【正文】 三、管理要求由于物業(yè)管理的管理用房暫時(shí)無(wú)具體定論，同時(shí)為方便后期的管理工作能夠順利開展。****必將給您帶來(lái)欣喜。 9 排水管、明暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍主要工作范 圍內(nèi) 容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄計(jì)劃性工作公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)、更新、節(jié)能整改、裝修管理報(bào)修處理客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理計(jì)劃外工作突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善急修、改造、增建 D、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序****在平時(shí)正常操作和維修保養(yǎng)時(shí)，將針對(duì)設(shè)備情況，作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時(shí)，妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對(duì)客戶的影響。c）周界入侵報(bào)警系統(tǒng)在業(yè)主入住時(shí)，以周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況，****建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報(bào)警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。B、滅蟲管理滅蟲主要包括兩個(gè)方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 員工素質(zhì)216。 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度216。 特定區(qū)域定期清洗外墻 216。****的日常物業(yè)管理簡(jiǎn)介物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對(duì)所有業(yè)主及開發(fā)商來(lái)說(shuō)，一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對(duì)安全這一最基本的需求是多么看重。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場(chǎng)化發(fā)展，為了使****公司在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。 物業(yè)驗(yàn)收方案216。 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度216。 制訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度216。 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問(wèn)題216。 提供備品備件要求216。 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預(yù)留口。這樣即會(huì)增加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。 ；216。在“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來(lái)利益，****將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。****在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。2000質(zhì)量管理認(rèn)證。包括：管理處辦公室80M停車場(chǎng)辦公點(diǎn)20 M安保隊(duì)辦公室20 M維修班辦公室20 M員工宿舍生活用房60 M2，此外倉(cāng)庫(kù)24 M2 前 言首先感謝荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)我公司的信任，我公司對(duì)本次合作機(jī)會(huì)非常重視，將全力以赴，力爭(zhēng)把握住這次機(jī)遇，希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。 二、 妥善保管本項(xiàng)目投標(biāo)書方案，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本預(yù)算方案內(nèi)容。我們深信，在荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司的支持和關(guān)心下，“****物業(yè)”和“白云綠水”的結(jié)合，一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì)，確保給白云綠水小區(qū)帶來(lái)一種新都市社區(qū)生活居家的概念，確保白云綠水的業(yè)主們購(gòu)置物業(yè)保值、增值。****致力于開拓、發(fā)展上海及國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)。c）服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工；216。 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工；216。智能系統(tǒng)顧問(wèn):顧問(wèn)基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。 車庫(kù)管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫(kù)控制系統(tǒng)的購(gòu)置應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面加以控制。216。 探討解決各種銷售中遇到的管理 問(wèn)題等216。 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件216。 物業(yè)驗(yàn)收程序216。 人事管理方案216。業(yè)主的真心參與及我們真誠(chéng)有效的工作，更能保障對(duì)受托物業(yè)的長(zhǎng)效管理，使之增值及保值。216。 精心維護(hù)綠化等物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和管理物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運(yùn)作心臟部位，能否長(zhǎng)期保持完好，是一個(gè)物業(yè)生存的關(guān)鍵。熱線/報(bào)修/監(jiān)督電話鈴響三聲，必有應(yīng)答；先報(bào)家門，后說(shuō)請(qǐng)講；態(tài)度和氣，語(yǔ)言親切；記錄完整，件件落實(shí)。 文件資料是否完備等****將每年進(jìn)行業(yè)戶的滿意度調(diào)查，以獲得寶貴的客戶反饋以及對(duì)該物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平的評(píng)價(jià)。（8）制訂物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度****將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的《物業(yè)管理公約》。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。作業(yè)程序圖(略) （3）物業(yè)治安防范管理做好物業(yè)治安防范管理工作，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，根據(jù)金利達(dá)花園的高科技安保技防設(shè)施和場(chǎng)地實(shí)際情況，****將擬定保安崗位設(shè)置和巡邏路線計(jì)劃，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。（5）營(yíng)造合適的社區(qū)文化****將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實(shí)際，積極開展各項(xiàng)文娛體育活動(dòng)的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時(shí)，作為服務(wù)者，****將本著“規(guī)范、周到、守信、高效”的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過(guò)建立和業(yè)主之間的互動(dòng)聯(lián)系，開展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會(huì)公益單位，促進(jìn)物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會(huì)社區(qū)的和睦，更能體會(huì)高尚生活帶來(lái)的樂(lè)趣。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時(shí)間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。（8）通過(guò)長(zhǎng)效管理使物業(yè)保值增值物業(yè)的長(zhǎng)效管理，是生態(tài)化管理理念的重要體現(xiàn)。準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算對(duì)今后的物業(yè)管理工作非常重要，****以其豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)目前已經(jīng)掌握的項(xiàng)目資料，通過(guò)自己的數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)庫(kù)，準(zhǔn)確地做出物業(yè)管理收支預(yù)算。詳細(xì)測(cè)算如下：人員工資： 物業(yè)經(jīng)理 2500元/月*（1+﹪）*12月*1人 40950元事務(wù)助理兼任安保主任 1800元/月*（1+﹪）*12月*1人 29484元客戶服務(wù)中心:主任1人、管理員2人主任 1200元/月*（1+﹪）*12月*1人 19656元 財(cái)務(wù)/文員： 1000元/月*（1+﹪）*12月*1人 16380元管理員/環(huán)保主任 1000元/月*（1+﹪）*12月*1人 16380元安保隊(duì)：主管1人事務(wù)助理兼、班長(zhǎng)3人、隊(duì)員12人班長(zhǎng): 800元/月*（1+﹪）*12月*3人 39312元安保員: 700元/月*（1+﹪）*12月*12人 137592元工程維修主任：班長(zhǎng)1人、維修員3人主任: 1200元/月*（1+﹪）*12月*1人 19656元維修員: 800元/月*1人*（1+﹪）*12月*3 人 39312元環(huán)保部:主管1人（管理員1人兼）、保潔員3人、綠化員1人保潔員: 600元/月*（1+﹪）*12月*3人 29484元綠化員: 600元/月*（1+﹪）*12月*1人 9828元 加班費(fèi)：每年有10天帶薪假期，工資3倍，則加班費(fèi)為（平均值）每人的1個(gè)月工資額。五、結(jié)束語(yǔ)我們的服務(wù)宗旨是“客戶至上，雙贏合作”，我們將與客戶充分溝通，了解客戶的需求，融合先進(jìn)的管理方式方法和本地的實(shí)際情況，制定出一套行之有效的管理方案。保證大白云綠水的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府和開發(fā)商都能多贏的局面。****為白云綠水小區(qū)提供的駐場(chǎng)全權(quán)委托管理的物業(yè)管理服務(wù)，我公司為能夠打開湖北內(nèi)陸荊州的市場(chǎng),愿意和荊州****公司一道做個(gè)市場(chǎng)先鋒,假如荊州****房產(chǎn)開發(fā)有限公司與我公司進(jìn)行合作，同時(shí)為進(jìn)行長(zhǎng)期合作的考慮,白云綠水項(xiàng)目不做利潤(rùn)要求以表示我公司進(jìn)入荊州開展二線品牌的誠(chéng)意。 4 管理費(fèi)收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理取之于民，用之于民。巡回檢查的方式包括：定時(shí)巡視、季節(jié)性巡視、故障性巡視、專項(xiàng)重點(diǎn)巡視和綜合巡視等。C、做好節(jié)日布置****結(jié)合小區(qū)內(nèi)場(chǎng)地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國(guó)慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計(jì)劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營(yíng)造舒適的生活環(huán)境。D、突發(fā)事件處理****對(duì)每一位上崗的安保人員，都將進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時(shí)妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。驗(yàn)收時(shí)需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。A、政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收政府有關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)驗(yàn)收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，具體的驗(yàn)收程序?yàn)椋菏┕挝粋渫孜飿I(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報(bào)告，并填寫驗(yàn)收申請(qǐng)表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗(yàn)收；政府有關(guān)職能部門初驗(yàn)樓宇，返回整改項(xiàng)目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗(yàn)收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過(guò)的文件或證明。（3）完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)****將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確?？蛻舴?wù)工作無(wú)論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善。 嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理216。 制訂并落實(shí)完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作216。在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過(guò)小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識(shí)的宣傳資料。 定制員工制服216。 員工守則和崗位職責(zé)216。 住戶手冊(cè)216。****對(duì)白云綠水的實(shí)質(zhì)物業(yè)管理時(shí)的各項(xiàng)保障物業(yè)管理籌備工作簡(jiǎn)介俗話說(shuō)：“三軍未動(dòng)，糧草先行”。 其他建議略。 施工對(duì)以后維修保養(yǎng)是否有影響216。 訪客樓宇對(duì)講系統(tǒng)216。 物業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)和施工；216。 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)；216。g）服務(wù)收費(fèi)——合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費(fèi)而享受服務(wù)是不現(xiàn)實(shí)的。項(xiàng)目名稱：*****城*****發(fā)展商：上海*********地置業(yè)有限公司地 址：上海市***區(qū)****路*****弄 項(xiàng)目特色：三十萬(wàn)平方米高層住宅、市中心三萬(wàn)多平方米的生態(tài)大花園，六萬(wàn)平方米社區(qū)購(gòu)物中心，雙語(yǔ)幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。本投標(biāo)書僅針對(duì)已在建的白云綠水小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案，將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。我公司現(xiàn)在熱誠(chéng)開發(fā)內(nèi)陸市場(chǎng)，在荊州市能有機(jī)會(huì)與荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行合作我公司深感榮幸，相信我公司以上海專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)和知名的品牌能夠?qū)Π自凭G水小區(qū)的開發(fā)提供更為盡美的物業(yè)服務(wù)，對(duì)項(xiàng)目的銷售和以后的管理給予更多便利，對(duì)開發(fā)商的品牌培養(yǎng)起到強(qiáng)有力的幫助。并嚴(yán)格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的質(zhì)量管理體系，同時(shí)形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為白云綠水小區(qū)提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)的有效保障我公司系上海綠地集團(tuán)旗下的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事成員之一，同時(shí)也是上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事成員，我公司熱誠(chéng)希望與