【正文】 l 同時強調(diào)高品質(zhì)的“管家式”物業(yè)管理服務(wù)，提出“特色管理、品質(zhì)管家”的口號，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。l 項目區(qū)域分布較集中，區(qū)位環(huán)境差異小。 他們是整個社會的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實力與品位。對居家的選擇，有自己的主張，需要良好的人文與居住環(huán)境，要穩(wěn)定感，要歸屬感，有時代氣息。6652元/平米(成本定價法定價)市場最易接受價位 165。l 周邊在銷項目規(guī)模、品質(zhì)與本項目存在較大競爭力。小區(qū)南側(cè)八里莊路可同四環(huán)和恩濟(jì)里大社區(qū)。 （三）主導(dǎo)客戶群購房動機分析 購房目的 55%的被調(diào)查者為二次置業(yè)，目的為居住， 其中30%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。區(qū)域內(nèi)的市場均價為7178元/平方米。4. 樓宇配套設(shè)施分析：項目名稱 樓 宇 配 套 設(shè) 施 裝修標(biāo)準(zhǔn)誠品建筑 日本東芝（TOSHIBA）牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng) 精裝修綠波?漫板 智能化系統(tǒng)：周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)，廚房設(shè)煤氣泄漏瓦斯報警器、停車場管理系統(tǒng) 毛坯世紀(jì)城3期 日本日立牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng) 毛坯觀瀾國際花園 廣州日立變頻調(diào)速電梯可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng) 毛坯北京印象 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 精裝修樂府江南 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 精裝修湯泉逸墅 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 精裝修酈城 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 毛坯樓宇設(shè)施分析：從以上表格可以看出，社區(qū)的智能化已成為每個項目必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施，完善的智能化不僅可以方便小區(qū)業(yè)主的日常生活、為物業(yè)管理創(chuàng)造便利性還可以為項目增加賣點，本案的占地不是很大，非常適合建設(shè)成為智能化住宅小區(qū)，使本案成為本區(qū)域具有顯著特色的住宅小區(qū)。四、六層帶電梯，戶戶朝陽遙望西山。公交線路: 337433850、370等 臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)齊全湯泉逸墅 四季青橋南300米路西 緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等 金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)相對匱乏酈城 西四環(huán)北路四季青橋畔 緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等 金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)相對匱乏本案 海淀區(qū)八里莊 西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等 華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局分析：l 本地區(qū)多數(shù)項目位處三—四環(huán)之間或緊鄰四環(huán)，從區(qū)域大環(huán)境上講,本地區(qū)經(jīng)過幾年的市政建設(shè)，以三環(huán)、四環(huán)、板井路、遠(yuǎn)大路為主的交通干線使西北部形成了縱橫交錯、便利、流暢、完善的交通網(wǎng)絡(luò)。本區(qū)域商品住宅在建筑類型上多以板樓（９－１４層）為主，伴有少量塔樓項目（本區(qū)域限高３０－４５米不等）。對于這部分人群來說，在風(fēng)景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境，而且意味著經(jīng)濟(jì)實力或文化品味?！喜康貐^(qū)l 交通優(yōu)勢成為南城項目最大優(yōu)勢　　長期以來，北京城南一直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對北三環(huán)房價平均要低1000—2000元／平方米，即使這樣，南城住宅仍不被看好，隨著城市和對外交通的改變，南城已成為北京交通狀況最好的區(qū)位，而且道路交通的改善，同時帶來市政條件的改善。東區(qū)目前已經(jīng)占到全市60%以上的開復(fù)工面積?？赏ㄟ^計算機系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對安全、通訊、視聽、資訊等方面進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，使住戶的生活更加現(xiàn)代化。 　　d、城區(qū)功能疊加，交通擁堵，使市區(qū)生活和工作成本上升，選擇居所可向市區(qū)周邊有快速路、軌道交通的地區(qū)和邊緣集團(tuán)轉(zhuǎn)移，今后政策會優(yōu)先完善這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施。住房發(fā)展的基本目標(biāo)建議：人均住房使用面積年均增長4%，2005年達(dá)到20平方米，2010年達(dá)到25平方米。北京今年第一季度的新樓盤價格并沒有出現(xiàn)此前業(yè)內(nèi)人士所預(yù)計的上漲的趨勢，普通住宅的平均價格為5034元/平方米，價格平穩(wěn)，大體上與去年相當(dāng)。在客戶需求的引導(dǎo)下，打著“舒適、健康”旗幟的項目日漸增多，板樓成為市場主流。根據(jù)該項調(diào)研性質(zhì)，我們采用實地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托北京商品住宅市場（主要為西部市場）相關(guān)的背景信息實施整個調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)：l 了解北京市地產(chǎn)市場的整體狀況及變動趨勢；l 了解北京市住宅市場產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展趨勢；l 了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況；l 掌握中冠家園項目所處地塊的基本特征；l 掌握中冠家園項目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征；l 明確XXXX項目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在；l 掌握目標(biāo)消費群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對項目的初步認(rèn)知；l 明確XXX項目構(gòu)建優(yōu)勢的市場機會及企業(yè)機會；l 提出XXXX項目的市場定位（包括項目定位、目標(biāo)客戶定位等）的若干思路；提出XXXX項目在后期產(chǎn)品包裝設(shè)計中的若干思路和建議；1提出XXX項目營銷建議積推廣思路；第二部分、市場概況了解一、整體情況分析北京住宅市場趨向成熟 l1. 北京房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn) ,2003年，%，低于全國增長水平（%）； 開復(fù)工9070萬平方米，%，其中住宅6353萬平方米，%； 當(dāng)年竣工面積2594萬平方米，%，其中住宅2081萬平方米，同比增長8%。 2003年12月全市共有26個新盤入市，總規(guī)模為510萬平方米，較上月增長170%，其中住宅項目為15個。 l 經(jīng)濟(jì)型別墅受寵。以此增長率進(jìn)行推算并考慮到加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需求，到2010年全市常住非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)930萬人。 房地產(chǎn)會繼續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展，價格不會出現(xiàn)大的波動。 有節(jié)能環(huán)保的設(shè)施體系。 ——東部地區(qū)l 東四環(huán)適合做高檔住宅東四環(huán)早已被指定為迎賓國道，兩邊是綠化隔離帶，做項目在自然環(huán)境上又有先天優(yōu)勢；與朝陽公園、紅領(lǐng)巾公園近在咫尺，同時又與CBD相隔不遠(yuǎn)，東四環(huán)是一個極適合做高檔居住項目的區(qū)域。這點顯示隨著城市交通的發(fā)展，城市建設(shè)的推進(jìn)，四環(huán)這樣的交通主干道沿線已經(jīng)越來越不適合居住物業(yè)的分布，商務(wù)物業(yè)的吸引力則越來越大。二、區(qū)域樓市分析西部區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)五大價格提升因素 景觀優(yōu)勢，西區(qū)樓盤的獨享資源 西北四環(huán)的賣點是自然及人文景觀非常優(yōu)越。此外，西北部地區(qū)還聚集著各大部委、機關(guān)、軍隊，各大高校及科研機構(gòu)，這些單位的職工收入較高，可能會因為喜歡西北部環(huán)境，或上下班方便等原因選擇在西北四環(huán)置業(yè)。三、周邊競爭項目市場調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場層次的特征，從而為中冠家園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評估和決策基準(zhǔn)。外立面由紅、黃、藍(lán)、灰明快的體塊色彩形成有機的序列變化，輔以欄板、窗棱等強烈的黑白對比樂府江南 110000㎡ 300000㎡ 徽派風(fēng)格。以文化為主題的綠化帶 35%觀瀾國際花園 社區(qū)內(nèi)噴泉主題園林、噴泉水景廣場的主體景觀 64%北京印象 “ 私家花園—院落綠化—小區(qū)綠化—城市綠化”層層迭進(jìn)，突出了局部與整體、水景的布置作為重點。本案的四居只占總套數(shù)的1%，對于銷售上來講不是主要問題，但可以此來增加產(chǎn)品的豐富性，滿足不同層次要求的客戶。 工程進(jìn)度對客戶購房的影響 購買現(xiàn)房是現(xiàn)今買家最理想的選擇，相信隨著市場運作機制、銷售管理辦法的完善，期房銷售將被市場淘汰，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售將成為房地產(chǎn)市場的主流行為。另外隨著法國歐尚超市、世紀(jì)金源酒店等配套的相繼建成使用，生活的便利性將會愈發(fā)凸顯。l 本案三面都是住宅小區(qū)，只有北側(cè)臨路，與周邊住宅渾然一體，又相對獨立，從而形成了一種鬧中取靜，即方便又分離的若即若離的意境。6652元/平米。如誠品建筑，開盤毛坯房銷售價格為6900元/平米，由于銷售情況看好，價格目前漲至精裝修均價8300元/平米；所以，建議本項目開盤采取低開高走的價格策略，建議開盤均價定在6600元/平米，最終實現(xiàn)均價7021元/平米。178。l 目標(biāo)客戶所在的區(qū)域、年齡、職業(yè)特點都相對集中，所以對產(chǎn)品的偏好一致，容易形成“扎堆”現(xiàn)象，假如都以7080萬元的房子作為目標(biāo)，預(yù)計會有80%以上的客戶會采用公積金和商業(yè)貸款形式，加之早期期房銷售的這一特點，所以一定要注意付款方式適應(yīng)市場的創(chuàng)新，以低首付甚至零首付等措施的運用，來達(dá)到全方位對本案銷售的推動。而且還泛指“西部”區(qū)域的整體自然環(huán)境和項目北側(cè)10萬平米城市綠地。l 戶型設(shè)計——二居、三居為主，布局合理，舒適精致，屬于到位型產(chǎn)品，為市場上的供不應(yīng)求產(chǎn)品。同時，西山地區(qū)獨特的人文沉淀、區(qū)域特征等決定了該區(qū)域樓盤的最大相同推廣點——文化包裝。而家居又是一個能夠完全盡顯自己審美情趣與品位愛好的地方，關(guān)于這些，并不是著裝與汽車所能完全體現(xiàn)的，況且，家中也是要與朋友經(jīng)常相聚的地方，家中的一切可以向朋友們展示無余。這些特點，確定了項目市場形象的溫和與舒適生活的主要形象，回避前衛(wèi)另類特色。三、結(jié)論通過對本案賣點的細(xì)致挖掘，可作為產(chǎn)品的附加值體現(xiàn)l 地塊的升值優(yōu)勢：因本案地處西四環(huán)中路，緊鄰五棵松西奧中心，地理位置和環(huán)境得天獨厚，市政交通路網(wǎng)正加緊建設(shè)，在奧運會之前將會有極大改善，另外，項目北側(cè)道路規(guī)劃與市政綠化完畢，極大提高本地區(qū)的地產(chǎn)價值。l 區(qū)域市場現(xiàn)時機會l 京西地區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素l 區(qū)域內(nèi)市政工程的逐步完善 項目市場威脅分析（Threat）l 項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，尤其是規(guī)模較大的世紀(jì)城項目，其今后的市場供給量將對本項目形成直接威脅；l 各個項目都有自身顯著的特點，項目的推廣主題明確，尤其是一些品質(zhì)較高的重點競爭對手的推廣主題更是風(fēng)格迥異、各有千秋，推廣主題鮮明、有特色，并且在區(qū)域市場內(nèi)都具有了一定的知名度；對區(qū)域市場的有效客戶群體有巨大的吸引力。4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查周遍現(xiàn)有商業(yè)1：餐飲黎昌海鮮大酒樓 金悅海鮮大酒樓 湘鄂情飲食廣場無名居 九頭鳥 天外天烤鴨 郭林家常菜 麥當(dāng)勞、肯德基2：超市金四季購物中心由北京國圖物流有限公司運作，集購物、餐飲娛樂、健身文化休閑、金融服務(wù)等多業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代化大型綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施。因此開發(fā)商在開發(fā)新項目時，提高其性能價格比，注重社區(qū)品質(zhì)，配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，以贏得客戶。本地區(qū)近兩年的項目銷售都比較理想，因此市場潛力巨大。所以看來，本案的一居室在比較迎合大環(huán)境的需求性以及區(qū)域市場的稀缺性的前提下銷售，會在短時間內(nèi)被市場消化。從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣。從交通的便利性上講，本案處于橫跨西三環(huán)、西四環(huán)的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結(jié)合成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，出行便利。本區(qū)域項目產(chǎn)品三居室主打。此外，此地公共交通發(fā)達(dá)，香山、頤和園等景區(qū)有許多公交路線直達(dá)市區(qū)各地，四環(huán)路上更有四通八達(dá)的公交路網(wǎng)為居民出行提供更多便利。 以位于南四環(huán)西段的怡?；▓@為例，以往的一些客戶對項目的各方面都比較滿意，但最終使他們打退堂鼓的是覺得太遠(yuǎn)了。朝陽北路為中檔，均價不低于4000元；東壩等邊緣區(qū)域價格在3000元以上；而東四環(huán)邊高檔樓盤價格最高，均價不低于8000元?！鞑康貐^(qū)l 供應(yīng)量逐年減少西北四環(huán)沿線的整體價格呈現(xiàn)出集體上揚之勢，同時也伴隨著產(chǎn)品的進(jìn)一步升級換代。二、產(chǎn)品發(fā)展設(shè)計趨勢　——規(guī)劃總體規(guī)劃注重利用自然、地理、文化、交通、社會等大環(huán)境資源，并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境有良好的協(xié)調(diào)。現(xiàn)階段90%以上的購房居民對住宅建筑面積的需求為60－150平方米，其中大部分居民的需求又在80－100平方米之間。這一情況說明了目前北京商品房中的住宅依舊是保持一個比較適中的價格。雖然有三百多萬平方米的萬象新天、上百萬平方米的遠(yuǎn)洋山水等大規(guī)模的社區(qū)，但總的來看，30萬以下的中小規(guī)模項目在數(shù)量上仍然占主流。 l3. 房地產(chǎn)市場日趨成熟 a、商品住宅成為住宅供應(yīng)的主渠道，個人購房成為商品住宅消費主體 。2003年商品房住宅價格回落到4456元/平方米。 l 2004年的經(jīng)濟(jì)適用住房將更加符合百姓要求。按此測算，(2001年戶籍平均家庭人口)，；。 　　a、從居民消費能力分析，目前北京人均GDP已達(dá)3800美元，到2008年會有較大增長，對于拉動房地產(chǎn)消費和投資會起到積極作用。結(jié)合自身及周邊的自然環(huán)境，既有外圍大區(qū)域的綠色景觀，又有小區(qū)內(nèi)的綠色庭院，以及戶內(nèi)的生態(tài)性陽臺與庭院。另外，興建中的五棵松奧林匹克花園也成為了該區(qū)域“價格上漲”的另一大利好。 城北開發(fā)得快，建設(shè)都在幾年前就已基本完成，目前可開發(fā)的地塊大都集中在北五環(huán)以外，而這些區(qū)域離城區(qū)較遠(yuǎn)、土地成本較低，適合開發(fā)低層低密度住宅。隨著百米綠化帶的建成，四環(huán)地區(qū)的風(fēng)景越來越優(yōu)美。西四環(huán)開發(fā)用地減少，樓價漸漲，銷售前景看好 　　西北四環(huán)新盤的價格比城區(qū)其它區(qū)域新盤的價格高出不少，由于存在以上諸多利好因素及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟(jì)高增長期、土地政策進(jìn)一步收緊、高收入人群漸漸增多、西部規(guī)劃適宜居住的原因，西四環(huán)土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資西四環(huán)房地產(chǎn)無疑能夠