【正文】 不久的上海人在綠色和環(huán)保上的追求，已經(jīng)具有發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的水準(zhǔn)。小區(qū)里的景觀不只是供居民觀賞的，它必須與居民的休閑活動(dòng)相匹配，也就是說居民可以徜徉其中，能夠?qū)崒?shí)在在地使用這些景觀設(shè)施，比如小區(qū)的集中空地做出高低錯(cuò)落的構(gòu)筑物應(yīng)該形成或大或小、或公共或私密的活動(dòng)空間，以滿足不同活動(dòng)的使用要求，開闊的場(chǎng)地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動(dòng)，而相對(duì)隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場(chǎng)所。 防聲：可以減少工廠、交通車輛的噪音。因此，組團(tuán)綠地漸漸?quot。 　　那么，怎樣把住宅社區(qū)的環(huán)境景觀做得更好、更貼切，讓景觀與建筑相統(tǒng)一，讓景觀從建筑里生長出來，和諧共生，讓景觀更有地域文化的支撐力呢？我認(rèn)為：做好社區(qū)的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，首先要去深入了解兩個(gè)背景：其一，時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景特征；其二，地域文化背景特征。最貼切的景觀設(shè)計(jì)，就是在那個(gè)具體的地塊上講究天人合一，建筑與環(huán)境相統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，才能使住宅社區(qū)獨(dú)具特色，煥發(fā)個(gè)性魅力。而在水清路上的香樹麗舍，更是以香樹為小區(qū)特色。 可見，景觀設(shè)計(jì)不僅要在形式上表達(dá)自身，還要借助文化的力量以意義表達(dá)自身，有意義的景觀能與人類產(chǎn)生深層次的情感交流。 景觀的物理形態(tài)由城市中那些無生命的景觀要素或系統(tǒng)構(gòu)成；景觀的生物形態(tài)由活的有機(jī)體及其系統(tǒng)構(gòu)成；景觀的文化形態(tài)則由思想觀念、歷史傳統(tǒng)、社會(huì)習(xí)俗、聚居方式、地方情感等構(gòu)成。譬如對(duì)競爭對(duì)手所擁有的一些產(chǎn)品配置，除了必不可少的外，盡量不要東施效顰；對(duì)手欠缺的地方，自己則可以著力加強(qiáng)。 二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的實(shí)施策略 首先，產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和客源定位相吻合。體39。認(rèn)為二手房市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟和物業(yè)管理水平不高％。根據(jù)本屆調(diào)查顯示：％％，％。 八、可接受購房款： （1）10－25萬74％；（2）25－％；（3）％。那些想住在杭州的人們，又喜歡住在杭州的哪個(gè)區(qū)域呢？除了45％的人選擇西湖邊外，錢塘兩岸也頗受歡迎，有17％的人選擇了錢塘江，％的人選擇了濱江。最高的為每套340萬元。 A、 居民收入情況 B、 居住情況 C、 置業(yè)意向 ② 房地產(chǎn)上一時(shí)期概括（一般以上一年度）及同期比較 A、 交易面積、交易金額 B、 價(jià)格走勢(shì) C、 各樓型的比例 ③ 本年度的推案量及需求預(yù)測(cè) 注：指主管部門的預(yù)測(cè)有關(guān)媒體上可獲取。 現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查 直接去銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察詢問，從而獲得有關(guān)資料。下詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調(diào)查具有代表性。無論哪一類物業(yè)，要做到市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，都必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動(dòng)機(jī)及對(duì)未來住房的期望，可接受的價(jià)格，對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注，進(jìn)行深入了解。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的了解。同時(shí)建議公建設(shè)施有獨(dú)創(chuàng)性，設(shè)小區(qū)巴士解決交通，并開辦九年制學(xué)校解決孩子上學(xué)問題。要求我們公司 調(diào)研小區(qū)的建筑形態(tài)、房型和比例、面積、客源等等。 對(duì)某個(gè)個(gè)案，區(qū)域環(huán)境的了解更為重要。位于淮海路西藏路的恒基大廈定位內(nèi)銷辦公樓，但發(fā)展商追求完美，設(shè)計(jì)、裝潢、結(jié)構(gòu)、設(shè)施等竭盡豪華，全部用最高檔，于是售價(jià)單價(jià)達(dá)2000多美金，總價(jià)達(dá)250萬人民幣。有些產(chǎn)品起初可能定位不準(zhǔn)確， 可以通過市場(chǎng)調(diào)研重新定位，起死回生，將會(huì)給銷售很大效果。他們還做了客戶市場(chǎng)調(diào)研，確實(shí)有許多客戶對(duì)這樣的辦公樓有興趣。 總的來說，我們這個(gè)行業(yè)是沒有諸如資金、土地資源等行業(yè)進(jìn)入壁壘的，行業(yè)要發(fā)展，首先要提高行業(yè)的不可替代性、提高行業(yè)進(jìn)入壁壘。有了網(wǎng)絡(luò)，就有了快速膨脹的可能。正因?yàn)槿绱?，任何一個(gè)細(xì)分的行業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，都面臨著很大的發(fā)展空間。 他們代銷的60幢姑蘇花園，銷出50％，代銷滬辦大廈二期商場(chǎng)全部售完。其中方股東上海浦東商業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司，外方股東為馬來西亞上市公司勝方集團(tuán)控股公司。比如說，我們?yōu)榘l(fā)展商做客戶調(diào)查、市場(chǎng)定位、客戶定位、營銷推廣計(jì)劃、廣告執(zhí)行、銷售組織等，甚至包括現(xiàn)場(chǎng)的包裝、接待中心的設(shè)計(jì)，還有促銷的包裝、接待中心的設(shè)計(jì)，還有促銷活動(dòng)的組織，全都是由我們一家來做的。特別是加入WTO之后，大家都特別看重我們已經(jīng)建立的零售網(wǎng)絡(luò)，因?yàn)閯?chuàng)新是今后競爭優(yōu)勢(shì)最核心的部分，而創(chuàng)新正可以通過網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)：一旦建立一個(gè)很完善的網(wǎng)絡(luò)，通過它再去推廣一個(gè)新的東西，就會(huì)取得出人意料的、事半功倍的效果，甚至還可能不?quot。拿我自己來說，我已不太清楚營銷這一塊了，我已經(jīng)不是一個(gè)處于創(chuàng)作高峰期的畫家了，我畫不出好畫來了，但我是一個(gè)很好的畫商，我知道哪些畫是好畫，哪些畫迎合市場(chǎng)潮流，我有自己專業(yè)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)有個(gè)房地產(chǎn) 商?hào)|棣氏（音）和公司高姓職員做了大量市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)狀況是市中心房價(jià)、租金奇貴，老板紛紛縮小辦公場(chǎng)地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅外遷，員工上下班路程遠(yuǎn)；市中心交通擁擠、污染嚴(yán)重，辦公效率低。臺(tái)灣宏基電腦公司拿到桃園一塊地，想造一幢辦公樓自用和部分出售，東棣氏分析認(rèn)為路途遠(yuǎn)交通不便，加上宏基員工為高科技業(yè)者生性懶惰，可能不愿跑太遠(yuǎn)上班?？驮纯梢苑殖蓭最?，如果以購買動(dòng)機(jī)分類，有投資、自用型客戶；按區(qū)域劃分，有本區(qū)、本地、外地等；按收入、有高收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性，有高級(jí)企業(yè)主管、白領(lǐng)階層、歸國人士、回滬知青、企業(yè)為員工購買等等。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭結(jié)構(gòu)及趨勢(shì)（單身杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等）、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建設(shè)有關(guān)的因素。對(duì)一些個(gè)案翔實(shí)的調(diào)查、填報(bào)，通過數(shù)據(jù)處理，可以制成多種綜合分析表格，然后作出區(qū)域市場(chǎng)報(bào)告，進(jìn)行房地產(chǎn)競爭市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)的全面深入的分析。 我們的建議是：建造錯(cuò)落有致的低層公寓，損失的容積率通過小高層填補(bǔ)。這些因素將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)房價(jià)和銷售情況的影響。放心房的要求等等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。 直接征詢。 直接征詢 按一定比例把需征詢的問題編制成問卷，但需注意調(diào)查對(duì)象要合理選擇，具有代表性，方式有街頭隨機(jī)訪詢、展銷會(huì)上集中訪詢及上門訪詢，三者可有機(jī)結(jié)合。 ② 主要支柱產(chǎn)業(yè)情況 ③ 國民生產(chǎn)總值及GDP值 包括在全國或全省的排名。 1000戶貸款人中，國家干部183人，％；企業(yè)一般管理人員352人，％；私營業(yè)主234人，％；普通職工188人，％；專業(yè)人士43人，％。正是因?yàn)槿藗兿胍缴剿?，民以有山有水的城市成了人們心目中理想的居住地?五、您買房較關(guān)注于（多選）： （1）％；（2）％；（3）質(zhì)量87％；（4）％；（5）％；（6）％；（7）％；（8）％；（9）％；（10）％。而4年后，購買商品房的新人比例竟增長近50％，同時(shí)靠父母單位或夫妻一方單位分房的數(shù)持續(xù)下降。其次是房屋質(zhì)量令人擔(dān)憂，％。的變動(dòng)更傷筋動(dòng)骨，更費(fèi)時(shí)費(fèi)力，是最難調(diào)整的要件。但隨著市場(chǎng)的競爭日趨激烈，簡單的配置已不再具有吸引力，如何通過更符合時(shí)尚的房型設(shè)計(jì)、新型建材的運(yùn)用和一些娛樂休閑設(shè)施配套的添加來提高產(chǎn)品的競爭力，吸引更多的客戶，漸漸成為發(fā)展商們的共識(shí)。人車分道、社區(qū)管線集中埋設(shè)、電腦網(wǎng)絡(luò)化管理……，都是樓盤細(xì)節(jié)規(guī)劃爭取市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。 構(gòu)成城市景觀的素材歸納焉有如下三方面：自然素材、人工素材和事件素材。城市景觀設(shè)計(jì)是將視覺事物或事件置于一個(gè)特定的時(shí)－空連續(xù)體中加以組合和表達(dá)，從而使景觀的形式、意象和意義均能得以有效的呈現(xiàn)。萬科在徐匯區(qū)建造華爾茲花園時(shí)，為了保留原先地塊上的一片大樹，果斷拔去一排房屋。但是，廣告怎么吆喝環(huán)境景觀？環(huán)境景觀，這?quot。他們所受的教育，雖然能較好地理解景觀與建筑的關(guān)系，但又缺乏對(duì)當(dāng)?shù)氐奈幕?xí)俗、審美趨向、居住文脈以及市場(chǎng)成本接受度的了解，往往對(duì)接不到審美的文化認(rèn)同，就算能悟出?quot。尤其是近年隨著樓市競爭的加劇，開發(fā)商對(duì)環(huán)境越來越重視，綠化已不是多種幾棵樹、幾棵草的事了，環(huán)境設(shè)計(jì)出現(xiàn)了新趨勢(shì)。 環(huán)境不但能夠滿足人們心中的審美需求，同時(shí)還具有非常重要的現(xiàn)實(shí)作用，對(duì)于改善人們的生活發(fā)揮著重要的作用： 遮陽：在路旁，庭院以及房屋兩側(cè)種樹，在炎熱季節(jié)可以遮陽，還可以降低太陽輻射熱。在人工的建筑物中間，綠化起到了很好的柔化和軟連接的作用，給居住區(qū)賦予勃勃生機(jī)，同時(shí)從物理作用上看，也起到了改善微環(huán)境、凈化空氣的作用。綠帶風(fēng)暴，在房展會(huì)上一亮相，就成了搶手貨。 隨著蘇州河干流黑臭的消失，周邊樓市開始火爆。5年中，地鐵一號(hào)線終點(diǎn)的物業(yè)價(jià)格從2324元／平方米，漲到了4286元／平方米，二號(hào)線周邊的物業(yè)價(jià)格從1998年的4198元／平方米，漲到4537元／平方米。景色單調(diào)，缺乏深度和層次，綠化效果非常有限。在人們視覺的最下層建一個(gè)低于地面歐式的下沉式廣場(chǎng)，站在下沉式廣場(chǎng)中央，人們可以看到地面上像小丘一樣起伏的綠地，綠地上分布著一些花團(tuán)和修剪得很整齊的冬青、黃楊等低矮的綠色植物，幾棵高大的雪松、白皮松下擺放著幾把供居民休息的小椅。傳統(tǒng)園林景觀概念源于農(nóng)業(yè)社會(huì)，強(qiáng)調(diào)的是觀賞休閑性，是封建社會(huì)士大夫、有閑階級(jí)，將自己門前屋后理想化的產(chǎn)物。我國教育體制的建構(gòu)，相當(dāng)程度是仿照前蘇聯(lián)。 對(duì)于2000年度最熱銷的別墅類產(chǎn)品，大樹更是不可或缺。而這其中雖然誕生了不少優(yōu)秀的作品，但也有嘩眾取寵的題材炒作。強(qiáng)調(diào)進(jìn)化是在時(shí)空層面上進(jìn)行城市景觀設(shè)計(jì)操作的核心，進(jìn)化既包括了空間又蘊(yùn)含著時(shí)間，它昭示某一特定城市地域的自然演進(jìn)、文化演進(jìn)和人類群體的進(jìn)化。譬如裝飾標(biāo)準(zhǔn)，在上海，因?yàn)樯虾Ｈ斯?jié)儉且喜歡自己擺弄，所以所銷售的樓盤最好是偏重于室外和公共部位的精心裝修，而對(duì)室內(nèi)的裝潢則一律從簡，這樣，成本就低，效果又好。同樣，產(chǎn)品規(guī)劃的不同，也主要是區(qū)別在產(chǎn)品具體構(gòu)成是否更精美、更豐富，而要做好這一點(diǎn)，勢(shì)必要追加投入，要增加費(fèi)用，房屋的單價(jià)和總價(jià)也會(huì)相應(yīng)上升。殼39。而且住房作為商品出售，還涉及了許多部門的配套支持工作。此外居住在平房與伙單的新人與前兩屆相比所占比例已無足輕重了。 十一、衛(wèi)生間數(shù)量： （1）％；（2）％；（3）％。在幾個(gè)傳統(tǒng)的問題如購房因素、房價(jià)、面積、戶型結(jié)構(gòu)中（如表），調(diào)查的結(jié)果則反映了房產(chǎn)市場(chǎng)新的勸向。 貸款期限多數(shù)都在10年到20年之間 在1000戶中，貸款期限在1年至3年（含）的12人，％；4年至5年的225人，％；6年至10年的31人，％；11年至20年的732人，％。 四、其他方面調(diào)查 1有關(guān)媒體調(diào)查 ① 可使用媒體情況 ② 各媒體有關(guān)房地產(chǎn)的欄目、?？闆r ③ 各媒體收費(fèi)情況 ④ 總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況 ⑤ 要求提供各欄目的簡介，價(jià)位表原件，此步工作為事業(yè)處負(fù)責(zé)完成。 缺點(diǎn)：需專業(yè)地分析信息，才能得到結(jié)果。這是不少發(fā)展商、代理商作市場(chǎng)調(diào)查常用的辦法。 對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解。前幾年，武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖，回報(bào)率高，紛紛投資興建。在多種原因當(dāng)中，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查，沒有掌握到足夠的市場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不當(dāng)。經(jīng)過個(gè)案市調(diào)表匯總，形成區(qū)域綜合分析表，明確告訴我們：這個(gè)區(qū)域總建筑面積1210000平方米，其中高層110000，小高層98000，多層1000000平方米，所以這個(gè)區(qū)域以多層為主，低層（5層以下）是市場(chǎng)空白點(diǎn)；高層總量不大，但銷售不理想，說明該區(qū)域?qū)Ω邔佑锌剐?；小高層銷售68％，可以考慮；區(qū)域住宅小區(qū)整體銷售為72 ％，說明小區(qū)受歡迎。 三、市場(chǎng)調(diào)研部門的組織結(jié)構(gòu)和各自負(fù)責(zé)內(nèi)容。對(duì)發(fā)展商來說可以收回成本又沒有賣掉產(chǎn)權(quán)，何樂而不為；而總價(jià)的下降，擴(kuò)大了投資客源。我們公司調(diào)研后得知，田林地段幾乎都是住宅，商住樓集中在徐家匯，所以該地區(qū)市場(chǎng)空白點(diǎn)是商住樓。 發(fā)展商拿到地后首先考慮什么？蓋住宅樓、辦公樓還是商住樓？一般住宅用途有：公寓、辦公、商住、商場(chǎng)、別墅、酒店公寓、酒店式商務(wù)套房等，這些用途可以組合，小區(qū)中可以都是住宅，也可以有辦公樓、公寓；甚至一棟樓里可以建有住宅、辦公樓、商場(chǎng)，形成很多用途，這正是發(fā)展商首先要考慮的。作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理公司，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目作出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位前提是搞好市場(chǎng)調(diào)查，而搞好市場(chǎng)調(diào)查的前提就是有一套完善可操作的市調(diào)方案。僅以北京地產(chǎn)業(yè)為例，它能不考慮上海的影響嗎？我們?cè)谏虾ＴO(shè)了點(diǎn)，在深圳設(shè)了點(diǎn)，在美國設(shè)了點(diǎn)，形成網(wǎng)絡(luò)，就可以讓各個(gè)地方最優(yōu)勢(shì)的經(jīng)驗(yàn)、資源、人員等實(shí)現(xiàn)共享。發(fā)展商未必能夠知道哪些鍋爐是風(fēng)冷的好，還是水冷的好，未必能夠知道哪個(gè)廣告做得好，但我們作為資源的整合者，就可以做到。 綜上所述，目前房地產(chǎn)業(yè)中介代理商正呈現(xiàn)由單純的售租代理業(yè)務(wù)向銷售商、包銷 商角色轉(zhuǎn)化，并以提高員工素質(zhì)、企業(yè)服務(wù)水平、售樓信息網(wǎng)絡(luò)和品牌形象來充實(shí) 自己，抓住契機(jī)和以更大規(guī)模立足市場(chǎng)。該公司2年中在上海總代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)50億元，形成了自己的特色優(yōu)勢(shì)：他們著手建立包括洛杉磯、溫哥華、東京、臺(tái)灣、香港等新移民在內(nèi)的新華人世界行銷網(wǎng)，擴(kuò)展公司售樓信息渠道； 環(huán)球國際帶有港臺(tái)部分集團(tuán)公司代表人的特點(diǎn)，據(jù)聞其握有10萬以上的客戶名 單；該公司擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，主管層皆有5至20年以上的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；其企劃包部 門設(shè)備完善。國外的發(fā)展商絕對(duì)不是這樣，不會(huì)說既是投資商，又是開發(fā)商。品牌一旦建立起來威力是非常大的，快餐業(yè)的麥當(dāng)勞、酒店管理集團(tuán)香格理拉，都依靠的是品牌。麥當(dāng)勞在某一方面要求很高，如炸薯?xiàng)l與其他的炸薯?xiàng)l是沒有本質(zhì)區(qū)別的，區(qū)別的只是麥當(dāng)勞的品牌；和廣告業(yè)、法律服務(wù)業(yè)相比，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的廣度又要大得多。目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于推銷、促銷階段，尚未真正進(jìn)入營銷過程。1994年，外銷房東方明珠花園別墅推出，當(dāng)時(shí)外銷房尤其是別墅已經(jīng)走下坡路，但該項(xiàng)目卻創(chuàng)造了100％的銷售率。 目前上海商品房積壓有兩大原因：產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，適宜造住宅的地塊造了商務(wù)樓，而應(yīng)該造商務(wù)樓的卻建成了住宅；設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)不合理，房型偏大或偏小。行政與法律環(huán)境指與房地產(chǎn)有關(guān)的一切政策、法令、措施，如藍(lán)印戶口薄、契稅減半、新工房上市政策等，它們的出臺(tái)將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。各種情況詳細(xì)了解后再進(jìn)行綜合分析，將房型和總價(jià)、工期和銷售率、裝修和銷售等等掛鉤。我們還發(fā)展，該區(qū)域所有公共設(shè)施、配套都類似，沒有特色。其科學(xué)性、準(zhǔn)確性是不高的。否則，稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行，造成不必要的浪費(fèi)。通過這種方法取得的信息往