【正文】 對專業(yè)不熟悉的設(shè)計(jì)單位，就無法理解酒店的各種設(shè)施的功能，也就無法做到設(shè)計(jì)合理于經(jīng)營。簡單舉例：如果出賣一間客房所需的勞動力成本是200元的話，當(dāng)一間客房的售價(jià)在300元的時(shí)候，%；當(dāng)一間客房的售價(jià)在500元的時(shí)候，勞動力成本占客房收入的比例為40%；當(dāng)一間客房的售價(jià)在800元的時(shí)候，勞動力成本占客房收入的比例為25%。兩個(gè)中心互相支持、配合，為了酒店經(jīng)營的最終目標(biāo)而工作，使顧客滿意、使酒店盈利。這樣的餐飲結(jié)構(gòu)，滿足了細(xì)分市場客源的全部要求。如果酒店本身經(jīng)營管理不到位的話，花費(fèi)的特許經(jīng)營的昂貴代價(jià)，未必能達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)，反而增加了正常的經(jīng)營成本。經(jīng)營管理酒店主要有五種形式： ，其最大的利益是擁有獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)，不必向經(jīng)營者支付酬金，不必支付網(wǎng)絡(luò)銷售費(fèi)用。在這種情況下，再優(yōu)秀的經(jīng)營管理者，可能都無法向業(yè)主有個(gè)利潤的交待。 ，立項(xiàng)以后，資金是完全靠銀行貸款解決的。 四個(gè)階段時(shí)期，互相交叉，段段緊扣，整個(gè)籌建周期能否按計(jì)劃完成，由多方面的因素造成。根據(jù)現(xiàn)實(shí)能賣出房價(jià)的平均水準(zhǔn)推算，明確地預(yù)示了酒店目標(biāo)收益率會比建造前的預(yù)算減少一半以上。這項(xiàng)成本的高低，和不同地區(qū)、城市的物業(yè)價(jià)格水平有關(guān)。另一方面，土地價(jià)格便宜的時(shí)代已經(jīng)過去，從城市和政府的角度而言，必須在硬件上軟件上提供更好的環(huán)境，才能讓那些大的國際企業(yè)留在東莞?！?中國社會科學(xué)院旅游研究中心高級研究員魏小安則把“東莞現(xiàn)象”稱作奇跡。（一）資金融合目前最為常見的一種投資渠道就是投資主體以現(xiàn)金的形式投資飯店，也是我們通常所說的直接投資的一種形式，投資主體可以是政府，外企，民營資本等多種形式，投資主體根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇飯店類型及對應(yīng)的星級，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，飯店業(yè)的發(fā)展也日趨成熟，在較短的時(shí)間內(nèi)以高投入獲得高利潤的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在，在投資回收期相對拉長，利潤較平的情況下，投資主體在選擇被投資對象時(shí)，一定要做出理性的判斷，根據(jù)自身的實(shí)力選擇資金投放的方式，從而確保資金的良性循環(huán)，對于一些發(fā)展?jié)摿^大、有一定經(jīng)營優(yōu)勢的飯店應(yīng)加大資金投放的力度，將資金集中投放，以取保飯店發(fā)展的需要，保證資金的順利回收和增值；對于那些豪華型飯店，建設(shè)周期長，所需投入資金數(shù)量較大，因此不宜將資金一次性投入，而應(yīng)分期分批地投放，既有利于投資主體及時(shí)地激活自己的資金，也提高了飯店的資金利用率。經(jīng)營現(xiàn)狀經(jīng)營現(xiàn)狀是衡量飯店贏利大小的一個(gè)關(guān)鍵因素，它與飯店所處的地理位置、功能類型和當(dāng)?shù)貙︼埖甑男枨蟪潭扔兄芮械穆?lián)系，一般說來，飯店的星級與飯店的經(jīng)營狀況沒有直接的聯(lián)系，因此，不同類型的投資商所站立場和角度的不同從而對不同的飯店表現(xiàn)出不同的投資偏好。一般來說，投資渠道就是投資主體在選定被投資對象后，基于對投資對象的全面調(diào)查和了解后，根據(jù)自身的實(shí)力，所選擇的一種投資方式和途徑。以時(shí)間軸為序列的飯店投資策略，是從投資資本的時(shí)間價(jià)值出發(fā)，結(jié)合飯店產(chǎn)品的生命周期規(guī)律，在時(shí)序上進(jìn)行對投資進(jìn)行優(yōu)化組合。如英國巴斯釀酒集團(tuán)通過收購假日酒店集團(tuán)大規(guī)模進(jìn)入了酒店業(yè)市場；法國雅高集團(tuán)對CLUB6的收購；1997年馬里奧特集團(tuán)以10億美元購并Renaissance品牌；假日、希爾頓、喜來登酒店集團(tuán)等以特許經(jīng)營方式獲得全球的快速增長。系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌價(jià)值，為酒店的全方位、多層面盈利奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)酒店品牌還為企業(yè)提供了超越產(chǎn)品本身有形資產(chǎn)以外的價(jià)值，一個(gè)酒店品牌的價(jià)格包括兩個(gè)部分：一是產(chǎn)品本身的價(jià)格，即產(chǎn)品價(jià)值（或零售價(jià)格），另一部分則是品牌在資本市場銷售時(shí)的價(jià)格，即產(chǎn)權(quán)價(jià)格（或形象價(jià)值），因而大大提升了酒店的競爭實(shí)力和盈利水平。酒店設(shè)施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物業(yè)增值盈利模式。其次，酒店通過專業(yè)化增值服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)，增值服務(wù)可以是酒店在經(jīng)營成本和技術(shù)許可的條件下自己提供，也可以是與其他相關(guān)行業(yè)合作，從而形成酒店盈利增長點(diǎn)。一期：主樓樓高為150米以上，約42層高，功能設(shè)置為一部份是五星級酒店（500間客房），另一部分為服務(wù)性公寓或商務(wù)樓，群樓是為五星級酒店服務(wù)的餐飲娛樂項(xiàng)目；二期：樓高為100米以內(nèi)，功能設(shè)置為服務(wù)性公寓或商務(wù)樓。因此，眾多酒店紛紛開始實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，積極尋求市場空檔，提升酒店的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從經(jīng)營增長上謀求酒店的利潤增長。地段應(yīng)該來說是酒店物業(yè)增值的核心影響要素，如果酒店選址所處的地段差強(qiáng)人意，酒店產(chǎn)品的潛在需求增長不足，地段效應(yīng)很難保證客房的出租率，同時(shí)也很難兌現(xiàn)預(yù)測的收益。一方面，資本營運(yùn)要求通過資本形態(tài)的變化，盤活沉淀、閑置、利用率低下的資本存量，使資本不斷的流動到報(bào)酬率高的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品上，優(yōu)化資本的組合質(zhì)量，達(dá)到資本有效增值和酒店盈利的目的；另一方面，資本運(yùn)營要求加快資本流動的速度，縮短資本的流動過程，提高資本的流動效率，實(shí)現(xiàn)資本的迅速增值，從而盈利。大型國際酒店集團(tuán)在其最初發(fā)展階段，通常僅針對某個(gè)檔次的酒店，對其核心品牌發(fā)展單一的線性延伸，形成產(chǎn)品線，由盈利點(diǎn)形成品牌系列盈利。在美國，酒店集團(tuán)化的比例已經(jīng)達(dá)到了90%，歐洲酒店集團(tuán)也積極通過提高產(chǎn)業(yè)集中度來尋求世界范圍內(nèi)的發(fā)展。產(chǎn)品線投資模型的優(yōu)勢則在于：首先有比較高的競爭門檻；其次能夠提供穩(wěn)定持續(xù)的利潤。以情感源為基點(diǎn)的投資策略 所謂以情感源為基點(diǎn)就是從投資商的心態(tài)來考慮投資決策，從企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度來分析，這個(gè)主要取決于公司的企業(yè)文化和經(jīng)營理念，最主要的表現(xiàn)為公司領(lǐng)導(dǎo)者的思維方式、經(jīng)營哲學(xué)等，不同類型的領(lǐng)導(dǎo)人會采用不同的投資策略，開拓型、征服型、理財(cái)型的領(lǐng)導(dǎo)人可能比較主動，積極尋求每一個(gè)投資的機(jī)遇，而冷靜型、行政型的領(lǐng)導(dǎo)人則側(cè)重于穩(wěn)妥型的長線投資策略。特別是我國的核心城市，如北京、上海的飯店吸引著不同的投資主體的注意力，這樣就在投資渠道這個(gè)環(huán)節(jié)上表現(xiàn)出一定的摩擦和碰撞，不可避免的出現(xiàn)了雙向的選擇和競爭，投資商之間和飯店之間都會出現(xiàn)競爭的情況，在這種情況下，較有實(shí)力的投資商和飯店則容易勝出。市場環(huán)境這里所說的市場環(huán)境是一個(gè)特定的概念，指的是投資主體在選擇被投資飯店時(shí)，影響其投資行為的一個(gè)內(nèi)、外部因素組合，因此市場環(huán)境是影響投資主體如何進(jìn)入飯店的一個(gè)客觀要素總和，市場環(huán)境要素主要包括當(dāng)?shù)匾M(jìn)外資的總體情況、同行業(yè)接受投資的情況、飯店自身對投資的反應(yīng)情況，競爭者之間的競爭態(tài)勢等等。中國酒店業(yè)專家稱此為“東莞現(xiàn)象”。東莞改革開放后聚集了大量的港臺商人，他們已成為主要消費(fèi)群體。同樣是承辦會議，會議設(shè)施的配備、人員服務(wù)等，都可獨(dú)具特色。根據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國近幾年建造的不同星級的酒店，投資成本都大大超出國際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。這一時(shí)期，籌建方和土建單位以及設(shè)計(jì)單位的配合，是這一周期時(shí)間的保證。這種數(shù)額的投資，資金的結(jié)構(gòu)往往是多元的。這也是目前銀行有了許多酒店不良資產(chǎn)的原因。其他分類酒店，在不同城市，真正意義上的會議酒店、商務(wù)酒店、度假酒店都數(shù)不出幾個(gè)，有特色的精品酒店，更是寥寥無幾。 ，業(yè)主自己經(jīng)營投資者和業(yè)主采用與特許者簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，可以得到不少業(yè)主所需要的利益。另一種情況是，投資巨大、高檔豪華的酒店，結(jié)果請了管理經(jīng)濟(jì)性酒店的集團(tuán)，那么其結(jié)果同樣會不盡人意。沒有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營管理者，在沒能做好高利潤產(chǎn)出的客房銷售時(shí)，積極地轉(zhuǎn)向低利潤產(chǎn)出的餐飲和其他部門經(jīng)營，而且花費(fèi)大量的人力和精力，最終產(chǎn)出的利潤會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于理想的期望。 ，有眾多的和酒店業(yè)務(wù)配套的專業(yè)化公司，可以隨時(shí)為酒店提供各類服務(wù)。根據(jù)酒店不同的類型，如商務(wù)酒店、機(jī)場酒店、會議酒店、度假村酒店、公寓酒店、超豪華酒店，客房區(qū)、餐飲區(qū)、功能區(qū)、娛樂區(qū)、大堂、停車場的面積配比，都是有所區(qū)別的。有的酒店甚至占用一層樓面，全部用作內(nèi)部辦公，這樣的辦公費(fèi)用，可能是正常的辦公費(fèi)用的10倍。 ，造成經(jīng)營困難在酒店的設(shè)計(jì)中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的，這個(gè)比例越科學(xué)，越符合經(jīng)營需要，在經(jīng)營中的平方米產(chǎn)出就越大。又比如，酒店前臺的外幣兌換業(yè)務(wù)，銀行規(guī)定，一個(gè)班次要配備2人以上，可以批準(zhǔn)進(jìn)行，其他前臺人員兼職是不允許的。 銷售組合的結(jié)構(gòu)比例是和目標(biāo)市場同樣的問題。選擇的管理集團(tuán)是否恰當(dāng)是此種形式是否成功的前提。最大的效益風(fēng)險(xiǎn)是，從網(wǎng)絡(luò)上帶來的收入，不足以抵消加入網(wǎng)絡(luò)的基本成員費(fèi)。 以歐美酒店的五種城市酒店產(chǎn)品為分類，目前我國的服務(wù)公寓酒店是五種分類中盈利最高的。酒店經(jīng)營能夠和預(yù)期相對接近，非常出色的話，歸還利息加本金的期限，一般會在10年左右，反之會更長。這又給酒店未來的經(jīng)營利潤的獲得，造成了另一個(gè)“黑洞”。具體可以分為四個(gè)時(shí)間段： ，由立項(xiàng)、報(bào)批、申請各類項(xiàng)目所需的許可證，到籌建人員的到位。投資總成本控制得當(dāng)，和酒店的規(guī)模、檔次匹配，是酒店實(shí)現(xiàn)投資收益率目標(biāo)的第一前提。他說，現(xiàn)在休閑度假是主流，而嚴(yán)格說來，東莞不是一座休閑度假的城市，旅游資源非常少，更多的是人造景觀和設(shè)施，所以酒店業(yè)要進(jìn)一步繁榮，就需增加產(chǎn)品類型、服務(wù)項(xiàng)目、層次選擇，來豐富整個(gè)休閑度假市場?！?粵海（國際）酒店管理集團(tuán)有限公司董事長李華生認(rèn)為，“東莞現(xiàn)象”在華南地區(qū)乃至國內(nèi)無法被輕易復(fù)制。結(jié)語我國旅游業(yè)自改革開放以來，得到了迅猛的發(fā)展，而飯店業(yè)作為旅游業(yè)中與國際交流與合作的領(lǐng)頭軍，它的發(fā)展是旅游業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)核心力量，就我國目前的情況來看，飯店業(yè)的發(fā)展面臨著嚴(yán)重的資金不足、管理不善、技術(shù)不到位等一系列問題，無法與國際知名的飯店集團(tuán)相提并論，因此，我國飯店要在起步較晚的前提下，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，必須借助外界各種力量，及時(shí)地疏通投資渠道，選擇正確的投資途徑，確保發(fā)展飯店所需資金、技術(shù)、管理的逐步到位，為飯店的發(fā)展提供充足的物質(zhì)基礎(chǔ)，逐步引導(dǎo)飯店走向健康、快速、可持續(xù)的發(fā)展道路。相反，當(dāng)?shù)卣畬︼埖陿I(yè)的重視力度不夠，有利于飯店業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)配套設(shè)施等不能夠滿足發(fā)展飯店業(yè)的需要，就會對投資商的投資決策產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，在這種情況下，投資商更難以把握投資渠道的定位?；有燥埖晖顿Y是資金、技術(shù)、管理、設(shè)備等由投資主體流向飯店的一個(gè)互動交流的復(fù)雜過程，而不是簡單的單項(xiàng)轉(zhuǎn)移，其中涉及到投資主體與飯店的多項(xiàng)合作與交流，投資渠道的選擇與定位顯得尤其重要，飯店要配合投資主體使投資商能夠準(zhǔn)確、全面的把握飯店的發(fā)展現(xiàn)狀，為投資目標(biāo)和投資渠道的選擇確定方向，使得資金、技術(shù)、管理、等能夠迅速落到實(shí)處，盡快地發(fā)揮其巨大的作用，實(shí)現(xiàn)飯店和投資主體的雙贏，得到經(jīng)濟(jì)效益最大化，并且在各種客觀條件都具備的情況下，雙方還可對投資渠道進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計(jì)。要確保飯店投資經(jīng)營能夠獲得正常或超常的收益，必須考慮以下幾種投資策略：第一，投資優(yōu)勢區(qū)位，從地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和增長潛力來看，沿海發(fā)達(dá)城市、活力型和增長型的二線城市可作為飯店投資方向，像江蘇的無錫、常州、江陰，浙江的寧波、溫州、湖州、番禺等，廣東的珠海、惠州、東莞等，湖北的宜昌、荊州、襄樊等；從市場需求狀態(tài)來看，交通便利、流動人口大、基礎(chǔ)設(shè)施完善的城市可作為飯店投資方向，如全國的政治中心北京、國際金融都是北京、交通樞紐武漢、旅游勝地桂林等。以產(chǎn)品線為依托的投資策略所謂產(chǎn)品線是從投資者角度將飯店看作是投資活動的產(chǎn)品。 Resorts20621087,00089,5422,542%1315Hilton HotelsHilton Corp.23123087,61889,0121,394%1716CourtyardMarriott Internat.58761684,35688,2143,858%1617MercureAccor73372686,52586,239286%1818HiltonHilton International25025473,12375,0051,882%1919IbisAccor62265165,79169,9504,159%2020NovotelAccor36938862,69467,2684,574%數(shù)據(jù)來源： MKG Consulting Database – 06/2004五、集團(tuán)建設(shè)盈利模式酒店通過集團(tuán)化經(jīng)營，擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)與實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，是酒店盈利的主要模式之一。為了擴(kuò)大酒店成功品牌的盈利面，形成全方位盈利局面，第二階段必須實(shí)施酒店品牌擴(kuò)張，即酒店在成功塑造品牌后，為使該品牌不斷發(fā)展壯大，相應(yīng)采取的品牌縱深化發(fā)展戰(zhàn)略。因此，一個(gè)開放性、自由化、有深度的資本市場是酒店實(shí)施資本營運(yùn)盈利模式所必不可少的外界基礎(chǔ)條件之一。酒店升值潛力的大小受多方面因素的影響，主要包括交通、地段、商業(yè)氛圍、地產(chǎn)升值、人流聚集狀況等，酒店物業(yè)價(jià)值會隨著這些影響因素的變化而產(chǎn)生很大的漲幅，因此，酒店物業(yè)增值模式具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。同時(shí)也應(yīng)該正視中國酒店業(yè)市場發(fā)展并不太均衡的狀況，除了熱點(diǎn)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展一線城市酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)效益還較為可觀外，還有很多地區(qū)酒店的發(fā)展還存在大量不明朗的前景，如市場不成熟、客房出租率不高、投資回報(bào)有限等，所有上述問題就需要我們審時(shí)度勢地全面分析和研究中國酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，選擇合理的投資盈利模式，實(shí)施理性化的戰(zhàn)略措施，從而使得我國酒店業(yè)能夠持續(xù)、健康、穩(wěn)步地發(fā)展。，即當(dāng)?shù)氐馁徺I力狀況、目標(biāo)客戶群的情況調(diào)查。再者，酒店的信息化給信息時(shí)代的酒店發(fā)展增加了籌碼。酒店除了選擇交通和地段良好、商業(yè)氛圍濃厚、人流高度聚集的旺地，具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ睦洹氐?，包裝利用酒店設(shè)施、設(shè)備，形成酒店的物業(yè)增值盈利模式，同時(shí)酒店還可以利用酒店物業(yè)管理的專業(yè)化優(yōu)勢，采用委托式管理、顧問式管理、咨詢服務(wù)等方式實(shí)行物業(yè)管理輸出，從而拓寬酒店的盈利渠道。品牌價(jià)值，使品牌具有了超越產(chǎn)品價(jià)值以上的另一部分價(jià)值，同樣品質(zhì)的酒店產(chǎn)品，具有知名品牌的產(chǎn)品就能獲得較高的價(jià)格認(rèn)同，消費(fèi)者愿意支付比其它產(chǎn)品更高的價(jià)格去購買知名品牌的產(chǎn)品，從而使企業(yè)能獲得更大的利益。該戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)注意對已有品牌的注冊、防偽、維權(quán)以及品牌內(nèi)容創(chuàng)新等方面，從而實(shí)現(xiàn)酒店品牌的全面盈利。中國飯店業(yè)的投資策略分析 從2005年開始我國將逐步開始履行入世承諾的“后過渡期”，旅行社、飯店業(yè)等服務(wù)行業(yè)開放程度將逐漸加大，充當(dāng)中國開放先鋒的旅游飯店業(yè)與國際接軌最早，在我國其它行業(yè)懼怕外資進(jìn)入的情況下