【正文】 橋北：三益街——五一西路向北100米——文藝路向西80米——馬良路向西100米——迎春路——長(zhǎng)春路——馬良路向西100米——馬良路向東200米至汽車(chē)北站——致富路——汽車(chē)路向東80米——資江——人民路——資江西路所包圍的區(qū)域。3交易日期修正由于各可比實(shí)例收益價(jià)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格相近，故不作日期修正?！　∈袌?chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格修正得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。２、交通狀況　估價(jià)對(duì)象面臨康富路，該道路是益陽(yáng)市的主要街道之一，公交線(xiàn)路有20路，9路，等且就近設(shè)有公交車(chē)站點(diǎn)。 收益法定義：收益法是在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來(lái)各期的凈收益運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并求取現(xiàn)值之和來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法，即購(gòu)買(mǎi)一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期內(nèi)可以在將來(lái)源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來(lái)，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱(chēng)為收益價(jià)格。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象的裝修、使用與維修養(yǎng)護(hù)情況均良好，估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施完善。（六） 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)客觀性，真實(shí)性，公正性承擔(dān)責(zé)任，但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的勘察，限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。6. 沒(méi)有其他行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專(zhuān)業(yè)幫助。估價(jià)目的是為委托方提供價(jià)格參考。現(xiàn)將完成的估價(jià)報(bào)告提交給貴政府。本次價(jià)格評(píng)估，采用基于市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物已使用了12年。最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。若在此期間市場(chǎng)情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。作為商業(yè)用地應(yīng)有較為樂(lè)觀的市場(chǎng)前景。可比實(shí)例年折舊額、建筑物重置價(jià)格等按成本法計(jì)算。 178。橋北：Ⅳ級(jí)地以外、定級(jí)邊界以?xún)?nèi)的區(qū)域。 （六）求出比準(zhǔn)價(jià)格 a：把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，起計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交單價(jià)178。土地重新取得價(jià)格=V50（V38/V50）=287520[(1+8%)^12]*[(1+8%)^381]/(1+8%)^501=(3) 本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是磚混結(jié)構(gòu)一等，建筑物的重置價(jià)格為550元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為550*20=11000（元） (4)建筑物折舊 建筑物年折舊額=11000*(12%)/50=建筑物折舊=*12= (5)計(jì)算積算價(jià)格積算價(jià)格=11000+=(二)收益法土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行地價(jià)的修正采用收益法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格１、收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿(mǎn)足的程度，而不是基于其歷史價(jià)格，即生產(chǎn)它所投入的成本或過(guò)去的市場(chǎng)狀況。估價(jià)對(duì)象所在地段客流量大。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序。調(diào)查所獲的資料等。估價(jià)對(duì)象所處建筑物翻建于2000年。公開(kāi)市場(chǎng)，是指在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較為充裕的時(shí)間，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)且不具有排他性。大寫(xiě)為人民幣玖萬(wàn)貳仟壹佰肆拾貳元 。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年6月17日。8. 最后，根據(jù)本公司的一貫作法，我們必須申明，本估價(jià)報(bào)告書(shū)僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書(shū)的全文或任何部分內(nèi)容的任何責(zé)任。（七） 本估價(jià)報(bào)告書(shū)一式五份，委托方四份，本機(jī)構(gòu)存檔一份。四、估價(jià)目的 為委托方確定房地產(chǎn)價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù)。采用成本法對(duì)土地和建筑物價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格建筑物折舊或房地產(chǎn)價(jià)格=土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格*成新率得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。３、繁華程度　　估價(jià)對(duì)象坐落于益陽(yáng)市康富路農(nóng)業(yè)銀行分行旁，是益陽(yáng)的繁華區(qū)域?！　〕杀痉ㄊ且蚤_(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金的出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。)303630交易情況較好正常較好價(jià)格類(lèi)型租賃租賃租賃用途商用商用商用區(qū)域因素商業(yè)繁華程度好較好好交通條件好較好好公用設(shè)施完備度好好好離市中心的距離近近近個(gè)別因素環(huán)境條件好好好平面布置合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)磚混一等磚混一等磚混一等 （2） 交易情況修正: 估價(jià)對(duì)象ABC交易情況100+1+0+3（3） 交易日期修正：根據(jù)益陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格較為平緩，故不須修正。橋北：Ⅰ級(jí)地以外,群眾街——資陽(yáng)區(qū)政協(xié)——資陽(yáng)區(qū)人大——民福路——迎春路——長(zhǎng)春西路——迎春路——幸福渠路向北200米——致富路——長(zhǎng)春東路——文昌路——五一東路向北50米——永豐路——資江大堤所包圍的區(qū)域。根據(jù)估價(jià)目的，以三者的算術(shù)平均值為最終評(píng)估價(jià)?？杀葘?shí)例三A、計(jì)算公式：V=a/r［11／(1+r)n］B、年總收益=租金收入=19200元C、年費(fèi)用=年管理費(fèi)+ 年維修費(fèi)+ 保險(xiǎn)金+ 年稅金+ 年折舊費(fèi)年管理費(fèi)=年租金2%=192002%=384元年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格2%=550302%=330元年保險(xiǎn)金=房屋重置價(jià)格2‰=33元年稅金=年房地租金%=19200%=3360元年折舊費(fèi)=55030(12%)/50=D、年凈收益=年總收益年費(fèi)用==E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格=［11／(1+9%)^38］=收益單價(jià)=247。五、 估價(jià)方法的選用　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)評(píng)估對(duì)象的實(shí)地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則。供水、排水、供電，對(duì)外交通設(shè)施完備。市場(chǎng)比較法定義：市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成的類(lèi)似用途土地交易案例的交易價(jià)格、交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)