【正文】 網(wǎng)站的基本內(nèi)容：“XXXX”詳盡信息的發(fā)布：XXXX的所有文字、圖片、數(shù)據(jù)等信息，以VR圖實現(xiàn)網(wǎng)上的3D效果（位置、規(guī)模、戶型、景觀、物管等）； 最新更新：不同時間段的價格、銷售量、工程進度等信息更新；咨詢：客戶信息保存及歷史注冊客戶在網(wǎng)上的重要查詢（如對某一戶型或價格的關(guān)注程度）均自動保存，客戶還可查詢自己的訂單。目標人群：XXXX目標消費群銷售任務(wù)：發(fā)售XXXX的剩余別墅廣告表達：通過電視、平面、雜志的正面訴求，生活場景化的畫面，塑造倍感溫馨的度假式生活文化。 坐豪華游輪看XXXX，體現(xiàn)了業(yè)主的尊貴和與眾不同，也將項目的優(yōu)勢很好地表現(xiàn)出來。濟慈XXXX——水邊的法爾內(nèi)塞貴族生活有水的地方，一定能長出有風(fēng)景的房子，有風(fēng)景的房子，一定要面朝自然，山水為觀。同時，通過預(yù)約看樓，有利于交叉篩選客戶，以便下一階段工作目標明確，有的放矢地進行。 l 洽談區(qū)：緊靠中心展示區(qū)，與中心展示區(qū)可視為一體。 XXXX的自然資源是任何樓盤所無法比擬的，而且其多層公寓全部為電梯花園洋房，這也是許多樓盤所不具備的，所以在價格上也可以適當提升。 通過媒體進行Town house研討會利用媒體的號召力，邀請專家進行Town house研討會，對錫城即將形成的Town house熱潮進行預(yù)測與分析，讓已經(jīng)很熱的錫城的Town house現(xiàn)象再起狂瀾，使本樓盤的Town house在完成銷售后，市場依然回味無窮，達到樓盤、開發(fā)商知名度和Town house物業(yè)形式的傳播三贏的轟動市場效應(yīng)。對于本項目，我們建議不必切入市場過早，而是應(yīng)該先將所有銷售硬件準備完善，包括沿湖綠化風(fēng)姿初現(xiàn)、樣板房裝修完成、銷售人員培訓(xùn)結(jié)束、游艇碼頭初具規(guī)模后，再考慮預(yù)熱市場。 “領(lǐng)秀”為引導(dǎo)、引領(lǐng)的意思，意為本樓盤的全新形象與全新的概念導(dǎo)入，使本項目成為錫城地產(chǎn)界的領(lǐng)軍建筑，將引領(lǐng)一種錫城的居住時尚?！吧狭鳌笔且环N對目標客戶的描述，因為本案的建筑形式?jīng)Q定，本樓盤居住者都是社會的上層人士。休閑、度假：社區(qū)內(nèi)的高爾夫球推桿練習(xí)場、星級酒店、游艇碼頭等高檔配套將休閑度假的情趣自然引入居住中。借助淺水灣形象，本項目意在打造一個太湖邊的淺水灣?？蛻粜袨榱?xí)慣分析比較喜歡諸如財經(jīng)、汽車、家居、高爾夫等專業(yè)類雜志新聞；工作比較繁忙，出差機會多，往返于市內(nèi)、機場、大城市之間；日常交際，高級應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高級消費場所，如星級酒店、俱樂部、高爾夫球場等；周末喜歡從事一些度假式休閑活動或參加國際化的高檔文化活動，如名車展、模特SHOW、高雅文藝演出等是他們喜歡觀看的活動。為此我們提出下列建議僅供參考：●小區(qū)道路選擇樹干高大喬木、樹冠濃密生長快抗災(zāi)性強的樹種，例如梧桐、楊柳和香樟等；●草地上種植無刺、無毒花木，并且顏色豐富有層次；●水池邊的樹種宜選用灌木或垂柳等；●近建筑物用低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠高建筑物則結(jié)合組團主題設(shè)置不同種類植被?？赡馨l(fā)生的情況及解決方案：與威尼斯二期等項目形成激烈的市場競爭，可以在產(chǎn)品的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新，比如像上海的九溪十八島一樣，把中庭的結(jié)構(gòu)放到戶型中，使整個戶型采光和通透性特別好，并可以設(shè)置地下室，增加功能區(qū)。利用地塊較方正的優(yōu)勢，形成一個圍合式的布局，優(yōu)美的立面天際線摒棄傳統(tǒng)建筑高度一致或相差不遠的特點，講究建筑高度的變化等落差。蘇錫路和美湖路交叉口，正在興建的望湖樓商業(yè)中心將給社區(qū)購物帶來很大的方便，易初蓮花賣場等使周邊的生活配套逐步完善。金色水岸地處馬山太湖十里明珠堤兩側(cè)，有241套別墅，分三期開發(fā)，首推73戶，其中獨立別墅55幢，townhouse18戶（雙拼別墅，面積230㎡），是目前無錫最大的別墅群落。 以往的無錫市場因為，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強有力的推廣活動。”在一馬平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內(nèi)別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項目。繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關(guān)注的熱點之一。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內(nèi)，無錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。蠡湖新城1號地塊，開發(fā)商一定會采用別墅、Townhouse、公寓相結(jié)合的建筑形式，結(jié)合蠡湖新城的規(guī)劃方案，該地區(qū)的獨棟別墅和Townhouse估計會采用現(xiàn)代式風(fēng)格。市民對臨湖而居的生活有種向往，五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質(zhì)生活可成為現(xiàn)實。 本案附近立項的樓盤拍賣的價格較低（四藥廠地塊和新聯(lián)村地塊），會擁有更大的價格優(yōu)勢,從而分流掉部分客戶。所以在主題定位上應(yīng)該有很大的差異性。生態(tài)環(huán)境是給予人們生活的自然環(huán)境。但是由于社會文化背景、傳統(tǒng)生活習(xí)慣、知識文化水平、居住水平、居住觀念的差異，不同買家對別墅要求相差很大。淺水灣 推薦指數(shù)★★★位于香港島南部的淺水灣是香港最具代表性的美麗港灣。）旅游地產(chǎn)是一種全新的置業(yè)模式，原來旅游景點形態(tài)的“旅游生活時代”已被都市概念延伸的“文化、休閑、度假、觀光、游樂、生活等復(fù)合形態(tài)的旅游生活時代”所替代。所以在主題定位時，首先以“城市ELD”來定位。利用法爾內(nèi)塞的概念，為我們帶來幾方面的利好： 法爾內(nèi)塞生活的概念主要是突出生活的尊貴感，讓本樓盤充滿著豐富的文化特質(zhì)； 法爾內(nèi)塞也是意大利羅馬的一個旅游景點，這也是與本案旅游地產(chǎn)的一個契合點； 據(jù)資料顯示：世界上最早的townhouse建于古羅馬，而本案也有很大量體的townhouse物業(yè)形式，與這里提出的法爾內(nèi)塞概念也是很吻合的； 另外，我們分析無錫的房地產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)無錫市民比較容易接受標新立異的國外景觀、風(fēng)格，如賽維拉假日花園、香榭麗等，這和無錫所處的地理位置及商業(yè)傳統(tǒng)是分不開的。海瀾集團本身就非常注重生態(tài)概念，在廠區(qū)開發(fā)了工業(yè)旅游項目，去過海瀾集團的人無不為他們優(yōu)美的環(huán)境和科學(xué)的管理所打動。所以Town house是必然的趨勢，也是城市住宅創(chuàng)新的發(fā)展方向，無錫很將很快進入一個Town house時代。多層電梯洋房的價格測算評估內(nèi)容 比較項目評分 陽光城市花園 金色江南 日月星城 長江綠島 香榭麗花園 嘉禾現(xiàn)代城 奧林花園 太湖境界地塊周邊環(huán)境及配套評價（21%） 地理位置（10%） 85 75 85 75 95 95 78 90周邊環(huán)境（8%） 90 85 85 85 85 85 85 95周邊小區(qū)整體素質(zhì)（3%） 80 80 80 80 90 90 80 90樓盤綜合素質(zhì)評價（50%） 建筑風(fēng)格和立面（8%） 95 95 88 82 92 92 90 92建筑布局和空間規(guī)劃（8%） 95 92 90 85 92 92 92 95小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃（6%） 95 95 90 90 92 92 92 92戶型設(shè)計（10%） 95 92 90 90 92 92 92 95小區(qū)內(nèi)配套（8%） 95 92 90 85 88 90 88 98車流組織（3%） 92 92 92 95 92 95 90 90物業(yè)管理（7%） 92 92 90 90 90 98 92 95物業(yè)形象（24%） 發(fā)展商品牌（8%） 90 90 80 85 88 95 80 82項目包裝及營銷手法（16%） 98 88 92 96 92 90 85 98銷售期間經(jīng)濟、政策特征（5%） 95 92 95 95 92 95 95 95 綜合評分 89 總體成交均價 4100 3400 3600 3800 3980 4600 3650 本樓盤參考價 = 參考樓盤成交均價 太湖境界總評分 247。 為了更好的營造賣場的氣氛，使現(xiàn)場的布局、流程更科學(xué)合理化，按照一般規(guī)律的接待要求大致將售樓中心分成以下幾個區(qū)域： l 中心展示區(qū)：該區(qū)域位于整個賣場的中心，主控臺前面，放置整體沙盤及各個戶型沙盤若干，是本銷售中心樓盤信息和人流最集中的區(qū)域。銷控策略前期宣傳以整體形象為主，在案名上不突出物業(yè)形式，先給消費者形成湖邊唯美生活的印象，然后在現(xiàn)場咨詢時再介紹其他物業(yè)形式。純水岸名流別墅區(qū)我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。可行性分析： 活動開展前，同相關(guān)單位協(xié)調(diào)溝通好，并借助有號召力的媒體力量，使本項目一舉成功。強勢推廣階段（開盤后第四月六個半月）推廣目的：提升品牌美譽度推廣主題：整合推廣活動全面帶動，讓更多的人了解XXXX，了解旅游新生活目標人群：以項目目標消費群為主銷售任務(wù)：全面推出本期各類物業(yè)形式廣告表達：利用電視廣告、平面廣告、公關(guān)活動和軟性稿進行全方位立體式的轟炸，使項目的整合推廣活動全面帶動，讓更多的人了解XXXX，形成品牌知名度和積累品牌美譽度。“半島風(fēng)景線”會員申請表推廣渠道：與郵政廣告公司合作，借助其宣傳優(yōu)勢直指有效客戶，同時在售樓中心擺放，供客戶索取。 其他服務(wù)：a\買房需要交納的稅費計算、細目查詢、收繳機構(gòu)及其程序； b\買房要求的法律、公證、銀行、保險等服務(wù)及其辦事機構(gòu)、相關(guān)費用和程序； c\辦理產(chǎn)權(quán)等程序及相關(guān)費用； d\辦理入住、裝修等程序及相關(guān)費用； e\出于投資目的的出租、轉(zhuǎn)賣服務(wù)：許可手續(xù)、登記、客戶代理、相關(guān)稅費等； f\有關(guān)家裝的在線咨詢、個性化設(shè)計及裝修施工需求，裝修方案、施工隊伍及裝飾材料的在線確認及支付； g\家具、電器或其他家用設(shè)施供應(yīng)商的在線咨詢服務(wù)及采購。VCD制作片在售樓中心的多媒體功能區(qū)循環(huán)播放，與售樓人員介紹相結(jié)合，并向有意向購買的客戶發(fā)放，以加深他們對本樓盤的印象，同時方便其向親友介紹，體現(xiàn)了一種業(yè)主的尊貴感。 通過預(yù)約登記，選擇參與消費者，確定參加活動的名單。您的視界，決定您的境界在太湖柔情的拍岸聲中，在風(fēng)情萬種的金色港灣里，在XXXX，湖是你的，風(fēng)景是你的，城市是你的，整個世界是你的……每個精彩細節(jié)的背后，是城市名流的非凡品位，是你天地在心的過人胸襟！戀上一面湖水，戀上純水岸生活和煦稠密的陽光，蔚藍純凈的湖水，空靈隱約的遠山……XXXX以第一排自然風(fēng)景的位置，滿足你與生俱來的戀水情結(jié)！開盤SP活動：活動主題：“品湖賞新城”名流雞尾酒會活動時間：開盤日活動地點：太湖豪華游船上 總體思路：此次活動是將XXXX與地緣優(yōu)勢完美融合展現(xiàn)給目標受眾，坐豪華游輪看樓，體現(xiàn)準業(yè)主的尊貴，也反映XXXX“崇尚個性”的別墅文化生活，這是無錫歷史上一次前所未有的活動。l 廣告的亮相前，廣告等必須全部設(shè)計完成，保證廣告的連續(xù)性，系統(tǒng)性。 l 休息、多媒體展示區(qū) ：這個區(qū)域可以把多媒體展示和休息功能歸在一起，區(qū)別于其他各個區(qū)域，這是整個營銷中心最“軟”的區(qū)域，我們可以營造家一樣的氛圍，柔軟的地毯，柔軟的沙發(fā)，再根據(jù)現(xiàn)場的光線條件，讓這個區(qū)域成為以上兩個區(qū)域的延伸和信息補充，使整個現(xiàn)場能更立體更直觀地展示本案，刺激目標消費產(chǎn)生購買欲望，從而促進成交。其他的物業(yè)的銷售價格，在無錫沒有很多可參照的系數(shù)，根據(jù)市場判斷價格定位如下：獨立別墅：10000元/㎡雙聯(lián)別墅：8500元/㎡townhouse：6500元/㎡疊加式別墅：5500元/㎡六、現(xiàn)場銷售策略本項目與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個環(huán)節(jié)：有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；達成與有效目標客源的直接溝通；行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效，可以采用“一對一”直效營銷：“一對一”直效營銷是指營銷過程中，達成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，以加強目標命中率，促進銷售，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。在價格必須與價值相符的基礎(chǔ)上，我們認為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價值。但是讓消費者接受社區(qū)內(nèi)的TOWNHOUSE這種住宅形式，并且愿意出超出心理價位的價格購買就需要個加溫過程。 度假式的旅游生活；（核心價值賣點）216?！蹶P(guān)于XXXX業(yè)主別墅業(yè)主是各行各業(yè)的成功者，是物質(zhì)富有者，其中有很多人有著很高的文化水平與修養(yǎng)，即使是文化水平不高的人也同樣向往富有文化內(nèi)涵的生活，得到別人具有文化品位的評價,渴望在精神上也擠入上流社會階層。確定“居住+旅游”的核心價值必將成為都市生活方式的延伸和補充，將現(xiàn)代生活方式和傳統(tǒng)人文資源、自然資源深度結(jié)合，并賦予國際的、時代的旅游觀念的態(tài)勢。境界的案名也會有種獨辟蹊徑，出奇制勝的效果，無錫的別墅物業(yè)大都與山水等自然景觀命名，大都是充滿詩情畫意的聯(lián)想，這也是一種命名方式，無疑會在眾樓盤中脫穎而出。太湖是聞名海內(nèi)外的自然風(fēng)景，也是本項目最大的優(yōu)勢，所以首先利用這一資源來吸引目標客戶。 在河邊設(shè)置特色景觀，以人工河為中心（或為軸）向外輻射將河邊的開闊地區(qū)如集中綠地與小區(qū)各組團特色景觀連接起來，使每一戶都非常接近特色景觀，從而把水景與其他景觀貫穿起來成為社區(qū)業(yè)主活動、休閑的重要場所；216。保留單位建設(shè)初期是外銷房，當時檔次并不低，但是幾年下來，數(shù)