【正文】 計(jì)劃編制的主要依據(jù)是設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對(duì)設(shè)備的要求。接收技術(shù)資料：國(guó)家有關(guān)建設(shè)施工驗(yàn)收及格證明竣工圖包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙地質(zhì)勘察報(bào)告工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告工程預(yù)決算圖紙會(huì)審記錄工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗(yàn)收簽證沉降觀察記錄竣工驗(yàn)收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、新配件的鑒定合格證書水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說(shuō)明書檢驗(yàn)合格證書保修單據(jù)等文件砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告供水、供暖的試壓報(bào)告5） 物業(yè)啟用前其他準(zhǔn)備工作 a. 制定并確認(rèn)管理預(yù)算 將根據(jù)所得到的所有有關(guān)項(xiàng)目的資料，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估，制定出首年和正 常運(yùn)營(yíng)年度的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用消耗的測(cè)算?！\t跟蹤消防檢測(cè)工作，跟蹤消防系統(tǒng)調(diào)試，跟蹤消防驗(yàn)收工作。 計(jì)量表的位置與抄表方式符合物業(yè)運(yùn)行管理要求； 通過(guò)計(jì)量，達(dá)到能源系統(tǒng)平衡控制。 配合發(fā)展商樓宇銷售。 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（方案） 設(shè)計(jì)優(yōu)化根據(jù)目前建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的狀況，特別是針對(duì)大型、專業(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商／設(shè)計(jì)單位需要由更加專業(yè)的顧問(wèn)參與到設(shè)計(jì)過(guò)程中，協(xié)助開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)單位提出問(wèn)題及解決問(wèn)題，使資源的利用達(dá)到最大化。 組織人員對(duì)售樓處的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修 全委服務(wù)工作內(nèi)容1. 積極前期介入，從物業(yè)管理角度，提供、協(xié)助開(kāi)發(fā)進(jìn)行優(yōu)化 小區(qū)規(guī)劃配套及有關(guān)設(shè)備選型、智能化服務(wù)集成管理；2. 房屋本體使用的管理及維護(hù)；3. 公共（有）設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維護(hù)；4. 環(huán)境質(zhì)量管理；5. 消防及安全防衛(wèi)；6. 紅線內(nèi)車輛及車場(chǎng)的服務(wù)管理；7. 物業(yè)及小區(qū)的檔案、資料的管理； 8. 積極有效的公關(guān)關(guān)系和親和的社區(qū)文化建設(shè)；9. 便民特色服務(wù)的設(shè)計(jì)及管理；10. 物業(yè)收益性的經(jīng)營(yíng)、管理服務(wù)；11. 法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。 公共區(qū)域清潔及綠化租擺費(fèi)用216。 中實(shí)集團(tuán)所屬企業(yè)在銷售宣傳中的使用216。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要善于謀劃，社區(qū)商務(wù)功能基本上可以將客戶所在小區(qū)周邊的日常衣食住行、娛樂(lè)在內(nèi)的各類社會(huì)資源整合進(jìn)來(lái)。4）施肥根據(jù)不同的生育期，采用不同的配比及用量，一般萌發(fā)期以氮肥為主，生長(zhǎng)旺盛氮磷鉀各持平，花芽分化期與接近休眠期加大氮磷鉀肥的比例，生長(zhǎng)期采用耕施，薄施少量多次的原則，施肥量一次過(guò)大肥水容易流失浪費(fèi)或肥料濃度過(guò)高，對(duì)植物根系產(chǎn)生灼傷；5）工作結(jié)束將剩余肥料及工具歸還倉(cāng)庫(kù)。4)、有人經(jīng)過(guò)時(shí)應(yīng)暫停噴藥。 （5）、措施完善、管理得當(dāng)，植物配置合理。 （3）、地被植物，無(wú)人為踐踏、空禿、無(wú)黃土裸露； （4）、修剪到位，常年保持平整，邊緣清晰，草高不超過(guò)10公分。（3）、內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光（4）、喬、灌木修剪每年二遍以上，無(wú)枯枝、萌蘗枝，無(wú)二級(jí)分枝。 進(jìn)行春施基肥。三、園林綠化組織機(jī)構(gòu)及管理機(jī)制（1）、園林綠化的組織機(jī)構(gòu)：綠化養(yǎng)護(hù)部設(shè)養(yǎng)護(hù)部經(jīng)理，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)養(yǎng)護(hù)部工作，各綠化工接受綠化養(yǎng)護(hù)管理部部長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)。 （2）保安隊(duì)長(zhǎng)及時(shí)報(bào)告經(jīng)理，同時(shí)及時(shí)指揮調(diào)動(dòng)應(yīng)急小組趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控制業(yè)主情緒，維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)秩序。對(duì)于使用月租卡的車輛，收費(fèi)員要認(rèn)真核對(duì)月租卡登記的車輛信息與當(dāng)前車輛信息是否一致，若不一致，禁止放行。實(shí)現(xiàn)完全人車分流，小區(qū)不再停放機(jī)動(dòng)車輛，業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛統(tǒng)一停放地下車庫(kù)。山水逸項(xiàng)目西側(cè)依山傍水，東側(cè)比鄰下花園中學(xué)和區(qū)政府，區(qū)位優(yōu)越?？傮w量共計(jì)820套住宅。3品質(zhì)部總監(jiān)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)督導(dǎo)及顧問(wèn)品質(zhì)監(jiān)控，顧問(wèn)服務(wù)顧客滿意度調(diào)查，委托方投訴處理等。8易事達(dá)商業(yè)4北苑商業(yè)9唐山財(cái)富項(xiàng)目6唐山高檔寫字樓10巨庫(kù)商場(chǎng)3綜合小商品綜合市場(chǎng)11國(guó)旅項(xiàng)目2寫字樓、商業(yè)為一體的綜合項(xiàng)目12天津財(cái)智項(xiàng)目6高檔寫字樓、底商綜合項(xiàng)目13中央音樂(lè)學(xué)院10辦公樓、教學(xué)樓、宿舍樓14中央民族大學(xué)8負(fù)責(zé)中央民族大學(xué)圖書館、博物館和文科教學(xué)大樓的物業(yè)管理，這三個(gè)部分均為中央民族大學(xué)校園內(nèi)最新和最現(xiàn)代化的建筑。截止到2008年底，北京中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限責(zé)任公司在企業(yè)品牌受眾率、項(xiàng)目管理規(guī)模、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等均位居國(guó)內(nèi)同行業(yè)的第一方隊(duì)。由于有這些配套公司的支持與服務(wù)，中實(shí)杰肯道夫物業(yè)公司在向業(yè)主提供的服務(wù)將更加周全、細(xì)致和經(jīng)濟(jì)實(shí)用。20高檔公寓2004年接管。5財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的顧問(wèn)服務(wù)指導(dǎo)，審核對(duì)口的顧問(wèn)書與建議函?！毒┙蚣疆a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移指南》將引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和承接，充分發(fā)揮三地比較優(yōu)勢(shì)，形成空間布局合理、產(chǎn)業(yè)鏈有機(jī)銜接、各類生產(chǎn)要素優(yōu)化配置的發(fā)展格局，張家口為了承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移做了一系列準(zhǔn)備，以帶動(dòng)當(dāng)?shù)馗咝庐a(chǎn)業(yè)集群快速發(fā)展。特色服務(wù)管理建議人車分流式管理隨著經(jīng)濟(jì)文化的快速發(fā)展，人們對(duì)生活居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，購(gòu)房時(shí)除了必須考量的綠化率、容積率、車戶比等具體數(shù)據(jù)之外，人車分流也是作為小 區(qū)現(xiàn)代化的重要指標(biāo)。制作統(tǒng)一說(shuō)辭，各部門相互了解，在對(duì)外宣傳上統(tǒng)一口徑，能及時(shí)合理地回復(fù)業(yè)主關(guān)于人車分流的提問(wèn)。每天安排保潔人員對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行清潔，保持地下車庫(kù)衛(wèi)生干凈，杜絕地面積水的情況。住宅小區(qū)的綠化就是其中的重要部分。（3）、園林機(jī)械的使用和保養(yǎng)（主要指草坪機(jī)、割灌機(jī)、綠籬機(jī)、機(jī)動(dòng)噴藥機(jī)等），為提高修剪質(zhì)量和病蟲(chóng)防治效果及延長(zhǎng)園林機(jī)械的使用壽命，綠化管養(yǎng)部下設(shè)園林機(jī)械組負(fù)責(zé)機(jī)械的使用和保養(yǎng)，該組負(fù)責(zé)草坪、綠蘺、地被色塊植物的循環(huán)修剪和高大喬木的病蟲(chóng)害防治又負(fù)責(zé)包干人員的機(jī)械使用、保養(yǎng)的培訓(xùn)工作。 完成“五一”節(jié)日擺花工作。（9）、注意扶正加固，樹(shù)木基本無(wú)傾斜。（2）、在園林樹(shù)木主干、主枝上平均每100CM介殼蟲(chóng)不得超過(guò)3頭，較細(xì)枝條上無(wú)蟲(chóng)糞、蟲(chóng)網(wǎng)。二、綠化項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)主要作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程日常養(yǎng)護(hù)工作及注意事項(xiàng)澆水：1）、確定本次澆水工作的地點(diǎn)、范圍后攜帶水管及輔助工具到達(dá)工作地點(diǎn)；2）、連接水管，然后打開(kāi)綠化水閥，對(duì)植物進(jìn)行均勻澆水；3）、澆全、澆透后關(guān)閉水閥，收回水管和工具歸還倉(cāng)庫(kù)。成片栽植的灌木叢修剪時(shí)應(yīng)形成中間高四周低或前面低后面高的叢形，多品種栽種的灌木叢修剪時(shí)應(yīng)突出主栽品種，并苗出適當(dāng)?shù)纳L(zhǎng)空間，造型灌木修剪應(yīng)保持外形輪廓清楚，外緣枝葉緊密，綠籬及色帶修剪要特別注意輪廓清楚線條整齊頂面平整高度一致，側(cè)面上下垂直或上窄下寬，每次修剪較前一次提高1CM，見(jiàn)后殘留綠籬面的葉枝應(yīng)及時(shí)清理干凈。業(yè)主可以在網(wǎng)上自己或?yàn)楦改割A(yù)約自己方便的時(shí)間請(qǐng)物業(yè)上門服務(wù)，做到服務(wù)的精準(zhǔn)和有效性，同時(shí)提高物業(yè)服務(wù)形象與品質(zhì)和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度。216。 垂直交通系統(tǒng)216。 制定項(xiàng)目整體物業(yè)管理方案（包括能源費(fèi)用方案、 日常運(yùn)行維護(hù)方案及管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)）216。階段物業(yè)管理服務(wù)方案 物業(yè)管理服務(wù)階段 物業(yè)管理服務(wù)階段劃分 中實(shí)杰肯道夫物業(yè)管理有限公司針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，將管理服務(wù)氛圍三個(gè)不同的管理服務(wù)期：“前期”、“籌備期”及“運(yùn)營(yíng)管理期”。 在管理者的角度上，將提交必要的設(shè)計(jì)優(yōu)化或補(bǔ)充建議，以確保建筑物落成后的管理和使用效果。 2） 對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的機(jī)電設(shè)施提出意見(jiàn)和建議各系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)及配制建議：在符合設(shè)計(jì)規(guī)范的情況下，提出市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整參數(shù)。 管理預(yù)算的修訂、制度的確定等： 物業(yè)管理預(yù)算需在項(xiàng)目竣工前作出最后調(diào)整，以切實(shí)符合項(xiàng)目實(shí)際情況，為后期管理提 供參考數(shù)據(jù)。為了保證日后過(guò)配 電系統(tǒng)的安全運(yùn)行，電氣技術(shù)人員將對(duì)變配電室進(jìn)行徹底的檢查與徹底的清掃， 徹底消除工作中跟中各種隱患，包含蟲(chóng)害隱患（鼠害等）。a. 制定客戶服務(wù)相關(guān)管理規(guī)定、服務(wù)流程、操作標(biāo)準(zhǔn)及緊急事件處理預(yù)案客戶服務(wù)管理規(guī)定：?jiǎn)T工管理制度u前臺(tái)登記、驗(yàn)證管理制度u客戶檔案管理制度u郵件分發(fā)室收發(fā)員管理制度 公共場(chǎng)地使用管理制度u回訪制度u防火安全制度u高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定b. 客戶滿意程度分析建立業(yè)戶反饋途徑設(shè)立業(yè)戶熱線電話，每天收集和記錄業(yè)戶的訴求和建議設(shè)立業(yè)戶意見(jiàn)箱，收集來(lái)自業(yè)戶的信息建立業(yè)戶拜訪制度，定期與業(yè)戶進(jìn)行交流，并作拜訪紀(jì)錄定期（分批、分期）召開(kāi)業(yè)戶座談會(huì)，了解業(yè)戶的需求和動(dòng)向全員動(dòng)員熱情接待和收集來(lái)自業(yè)戶需的訴求，并及時(shí)反饋定期向業(yè)戶發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，以了解業(yè)戶的需求做好業(yè)戶回饋工作匯總業(yè)戶反饋的信息，并做出決策，及時(shí)回饋給業(yè)戶將信息進(jìn)行分類、匯總、分析，并供管理層決策使用，以確定增設(shè)更多的服務(wù)項(xiàng)目，務(wù)求業(yè)戶滿意以還原法及時(shí)回饋業(yè)戶將匯總結(jié)果和解決措施以書面的形式通知業(yè)戶c. 公共關(guān)系與內(nèi)業(yè)戶保持緊密之聯(lián)絡(luò)解答及處理業(yè)戶之投訴通知突發(fā)事件，如電力中斷、臺(tái)風(fēng)警告等業(yè)戶與政府聯(lián)絡(luò)處理各項(xiàng)投標(biāo)及合約租擺服務(wù)業(yè)戶提供租擺服務(wù)，主要以寬大綠葉、無(wú)異味、易栽培的木本類植物為主，同時(shí)提供專業(yè)養(yǎng)護(hù)人員定期進(jìn)行澆水、施肥、剪枝等，創(chuàng)造優(yōu)美宜人的工作環(huán)境。此報(bào)告由系統(tǒng)工程師存入設(shè)備維修檔案，備查。按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃有年度和季度計(jì)劃、月份計(jì)劃，計(jì)劃中包括大修、項(xiàng)修、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等；按修理類別編制的計(jì)劃通常為年度大修理計(jì)劃，以便于大修理費(fèi)用的管理。新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行狀況、 輸出的風(fēng)量與風(fēng)壓，并檢查末端的風(fēng)量、風(fēng)壓與溫度?；九嘤?xùn)：序號(hào)部門課程備注1各 部 門項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目情況、項(xiàng)目情況及周邊2基本管理制度人事管理制度3服務(wù)意識(shí)4基本禮儀禮貌及著裝要求5危機(jī)管理6消防培訓(xùn)滅火常識(shí)及消防安全7人事行政部行政系統(tǒng)8人事系統(tǒng)9培訓(xùn)體系了解培訓(xùn)體系并實(shí)施10客 戶 服 務(wù) 部部門制度及崗位職責(zé)分不同崗位進(jìn)行11電話用語(yǔ)及禮貌培訓(xùn)12客戶服務(wù)意識(shí)13租戶/用戶手冊(cè)14報(bào)修操作流程分為手寫報(bào)單操作和計(jì)算機(jī)化操作15客戶服務(wù)系統(tǒng)培訓(xùn)包括客戶危機(jī)管理16保潔管理或包括保潔質(zhì)量核查、特殊情況（天氣緊急事件）處理機(jī)清掃17保險(xiǎn)索賠配合財(cái)務(wù)部進(jìn)行18緊急事件處理預(yù)案及職能劃包括日常演習(xí)19工 程 部部門制度及崗位職責(zé)分不同崗位進(jìn)行20行為、禮儀規(guī)范要求包括日常演習(xí)21維修及保養(yǎng)分各系統(tǒng)進(jìn)行22物業(yè)驗(yàn)收和交接包括入戶維修23應(yīng)急維修事件處理及職能劃分分不同崗位進(jìn)行24安 保 部部門制度及崗位職責(zé)分不同崗位進(jìn)行25項(xiàng)目設(shè)備初解26保安員安全訓(xùn)練課程包括體能訓(xùn)練27消防知識(shí)訓(xùn)練課程包括日常演習(xí)28火災(zāi)緊急處理辦法29應(yīng)急維修事件處理及職能劃分3） 入伙前籌備的前期工作入伙前籌備的前期工作，主要服務(wù)分為三個(gè)階段第一階段：物業(yè)工程配合各主體設(shè)備安裝調(diào)試和籌建管理架構(gòu)物業(yè)公司骨干人員到位制定物業(yè)交樓計(jì)劃工程人員配合樓宇交收確定各系統(tǒng)交接日期配合給配水系統(tǒng)調(diào)試配合正式供電配合空調(diào)系統(tǒng)調(diào)試配合消防系統(tǒng)調(diào)試配合樓宇自控系統(tǒng)調(diào)試制定物業(yè)接收程序和各類表格 制定保安整體計(jì)劃制定前期采購(gòu)計(jì)劃制定車場(chǎng)管理方案制定內(nèi)、外保工作配合方案制定防火規(guī)則及守則制定標(biāo)準(zhǔn)及增值服務(wù)內(nèi)容制定員工工作程序制定各類交樓表格制定各類交樓表格建立接收資料檔案建立工程圖紙檔案確定各管理用房功能 管理用房裝修制定《業(yè)戶手冊(cè)》制定《裝修手冊(cè)》 制定鑰匙管理方案 制定業(yè)戶裝修程序 制定人員到崗時(shí)間 管理公司財(cái)務(wù)建帳制財(cái)務(wù)用表制定治安規(guī)則及守則 ul0 人員招聘、面試建立管理員工檔案制定員工培訓(xùn)計(jì)劃制定員工培訓(xùn)教材第二階段：業(yè)戶入住前準(zhǔn)備工作物業(yè)工程人員配合樓宇交收制定物業(yè)返修計(jì)劃制定物業(yè)返修程序制定物業(yè)返修人員安排計(jì)劃制定物業(yè)前期物品進(jìn)出管理規(guī)定制定物業(yè)應(yīng)急管理方案制定物業(yè)成品保護(hù)計(jì)劃制定物業(yè)各能源收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定物業(yè)各能源費(fèi)預(yù)收標(biāo)準(zhǔn) ul0 制定客戶電話申請(qǐng)管理方案制定管理費(fèi)催收制度配合前期客戶裝修工程 制定物業(yè)入伙前大清潔計(jì)劃第三階段：完成項(xiàng)目外聯(lián)工作 負(fù)責(zé)項(xiàng)目相關(guān)管理單位及外判服務(wù)的聯(lián)系協(xié)調(diào)工作。 n 照明系統(tǒng) 照明系統(tǒng)審圖建議； 照明運(yùn)行分區(qū)節(jié)能控制； 照明運(yùn)行模式； 照明系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專建議； 依據(jù)對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備等的了解，結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最的品牌與型號(hào)建議； 從業(yè)主實(shí)用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的建議； 建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議； 具體研究項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提供秩序維護(hù)崗與安保系統(tǒng)監(jiān)控布點(diǎn)的設(shè)計(jì)方案，兼顧充分監(jiān)控與節(jié)約成本； 提供環(huán)保設(shè)施建議，如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等。另將重新審核管理預(yù)算、制定各項(xiàng)規(guī)章制 度、管理人員入職培訓(xùn)、選聘外判單位、設(shè)備設(shè)施的調(diào)驗(yàn)、 完成物業(yè)接管驗(yàn)收和制訂物業(yè)管理營(yíng)運(yùn)方案等重要的管理服務(wù)內(nèi)容，以期達(dá)到項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)后的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。 配合銷售推廣提供物業(yè)管理宣傳資料216。 物業(yè)管理人員開(kāi)支（人員崗位編制、工資、福利）216。 物業(yè)及設(shè)施交接驗(yàn)收 216。 社交活動(dòng)功能 物業(yè)服務(wù)中心可以在這里進(jìn)行交流溝通、