【正文】 同時(shí)在交談中不妨談?wù)劚舜说纳畋尘?、未來、感情等問題，這種親切的交談方式很容易促使他們的沖動購買。 對策：提出可信而有力的業(yè)績、品質(zhì)、保證。 2 特征：天性激動、易受外界慫恿與刺激，很快就能作決定。 15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。使用，收益和處分的權(quán)利。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。 得 房率： 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。磚墻、木柱建造的 6） 其它結(jié)構(gòu)，凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。 第二章 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 五個(gè)階段： 1） 88— 92 年開放以后剛開始設(shè)立售樓處，設(shè)有廣告看 板，出現(xiàn)炒賣地皮，房產(chǎn)供不應(yīng)求。 6 外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。 5 平臺 terrace 供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 無障礙通路 barrierfree passage 住宅外部的道路、綠地與公共服務(wù)設(shè)施等用地內(nèi)的適合老年人、體弱者、殘疾人、輪椅及童車等通行的交通設(shè)施。 2 住宅建筑套密度（毛） 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)（套 /ｈｍ ?）。 小區(qū)（級）路 一般用以劃分組團(tuán)的道路。小村161。如深圳的國際貿(mào)易大樓，它高 160 米，有 53 層樓面。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計(jì)。 穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在 米以內(nèi)的設(shè)備層。 建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。15M，折板的傾角為 30度161。 （ 2） 屋頂?shù)念愋停? 按屋面形式大體可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運(yùn)以及安全疏散的原則確 定。此門開啟時(shí)不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。主要用于交通和疏散，同時(shí)也起采光和通風(fēng)作用。 基層： 墊層下面的土層就是基層。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。它承受基礎(chǔ)傳來的整個(gè)建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。 按強(qiáng)度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個(gè)級別。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。發(fā)展階段為：延展專員，延展主管，延展經(jīng)理，市場總監(jiān)。一種是開發(fā)企業(yè)引進(jìn)的專業(yè)顧問公司的置業(yè)顧問。企業(yè)在選擇和制定置業(yè)顧問服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，加強(qiáng)了對置業(yè)顧問服務(wù)意識的培養(yǎng)。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。 框架結(jié)構(gòu) 主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱框架）。 黏土磚 黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。 （ 3）樓板和地面： 樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。 窗的采光作用主要取決于窗的面積。 類型： 門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接而成。當(dāng)樓梯踏步超過 18 步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺，起緩沖休息的作用。 坡屋頂： 屋面坡度較大，在 10%以上。 建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）： 包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面 積、其它公攤面積等。 1有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 寬在 30mm 以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。 復(fù)興時(shí)期的建筑： 此類建筑是十五世紀(jì)至十七世紀(jì)流行歐洲的建筑風(fēng)格。這座擁有 325 房間的大飯店， 因山就勢， 由 5座式樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有 4層。177。 1 其它用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 3 建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比 （ %）。 4 輪椅坡道 ramp for wheelchair 坡度、寬度及地面、扶手、高度等方面符合乘輪椅者通行要求的坡道。 6 通廊式高層住宅 gallery tall building of apartment 以共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、 抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。從單一的地 段價(jià)格到注重挖掘樓盤的內(nèi)涵。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用； 三通一平： 是指水通、電通、路通及場地平整； 七通一平： 是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； 紅線圖： 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。 玄關(guān) ： 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè) 主提供了良好的社交場所。 集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。 4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。 5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。 4．優(yōu)柔寡斷型認(rèn)為四樓好，一下又覺得五樓好，再不六樓也不錯。 對策：利用氣氛相逼，并強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)惠，促其快速決定，避開其斤斤計(jì)較之想。你必須對其家人表示關(guān)懷之意，而對其本身，則予以推崇與肯定，同時(shí)說明商品與其美好的未來有著密不可分的關(guān)聯(lián)，這樣一來， 他在高興之余，生意自然成交了。 對策：進(jìn)行商品說明時(shí)，你的言詞必須清晰、確實(shí)，態(tài)度誠懇而親切， 同時(shí)要表現(xiàn)出消除他的孤獨(dú)。 6 特征：趾高氣揚(yáng)，以下馬威來嚇唬推銷員，常拒推銷員于千里之外。 6）建筑物內(nèi)外的操 作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。 房子的種類 安居房指實(shí)施國家 安居（或康居）工程 而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 單元內(nèi)使用面積系數(shù) : 單元內(nèi)使用面積 /單元內(nèi)建筑面積 +按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 2） 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括 幾個(gè)方面： a) 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b) 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。 “灰空間 ”也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等 . 6 樓花 “樓花 ”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。 5 衛(wèi)生間 bathroom 供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。 3 住宅建筑 residential building 供家庭居住使用的建筑 (含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅部分 )，簡稱住宅。 住宅平均層數(shù) 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的 用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。它的外形運(yùn)用參差不齊的幾何圖形組成。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線下產(chǎn)生各種明暗變幻。177。 1兩個(gè)建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積；沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計(jì)算。 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。 屋頂 （ 1）屋頂?shù)淖饔煤鸵螅? 屋頂是房屋最上層的覆蓋物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。 按使用性質(zhì)分為： 室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。特點(diǎn)是 用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。其基本組成有面層、墊層和基層 三部分。 （ 6）門和窗： 門： 是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。每塊磚干燥時(shí)約重 ，吸水后約為 3 Kg。 四、建筑高度分類 建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類 低層： 1— 2 層 多層： 3— 7 層 中高層： 8— 17 層 高層： 18— 24 層 超高層： 24 層以上 第二章 房屋構(gòu)造概述 一、建筑材料知識 主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等 。170。商業(yè)地區(qū)的快速發(fā)展使商業(yè)地產(chǎn)方面人才炙手可熱，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也是房地產(chǎn)發(fā)展的方向之一，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 是眾多有識之士的注意目標(biāo)。，現(xiàn)在的售樓處已經(jīng)沒有傳統(tǒng)的售樓員，售樓員的稱呼被“置業(yè)顧問 ”或“銷售顧問”所取代，而這一稱呼的變化中，售樓員的單一銷售功能也擴(kuò)展到“置業(yè)顧問“的綜合服務(wù)功能。 商業(yè)地區(qū)方向發(fā)展。 磚混結(jié)構(gòu)： 建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚161。 其他 由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。黏土磚的尺寸為： 240mm 115 mm 53 mm。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給 墻或柱；同時(shí)又起到保溫、防水等作用。 地面與樓板 （ 1） 地面： 是指建筑物底層的地坪。 窗的類型： 窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、 鋁合金窗、玻璃鋼窗等。 彈簧門 ： 是平開門的一種。 樓梯按位置可分為 ： 室內(nèi)樓梯和室外樓梯。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應(yīng)高出踏步 900mm 左右。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。 1建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。間161。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風(fēng)格。 中西合璧 把西式建筑風(fēng)格和中式建筑風(fēng)格揉和在一起所建造的建筑物，如坐 落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。 居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 1 建筑小品 既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作