【正文】 “生態(tài)文化居住區(qū)”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。因此銷售現(xiàn)場、環(huán)境綠化、工地包裝及廣告宣傳等方面的精心設(shè)計和營造對激起客戶的購買欲的影響至關(guān)重要。178。 與東易日盛、元周裝飾、等有實力品牌的裝修公司合作，強強聯(lián)手，為項目增加賣點，實現(xiàn)品牌化營銷。定價方法三：成本定價法 項目住宅綜合成本單價：=投資額/銷售面積== 165。l 本案三面都是住宅小區(qū)，只有北側(cè)臨路，與周邊住宅渾然一體，又相對獨立，從而形成了一種鬧中取靜，即方便又分離的若即若離的意境。另外隨著法國歐尚超市、世紀金源酒店等配套的相繼建成使用，生活的便利性將會愈發(fā)凸顯。 工程進度對客戶購房的影響 購買現(xiàn)房是現(xiàn)今買家最理想的選擇，相信隨著市場運作機制、銷售管理辦法的完善，期房銷售將被市場淘汰，現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售將成為房地產(chǎn)市場的主流行為。6．價格分析：項目所在地區(qū)的項目銷售均價集中在62008300元/平方米，世紀城的均價最低為6200元/平方米。4. 樓宇配套設(shè)施分析：項目名稱樓 宇 配 套 設(shè) 施裝修標準誠品建筑日本東芝（TOSHIBA）牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)精裝修綠波社區(qū)內(nèi)人車分流，全部地下車位，電梯直達。 l 本案所處的位置是定慧寺地區(qū)以及八里莊地區(qū)的交匯處，正是這個地區(qū)的核心地段。本區(qū)域住宅多數(shù)項目容積率在２．６以下，更有魯藝１．２和酈城的１．２６。如誠品建筑、觀瀾國際花園、綠波漫板、湯泉逸墅。l 南城的高品質(zhì)項目的不斷推出，加上南城本身的價位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢才會更加明顯道路的改善將使周邊項目受益，但不會對項目銷售產(chǎn)生決定性影響，房地產(chǎn)競爭進入散戶時代以來，品質(zhì)將成為占領(lǐng)市場的關(guān)鍵，例如觀筑、風格與林兩個品質(zhì)，價格非常適中的低密度住宅。到2008年之前，中央電視臺和北京電視臺陸續(xù)東遷。 2001——2002年是西北四環(huán)沿線供應(yīng)量最大的一年，區(qū)域總供應(yīng)量超過了近200萬平方米，區(qū)域平均價格為 7000元/平方米，從2003年開始，西北四環(huán)的供應(yīng)量開始下降，平均的區(qū)域均價開始上揚，除了世紀城的價格一直保持相對穩(wěn)定之外，上河村等其他樓盤都經(jīng)歷了不同程度的價格上漲。 ——房型科學、合理地設(shè)計和分配住宅戶型，力求戶戶有良好的朝向，景觀及通風的環(huán)境，降低樓電梯服務(wù)數(shù)，盡量減少戶間干擾。 　　c、購房方式及付款方式。 　　b、從需求規(guī)模測算，2010年前每年有20萬套住房需求。如將于3月份開盤的萬科青青家園用法國成人哲理童話《小王子》作為推廣主題來寄托客戶對青青生活、萬科生活的珍視；春節(jié)后開盤的依蓮軒二期“格調(diào)”從logo到售樓人員的著裝、售樓處的布置以及樓盤的外立面、社區(qū)規(guī)劃、目標客戶群的設(shè)定都圍繞著“文化地產(chǎn)”做文章。1999年以來，我市商品房空置總量雖有所增加，但空置率逐年下降，%%，2003年底略有回升（%）。l 商品住宅價格近五年呈下降趨勢，目前平均銷售價格低于深圳和上海 1998年以前北京市商品住宅價格一直在全國位居前列。 l 板樓為主、健康舒適的設(shè)計理念居主流。有關(guān)資料表明，三口之家住房建筑面積在80－100平方米這個區(qū)間是比較經(jīng)濟、適用的一個套型。60%以上的購房者希望用以舊換新或押舊換新的方式購房，60%以上購房者愿意采用分期付款或按揭方式購房。戶型大小符合國家制定的居住標準要求，以多元化的戶型適應(yīng)消費者日益增長的個性化住房需求，并能以靈活的戶型結(jié)構(gòu)適應(yīng)消費者家庭階段性改變所導(dǎo)致的布局調(diào)整，使住房具有較長使用期。l 市場需求上升價格將大幅上揚土地存量的進一步減少，更是堅定了該區(qū)域房價在2004年必定上漲的判斷，另外西部地區(qū)存在的大量軍隊、機關(guān)的住房補貼的落實也大大擴充了西部市場的承接力，市場需求上升已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。北京電視臺制片人仲文透露，單位貨幣分房最多到90萬，而北京電視臺在編的3800人，中央電視臺將近1萬人，這么多人必須在東區(qū)解決房子的問題，因為他們和醫(yī)生一樣，要隨時準備到崗，基于此，有人提出了15分鐘的生活法則，“這是生存與生活的必須。其實，隨著南城的高品質(zhì)項目的不斷推出，加上南城本身的價位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢才會更加明顯。以位于四季青橋板塊的湯泉逸墅作為四季青板塊中熱得發(fā)燙的項目，除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面是四季青板塊中獨一無二的稀缺產(chǎn)品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費者的強烈關(guān)注。在硬件系統(tǒng)方面，幾個高端住宅產(chǎn)品項目已經(jīng)把通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)匹配到了極致。從交通的便利性上講，本案處于橫跨西三環(huán)、西四環(huán)的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結(jié)合成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，出行便利。酈城1030000㎡872700㎡超現(xiàn)實主義建筑設(shè)計大師六角鬼丈建筑設(shè)計。漫板智能化系統(tǒng)：周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)，廚房設(shè)煤氣泄漏瓦斯報警器、停車場管理系統(tǒng)毛坯世紀城3期日本日立牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)毛坯觀瀾國際花園廣州日立變頻調(diào)速電梯可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)毛坯北京印象周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修樂府江南周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修湯泉逸墅周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修酈城周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)毛坯樓宇設(shè)施分析：從以上表格可以看出，社區(qū)的智能化已成為每個項目必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施，完善的智能化不僅可以方便小區(qū)業(yè)主的日常生活、為物業(yè)管理創(chuàng)造便利性還可以為項目增加賣點，本案的占地不是很大，非常適合建設(shè)成為智能化住宅小區(qū)，使本案成為本區(qū)域具有顯著特色的住宅小區(qū)。高端物業(yè)如觀瀾國際花園、湯泉逸墅、誠品建筑的銷售價格在6800—8300元/平方米，其中，湯泉逸墅、誠品建筑的均價最高，同時達到了8300元/平方米。 鄰里素質(zhì)的重要性作為一個高尚社區(qū)，鄰里的素質(zhì)也是衡量該社區(qū)檔次的重要指標之一。3．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀主要的交通主干道A． 南北干道：西四環(huán)主輔路往北可達中關(guān)村核心區(qū)，往南可到西澳中心長安街地區(qū)。l 項目位于西三、四環(huán)之間毗鄰主要交通干道，公共交通發(fā)達，出行便利； 項目弱勢分析（Weakness） 當然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： l 部分建筑規(guī)劃采用東西向坐標，造成部分戶型無正向所帶來的銷售難度；l 北側(cè)市政路的建設(shè)，將會造成大量的灰塵及噪音污染，將使業(yè)主居住受到影響，從而影響銷售。5637元/平米本項目含18%的開發(fā)利潤價位為：165。價格策略 他們與那種乍富起來的暴發(fā)戶有著明顯的區(qū)別，那是因為他們很高的教育程度和廣泛游歷背景而擁有良好的文化氣質(zhì)，他們會經(jīng)常組織家庭聚會，結(jié)識各種公眾人物，懂得一定的藝術(shù)鑒賞并使之成為自己的愛好。l 目標客戶的知識層次較高，預(yù)計購買過程中將有較多的房地產(chǎn)專業(yè)律師、房地產(chǎn)專業(yè)人士介入，因此對銷售員的要求將會更高。從字面的理解上，突出了生態(tài)、文化和居住三個層面，生態(tài)體現(xiàn)著客觀環(huán)境上的一種和諧健康，文化體現(xiàn)著精神狀態(tài)上的一種高尚品位，居住則直接表明目的性，在環(huán)境健康和文化豐富的基礎(chǔ)上居住，自然是一種極致的生活享受，暗合本案的高品質(zhì)的產(chǎn)品特點。為業(yè)主構(gòu)筑全方位的生活觀念。選購本產(chǎn)品動機：l 認同本案的獨特性，注重居住環(huán)境品味及文化格調(diào)l 認同本案的區(qū)域優(yōu)勢l 信賴發(fā)展商的實力及背景l(fā) 認同本產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計功能并追崇本案的環(huán)境營造和文化基調(diào)等l 附加值優(yōu)于區(qū)域內(nèi)其他個案l 為本案性能價格比所吸引購買行為特征： l 主要目標客戶屬于該區(qū)域內(nèi)的事業(yè)成功人士，他們共同的特點是對前途充滿信心，工作緊張繁忙，生活節(jié)奏快捷且充實，沒有太多時間進行仔細的調(diào)查比較，經(jīng)濟實力也使其不特別斤斤計較。從表面上看，除了平時的住所外，還會有別的的房產(chǎn)，他們擁有私家車。風林綠洲就是采?。鞣績r格+精裝修價格）方式，取得驕人銷售業(yè)績。6500元/平米。l 該項目位于本市上風上水最適宜居住的區(qū)域內(nèi)，可以本區(qū)域獨特的人文背景，市場前景看好；l 得天獨厚的區(qū)域環(huán)境，本區(qū)域獨特的自然環(huán)境資源尤其是水景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與其他地區(qū)樓盤形成市場區(qū)隔；l 周邊北京印象、湯泉逸墅、誠品建筑等高檔項目眾多，所以本案適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；l 本項目周邊八里莊地區(qū)以及定慧寺地區(qū)生活配套設(shè)施齊全，學校、商場、超市、銀行、餐飲、公園、政府機構(gòu)、集貿(mào)市場一應(yīng)俱全，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。 B、人文、歷史景觀本項目周邊云集各大部委、國家機關(guān)，還擁有中關(guān)村、學院路一帶濃郁的知識氛圍和科技氛圍，具有良好的生活氣息，成為品質(zhì)絕佳的生活居住區(qū)域。在對二次及多次置業(yè)決策時間的選擇: 在宏觀經(jīng)濟形式趨好的情況下，人們對北京房地產(chǎn)市場的預(yù)期前景抱樂觀態(tài)度，消費信心十足，同時房地產(chǎn)的大額投資、市場秩序的有待規(guī)范和一次置業(yè)的經(jīng)歷也使大多數(shù)買家會慎之又慎，三思而后行。本案的四居只占總套數(shù)的1%，對于銷售上來講不是主要問題，但可以此來增加產(chǎn)品的豐富性，滿足不同層次要求的客戶。社區(qū)內(nèi)采用分層次綠化，用樹木、草坪、花圃自然的銜接劃分區(qū)域，地面草坪地上花卉灌木，空中高大古樹屹立的自然狀態(tài)立體綠化35%景觀設(shè)計特色分析：本區(qū)域的項目都根據(jù)自身所處的位置及環(huán)境不同，配合建筑風格很好的規(guī)劃了自己的園林風格，例如：樂府江南的徽派建筑風格，使建筑與園林渾然一體；觀瀾國際花園是以昆玉河為景觀輔以觀景長橋以及特色噴泉來突出親水的主題，作為本案來講，在園林的設(shè)計上應(yīng)配合自身規(guī)劃以及整體的建筑風格，即能對項目的銷售起到推進作用又兼顧實用性。四、六層帶電梯，戶戶朝陽遙望西山。l 區(qū)域內(nèi)及其周邊中小學、幼兒園、商場、超市、銀行等一應(yīng)俱全，為本區(qū)域的居民提供了完善的配套生活設(shè)施；清華、北大為首的代表著我國最高的教育水平的教育文化區(qū)，頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區(qū)，以及中關(guān)村科技文化區(qū)一脈相傳，從而形成了獨一無二的文化氛圍；中關(guān)村企業(yè)的人員也大多選擇在這里居住。本區(qū)域項目產(chǎn)品三居室主打。 產(chǎn)品創(chuàng)新，性價比高 　 今年北京西北四環(huán)新盤的產(chǎn)品性價比得到很大提升。因為南城的項目在價位上有優(yōu)勢，因此四環(huán)開通短期內(nèi)就產(chǎn)生了利好因素。l 需求量日益猛增從需求看，首先是傳媒東遷。 與其他熱點區(qū)域不同，西北四環(huán)沿線的“價格上漲”并沒有伴隨著供應(yīng)量大幅增長，相比2003年同期呈現(xiàn)出下降趨勢，這也基本符合西北四環(huán)沿線價格漲跌的基本規(guī)律—供應(yīng)量與價格的上漲呈現(xiàn)出反比態(tài)勢。有賞心悅目的樓房空間，每戶都能享受的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內(nèi)涵的供人們交往、休閑、健身的活動場所。70%以上的居民認為商品住宅的合適價格應(yīng)3000－5000元/平方米(建筑面積)。2004年新盤價格對比圖市場需求狀況分析 ——住宅需求分析，北京還有很大需求空間 　　a、調(diào)查顯示本市居民需求取向偏好置業(yè)，外埠人士看好北京。許多項目都開始關(guān)注社區(qū)文化。 b、商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降 。1997年達到5478元/平方米的歷史最高點，比全國商品住宅平均價格高3688元，比上海市商品住宅價格高2587元，比深圳市商品住宅價格高70元。新項目中，板式、板塔結(jié)合、新式塔樓將充斥樓市。西方有些發(fā)達國家的套型，平均超過了100平方米，但不繼續(xù)往上升，相反的還退回來，退到80－100平方米。在按揭類型上，“5成10年”或“7成20年”是大多數(shù)購房者的選擇。 合理安排戶內(nèi)的廚房、衛(wèi)生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務(wù)性陽臺等功能性空間，并能妥善解決電氣供應(yīng)、油煙排放、空氣調(diào)節(jié)、垃圾收集、處理等問題。 　　西北部地區(qū)房價高企有兩大因素，一是香山、玉泉山、頤和園風景板塊樓盤逾發(fā)受都市人追捧?！?——北部地區(qū)l 城北熱銷的樓盤產(chǎn)品類型，主要為低密度住宅產(chǎn)品，而不是集合住宅城北樓盤供應(yīng)大都集中在北四環(huán)以外，北五環(huán)沿線甚至到北六環(huán)沿線。第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介本文中所指區(qū)域包括西四環(huán)北路和西四環(huán)中路北段，北起藍靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長線，西到玉泉路的南北延伸線。除了區(qū)域共享的景觀優(yōu)勢外，湯泉逸墅不惜工本引入天然地熱溫泉，并建造了大型溫泉泳池、溫泉廣場。在戶型方面，本區(qū)域與其它區(qū)域相比戶型明顯偏大，二居平均約１２０平方米，三居平均面積超過１５０平方米，更有總面積超過５００平方米的平層、復(fù)式、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ。應(yīng)以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個引導(dǎo)客戶的區(qū)域價值認知構(gòu)架。從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣。5. 戶型及銷售率分析：項目名稱規(guī)劃套數(shù)居 室 面 積（㎡）銷 售 率一居兩居三居四居誠品建筑652～～～～85%綠波區(qū)域內(nèi)的市場均價為7178元/平方米。在這個層面的住房消費中，鄰里素質(zhì)的高低被大多數(shù)人看做是一大要素。B． 東西干道：阜石路，八里莊路阜石路西通石景山，東到航天橋和阜成門地區(qū)。l 目前距本案距離較近的休閑娛樂生活配套設(shè)施比較匱乏. l 所處位置相對靠內(nèi)，視覺上的沖擊不明顯l 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經(jīng)驗、品牌號召力均較為薄弱。6652元/平米。 項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關(guān)鍵因素之一，根據(jù)市場調(diào)查情況，周邊幾個項目樓盤價