【正文】 商業(yè)部總監(jiān) : 麥 偉 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人，現(xiàn)任職深圳達觀地產(chǎn)營銷策劃中心總監(jiān)、科特勒集團商業(yè)高級顧問。 如何建立公寓營銷價值體系？ 公寓價值體系 建立 低首付、低總價、精裝修，宜商、宜住、宜投資 CBD崛起與 CBD價值，預(yù)示的巨大發(fā)展前景 項目寫字樓、商場、酒店可帶來穩(wěn)定的租賃客源 聯(lián)袂品牌酒店管理公司作物管，以服務(wù)提升價值 成立酒店式公寓經(jīng)營管理公司，打消投資客后顧之憂 公寓資源整合策略 如何建立寫字樓營銷價值體系？ 寫字樓價值體系 建立 形象價值（詳見形象定位，略） 服務(wù)與管理：國際品牌專業(yè)寫字樓物管，如第一太平戴維斯、香港仲量行、戴德梁行等。上城國際 √ ★ ★ ★ ★ 齊魯大廈 √ √ ★ ★ ★ 華通大廈 √ √ ★ ★ ★ 齊魯園 √ ★ ★ ★ ☆ 沂龍灣 √ √ ★ ★ ★ ☆ 競爭強度 慘烈 激烈 較激烈 市場成交不活躍 典型 競爭樓盤分析 優(yōu)勢不明顯，劣勢及威脅較突出，營銷出路在于對項目機會的把握，即要對營銷戰(zhàn)略資源進行整合 優(yōu)勢不明顯 項目具有體量大、規(guī)劃合理、產(chǎn)品類型豐富，互補性強優(yōu)勢，但優(yōu)勢不明顯，難以作為營銷突破口 劣勢較突出 住宅戶型存在明顯缺陷；地處城市新區(qū)，缺少配套、人氣；板塊價值未被發(fā)掘 三大機會 位于城市未來新中心區(qū)；產(chǎn)品類型豐富，涉及企業(yè)較多，存在品牌強強聯(lián)合的機會；住宅 B戶型可改小 市場供應(yīng)量大，住宅、寫字樓面臨很大的競爭壓力；新的同質(zhì)競爭產(chǎn)品將不斷涌現(xiàn)；未來兩年內(nèi)國家宏觀調(diào)控力度將持續(xù)加大 三大威脅 項目 SWOT分析 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術(shù)實施 營銷資源整合 營銷團隊簡介 營銷資源整合三大機會點：區(qū)位、品牌、住宅改造 區(qū)位資源整合策略 將南坊新區(qū)包裝成臨沂的 CBD,以 CBD概念發(fā)掘地段價值，引發(fā)市場關(guān)注。 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 天賜 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 中心住宅，中央商業(yè) 是我們創(chuàng)造的產(chǎn)品， 卻沒有清晰地創(chuàng)造需求 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 我們用了一年的時間 目前在市場上已經(jīng)擁有了項目的形象認知 初步達到了目的，但那并沒有達到我們真正的目標： 地段、產(chǎn)品、客群的價值體系 ！?。?！ ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 每座城市，都有一個年代 有些項目，代表一個 時代 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 天賜要做的是 南充劃 時代的 中央地標 成就一個圈層的時尚地 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 2022年 —— 調(diào)控年 2022年是中國房地產(chǎn)調(diào)控最為頻繁、力度最大的一年；出現(xiàn)了史上最為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策包括一系列諸如土地政策、金融政策、稅收政策、限購政策等調(diào)控組合拳，為 2022年深深地打上了“調(diào)控年”的注腳。 ★ 準備酒店相關(guān)宣傳資料及宴會廳現(xiàn)場的布置。位于酒店大堂一隅的商務(wù)中心，憑借專業(yè)、便捷的辦公設(shè)施，為商務(wù)人士提供人性化的秘書服務(wù)。工作人員及時將組號填入購房順序展板并記錄，現(xiàn)場公示抽組結(jié)果。 ?…… 美食區(qū) 芬芳美味的西式糕點 清新可口的水果拼盤 冰爽沁人的夏日冰飲 …… 西點 水果拼盤 夏日冰飲 主持人 邀請深圳知名主持人主持本次活動。 年輕追求愉快、活潑、有生氣的一種舞蹈； 青年內(nèi)心自然的流露出感情，可帶給自己與別人一段美好的時光 ；散發(fā)出愉悅的氣氛和那種快樂的精神非常具感染力。 組景 金色臺布裝飾的高腳臺桌上，火紅的玫瑰怒放、巨大的金蛋藏身花叢，帶著森林般的神秘感和蓬勃的生機。五星酒店有：新傣園大酒店。儀式邀請版納州大佛爺進行祈福。 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 南充，正在融入一個 圈 。我們誠摯地希望也有信心能與貴司有進一步合作的機會，因緣于對項目共同的興趣而共同創(chuàng)造地產(chǎn)的奇跡！ 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術(shù)實施 營銷資源整合 營銷團隊簡介 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品屬性 ：融住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于 一體的城市綜合體 寫字樓， 23層 公寓， 23層 兩棟住宅， 28層 裙樓商業(yè)， 4F 裙樓商業(yè) 美食廣場 ,5F 產(chǎn)品基礎(chǔ)參數(shù)： 占地面積： 26877m2 建筑面積： 133980m2 住宅面積： 42185m2 寫字樓面積： 32100m2 公寓面積： 29460m2 商業(yè)面積： 30235m2 車位數(shù)量： 1066 地下建筑面積： 36683m2 產(chǎn)品分析 住宅，改小后共 560戶，為 5195平米中小戶型，戶型設(shè)計存在明顯缺陷 戶型設(shè)計中存在以下缺點將會對銷售產(chǎn)生影響： A、 B、 E、 F戶型存在朝 向問題； A戶型通風、采光存在嚴 重問題； 所有戶型均存在黑廁； D戶型客廳開間較窄； 大部分戶型空間布局不 合理； B戶型面積較大，可能影 響銷售速度； 戶型設(shè)計整體均好性， 明 顯不足； 改小后，戶型配比： 52m2,占 20% 6871m2,占 40% 9095m2,占 40% 戶型面積說明 B戶型可改成類似 E、 F兩個戶型 E F B 產(chǎn)品分析 公寓，約 500戶，戶型面積 3567m2，總體量大，功能用途廣，可商、可住、可做酒店 公寓基礎(chǔ)參數(shù)： 體量： 層數(shù)： 28層 總套數(shù)：約 層高： 實用率：接近 90% 電梯量： 5部 標準層戶數(shù)： 22戶 戶型套數(shù)配比： 3536m2,占 36% 5154m2,占 45% 6367m2,占 18% 公寓標準層 平面圖 公寓戶型說明 產(chǎn)品分析 寫字樓，標準層面積 1298平米，能自由分割組合，沒有明顯的劣勢，但優(yōu)劣有待塑造 寫字樓基礎(chǔ)參數(shù)： 單位面積： 140平米左右 體量： 層數(shù)： 27層 層高： 電梯量： 5部 標準層面積： 1298平米 寫字樓標準層 產(chǎn)品分析 商業(yè)裙樓，層高稍嫌不足，格局適合大型百貨、超市類業(yè)態(tài)入駐 北商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 北樓體量：約 單層面積：約 3600平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 4部 /層 南商業(yè)裙樓基礎(chǔ)參數(shù)： 南樓體量 單層面積：約 3200平米 層數(shù)： 4層 層高： 扶梯數(shù)量： 2部 /層 南樓商場一層平面圖 北樓商場一層平面圖 產(chǎn)品分析 美食廣場，退臺式設(shè)計，較有新意，一層適合引進品牌快餐店，二層以上適合做大型中餐 美食廣場基礎(chǔ)參數(shù)： 體量：約 3500平米 層數(shù)： 5層 區(qū)位分析 地處南坊新區(qū)門戶位臵，受益于城市北移發(fā)展戰(zhàn)略及城市新中心建設(shè)，但目前人氣嚴重不足，片區(qū)價值未被發(fā)掘，一河之隔，房價相差可達千元以上！ 目前臨沂城市核心區(qū) 河?xùn)|區(qū)，城市航空港，大型物資集散中心 蘭山區(qū)，城市經(jīng)濟中心、商貿(mào)物流中心 羅莊區(qū)，臨沂主要工業(yè)基地 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對外貿(mào)易加工基地。建設(shè)城市 CBD，是時代發(fā)展的要求 ?CBD, 是一個城市地價、房價、租金最高的區(qū)域。 奧先生帶領(lǐng)下的達觀地產(chǎn)在一系列的地產(chǎn)策劃營銷中不斷創(chuàng)造中國房地產(chǎn)界的奇跡， 2022 年時更是承擔了轟動一時的博鰲國際論壇官邸別墅全程策劃，公司服務(wù)的客戶和項目涉及到 了城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，大型房地產(chǎn)企業(yè)，大型房地產(chǎn)項目發(fā)展 戰(zhàn)略的策劃制定。顧先生近幾年來主要致力于內(nèi)地樓盤的銷售管理工作，有著豐富的銷售經(jīng)驗、現(xiàn)場管理經(jīng)驗，客戶管理經(jīng)驗。現(xiàn)場展示效果與細節(jié)，是打動客戶、支撐價格的重要因素 戰(zhàn)術(shù)實施應(yīng)注意的幾個問題 售樓處 樣板間 戰(zhàn)術(shù)實施應(yīng)注意的幾個問題 目 錄 項目分析 營銷戰(zhàn)略實施 營銷戰(zhàn)術(shù)實施 營銷資源整合 營銷團隊簡介 執(zhí)行團隊介紹 項目總顧問： 奧 彤 科特勒咨詢集團高級營銷顧問，科特勒國際地產(chǎn) (中國 )戰(zhàn)略咨詢事業(yè)部 CEO。 ?臨沂經(jīng)濟突飛猛進，國際化大臨沂時代正在開啟，國際生態(tài)城市的建設(shè)呼喚CBD。 —— 住宅產(chǎn)品概念手冊 《 商圈 》 南充中心圈錢運動 —— 商業(yè)投資功能手冊 ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 水晶宮寓尊崇上市 暨 H2水晶公寓樣板房迎駕品鑒日 施華洛世奇【 SWAROVSKI】水晶展 禮品建議：精美水晶鑰匙扣，印項目 LOGO ZhiBang’ Estate Plan Best Brand Broadcast 智 行千里 ， 慧達萬 邦 O3寓立方品鑒會 酒店式公寓暨 “ 魔方寓所，幻變生活 ” 產(chǎn)品說明會 喻魔風，四川 12歲天才魔術(shù)少年 【 中國哈利 三國文化、巴蜀文化、嘉陵江文化 都是把成都、重慶聯(lián)系在一起的 在區(qū)位上， 南充與成渝構(gòu)成等邊三角形 成南、南渝 高速公路和 達成鐵路（動車） 復(fù)線貫通后，縮短了南充與成都、重慶的時空距離， 融入成渝經(jīng)濟區(qū) ，南充具有得天獨厚的優(yōu)勢。 PART10 效果評估 本計劃為整體策略執(zhí)行的初案，望可與貴方進行緊密溝通，將后期方案達致完善。 ? ３ .通過邀請目標公眾，爭取確定良好合作關(guān)系，爭取會議、接待、旅游等項目的承辦權(quán)，并簽訂意向書，為占領(lǐng)市場鋪平道路，為今后的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。版納金地大酒店作為一家