(yùn)營秩序管理。應(yīng)該把整個(gè)商業(yè)街當(dāng)成一個(gè)娛樂休閑微型公園來設(shè)計(jì)， 讓人們感覺猶如在公園中漫步。七、商業(yè)建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目商業(yè)建筑既要與項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一，同時(shí)又必須具有商業(yè)建筑的特點(diǎn)，具有昭示性 ，要從住宅建筑群體凸 顯 出來。二、商業(yè)主題概念規(guī)劃根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營主題、商業(yè)功能定位擬定本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)主題概念為：家庭生活商街家庭生活商街（（ HomeStreet））其目的主要是其目的主要是 為為 社區(qū)生活配套服社區(qū)生活配套服 務(wù)務(wù) ，它包括以下含，它包括以下含 義義 ：——以以 “家庭為單位家庭為單位 ”的商的商 業(yè)業(yè) 街；——便利的便利的 “一站式社區(qū)商業(yè)中心一站式社區(qū)商業(yè)中心 ”；——將將 購購 物、休 閑閑 、娛樂娛樂 、健身與居住融、健身與居住融 為為 一體， 商業(yè)與生活密不可分商業(yè)與生活密不可分 ，“商商業(yè)即生活業(yè)即生活 ”；——極具人文和極具人文和 親親 和性的和性的 “鄰家鋪?zhàn)余徏忆佔(zhàn)?”。其計(jì)算公式如下：零售飽和度 IRS＝CRE／RF式中： IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；22 / 59C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在 顧客數(shù)目；RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出； RF——商圈內(nèi)主要商店的營業(yè)面積。經(jīng)營者? 主力商家：中小型超市。? 城市規(guī)劃推動(dòng)商業(yè)發(fā)展在武漢城市化進(jìn)程及城市規(guī)劃的影響下，武漢商業(yè)發(fā)展空間放大，尤其對本項(xiàng)目而言，京漢大道規(guī)劃方案出臺(tái)，對于促進(jìn)地塊商業(yè)發(fā)展極為有利，可與政府洽談京漢大道改造，爭取優(yōu)惠政策。解放大道解放大道人流高峰期為：上午 10：00 下午 13:00 、16：00 、18:00 ，全天估計(jì) 萬人京漢大道京漢大道人流高峰期:早上 9:00 中午 12:00 下午 16:00 –18:00全天估計(jì) 萬人三陽路三陽路人流高峰期:上午 9：00下午 14:00 下午 17:00全天估計(jì) 萬人。3）、地塊交通微循環(huán)４ / 59盡管地塊與城市的交通聯(lián)系極為方便，但如果地塊本身內(nèi)循環(huán)出現(xiàn)問題，即車行無法進(jìn)入，仍然面臨 交通不便的問題。此 類文化休閑點(diǎn)具有 較大的人流量，與商 業(yè) 可以形成功能上的互補(bǔ)關(guān)系。（一） 、地塊周圍環(huán)境地塊周邊配套其全，包括中小學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、郵電通訊、科研院所、政府機(jī)構(gòu)、購物中心、超市、餐飲、休閑娛樂場所等，地塊屬于城市中心成熟生活地段。紅線寬度 60 米，兩側(cè)建筑退道路紅線 10 米。根據(jù)武漢市快速交通規(guī)劃（如上圖）、軌道交通 1 號線、2 號線、 4 號線將形成一個(gè)完善的貫穿武漢三鎮(zhèn)的快速交通系統(tǒng)，因此京漢大道輕軌站點(diǎn)的建設(shè)為本項(xiàng)目提供了更加方便的出行條件。? 地價(jià)成本高地價(jià)綜合成本較高。市場條件因素——從宏觀層面來說，武漢市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)；——武漢市城市規(guī)劃對本項(xiàng)目商業(yè)定位及功能有所限定，尤其是京漢大道和解放大道的規(guī)劃，按其設(shè) 想，本 項(xiàng)目在城市商業(yè)功能中扮演社區(qū)中心商業(yè)的角色，可以形成特色休閑文化商業(yè)街區(qū)。商鋪核心要素分析本項(xiàng)目商鋪業(yè)態(tài)表現(xiàn)為專業(yè)店、專賣店及便利店等多種業(yè)態(tài)，其核心要素如下：——選址在居民區(qū)、城市干道，并且交通便利；——服務(wù)對象主要為社區(qū)居民，有足夠的消費(fèi)力支撐；——營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營品種而定，可以靈活拼接；——經(jīng)營的商品、品牌具有自己的特色；——營業(yè)時(shí)間長，營業(yè)方式根據(jù)業(yè)態(tài)不同而定；——不需要停車場地；——可以做到鋪鋪臨街，使其價(jià)值最大化。按照零售引力模型，多個(gè)商業(yè)點(diǎn)吸引顧客的概率與商業(yè)面積正相關(guān)，與出行時(shí)間負(fù)相關(guān)，其表達(dá)式為：其出行時(shí)間按項(xiàng)目商圈人口的重心至所到商場（道路商鋪按商業(yè)分