【正文】 八、廣告媒體策略l 現(xiàn)場銷售氛圍l 戶外媒體支持網(wǎng)絡(luò)媒體投放新聞熱點(diǎn)傳播l 主流報(bào)紙傳播l 互動(dòng)式立體傳播系統(tǒng)戶外媒體強(qiáng)大話題沖擊力，項(xiàng)目定位鮮明 ——吸引目標(biāo)客群高關(guān)注度網(wǎng)絡(luò)廣告+新聞傳播配合公關(guān)活動(dòng)及銷售節(jié)點(diǎn)，營造立體傳播空間 ——提升項(xiàng)目知名度、認(rèn)知度，顛覆媒體市場主流報(bào)紙結(jié)合銷售節(jié)點(diǎn)亮相，不做常規(guī)投放 ——銷售進(jìn)程告知項(xiàng)目形象包裝系統(tǒng)形象包裝創(chuàng)意調(diào)性原則——強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目個(gè)性主張——體現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)代人文居住理念——符合品牌整體包裝調(diào)性——自身實(shí)用性較強(qiáng)賣場包裝個(gè)性特征：項(xiàng)目的自我思考，我行我素、個(gè)性十足目　　的：營造有個(gè)性、現(xiàn)代感、人文感，體驗(yàn)感十足的氛圍描　　述：思考細(xì)胞發(fā)散到每一點(diǎn)，始終強(qiáng)調(diào)“自我”的概念增強(qiáng)個(gè)性視覺記憶度　　　戶外及報(bào)廣表現(xiàn)主體思路戶外：直接出擊，提煉案名元素，制造項(xiàng)目熱點(diǎn)話題引發(fā)關(guān)注。內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長”、“變曲”，實(shí)現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景”。我們努力將水的概念做到極至自由之水是自然景觀中的奇麗角色。公共座椅等來充實(shí)休閑廣場的內(nèi)部空間，再配上廣場背景音樂，更添情調(diào)。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購置。屋面單組份水性聚氨酯防水層，EPS擠塑保溫層，坡屋面瓦片（彩色水泥瓦斜屋面），露臺(tái)地磚?！?長沙現(xiàn)有別墅體量過大，客戶群體過于缺乏，出現(xiàn)僧多粥少的局面，項(xiàng)目本身建筑外觀無特色。當(dāng)然，長沙別墅市場正步入高速發(fā)展期，未來競爭態(tài)勢(shì)將不容低估。距三市均約18公里，從三市一體化進(jìn)程來看，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分明顯。屬于純別墅類的項(xiàng)目僅有“綠城青竹園”純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目和“水云間”純聯(lián)排別墅項(xiàng)目。但由于政策（國六條）的限制，別墅的戶型面積開發(fā)將帶來極大的挑戰(zhàn)。高層、別墅 長沙別墅市場20072008年市場分析一、20072008年長沙別墅分布216。開福區(qū)銷售量比例最低為15%。長沙市轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)和長沙、望城、寧鄉(xiāng)、瀏陽四縣（ 市），總面積1 . 1 8 萬平方公里，總?cè)丝? 13 萬， 其中市區(qū)面積55 6 平方公里， 常住人口1 9 9 萬人。資料來源:長沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)城市居民可支配收入呈階梯狀遞增，消費(fèi)型城市特征十分明顯2 0 0 6 年長沙城市居民人均可支配收入1 3 9 2 4 元，比0 5 年增加了1 4 9 0 元，增長1 2 . 0 % 。第二章 2008年長沙市房地產(chǎn)市場分析2007年應(yīng)該是長沙房地產(chǎn)市場最為火熱的一年,房價(jià),地價(jià)上漲之快讓人驚愕。長沙別墅市場經(jīng)過2004年以前的短期預(yù)熱，帶著優(yōu)于三大經(jīng)濟(jì)圈別墅產(chǎn)品的性價(jià)比在2006年出現(xiàn)了井噴的局面，我們說在2006年以前，長沙的別墅還處于產(chǎn)品階段、價(jià)格階段、模仿階段、摸索階段，而在經(jīng)歷了這些階段之后2007年長沙的別墅市場必將達(dá)到一個(gè)全新的高潮期，隨政策因素影響和經(jīng)濟(jì)的增長，別墅產(chǎn)品價(jià)值將進(jìn)一步被社會(huì)的財(cái)富人士認(rèn)可，市場價(jià)格將在2007年下半年至2008年初成跨越性提高。比華利山和北京橘郡先后出現(xiàn)，城南別墅市場開始奮起直追。三、近幾年長沙別墅市場總結(jié)長沙城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長為別墅市場的發(fā)展帶來強(qiáng)有力的支撐長沙市GDP逐年持續(xù)增長，長沙房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力大，發(fā)展前景看好；長沙社會(huì)零售消費(fèi)總額增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)，人均住房面積不斷增長。長沙別墅市場供應(yīng)主要集于中低檔別墅項(xiàng)目，中低檔別墅產(chǎn)品供應(yīng)量十分充足主要表現(xiàn)為聯(lián)排別墅供應(yīng)量大，目前中高端別墅項(xiàng)目走勢(shì)良好，而頂級(jí)別墅項(xiàng)目受市場消化量因素影響市場表現(xiàn)不佳。省府周圍將是長沙新的商業(yè)區(qū)。幾年前，只有極少數(shù)上層精英人士才可以享受的物業(yè)，到如今中高層白領(lǐng)都可以購置一套別墅，這說明產(chǎn)品檔次跨度逐步拉大，同時(shí)，長沙別墅置業(yè)群體逐漸被激活，市場消費(fèi)需求潛力引爆。地塊SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢(shì)：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)長沙國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng)，市場前景看好；◆獨(dú)特的地塊交通優(yōu)勢(shì)，地處萬家麗路和芙蓉大道交匯處，距長沙火車站15公里，距黃花國際機(jī)場30分鐘，距京珠高速公路入口約2公里。門窗高級(jí)鋁合金門窗。成熟型及豪華型律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會(huì)計(jì)師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。7)共享游憩空間對(duì)游憩場所視覺感受與親身體驗(yàn)的好壞愈來愈成為衡量高檔社區(qū)的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此在思考方向一上我們把思考重點(diǎn)放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新，同時(shí)將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)三、概念創(chuàng)意：尋求水概念的升華和突破成為我們的重點(diǎn) ——獨(dú)創(chuàng)“橋居時(shí)代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念 ——獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。水概念在環(huán)境中的落實(shí)：水是本案可以塑造的一大特色。少量面市，試探市場在本項(xiàng)目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實(shí)，同時(shí)本案產(chǎn)品和所針對(duì)的消費(fèi)群都需要經(jīng)過市場的檢驗(yàn)，因此在推廣初期以少量別墅的推出進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格的市場檢驗(yàn)，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。在小區(qū)島與島之間、水與水之間設(shè)計(jì)主題橋，以“水印廊橋”為中心將古今中外的文化名橋引入社區(qū)，締造獨(dú)特的橋居生活和橋文化。從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動(dòng)態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來講，從猛烈到潺潺細(xì)語……水的多種多樣和豐富變幻使我們?cè)诋a(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考：從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等；從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。至于區(qū)域內(nèi)老齡人的游憩場所，可考慮設(shè)置室外棋臺(tái)、休憩座椅、涼亭等。2）居住空間私密性適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。給排水PPR冷熱水管安裝，PVC排水管，洗滌盆及座便器每戶一套。 項(xiàng)目市場威脅分析 ◆ 項(xiàng)目周邊別墅的競爭威脅是顯而易見的，區(qū)域內(nèi)尚有少量待開發(fā)地塊，其內(nèi)部的地塊面積、地質(zhì)都與本地塊相似，將對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅。702路公交可直接到達(dá)。第二節(jié) 項(xiàng)目周邊分析項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時(shí)間均價(jià)銷售率－ 保利閬峰云墅583畝20萬97套（對(duì)外）40余套（內(nèi)）北美獨(dú)棟350～532㎡ 主力410460㎡12000元/㎡左右93%美洲故事800畝60萬195套北美獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排330～450㎡ 主力330450㎡，獨(dú)棟8套雙拼：9500元/㎡獨(dú)棟：15000元/㎡(雙拼14000獨(dú)棟18000100%（第一組團(tuán)41套）100 %(22套)銷售2套托斯卡納280畝20萬252套別墅意大利聯(lián)排、洋房別310～390㎡ 洋140260㎡聯(lián)：66008000元/㎡ 洋：6000元/㎡洋100% 聯(lián)75%御邦460畝16萬約120套英倫聯(lián)排、疊加、雙拼170 ～230㎡ 聯(lián)排4600元/㎡疊加4300元/㎡二批100%項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時(shí)間均價(jià)銷售率比華利山1500畝（156一期）7萬171套（別）144套（洋，未上市）北美獨(dú)立、聯(lián)排、雙拼、洋房230～310㎡ 主力230310㎡7棟420㎡獨(dú)棟尚未上市二期　6500元/㎡90%國中新城72890 ㎡ 30萬1073套 150007000元/平米的高檔純別墅項(xiàng)目目前未形成氣候長沙別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格相對(duì)較低，這與整個(gè)長沙房地產(chǎn)市場的整體市場形勢(shì)有關(guān)。別墅項(xiàng)目開發(fā)近期增量迅猛，開發(fā)規(guī)模不斷增大長沙別墅項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模從幾百畝到上千畝再到二千多畝，規(guī)模不斷增大，別墅產(chǎn)品供應(yīng)量迅速增加。橘郡2000畝（483畝一期）　　西班牙聯(lián)排、洋房、獨(dú)棟、小高層　　 　　同升湖白竹水鄉(xiāng)127畝33萬643套澳洲獨(dú)立、聯(lián)排、洋房300～1000㎡ 主力300500㎡　聯(lián)4000元/㎡以上、獨(dú)7000元/㎡以上100%二、長沙別墅表情對(duì)