【正文】 任何優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時(shí)具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價(jià)值，這點(diǎn)對(duì)我國原有很多國有商業(yè)物業(yè)尤其關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)超額收益機(jī)會(huì)所在自我在市場(chǎng)上率先推薦商業(yè)地產(chǎn)板塊以來，商業(yè)地產(chǎn)板塊已經(jīng)有非常良好的表現(xiàn)，但我認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)板塊依然認(rèn)識(shí)不夠充分，具體可以總結(jié)為以下幾個(gè)方面：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境按照國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，服務(wù)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，如果第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上升到一定程度，那么對(duì)寫字樓、商鋪、酒店的需求必將大幅增加。持有成本低。打擊投機(jī)性需求將成為政策著力點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年的發(fā)展前景如何？房地產(chǎn)上市公司的投資機(jī)會(huì)如何？這兩個(gè)問題是投資者一直非常關(guān)心的問題?？傊?，中央政府對(duì)土地嚴(yán)格管理必然反應(yīng)在土地供應(yīng)水平將長期處于緊缺狀態(tài)，這為土地價(jià)格長期上漲奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體用科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局、加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控取得的重大成果，充分體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度的堅(jiān)定決心。有的地方近幾年來建設(shè)用地成倍增長，占地增長速度大大高于經(jīng)濟(jì)增長速度。這幾年糧食年度缺口，主要是靠挖庫存來彌補(bǔ)。第一，我國人多地少的基本國情，決定了必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。綜合目前各方面的因素看，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步復(fù)制香港房地產(chǎn)的發(fā)展模式，房地產(chǎn)開發(fā)主流模式將是開發(fā)商＋投資商，因此強(qiáng)者恒強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局將加速形成。商業(yè)地產(chǎn)需要給予重新認(rèn)識(shí)。今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期，我國人口將繼續(xù)增加，人地矛盾將更加突出。如果不嚴(yán)格土地管理，堅(jiān)決遏止耕地快速減少的趨勢(shì)，糧食安全的基礎(chǔ)就會(huì)嚴(yán)重削弱。土地不僅是最重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，而且是農(nóng)民最基本的生活保障?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)：要充分發(fā)揮國家土地督察機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查作用；國土資源部門及其工作人員必須嚴(yán)格依法行政、嚴(yán)格執(zhí)法；嚴(yán)肅懲處土地違法行為，對(duì)非法批地、非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)，觸犯刑律的，要追究刑事責(zé)任；完善土地違法案件的查處協(xié)調(diào)機(jī)制，近期集中開展一次以懲處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)等行為為重點(diǎn)的專項(xiàng)行動(dòng)。低成本的土地盡管我國的土地資源應(yīng)該是非常稀缺，但在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，原來的土地管理模式主要是行政劃撥和協(xié)議轉(zhuǎn)讓，以招拍掛為代表的市場(chǎng)化拿地占比很?。▓D4），開發(fā)商取得土地的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有反應(yīng)出土地的實(shí)際價(jià)值，很多樓盤中土地成本占比極低。 住房消費(fèi)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)二元化的住房供應(yīng)體系加速形成我在2006年6月16日的房地產(chǎn)行業(yè)2006年中期投資策略報(bào)告《宏觀調(diào)控市場(chǎng)凈化行業(yè)之?！分兄赋?，促成本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的因素主要是經(jīng)濟(jì)過熱和居民住房難，由于胡溫政府致力于和諧社會(huì)的建立，因此我認(rèn)為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)典型二元化的商品房和解決中低檔收入居民住房的廉租房結(jié)構(gòu)。最后房價(jià)上漲過快，必將加速拉大貧富差距，影響和諧社會(huì)的建設(shè)。商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)將逐步突出首先2007年上市公司將實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，由于投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值記帳方法，在這種會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，物業(yè)升值可以計(jì)入當(dāng)期損益，那么商業(yè)地產(chǎn)的每股收益有望大幅提升，盡管這部分收益沒有涉及現(xiàn)金流，而且相關(guān)的稅收規(guī)則也沒有明確，但從香港市場(chǎng)2005年實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的情況看，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還是被很多公司采用，并形成正面支持因素。宏觀調(diào)控客觀上為實(shí)力雄厚的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了有利條件。我認(rèn)為優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)股更應(yīng)看成是一種資源股，應(yīng)為這種地產(chǎn)往往產(chǎn)生于具有特別優(yōu)良的地理位置，這種比較優(yōu)勢(shì)就是其核心競爭力主要內(nèi)容。從目前一些政策動(dòng)向綜合分析，管理層也正在打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，例如北京要求封頂才能預(yù)售；建設(shè)部建議限制大塊土地出讓；從嚴(yán)征收土地增值稅；深圳擬出臺(tái)條例禁止房地產(chǎn)開發(fā)商直接預(yù)收房款；香港《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》披露中紀(jì)委正在嚴(yán)查北京超過300個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目；特別是如果隨著調(diào)控壓力的加大，我預(yù)計(jì)物業(yè)稅等措施可能會(huì)加快推出，這樣可能會(huì)在一定程度上改變市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資（投機(jī)）未來收益的預(yù)期。首先市場(chǎng)流動(dòng)性極其充裕奠定了基礎(chǔ)。其次，綜合開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)。到目前為止，地方政府的很大一塊收入都來自于賣地。1997年中共中央又出臺(tái)了11號(hào)文件，進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，這個(gè)文件構(gòu)建了世界上最嚴(yán)格的土地管理制度的政策框架。目前全國清理出各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）６８６６個(gè)，超過全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積。十三億人口的吃飯問題，始終是我國一件頭等重要的大事。由于我國是一個(gè)典型的人口大國，工業(yè)化程度有限，因此與其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家不同，糧食問題是有關(guān)國家安全的大問題，這也是中央政府一直對(duì)土地問題高度關(guān)注的最根本原因。房地產(chǎn)行業(yè)2007年度投資策略報(bào)告自2005年我們提出了強(qiáng)者恒強(qiáng)的