某地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷戰(zhàn)略(專業(yè)版)
【正文】 本項(xiàng)目所處區(qū)域作為南寧未來(lái)城市政治、文化、商業(yè)、金融中心，成為南寧對(duì)接?xùn)|盟的平臺(tái)，參照以上價(jià)格比例，以項(xiàng)目目前所處區(qū)域的住宅銷售均價(jià)元/㎡計(jì)， 即寫字樓和公寓銷售均價(jià)建議控制為元/㎡。 客戶群體的變化以上各種不利因素，促使項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體發(fā)生改變。 恒富中心（寫字公寓）目標(biāo)客戶寫字公寓銷售面積在70㎡～100㎡左右，從其物業(yè)形態(tài)分析，其購(gòu)買成本較小，適合綜合實(shí)力較弱的企業(yè)和專為大型知名企業(yè)提供服務(wù)的中小型企業(yè)。 辦公類物業(yè)伴隨城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也呈現(xiàn)需求逐年上升的趨勢(shì)，從2001年～2003年間辦公類物業(yè)（包括寫字樓、商務(wù)公寓）市場(chǎng)供應(yīng)量為約15萬(wàn)㎡、20萬(wàn)㎡、25萬(wàn)㎡。航洋國(guó)際城整體營(yíng)銷戰(zhàn)略寶資通項(xiàng)目咨詢有限公司二OO四年五月前言古人云：夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也。從這一數(shù)值分析，隨著東盟商機(jī)涌現(xiàn)、建設(shè)大南寧目標(biāo)確定，市場(chǎng)對(duì)辦公類物業(yè)的需求將進(jìn)一步加大。且由于銀行對(duì)此類物業(yè)按揭貸款的限制，已不太適合于投資客戶的大量介入。投資型客戶將急劇減少，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體轉(zhuǎn)為企業(yè)或個(gè)人購(gòu)買自用者；而且由于本項(xiàng)目屬于市場(chǎng)高端產(chǎn)品，對(duì)購(gòu)買者的自有資金要求較高，購(gòu)買決策時(shí)間較長(zhǎng)，這將直接影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，遲緩項(xiàng)目資金的快速回籠。8 銷售預(yù)測(cè)，至銷售完成，銷售收入如下表：序號(hào)項(xiàng)目銷售面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）1寫字公寓50538（略）（略）2服務(wù)公寓49945（略）3總計(jì)100483（略）（略） 各階段銷售收入預(yù)測(cè)（略）9 項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略及費(fèi)用預(yù)測(cè)根據(jù)以上制定的銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目的推廣戰(zhàn)略目前只針對(duì)商務(wù)公寓，具體分為三個(gè)階段： 啟動(dòng)期（2004年6月中旬—2004年9月）主要目標(biāo)：作為項(xiàng)目形象樹立的主要階段，該階段將全面整合項(xiàng)目的整體資源優(yōu)勢(shì)，展示世界級(jí)的標(biāo)志性建筑綜合體，打造超一流的國(guó)際化品牌形象。參照南寧與各大型城市之間綜合實(shí)力的差距，以及目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整和銷售市場(chǎng)變化。 市場(chǎng)預(yù)期的降低宏觀調(diào)控的出臺(tái)以及行業(yè)投資環(huán)境的改變，直接打壓了地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)熱情，使得市場(chǎng)購(gòu)買力下降，勢(shì)必影響消費(fèi)需求，將使項(xiàng)目銷售面臨壓力，項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期值降低。同時(shí)，由于現(xiàn)階段國(guó)家宏觀調(diào)控政策和金融政策的影響，在項(xiàng)目前期，目標(biāo)客戶購(gòu)買寫字樓的可能性較小，現(xiàn)階段此類物業(yè)的銷售暫不考慮。這為項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)氛圍。多算勝少算，而況于無(wú)算乎！本戰(zhàn)略制定，主要明確航洋國(guó)際城項(xiàng)目營(yíng)銷工作正式啟動(dòng)前，項(xiàng)目整體營(yíng)銷戰(zhàn)略的預(yù)先計(jì)劃和部署，使?fàn)I銷工作具有前瞻性，搶占市場(chǎng)先機(jī)，奠定銷售勝局。 進(jìn)入2004年，東盟概念引發(fā)市場(chǎng)作出“辦公類
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