【正文】 編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意：①是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃。較齊 全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括： ? (1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等； (2)秘書服務(wù)，包括各類文件處理； (3)辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)； (4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)； (5)臨時(shí)辦公室租用服務(wù)； (6)長(zhǎng)話、傳真、電信服務(wù)；(7)商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)； (8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)； (9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等； (10)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)； (11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等； (12)報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)； (13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)； (14)文件、名片等印制服務(wù)； (15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)； (16)報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)； (17)秘書培訓(xùn)服務(wù)等。 商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 定取得職業(yè)資格證書； ? ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： （ 1）多層住宅 100萬(wàn)平方米； （ 2）高層住宅 50萬(wàn)平方米； （ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 8萬(wàn)平方米； （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬(wàn)平方米。 、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位培訓(xùn)的教材中。所以宣傳推廣一定要建立他人較難模仿的優(yōu)勢(shì)。平面廣告是通過(guò)創(chuàng)意的新穎和訴求點(diǎn)的針對(duì)性傳播信息；公關(guān)則通過(guò)新聞、事件的策劃和推廣傳遞企業(yè)的信息。 ?在項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，宣傳推廣應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r劃分階段。 。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)15%，對(duì)多面景觀也最多不要超過(guò) 20%。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國(guó)的許多中小城市還沒(méi)有形成這樣的市場(chǎng)，有些城市甚至沒(méi)有股票市場(chǎng)，至于投資古玩、字畫也需要到北京來(lái)進(jìn)行交易，何況投資該類市場(chǎng)專業(yè)知識(shí)要求更 ? 高，風(fēng)險(xiǎn)更大。如果流通力大于 1，不僅可以彌補(bǔ)本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過(guò)促進(jìn)內(nèi)外交流、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。 商鋪定價(jià)要參照哪些因素？ ? 在北京，開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅底商定價(jià)的時(shí)候，主要參考住宅價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)，商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的兩倍。隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構(gòu)造。這種辦公室由屏風(fēng)或家具圍合而成，同處于一個(gè)大空間內(nèi)，又有相對(duì)獨(dú)立性，既能提供方便聯(lián)絡(luò)，又能保證各自安靜。 （ 4）城市公路燈照明線路是配電網(wǎng)的一個(gè)組成，配電網(wǎng)規(guī)劃中應(yīng)包括路燈照明的改進(jìn)和發(fā)展部分。高層次的商圈可以吸引高端商業(yè)的進(jìn)入，同時(shí)帶來(lái)物業(yè)的升值。所以，零售商對(duì)顧客進(jìn)行分類時(shí)，是依據(jù)店鋪經(jīng)營(yíng)的商品品種，對(duì)這類消費(fèi)群體進(jìn)行詳細(xì)分類。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。 1952年 4月 25日，歐洲金鑰匙組織成立， 1972年絯組織發(fā)展成為一個(gè)國(guó)際性的組織，目前，國(guó)際金鑰匙組織共有 34個(gè)國(guó)家和地區(qū)參加，約 有會(huì)員 3500人。一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價(jià)位也較其他層位低。所以說(shuō)，商業(yè)步行街是社會(huì)文明進(jìn)化的結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個(gè)城市的形象，成了城市的“會(huì)客廳”。較新版本的美國(guó)詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！庇纱丝梢?jiàn)，一個(gè)有計(jì)劃的購(gòu)物中心對(duì)其租戶是有很大的控制權(quán)，這也是購(gòu)物中心最終能否取得成功。中國(guó)著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學(xué)著名學(xué)者胡兆量提出了 4個(gè)觀點(diǎn)：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。 什么叫街鋪 根據(jù)以上對(duì)商鋪歷史的回顧，我們可以對(duì)商鋪 做以下定義，即 商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及 /或 感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測(cè)馬路中間的和馬路對(duì)面 的人流量。 二．對(duì)顧客類型劃分的標(biāo)準(zhǔn)不同 顧客不僅是零售商獲取收益的直接保障，同時(shí)，地產(chǎn)商也要依據(jù)場(chǎng)所能給零售商帶來(lái)多少顧客、帶來(lái)什么樣的顧客來(lái)收取店鋪?zhàn)饨稹Ｒ驗(yàn)?，每一個(gè)成熟的店鋪都需要一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，商圈同質(zhì)化擴(kuò)大意味著適宜自己的顧客增加。 低壓配電網(wǎng)一般采用放射式，負(fù)荷密度地區(qū)及電纜線路宜采用環(huán)式，市中心個(gè)別地區(qū)有條件時(shí)可采用格網(wǎng)式。 通訊自動(dòng)化系統(tǒng)目的在保證隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，其設(shè)備應(yīng)包括與國(guó)際聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、直撥電話、可視電話、電子郵件及電話會(huì)議、電視會(huì)議設(shè)備等。注意城市環(huán)境保護(hù)，防止污染，保證城市安全 1設(shè)備房的設(shè)計(jì)布局及面積要求 ? 設(shè)備用房單獨(dú)設(shè)置出入口，靠近次干道，避免和主次入口沖突。 從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協(xié)議并按協(xié)議約定在該銀行開(kāi)設(shè)賬戶、交納租賃代理保證金。即：競(jìng)爭(zhēng)力＝生產(chǎn)力＋流通力。 ? 這幾年北京的商鋪投資市場(chǎng)涌入了大量的外地投資人，如建外ＳＯＨＯ五次拍賣中有 4套被外地人買走；中關(guān)村科貿(mào)開(kāi)盤溫州人提前 10多個(gè)小時(shí)就開(kāi)始排隊(duì)；銀科大廈 01號(hào)商鋪更是被神秘山西買家以 7500萬(wàn)買走，創(chuàng)下中關(guān)村單筆商鋪成交的最高紀(jì)錄。 ? (3)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù) ? 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮。 商業(yè)地產(chǎn)總的目標(biāo)是招商、銷售及商業(yè)運(yùn)營(yíng)三個(gè)方面的成功。 所以，宣傳推廣部門的工作不僅僅是發(fā)布廣告、策劃活動(dòng)，也應(yīng)是一個(gè)市場(chǎng)的研究員和熟知目標(biāo)群體心理的專家。只有知名度，才能吸引目標(biāo)；只有美譽(yù)度，才能提升項(xiàng)目的前景空間，吸引更多的商家入駐；有了自身品牌和諸多商家的品牌，并成為一個(gè)有機(jī)的品牌集中營(yíng)，后期的銷售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)才能成功。 視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 定取得職業(yè)資格證書； ，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％： （ 1）多層住宅 200萬(wàn)平方米； （ 2）高層住宅 100萬(wàn)平方米； （ 3）獨(dú)立式住宅（別墅） 15萬(wàn)平方米； （ 4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。 ? （二）、商務(wù)中心的服務(wù)與管理 大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會(huì)議主要提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中心 (與大型酒店、賓館類似 )。須在 《 商務(wù)中心設(shè)備使用申請(qǐng)單 》 上填清原因、內(nèi)容、使用時(shí)間及批準(zhǔn)人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng) (又稱作例行保養(yǎng) )；一級(jí)保養(yǎng)；二級(jí)保養(yǎng)。 ? 一般的維修方法有：①?gòu)?qiáng)制維修法。 ? （四）、設(shè)施設(shè)備管理 寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作： (1)建立設(shè)備檔案?？腿藢?duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以服 務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 得職業(yè)資格證書 ； 、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 列入日常工作日程并加以重視。 1商場(chǎng)細(xì)節(jié)方面 ? 根據(jù)他們的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的法定代表人來(lái)確定承租人是否構(gòu)成違約：法定代表人如果有承租人，則不構(gòu)成違約，否則構(gòu)成違約（不論他們是要結(jié)婚還是其他）； 承租人的裝修費(fèi)用由其自己承擔(dān)，你也不承擔(dān)違約責(zé)任：不違法的雙方協(xié)議及相關(guān)條款是合法有效的，承租人在投入資金進(jìn)行房屋裝修前，必須征得出租人的同意，否則在返還房屋時(shí)應(yīng)該恢復(fù)房屋原狀，費(fèi)用由承租人自己負(fù)擔(dān)；政府開(kāi)發(fā)行為對(duì)合同構(gòu)成不可抗力，出租人對(duì)此免責(zé)，即：不承擔(dān)違約責(zé)任。 ? E、勾繪前景，而非強(qiáng)調(diào)實(shí)用、優(yōu)惠。通俗的講，就是好鋼花在刀刃上，該花的決不手軟，不該花的，一分不動(dòng)。 ? 投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于： 同，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。 ?各單元價(jià)格的微調(diào) ? 上述各單元的初步價(jià)格 相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過(guò)類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項(xiàng)目少，這也是為什么許多二、三級(jí)城市商鋪銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于北京的原因。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域，因?yàn)榱魍Φ牟町?，商鋪?zhàn)饨鸬牟町愐卜浅４蟆? ? 那么，商鋪的價(jià)格到底由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開(kāi)發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤(rùn)就得出銷售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡(jiǎn)單。死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實(shí)際構(gòu)成部分。 智能化的推進(jìn)還使辦公設(shè)備面貌一新，傳統(tǒng)的筆、墨、紙、圖板等將逐步減少或絕跡，取而代之的將是計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等設(shè)備。防火面應(yīng)有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口 空調(diào)系統(tǒng) ? 參數(shù)名稱 夏季 冬季 人工冷源 天然冷源 干球溫度（ ℃ ） 26～ 28 28～ 30 16～ 18 相對(duì)溫度（ %） 55～ 65 65～ 80 30～ 50 平均風(fēng)速（ m/s） ～ ＞ ～ CO2濃度（ %） ≯ 最小新風(fēng)量（ m3/人 ?h） 商店?duì)I業(yè)廳通風(fēng)設(shè)備允許噪聲，頂層宜取45～ 55dB(A)，底層宜取 50～ 60dB(A)；當(dāng)周圍環(huán)境噪聲級(jí)較低時(shí)，采用下限允許值，當(dāng)周圍環(huán)境噪聲級(jí)較高時(shí)，采用上限允許值。 除此之外，兩者對(duì)商圈范圍的界定、競(jìng)合店的選出、進(jìn)駐成熟商圈的條件等等也有很大不同。 地產(chǎn)商面對(duì)的是各類不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪所包含的綜合性顧客群體，所以，地產(chǎn)商是依據(jù)現(xiàn)有的各種業(yè)種、業(yè)態(tài)所服務(wù)的顧客特征對(duì)整個(gè)商圈內(nèi)的顧客進(jìn)行橫向分類。 第二、規(guī)劃設(shè)計(jì)篇 不同商業(yè)地產(chǎn)的選址要求 無(wú)論是零售商選址開(kāi)店，還是地產(chǎn)商選址搞商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，選址的實(shí)質(zhì)都是對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的價(jià)值判斷。 國(guó)際金鑰匙組織利用遍布全球的會(huì)員所形成的網(wǎng)絡(luò)，從而使金鑰匙服務(wù)有著獨(dú)特的跨地區(qū)、跨國(guó)界的優(yōu)勢(shì) 。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商，因?yàn)槲磥?lái)都有總面積近百萬(wàn)平方米的住宅、數(shù)千個(gè)住戶做依托，投資者對(duì)底商的發(fā)展前景基本看好，項(xiàng)目銷售由此被帶動(dòng)。沿街鋪面無(wú)論是出租、出售，都是商家必爭(zhēng)之地。 Mall是中產(chǎn)階級(jí)的一種生活方式，除了購(gòu)物，它提供娛樂(lè)休閑一站式服務(wù)。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式。 據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，街鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認(rèn)識(shí)，“金街”、“銀街”的說(shuō)法便油然而生。 ?便利店的興起緣于超市的大型化與郊外化，超市的變化體現(xiàn)在距離、時(shí)間、商品、服務(wù)等多諸方面：如遠(yuǎn)離購(gòu)物者的居住區(qū)，需架車前往；賣場(chǎng)面積巨大，品種繁多的商品消耗了購(gòu)物者大量的時(shí)間和精力；結(jié)賬時(shí)還要忍“受大排長(zhǎng)龍”等候之苦，以上種種使得那些想購(gòu)買少量商品或滿足即刻所需的購(gòu)物者深感不便。酒店式公寓作為近年來(lái)一種新興的物業(yè)類型，由于地段好、總價(jià)低、易出租，既可以出售換取買賣差價(jià)，也可以收取租金，換取長(zhǎng)期的投資收益等特點(diǎn)，成為不少市民置業(yè)投資的首選。根據(jù)來(lái)店顧客的比率，商圈又可以進(jìn)一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。更具體地說(shuō)，零售商以自己店鋪所處場(chǎng)所為視點(diǎn)，判斷商圈及立地條件是否滿足開(kāi)店的要求。地產(chǎn)商利用這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，是以駐場(chǎng)所有店鋪的整體收益最大化為目標(biāo)，確定招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)及規(guī)劃建設(shè)規(guī)模。高壓配電網(wǎng)中每一主干線路和配電變壓器，都應(yīng)有比較明顯的供電范圍，不宜交錯(cuò)重疊。 1辦公智能化 ? 辦公智能化是指辦公人員利用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)辦公活動(dòng)自動(dòng)化和科學(xué)化。土壤承載力高，當(dāng)沿河時(shí)，應(yīng)考慮河岸的穩(wěn)固性和土壤耐壓力 。 什么叫房地產(chǎn)信托 ? 房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)以及