【正文】 如此巨大的市場(chǎng)容量，引起了全球經(jīng)濟(jì)界的高度關(guān)注，紛紛探索這個(gè)市場(chǎng)所能帶來的商業(yè)機(jī)會(huì)，以及進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的途徑。因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)媒體上發(fā)布信息的代價(jià)實(shí)在太高，而且無法實(shí)行互動(dòng)交流。這里，毫無疑問包括了信息技術(shù)的重要作用。雖然實(shí)力尚弱，但未來對(duì)他們的行政限制愈來愈少、政策環(huán)境愈來愈寬松，加上機(jī)制靈活，競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)逐漸超過國(guó)有企業(yè)。同其他產(chǎn)業(yè)的國(guó)有企業(yè)窘態(tài)相比，上海房地產(chǎn)業(yè)中的國(guó)有企業(yè)（以開發(fā)企業(yè)為主）狀況算是比較好的。展望21世紀(jì)初，外資還要不斷進(jìn)入，尤其是西歐、北美的外資會(huì)進(jìn)入（剛剛進(jìn)入的有美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)）。已有的服務(wù)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)不少，競(jìng)爭(zhēng)程度不低。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，以開發(fā)環(huán)節(jié)為主，服務(wù)（中介、代理、咨詢、設(shè)計(jì)物業(yè)管理）環(huán)節(jié)為輔?？上У氖牵?0年代后期，東南亞金融危機(jī)累及了上海房地產(chǎn)的銷路，使外資對(duì)上海房地產(chǎn)的投資有所收縮。這兩個(gè)問題是互相聯(lián)系的。主要表現(xiàn)是：1．土地出讓的市場(chǎng)化水平會(huì)極大提高。在這種條件下，為滿足上海居民生活質(zhì)量提高的要求，以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果的采用，在思想上將得到廣泛的重視，在實(shí)際使用上，也會(huì)有實(shí)質(zhì)性的突破。除了相當(dāng)專業(yè)的人士以外，對(duì)此問題認(rèn)識(shí)比較清楚的人不多。于是，小品、草坪成為最多的追求。同時(shí)，對(duì)住宅內(nèi)部尤其是房型設(shè)計(jì)，也是重視的，并領(lǐng)先于全國(guó)大部分地區(qū)。主要表現(xiàn)為縱橫三段式、富立面。最后，傳統(tǒng)上具有國(guó)際化都市（海派）意識(shí)的上海居民（國(guó)內(nèi)獨(dú)具），不僅接受而且歡迎任何新鮮的、具有較高品位的事物。21世紀(jì)初，上海的住宅質(zhì)量必然會(huì)全方位的提高。而辦公樓、商場(chǎng)等非住宅，在5年中將逐年增長(zhǎng)，甚至延續(xù)到整個(gè)年代。表20022005年上海新建商品房需求（租售）量預(yù)測(cè)單位：萬平方米年份（1）住宅（2）辦公樓（3）商場(chǎng)用房（4）其他（5）總計(jì)2002165018011020196020021750210130202110200318002401503022202004175026016030220020051700280170402190合計(jì)86501170720140106802．需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升，非住宅增長(zhǎng)速度超過住宅。由于一系列復(fù)雜細(xì)致的工作需要處理，嚴(yán)格說上海的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位住房貨幣化還沒有全面實(shí)施。一方面海外客商繼續(xù)大量地進(jìn)入上海經(jīng)商，要購租辦公樓、商場(chǎng)、廠房，也需要住宅。而21世紀(jì)初，上海的房地產(chǎn)需求將全面穩(wěn)定增長(zhǎng)。目前，權(quán)威的房地產(chǎn)信息基本上來自于政府機(jī)構(gòu)。1996年8月，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)若干規(guī)定》政策，其中一條要求建立市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心。上?，F(xiàn)有9家房地產(chǎn)上市公司。注冊(cè)資本僅500萬元的資質(zhì)為三級(jí)、暫定三級(jí)或未定級(jí)的小企業(yè)就有近2000家，約占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的50％。上述問題，在上海已經(jīng)是老生常談。但是，在房地產(chǎn)的成本構(gòu)成中，有一塊是由權(quán)力部門、壟斷性事業(yè)、企業(yè)把持而非市場(chǎng)決定的，有某些不合理的地方。（2）1998年戶央決定開始實(shí)行住房分配貨幣化，停止單位的實(shí)物分配。到2000年底，上海共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3500多家，從業(yè)人員達(dá)8萬之多。表3　19952000年中房上海指數(shù)時(shí)間950296029605960896119702970597089711980298059808981199029905990899110002000500080011城市指數(shù)942911900892893888877842825809772749730713703696692692700708711跌漲　1111815113517163723191710740883住宅指數(shù)835817808807810808800769754738704683669653646643641642652660663跌漲　12913283115163421141673211083辦公樓指數(shù)14631401138013451332130812701209118511741134108910381007978938918912905906907跌漲　72135132438612411404551312940206711資料來源：中房上海指數(shù)辦公室從中房上海指數(shù)走勢(shì)可以看出，上海房地產(chǎn)價(jià)格與供求關(guān)系密切相關(guān)。1996年，開放藍(lán)印戶口政策，允許非上海市居民購買住宅，并給予上海藍(lán)印戶口。與此同時(shí)，上海的住房消費(fèi)的發(fā)展在全國(guó)也是領(lǐng)先的。自1996年開始，經(jīng)過連續(xù)3次降低，居民購房契稅負(fù)擔(dān)由1996年以前的6％下降到2000年的0．75％。1997年上海人均GDP達(dá)到3102美元。為保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，中央政府采取了積極財(cái)政政策，旨在通過增加投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。四是商品房開發(fā)和竣工面積直線上升。到1991年底，上海共對(duì)外出讓土地使用權(quán)12幅，計(jì)980萬平方米。另一個(gè)標(biāo)志是，開始試行新建住房按土建成本由政府、單位和個(gè)人各負(fù)擔(dān)三分之一，出售給個(gè)人。從無到有，從小至大，大致經(jīng)歷了復(fù)蘇、緩慢發(fā)展、超常發(fā)展和調(diào)整4個(gè)階段。研究上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，無論對(duì)于上海、對(duì)于中國(guó)，甚至對(duì)于世界城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展，都具有重要的意義。到改革開放初期，成為了上海第一大社會(huì)問題（1978年，上海市區(qū)人均居住面積僅為4．5平方米）?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分”的觀點(diǎn)得到了確認(rèn)，從而極大地推動(dòng)了市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。綜觀這一時(shí)期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，雖然比較緩慢，但進(jìn)展是實(shí)質(zhì)性的，更重要的是經(jīng)過這一時(shí)期的發(fā)展，初步構(gòu)筑了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。這類企業(yè)的產(chǎn)生，溝通了房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。以下進(jìn)行分別分析：一、市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較快表現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，新建商品房銷售增長(zhǎng)迅速。90年代以來，為改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化城市環(huán)境，提高土地利用價(jià)值，改善居民居住條件，上海加大舊區(qū)改造力度。用所得稅政策推動(dòng)住房需求。從銷售來看，需求的增幅超過供應(yīng)的增幅。（2）房地產(chǎn)商大大放慢了土地和房屋的開發(fā)速度使房屋的開工施工、竣工、量增長(zhǎng)速度有所下降（見上文）。眾所周知，上海外銷房市場(chǎng)客戶主要來自港臺(tái)、日本、新加坡以及東南亞等國(guó)的華僑。上海從1992年7月誕生第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出問題主要有二：一是辦公、商業(yè)用房在全部空置量中的比例仍然較高。（2）最大的問題是，道路、供水、排水、供電、供氣、電訊、環(huán)衛(wèi)等機(jī)構(gòu)配套時(shí)收費(fèi)的混亂。在2000年以前的8年時(shí)間中，上海地方當(dāng)局也試圖予以改變。小企業(yè)稍有不慎，資金接不上氣，就陷入困境甚至破產(chǎn)，并導(dǎo)致一系列的糾紛和訴訟。但時(shí)至今日，基本上表現(xiàn)平平。統(tǒng)計(jì)部門通過直接向房地產(chǎn)企業(yè)收集數(shù)據(jù)，并同房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)，將數(shù)據(jù)報(bào)告政府，并向社會(huì)發(fā)布價(jià)格指數(shù)。如前言所述，21世紀(jì)上海發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)的定位，有了重大的積極變化。這輪增長(zhǎng)才剛剛開始，只要沒有大的突發(fā)性事件，上海經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度將超過90年代后期，并維持不短的時(shí)期。，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。方案也許還要完善，技術(shù)可能還要細(xì)化，但補(bǔ)貼一說是變不了的。因?yàn)?，?0年代后期，中國(guó)和上海經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度比較平緩，對(duì)于上海非住宅房地產(chǎn)的需求也呈疲軟之勢(shì)。因?yàn)椋菏紫?，這次的需求增長(zhǎng)有較深、較廣泛的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，而非1992年式的突然啟動(dòng)和跳躍。以上數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計(jì)技術(shù)的不足（如未能剔除流動(dòng)人口占用的住宅面積等）可能有些誤差。在檔次愈來愈多、愈來愈細(xì)化、各檔次的質(zhì)量全面提高的前提下，發(fā)展的主要趨勢(shì)是：低檔品種較多地向中檔發(fā)展。但是，借大的上海，新建住宅僅有一種主導(dǎo)風(fēng)格實(shí)在是太單調(diào)了。即對(duì)住宅主體的每一個(gè)方面每一個(gè)角度，尤其是住宅的內(nèi)部，在適度面積的前提下，還要從人的各種需要出發(fā)，仔細(xì)深入地進(jìn)行安排。大生態(tài)是由大環(huán)境造成的，無法根本改變，但小生態(tài)可以通過環(huán)境設(shè)計(jì)予以局部改善。即小品要避免繁瑣、喧嘩、浮夸、過分雕琢的視覺或噪音污染；為此，容易造成光污染、化學(xué)污染的材料，如玻璃、不銹鋼、化學(xué)建材等將盡量不用或少用，多用竹木磚石鐵等自然材料。三、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化1992年，在鄧小平理論的指導(dǎo)下，中國(guó)確認(rèn)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。90年代中后期，政府和社會(huì)對(duì)此問題的改進(jìn)，已經(jīng)有了共同的認(rèn)識(shí)。當(dāng)然，物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程，在21世紀(jì)第一個(gè)五年尚難完成，但它的實(shí)質(zhì)性進(jìn)步是可期望的。（2）在對(duì)外開放既定國(guó)策的指導(dǎo)下，中國(guó)政府積極爭(zhēng)取加入WTO。90年代上海房地產(chǎn)中的外資，主要來自于香港、臺(tái)灣、新加坡、日本等東亞和東南亞地區(qū)，鮮見西歐、北美地區(qū)的投資者。（2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化。上海的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在90年代末就開始向其他城市發(fā)展，不過數(shù)量極少，僅具象征意義。這些優(yōu)勢(shì)，除了個(gè)別項(xiàng)目之外，基本上是不合理不公平的。他們對(duì)上海的了解愈來愈深，政策障礙馬上就要清除，實(shí)力雄厚的外資也將進(jìn)入。20世紀(jì)80－90年代，互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)高速發(fā)展，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中日益發(fā)揮巨大的作用。這樣的成交規(guī)模，使互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)英雄大有用武之地。2．投資現(xiàn)有住房用于租賃。本文相信：21世紀(jì)開始，上海家庭電腦更加普及，互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行速度更快、上網(wǎng)普及率進(jìn)一步提高。房地產(chǎn)品的不可移動(dòng)性、差異性（每一套房有不同的區(qū)位、街區(qū)、地段、小區(qū)、幢位、環(huán)境、房型、樓層、朝向——不同的使用價(jià)值及價(jià)格），即非均質(zhì)商品。2002年中國(guó)人大9屆4次會(huì)議批準(zhǔn)的“十五”計(jì)劃指明：“鼓勵(lì)非國(guó)有企業(yè)、個(gè)人和境外投資者參與國(guó)有企業(yè)改制，推動(dòng)非上市國(guó)有企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和股權(quán)交易，形成混合所有制企業(yè)。其原因是復(fù)雜的甚至是敏感的，本文不予多究。上海房地集團(tuán)的金豐股份有限公司，已經(jīng)在全國(guó)主要城市展開有計(jì)劃的部署，是有遠(yuǎn)見的。（3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。截止2000年底，以上4大專業(yè)的企業(yè)有4000戶。（2）投資品種合理化。一般估計(jì)，十年期間外資受讓上海土地出讓所支付的資金，大約有100億美元。因此，總體上舊公房的市場(chǎng)化改革接近完成。即上海是一個(gè)開放性的國(guó)際大都市，對(duì)外開放的程度已經(jīng)比較高。4．以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果，得到廣泛的重視和應(yīng)用。在喬木之中，也要合理設(shè)計(jì)搭配。還如餐廳北陽臺(tái)和廚房工作陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，是否可以兼顧，同時(shí)考慮攤晾、小中央空調(diào)位等更多的功能。假以時(shí)日，熔中西于一爐的新一代住宅海派風(fēng)格將形成。相信21世紀(jì)初，會(huì)更多地考慮各種人群的住宅需求特殊性，設(shè)計(jì)開發(fā)符合他們要求的住宅，使住宅多樣化。無論是那種投資的進(jìn)入，均增加了競(jìng)爭(zhēng)者，也提高競(jìng)爭(zhēng)的質(zhì)量。但是，還有局限性。所以未來5年中，非住宅的需求增長(zhǎng)速度會(huì)超過住宅。21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升（非住宅增長(zhǎng)速度超過住宅）、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思：1．需求總規(guī)模的擴(kuò)大。上海政府歷來對(duì)于住宅的重視、及運(yùn)用政策調(diào)動(dòng)需求之有力，有口皆碑。未來五年，僅固定資產(chǎn)投資就要達(dá)到10000億人民幣。本報(bào)告認(rèn)為，主要將呈現(xiàn)以下7個(gè)趨勢(shì)，即：市場(chǎng)需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)；住宅質(zhì)量全方位提高；運(yùn)行機(jī)制基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化；外資進(jìn)入再起高潮；服務(wù)業(yè)全面發(fā)展；國(guó)企改革加快速度；信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用。準(zhǔn)確性困惑。其形成原因是復(fù)雜的，簡(jiǎn)而言之，主要是舊體制遺留下來的地區(qū)所有制、部門所有制；其次是在房地產(chǎn)運(yùn)行的全過程中，行政保護(hù)時(shí)有發(fā)生、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制發(fā)揮作用不完整。因此，大中型房地產(chǎn)企業(yè)所占市場(chǎng)份額和作用有限。上述一切不符合商業(yè)規(guī)則的壟斷，及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的亂收費(fèi)等不合理現(xiàn)象，將逐步被取消、直至消除。其中，又?jǐn)?shù)區(qū)縣環(huán)衛(wèi)配套收費(fèi)問題嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)是非均質(zhì)商品的特性增加其消化難度。從而初步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化，并出現(xiàn)萬科、中海等一批通過ISO－9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的物業(yè)管理品牌公司，和一批管理規(guī)模在80萬平方米建筑面積以上的優(yōu)秀物業(yè)管理公司。從區(qū)域市場(chǎng)來看，市中心區(qū)的價(jià)格高峰已經(jīng)不如前幾年那么突出，邊緣地區(qū)的價(jià)格逐漸上揚(yáng)，中心城區(qū)和偏遠(yuǎn)城區(qū)市場(chǎng)價(jià)格的差距正在縮小，北區(qū)和南區(qū)的價(jià)格也趨于接近。當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格必然上漲。單位：萬平方米年份商品房竣工面積平均增長(zhǎng)速度％商品房銷售面積平均增長(zhǎng)速度％商品房空置面積平均增長(zhǎng)速度％商品住宅空置面積平均增長(zhǎng)速度％1997199819992000資料來源：《19982000年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》、《2002上海統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)，主要是由于政府采取了—系列有力的措施。延長(zhǎng)買房抵押貸款還款年限（最長(zhǎng)30年）。改革開放以后，上海市民的居住條件在不斷改善，居住面積在不斷擴(kuò)大。1995年二手房交易面積僅為60．87萬平方米，僅過四年1999年達(dá)到511萬平方米，2000年達(dá)到779萬平方米。上市的外銷商品房從1992年的22．2萬平方米增至1997年的161．5萬平方米，增長(zhǎng)了7．27倍，外銷商品房中綜合辦公樓占主體，比例超過50％。其次，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴(kuò)張。1986－1991年，上海商品房竣工面積為402．08萬平方米。由此，理論界開始對(duì)房地產(chǎn)理論進(jìn)行全面的反思和探索。21世紀(jì)初的上海，面臨著前所未