【正文】 買賣合同有效，且乙已于20日住進(jìn)該房視為已實(shí)際占有，應(yīng)由乙來承擔(dān)房屋燒毀的損失。出賣人未履行通知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；案例：1998年郭樹海與振興村委會(huì)簽訂了一份房屋租賃合同，期限為5年?！痘橐龇ā酚幸?guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以一般情況下，房屋都是夫妻雙方共有，我們在簽訂前一定要讓出賣人提供其配偶同意出售的書面確認(rèn)書，否則不要簽約，絕不能為圖省事而忽略此程序。，沒有完成要拿出處理意見、業(yè)主溝通與信息匹配、電源第六章 裝修知識(shí)一、裝修風(fēng)格：1． 按地域分為：歐式、中式、日式等2． 按時(shí)間分為：古典、現(xiàn)代3． 按經(jīng)濟(jì)方式分為：經(jīng)典、簡約4． 按風(fēng)格方式分為：清油、混油、清混結(jié)合二、主材、輔材：主材：家裝主材通常指木材、墻地磚、地板、衛(wèi)生潔具、燈具、裝飾五金及成型門等等。此區(qū)域不宜大興土木，同時(shí)有著較大的拆遷人群。8．追單時(shí)，客戶如果推托，口氣有疑問，要想方設(shè)法弄清原因，馬上和主管商量對(duì)策。然后你又回到你客戶的面前，剛才我同事告訴我，他的客戶那邊都說已經(jīng)回去拿錢要付預(yù)訂了，您還是趕緊決定吧。2．買方出價(jià)、拉價(jià)： 一般看房以后，如果對(duì)方出價(jià)，則對(duì)方應(yīng)該是對(duì)房子比較滿意的，這便要求我們好好把握。4．對(duì)客戶的意向進(jìn)行轉(zhuǎn)換，對(duì)類似的房源進(jìn)行推薦，但一定要抓住客戶買房的重點(diǎn)。婉轉(zhuǎn)的要求房主降價(jià)。2．客戶管理：客需是成交的一個(gè)重要的因素，沒有客戶再多的房源也無法促成交易，因此客戶的收集與維護(hù)就顯得尤其重要。特此證明。九、二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格的計(jì)算：二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格的計(jì)算公式為：計(jì)稅價(jià)格=各類房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格*建成年代修正系數(shù)*樓層修正系數(shù)*房型修正系數(shù)。4．再上市的經(jīng)濟(jì)適用住房：指各區(qū)縣48個(gè)再上市的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。：●房屋產(chǎn)權(quán)人有效身份證件及復(fù)印件；●房屋所有權(quán)證原件及全套復(fù)印件一份；●買方的護(hù)照原件及復(fù)印件和中文譯本公證書原件；●《外籍人士在京購房居住證明》；●辦理地址：建國門內(nèi)大街18號(hào)恒基中心辦公室三座525室涉外安全辦公室；●辦理時(shí)間：5個(gè)工作日（不收任何費(fèi)用）；●咨詢電話：65170808。網(wǎng)絡(luò)：通過公司的網(wǎng)站進(jìn)行宣傳并吸納客戶。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。以成本價(jià)購買的單位住房，所有權(quán)屬職工家庭，可以上市轉(zhuǎn)讓或繼承，屆時(shí)需要補(bǔ)交土地出讓金并按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。●三級(jí)市場：指房地產(chǎn)商品所有者（企業(yè)、單位和個(gè)人），將取得一定年限的土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或出售的交換、交易市場。從以上各方面可以看出，房地產(chǎn)的前景是不可估量的！我們作為一名有中天人，有能力在未來的房地產(chǎn)市場中占有更強(qiáng)勢的地位！ 房地產(chǎn)知識(shí)篇第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、產(chǎn)權(quán)名詞解釋：●一級(jí)市場：指國有土地交易市場，全國所有土地都?xì)w國家所有?！駱?biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)：是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房，根據(jù)職工的工作年齡及所購房屋的實(shí)際情況，售房單位予以一定折扣，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的價(jià)格低于成本價(jià)房，房改初期購房時(shí)多采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買?！袷褂妹娣e：住宅的使用面積，指住宅各層平面中，直接供住戶生活使用的凈面積之和。●北京市信息的特點(diǎn)：信息透明度高，流通速度快。第三章 權(quán)證知識(shí) 一、市、區(qū)縣建委的資料：1．房屋登記分工：北京市房屋權(quán)屬登記事務(wù)中心辦理市轄行政區(qū)內(nèi)軍產(chǎn)、在京中央國家機(jī)關(guān)辦公用房及外資獨(dú)資、中外合資開發(fā)公司開發(fā)商品房的房屋登記；各區(qū)縣建委、房管局辦理區(qū)縣轄行政區(qū)內(nèi)除北京市房屋權(quán)屬登記事務(wù)中心辦理登記外的房屋登記。4. 住宅以外其他房屋繳納內(nèi)容：賣方買方住宅以外其他房屋契稅————成交價(jià)*3%印花稅成交價(jià)*%成交價(jià)*%營業(yè)稅（成交價(jià)—原購買價(jià)格）*%房屋年限，面積無要求（能提供相關(guān)票據(jù)）——成交價(jià)*%不能提供相關(guān)票據(jù)個(gè)人所得稅成交價(jià)*20%房屋年限，面積無要求（能提供相關(guān)票據(jù)）——（成交價(jià)—房屋原值—合理費(fèi)用）*20%過戶完稅時(shí)能提供相關(guān)票據(jù)土地增值稅成交價(jià)*1%不能提供相關(guān)票據(jù)——{本次成交價(jià)（報(bào)稅價(jià)）—原價(jià)—原價(jià)*5%*N年—原契稅—營業(yè)稅—印花稅}*差額累進(jìn)稅率—扣除項(xiàng)目金額*扣除率房屋年限，面積無要求（能提供相關(guān)票據(jù)）5. 特殊房屋過戶的稅費(fèi)清單：房屋繼承、遺贈(zèng)需開具契稅減免證明，只繳納5元的印花稅房屋贈(zèng)與過戶價(jià)*2%的公證費(fèi)；過戶價(jià)*3%的契稅；過戶價(jià)*%的印花稅；個(gè)人所得稅20%若受贈(zèng)人不是“直接承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)的人或社會(huì)福利事業(yè)單位的”應(yīng)繳納土地增值稅夫妻更名（離異）需開具契稅減免證明，只繳納01%的印花稅，已購公房需補(bǔ)交土地出讓金夫妻更名（未離異）只繳納5元的印花稅六、二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格說明：1．二手商品住房：指城八區(qū)以及昌平、大興、通州、順義、房山、門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、亦莊19區(qū)縣(以下簡稱各區(qū)縣)284個(gè)典型區(qū)域內(nèi)的二手商品住房。其他區(qū)域的平房不作房型修正。2. 評(píng)估費(fèi)：1500元/單3. 擔(dān)保費(fèi)：貸款額*3%4. 抵押登記費(fèi)：170元/單無6市管公積金貸款1. 貸款服務(wù)費(fèi)：貸款30萬以下（含30萬）3000元/單，每超1萬加收50元。有可能沒有合適的客戶而疏于聯(lián)系房主，好長時(shí)間不聯(lián)系房主，有客戶時(shí)再跟他聯(lián)系，房主都忘了你是誰了，房子在不在了是一個(gè)問題，并且談價(jià)格很不方便，所以即使沒有合適的客戶，也要經(jīng)常和房主聯(lián)系。c) 提高預(yù)算：客戶的預(yù)算是可以提高的，當(dāng)你匹配不到位的時(shí)候必須引導(dǎo)對(duì)方提高預(yù)算。（包括地段，價(jià)格，房型，朝向，面積，樓層，裝修等）。任何一次帶看以后，都要及時(shí)回訪房主，把買家看房的情況告訴對(duì)方：借買方之口說出房子的不足之處和缺點(diǎn)，切記一定要這樣說：客戶說你的房子衛(wèi)生間太暗，房子通風(fēng)也不好，樓層太低等等，然后你又必須馬上對(duì)房主說“我倒覺得這些其實(shí)也沒什么”，就是要在這種時(shí)候去表現(xiàn)你本人對(duì)房子是很滿意的，讓房主覺得你是站在他這一邊的告訴對(duì)方出價(jià)了，這個(gè)價(jià)錢應(yīng)該與房主的差距越大越好。但是，中原客戶的愛人在外地，一下子還定不下來，連預(yù)訂都沒付，這個(gè)客戶基本上沒有什么競爭的。6．看完所準(zhǔn)備的房子后，不要馬上與客戶分手，最好送客戶到他上車，至少要出大門，同時(shí)進(jìn)行簡單交流。l 亞北區(qū)：這是個(gè)大型的生活消費(fèi)區(qū)，奧運(yùn)場館的定址更是催生了許多小區(qū)的誕生，其中包括了望京區(qū)域。9熟悉小區(qū)、學(xué)校、商場、醫(yī)院的位置、主要建筑物的位置10．回單位。案例：2006年5月，閆某將其位于朝陽區(qū)安華里的房屋賣給溫某，溫某看閆某的房產(chǎn)證上還有一共有人閆虹，閆某稱閆虹系女兒，已同意賣出此房，溫某未再求證，與閆某簽訂了買賣協(xié)議，并交付了房款，于06年7月入住該房屋，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。例如地下室；按規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫、配套的倉庫等附屬建筑物，構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明，沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓；（八）共有房屋出賣時(shí)，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。雙方約定十一過后辦理產(chǎn)權(quán)過戶。最典型的就是“陰陽合同”，即買賣雙方為了避稅，簽兩份合同，一份是真實(shí)的價(jià)格；另一份約定較低的價(jià)格用來辦理過戶，以便少交稅款。法院查明情況屬實(shí)，支持了郭的訴訟請(qǐng)求。2001年6月初，被告辦好了產(chǎn)權(quán)證，但一直拖延辦理過戶手續(xù)。一、轉(zhuǎn)讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓：這就意味著，集體土地使用權(quán)上的房屋轉(zhuǎn)讓是拿不到產(chǎn)權(quán)證的，而且嚴(yán)格來講，非集體組織的成員也不能取得集體土地上的房屋所有權(quán)。此區(qū)域的人群消費(fèi)理念比較靠前，也易于接受新鮮事物。11．簽完合同后，做好后期服務(wù)，讓客戶覺得跟咱們公司簽合同是個(gè)正確的選擇。l 出租房源一般3個(gè)月以內(nèi)變化很大，多跟房主聯(lián)系，只要租客退租房主會(huì)在第一時(shí)間跟你聯(lián)系。 ①行情教育： 你要告訴他的是，這個(gè)區(qū)域的行情價(jià)是多少，像這樣的房子你出的價(jià)是不可能買得到的。6． 還是要體現(xiàn)出為客戶找房子的辛苦度。216。同時(shí)要做到了解對(duì)方的性格，脾氣，愛好等等?？傊谧罴训臅r(shí)侯給電話才能達(dá)到最好的效果。借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款。七、基準(zhǔn)住房的標(biāo)準(zhǔn)：二手房交易計(jì)稅價(jià)格是基準(zhǔn)房屋交易價(jià)格的市場水平，不是所有類型房屋的均價(jià)，計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為每平方米建筑面積單價(jià)。注：提供辦理《在京購房居住證明》、外批單和過戶的身份證明必須保持一致，如提供的身份證明中出現(xiàn)繁體字，則需要做簡體字公證。三、公司上客戶的幾種方式：序號(hào)來源說明1自上成單率最高，往往對(duì)項(xiàng)目已經(jīng)有所了解，目的性強(qiáng)2窗體保持?jǐn)?shù)量和質(zhì)量，與物業(yè)打時(shí)間差3報(bào)紙廣告要不斷的研究和革新，如何通過變化格式、價(jià)格、項(xiàng)目來增加客戶量4長期廣告位成交的客戶或是房主中開發(fā)，要有意識(shí)的去做5網(wǎng)絡(luò)傳播速度最快，最廣6代理的房子可以以房主的名義做推廣7開發(fā)商、物業(yè)甩單廣交朋友，互助共贏8回頭戶和客戶與業(yè)主搞好關(guān)系，爭取給自己介紹客戶的機(jī)會(huì)和可能性9拜訪業(yè)務(wù)員的基本功，特別是對(duì)物業(yè)的拜訪10自己本部門回訪定期對(duì)老臺(tái)賬做清理11掃樓有計(jì)劃，有組織的，徹底的掃項(xiàng)目12房主的反饋頭腦敏銳，善于抓住任何信息和時(shí)機(jī)四、資源的獲取流程圖：渠道內(nèi)資源渠道外資源資源變現(xiàn)可控資源企業(yè)社區(qū)資源處理資源轉(zhuǎn)換資源開發(fā)工作就是擴(kuò)大渠道內(nèi)資源，提高資源利用率，支撐資源迅速變現(xiàn)銷 售五、資源的分類：1．按業(yè)務(wù)類別分為：買賣資源，租賃資源，裝修資源等2．按資源對(duì)象分為： 上游客戶（房主），下游客戶（客戶）3．按資源屬性分為： 不可控資源和可控資源（是否能控制房主） 特點(diǎn)：易于操作、變現(xiàn)4．按資源來源分為：渠道內(nèi)資源和渠道外資源六、資源的轉(zhuǎn)化：是否出租租賃資源是否出售買賣資源適當(dāng)提高業(yè)主期望買賣資源租賃資源不同業(yè)務(wù)類別的資源轉(zhuǎn)化，提高資源的利用率七、資源開發(fā)的工作內(nèi)容：（一） 公司資源的現(xiàn)狀：市場資源公司資源相交部分為我們的成交資源（二） 資源開發(fā)工作的目的：擴(kuò)大資源的對(duì)接面，加快資源的反應(yīng)速度： 資源開發(fā)工作目的細(xì)分：1．熟悉周邊社區(qū)，街道，交通，配備設(shè)施等2．周邊房源特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)，格局，價(jià)位，房齡等3．區(qū)域需求特點(diǎn)：價(jià)位，格局等（三） 資源開發(fā)的工作形式：現(xiàn)有資源開發(fā)工作的形式：1．公司：戶外廣告：車站廣告，車廂廣告媒介：報(bào)紙，網(wǎng)站，廣播，新聞發(fā)布會(huì)合作：物業(yè)公司的合作2．連鎖門店：（1） 社區(qū)活動(dòng)： 單店社區(qū)：周邊小區(qū)咨詢、掃樓等 大型社區(qū)：超市、商場大型咨詢活動(dòng)（2） 合作：社區(qū)，物業(yè)，報(bào)亭（夾頁）個(gè)人（信息員）（3） 網(wǎng)絡(luò)：求購，求租，出售，出租，裝修（四） 資源開發(fā)工作涉及的道具：1．易拉寶（公司簡介，業(yè)務(wù)介紹等）2．DM單（買賣房源，裝修，網(wǎng)站等）3．簡易宣傳桌椅4．A字房源板5．社區(qū)宣傳欄（部分小區(qū)）6．水牌7．pvc板（五） 如何開展及注意事項(xiàng)：n 資源開發(fā)活動(dòng)———社區(qū)：1. 社區(qū)活動(dòng)特點(diǎn)：區(qū)別于其他中介機(jī)構(gòu)采集資源的方式2. 社區(qū)活動(dòng)形式：宣傳連鎖店位置、業(yè)務(wù)品種、特色服務(wù)以及于其他中介服務(wù)方式的差異 注意事項(xiàng)：（1） 著工裝（或正裝），胸卡，司標(biāo)（2） 始終面帶微笑，給客戶良好的印象（3） 主動(dòng)與過路人交流，避免坐等客戶（4） 咨詢客戶較少時(shí)，應(yīng)該抽調(diào)一部分人員在臨近地點(diǎn)發(fā)單（5） 體現(xiàn)專業(yè)化的語言：“我是新員工，幫您找主管確定一下” 道具配備：（1） DM單、宣傳項(xiàng)目資料、置業(yè)建議書（2） 沙灘椅、折疊桌（3） 易拉寶、展板、布標(biāo)橫幅、桌牌、氣球等（4） 筆，登記冊、計(jì)算器活動(dòng)配合：可在現(xiàn)場咨詢活動(dòng)前安排一次海報(bào)張貼或DM掃樓預(yù)熱，增加咨詢現(xiàn)場客戶到訪量，告知有意向的客戶帶房本到場。 ●七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求達(dá)到路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，土地平整。職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的有中央在京單位建設(shè)點(diǎn)的安居工程住房和集資合作建設(shè)住房，也視為已購公房。個(gè)人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完了產(chǎn)權(quán)證后，無論新舊，只要在次上市買賣，都稱為二手房。隨著房地產(chǎn)市場以及購房人消費(fèi)觀念的日臻成熟，住房梯級(jí)消費(fèi)也逐漸形成，住房者根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入的變化，逐步改善自己的居住品質(zhì)，從安置型,適用型，再到舒適型，形成了產(chǎn)品的梯級(jí)消費(fèi)。是中央政府安排貸款和地方政府自籌資金建設(shè)的面向廣大中、低收入家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房?！穹康禺a(chǎn)契稅：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。第二章 資源開發(fā)知識(shí)一、資源定義：●資源是支撐企業(yè)運(yùn)營的有形或無形的事物。2．社區(qū)工作是所有業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)，資源入口的保障。————（差額—合理費(fèi)用）*20%房產(chǎn)購入5年內(nèi)，且過戶完稅時(shí)提供相關(guān)的票據(jù)過戶價(jià)*1%房產(chǎn)購入5年內(nèi)，交易無法提供相關(guān)的票據(jù)土地出讓金1560S6%標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)——1560S1% 成本價(jià)土地增值稅——已購公房首次上市交易免征————3. 經(jīng)濟(jì)適用房繳稅內(nèi)容：賣 方買 方經(jīng)