【正文】 用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用瓦材做屋面?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺和平臺梁現(xiàn)場澆筑成一個整體，其整體性好，抗震性強(qiáng)。 休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫等。按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。 按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。一般居住房間的窗地比為1/7左右。槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。主梁可以由柱和墻來支撐。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。 標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。 杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。l Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強(qiáng)度較低，塑性及焊接性能較好。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)號、礦物組成和細(xì)度有關(guān)。四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類低層：2層及2層以下多層：2層以上，7層以下中高層：7層以上，16層以下高層：16層以上，24層以下超高層：24層以上第二節(jié)第三章 房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的背景狀況但是，房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究必須包括以下三方面內(nèi)容：經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。第六部分：委托燃?xì)夤具M(jìn)行燃?xì)夤芫€設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理燃?xì)夤芫€施工許可證。 持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、燃?xì)狻㈦娏?、電信）?bào)裝工作，報(bào)裝工作完畢后，在開工證上加蓋公章，并交納四源費(fèi)（四源費(fèi)是指自來水建設(shè)費(fèi)、污水處理費(fèi)、供熱建設(shè)費(fèi)、燃?xì)饨ㄔO(shè)費(fèi)。第一部分：（1） 規(guī)劃局審查后，下達(dá)規(guī)劃條件通知單5. 將征求意見的結(jié)果報(bào)本市房地產(chǎn)管理局。 土地使用權(quán)的取得第二章第三節(jié)市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。占有權(quán)：對于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。16）在服務(wù)或打電話時(shí)，如有其他客人，應(yīng)用點(diǎn)頭或眼神示意歡迎、請稍后，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無所表示而冷落客人。置業(yè)顧問的標(biāo)準(zhǔn)言談舉止（1） 與人交談時(shí)，首先應(yīng)保持衣裝整潔。切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況除外），也不可腳擦著地板走。特殊營業(yè)場所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。（8） 不得冒簽、冒認(rèn)同事、領(lǐng)導(dǎo)及客戶的簽名。7）接過售樓員的介紹提出反問。12）靈活的應(yīng)變能力：對消費(fèi)者的不同要求及時(shí)作出正確反應(yīng)。置業(yè)顧問應(yīng)該設(shè)身處地地站在客戶的立場上考慮問題。（4） 必須了解一些家裝方面的知識。 置業(yè)顧問應(yīng)具備的能力（1） 會接待客戶、介紹樓盤、解惑答疑、跟蹤客戶、洽談合同、簽約成交、催收房款、房屋交接、售后服務(wù)等每一個流程的工作。（5） 服從工作安排，工作積極主動，有開拓精神，能不失時(shí)機(jī)地推銷企業(yè)樓盤。第一章 置業(yè)顧問的基本要求置業(yè)顧問置業(yè)顧問不是簡單的“解說員”、“算價(jià)員”，她是在售樓處通過現(xiàn)場服務(wù)引導(dǎo)客戶購買、促進(jìn)樓盤銷售，為客戶提供投資置業(yè)的專業(yè)化顧問式服務(wù)的綜合性人才。（6） 每月有銷售業(yè)績。（2） 會售樓員禮儀、文明用語、接聽電話要則、普通話純熟自然、落落大方。（5） 必須對最后你所要和客戶簽訂的合同的一切相關(guān)事宜（如貸款按揭、分期付款等）了如指掌。平時(shí)多做有心人，充分利用職業(yè)優(yōu)勢，適時(shí)地給客戶提供一些有益的信息，幫助客戶解決經(jīng)驗(yàn)上的難題。尤其是客戶產(chǎn)生異議時(shí)，能夠迅速地作出判斷，及時(shí)地采取對策。8） 對商品提出某些異議。售樓員的基本儀表要求（9） 面容應(yīng)清潔，男員工應(yīng)經(jīng)常修面，不留胡須；女員工可化淡妝，但不應(yīng)濃妝艷抹。兩腿繃著，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。（2） 行走時(shí)上身保持站姿標(biāo)準(zhǔn)。（2） 交談時(shí)，用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點(diǎn)頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容。17）如確有急事或接電話而需離開面對的客人時(shí)，必須講“對不起，請稍后”并盡快處理完畢。使用權(quán)：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。房地產(chǎn)市場投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機(jī)性。 房地產(chǎn)消費(fèi)一、 征地與拆遷 市計(jì)委會同市規(guī)劃管理部門經(jīng)過研究審批，如果同意立項(xiàng)，發(fā)給立項(xiàng)批復(fù)意見書，并要求建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究。 申請者到土地所在地區(qū)的土地管理部門及原土地使用部門征求意見，這一階段可分為兩種情況：第一種情況：所使用的土地如果屬于新征土地，即農(nóng)村集體所有的土地：（1）以上第七項(xiàng)工作完成后，將結(jié)果報(bào)市政府審批。 畫樁位，并給出打樁條件（2） 在立項(xiàng)報(bào)告批準(zhǔn)之后，即可到建設(shè)項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣地政管理部門辦理戶口凍結(jié)手續(xù)等的工作。均按照建筑平方米收取）如果是公建部分，則是根據(jù)使用量確定收取的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)一般是在市政工程開工前交納。 對施工單位進(jìn)行資格預(yù)審（9）1土建工程完工后，建設(shè)單位組織各項(xiàng)市政配套工程的施工。（3）經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)。 地產(chǎn)市場問題。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的概況 商品房預(yù)購預(yù)售實(shí)際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識第一節(jié) 房屋構(gòu)造概述一、建筑材料知識主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。l廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。 冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會提高，而塑性降低。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。黏土磚的尺寸為：240mm115 mm53 mm。（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。（4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。獨(dú)立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨(dú)柱子時(shí)，常采用獨(dú)立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時(shí)，則采用杯形基礎(chǔ)形式。但自重大，運(yùn)輸和吊裝比較困難。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)很少采用。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一部分，窗應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋匦?，在寒冷地區(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。l窄板做成企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應(yīng)室外氣候的變化。 單跑樓梯：當(dāng)層高較低時(shí)，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達(dá)樓上。當(dāng)樓梯踏步超過18步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺，起緩沖休息的作用。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。 梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。l 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種。l因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。開啟時(shí)，由門洞上部的轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起，將簾板卷在筒上。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。此比值越大，采光性能越好。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣泛按照其構(gòu)造可分為如下幾種：實(shí)心平板：實(shí)心平板制作簡單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺板等。它由主板、次梁和主梁組成。（2）樓板：是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎(chǔ)。圈梁：為了增強(qiáng)房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。l 相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時(shí)，除應(yīng)根據(jù)上述條件決定基礎(chǔ)埋深外，還應(yīng)考慮新建房屋基礎(chǔ)對舊有建筑的影響。l 鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場或構(gòu)件場預(yù)制，用打樁機(jī)打入土中，然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺。一般用鋼筋混凝土制作。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。（3）黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。 馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。l隨著水化過程的進(jìn)行，不斷放出熱量稱為水熱化。其他由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。（4）房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費(fèi)用。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告三、可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)把他繁的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。減輕風(fēng)險(xiǎn)的損失。（4） 房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性（4） 辦理下水管線設(shè)計(jì)，到市政規(guī)劃局市政處辦理污水管線施工許可證第五部分：委托熱力公司進(jìn)行熱力線路設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理熱力管線施工許可證。 委托質(zhì)量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督（2）完成以上各項(xiàng)工作后，即可進(jìn)行施工前的準(zhǔn)備工作。 到園林局申請伐樹許可證；b. 房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批如果消費(fèi)者對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測是樂觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會增長，如果是悲觀的，消費(fèi)會減少。三、因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開放性。五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類 交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。15）對客人的詢問不能回答“不知道”，的確不清楚的事情，要先請客人稍后，再代客戶詢問，或請客人直接聯(lián)系相關(guān)部門或人員聯(lián)系。置業(yè)顧問的標(biāo)準(zhǔn)動資（1） 行走時(shí)步伐要適中，女性多用于小步。（3） 四肢：雙臂自然下垂，雙手伸開，手指落在腿側(cè)褲縫處。（7） 保持模型、展板、銷控表、售樓資料與銷售階段相吻合，并保持其準(zhǔn)確性、及時(shí)性，如發(fā)現(xiàn)不妥，要及時(shí)更正。6）向售樓員打聽交樓時(shí)間及可否提前。11）是善解人意的人：善解人意的基礎(chǔ)是準(zhǔn)確的判斷力。從事銷售工作，如果想怎么盡快的把產(chǎn)品賣出去，而不去考慮客戶所關(guān)心的問題，“欲速則不達(dá)”，往往會遭到拒絕。（3） 必須掌握一些相關(guān)的房地產(chǎn)知識以及它的專用名詞。（20） 努力學(xué)習(xí)知識，積極參加公司或外界的培訓(xùn)，擴(kuò)大知識面，提高自己的社交能力，促進(jìn)業(yè)務(wù)水平的提高。（4） 嚴(yán)格遵守行業(yè)保密制度。 置業(yè)顧問的職業(yè)特征（1） 企業(yè)形象代言人 置業(yè)顧問直接與客戶溝通，其工作作風(fēng)、專業(yè)技能、服務(wù)意識充分體現(xiàn)公司的經(jīng)營理念、價(jià)值取向及企業(yè)文化。（7） 積極主動地向客戶推薦公司樓盤。（3） 會調(diào)節(jié)自我情緒，進(jìn)入售樓處把一切不愉快的事情丟開，把微笑帶給客戶。這是最后一步，也是最關(guān)鍵的一步，千萬要把握好，不要前功盡棄。你為客戶解決了難題，客戶滿意了，自然就會回報(bào)你。接一帶二招待三。（4）身體語言的觀察及運(yùn)用通過表情與姿態(tài)觀察客戶在購買過程中意愿的轉(zhuǎn)換。（10） 頭發(fā)要常洗，保持整齊、清潔，不得有頭皮屑。2. 坐姿（1） 雙眼直視前方，用余光注視座位。大腿動作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。（3） 站立或落座時(shí)，應(yīng)保持正確站姿與坐姿，切忌雙手叉腰、插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。18）說話時(shí)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢，音量要適中。 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。 房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn)普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。 工程建設(shè)與管理市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。 申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3.（3）（4） 到市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)（3）完工后組織施工單位、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)督單位及其它相關(guān)管理部門進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。 房地產(chǎn)市場信息的分散性，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的類型（1） 房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種比較好的方式。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需要。 可行性報(bào)告的基本數(shù)據(jù)它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前或房產(chǎn)還沒有竣工以