【正文】 區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了不動產(chǎn)產(chǎn)品的價格。在搜集資料時，可參考有關(guān)部門編印的地區(qū)運輸統(tǒng)計資料，及各車站的人口流量統(tǒng)計等資料。道路的分隔網(wǎng)。 六、道路現(xiàn)狀資料搜集 路是人走出來的。 四、項目基地現(xiàn)狀資料搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個方面掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計要覽、建設(shè)指標(biāo)統(tǒng)計等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調(diào)查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開發(fā)計劃及土地開發(fā)計劃等等。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產(chǎn)市場的基本行情。因此，市場調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)查的深度和廣度。 （三）要具備市場信息分析能力。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。 （二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目）。 3．因果性調(diào)查。為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行市場調(diào)查時，應(yīng)按一定程序來進行。 二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 　　作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。 ①直接觀察法。最后，要注意問問題的方式?！?（4）非隨機抽樣法。 ⑥因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 ③②只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。 （4）辦結(jié)時限：視協(xié)議談判情況而定。 （5）收費標(biāo)準(zhǔn)：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。 第三節(jié) 與市政設(shè)施的接駁 一、概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產(chǎn)年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費用。 ：收到申報表和申報資料后，7日內(nèi)辦理完畢。 （5）收費標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費用：工程招標(biāo)管理費,‰；招標(biāo)公證費，2000元/中標(biāo)單位。（方案或施工圖修改時間不計入辦結(jié)時限內(nèi)） （5）收費標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)濟價非字（1996）154號文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費的收費標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項目，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項目，180元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。收費標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防、設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料 ①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評估報告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請 ： ①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進行審查，并給予答復(fù)。 ： ①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； ②符合條件的競買人填寫報價單報價； ③出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格； ④出讓人繼續(xù)接受新的報價； ⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。濟南市國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)濟南市政府批準(zhǔn)后，向社會公開發(fā)布。 通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。 征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 前 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 濟南市土地收購儲備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。 掛牌時間不少于 10 個工作日。②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。（二）施程序 (1)承辦部門： 濟南市規(guī)劃局 2)申報資料：①書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計委年度計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究報告。 6）應(yīng)注意的事項：該項審查的該項辦結(jié)時限是15個工作日內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應(yīng)的修改。（詳見表三）；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價目表，建筑放線費的收費標(biāo)準(zhǔn)為649元/點。 （6）應(yīng)注意的事項：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請，經(jīng)該辦同意后方可實施。 第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書的取得 一、概述 我國實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。此外，在建設(shè)施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。此費用通過協(xié)商可減免。 （5）收費標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。 （4）辦結(jié)時限：7個工作日 （5）收費標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。 （8） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： ①非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。 　　派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。 　　通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。 　　這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。 七、撰寫和提交調(diào)查報告 　　撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。市場調(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。 （三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。定期類統(tǒng)計資料可以郵購或購買，不定期類資料常可以非正式渠道索取。由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經(jīng)濟、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進而影響不動產(chǎn)的價格。因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。若道路為20米以上且中間有分隔網(wǎng)，道路兩邊的行人就無法通過，不過此時往往有較密集的過街天橋。 高層次人士聚集的區(qū)域，其產(chǎn)品價格也就高。 （二）職業(yè)或行業(yè)類別比例。這些數(shù)據(jù)資料對商業(yè)圈的發(fā)展有著重要的影響。 　　我們在搜集交通流量資料時，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容，運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。根據(jù)以上法規(guī)依據(jù)，每塊土地都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。 　　（1）官方資料，以統(tǒng)計類居多。地方市場上的準(zhǔn)交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準(zhǔn)交易行為者擬定價格必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當(dāng)時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)驗，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識結(jié)構(gòu)才能勝任市場調(diào)查工作。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。第三節(jié) 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一定消費者作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。觀察法有三種形式。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析?！　∈袌龈偁帉τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。 ① ③ ③如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。 ⑦國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 　　現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。 （3）申辦程序：①提出申請報告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。 （4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。 應(yīng)注意的事項： 1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間； ； 《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。辦理預(yù)售許可。 （4）辦結(jié)時限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。 （4）辦結(jié)時限：①批準(zhǔn)辦證申請，15個工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》，7個工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》，7個工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個工作日內(nèi)。 （5）收費標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國家計委、建設(shè)部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費發(fā)[2002]45號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項目、倉庫等9類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計取。二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得 （一）概述 為加強城市規(guī)劃管理，保證濟南市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。 （三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理 ：濟南市國土資源局 ： ）土地登記需要的資料 ①計劃立項批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。 買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣?，F(xiàn)分述如下： 國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。在現(xiàn)階段根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。依據(jù)項目建議書批復(fù),編制可行性研究報告報計委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。 （6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項目列入年度正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項目經(jīng)營程序。 征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。） 二、實施程序 （1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權(quán)證明；④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性