【正文】 ，發(fā)展商需簽名確認。2．地盤包裝建議1） 圍墻包裝建議2） 建筑主體包裝3） 主入口設置及包裝建議4） 參觀路線包裝5） 售樓處功能布局建議6） 售樓處裝修風格建議7） 展板設計建議（項目簡介、付款方式、投資分析、物業(yè)管理、配套設施等）3．項目推廣計劃建議1）宣傳訴求重點及宣傳口號例：巨石公寓歐洲貴族的工作典范2）各階段配合銷售策略的推廣安排及媒體組合（配合條件、活動安排，階段目標）4．項目宣傳推廣費用估算1） 總支出預算例：內容費用工地包裝￥3,000,000元活動￥800,000元廣告￥6,000,000元促銷￥1,500,000元總計￥11,300,000元2） 銷售資料及現場包裝費用預算例：內容費用樓書折頁海報彩旗展板3） 各階段推廣費用預算例：階段日期費用12001年1月至3月￥300,000元22001年4月至6月￥1,200,000元32001年7月至8月￥1,000,000元合計￥2,500,000元5．前期工作時間表建議(看 )三．發(fā)展商品牌建立及長線房地產發(fā)展建議(如有)5．文章/報告常見錯處受訪者、被訪者、接受訪問者；內銷公寓、高檔住宅、內銷豪宅；交房標準、入住標準、裝修標準；普通住宅、普通內銷住宅；%，例：圖一：2000年住宅價格走勢折線圖（圖表欠側面的指示），導致各顏色效果太接近，難以分辨。 ⑷、擬定派發(fā)宣傳單計劃表，排定督報人員表及（SP）活動人員編制調度表。 直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現在大眾及過往行人面前。同時促進銷售。廣告預算包括報紙廣告、說明書、印刷品、業(yè)務員 獎金、銷售費用、樣品屋等的開支。分列主標題、次標題、附標題，確認最想表達的主張。追求 高利，媒體要有多種選擇、組合。早期用4P就能做好的產品行銷已發(fā)展到組合要素出現7P、8P甚至9P，即在原來四要素的組合中再加入業(yè)務企 劃人員（personnel）、實體設備（physical facilities）、流程管理（process management）、公共關系（public relationship）、和企業(yè)觀念（philosophy）。這個廣告充分掌握了年輕人、 父母的一個心理，當兵最怕死亡，它用比較冗長的文字描述，把死亡的恐懼逐漸 稀釋，讓人不感覺死亡的可怕，充分達到廣告效果?！　±何挥诔啥际卸h(huán)南路的雙楠誼苑（置信房產），是于1997年開始興建的大規(guī)模生活社區(qū)。也正因為如此，房地產廣告宣傳的時間性極強，一筆廣告費投下去就必須在三五天內換回一定數量的銷售額，過期則不在有效。　　媒體計劃。在產品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。 防火、防電危險 工地圍板 (2)展場租借及布置。 ，落實業(yè)務配合單位（如廣告公司），編寫合同文本，交與部門經理查閱后交與業(yè)務單位，一切合同文本須交與總經理簽署，方可執(zhí)行。置業(yè)錦囊負責部門： 策劃部代理投資部報告總稱： 《置業(yè)錦囊》中心內容：根據項目優(yōu)勢選編的購樓、選房須知，各階段項目賣點的序列。地段資料：規(guī)劃要點、坐標。因此，也必須在國內人中，才能出現真正勝任策劃職業(yè)的人。其大意是，開戰(zhàn)之前就預計到勝利的是因為籌劃周密，得勝的條件多。 先舉幾個例子：那么到底什么是策劃呢？（3）策劃就是人將知識進行組合，創(chuàng)造“智力成果”的一個過程。 初步營銷框架負責部門： 策劃部報告名稱： 《**項目初步營銷報告》中心內容：推廣主題、通道、銷售策略及產品設計立意和要求相互關系 規(guī)劃、設計方案及跟蹤負責部門： 策劃部報告名稱： 《**項目初步營銷報告》 《**項目建筑概念設計》《**項目環(huán)藝概念設計》 或《**項目設計修改意見》《**項目設計要點》中心內容： 草圖，設計創(chuàng)意、任務書、設計交底、指導[營銷策劃階段]營銷整體規(guī)劃負責部門： 策劃部、代理部報告名稱： 《**項目營銷整體規(guī)劃》中心內容： VI，推廣的主題。 (3)初步確定樓盤的市場定位、目標客戶、價格與付款方式、推出時機、物業(yè)包裝、基本促銷手法。 (4)小區(qū)規(guī)劃視圖制作。 ，收集客戶反饋意見，調整營銷策略。 門楣標牌根據“提案報告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運。包括：主要包括銷售階段的分析、業(yè)務策略及執(zhí)行計劃兩大部分。房地產廣告宣傳的特殊性與相應的策略房地產廣告的信息量大的特點　　一般來說，一個購房者一輩子的積蓄只買的起一套商品房。C、宣傳量要達到一定的飽和度。 “置信，我的美好家園”是置信房產進一步提升品牌形象的主題廣告，并相繼推出品牌形象系列廣告，都獲得了較好的效果。市場的演變基本分為三個階段：“自給自足”，鞋匠主業(yè)做鞋，但也要為自己做面包、衣服；“分散式”或叫“交換式”，面包師、縫紉 師、木匠、鞋匠將產品集中到共同的市場，市場里有商人，出現貨幣，開始用貨幣作交換。 房地產產品屬于耐久材，具有耐用性、不可移動性、差異性（地點、造價、設 計等）、復雜性（受政策、經濟等影響）、高價位性五大特性，這五大特性直接 關系廣告策劃基礎點的延伸?？蛻舨灰欢ㄅc從業(yè)人員一樣了解產 品，要能站在客戶立場反觀產品；廣告、價格是產品差異化的主要因素，消費者 喜歡有創(chuàng)意、幽默、聰明、誠實的廣告；要了解消費者在被說服過程中的心理特 征，不要忽視潛在、感性的廣告，挖掘潛在性的客戶；借市場調查，可以澄清廣告策略，以便達到行銷的目的。如反廣告，強調反面情況，補托產品優(yōu)勢；叛逆性廣告，“司迪麥口香糖”是該類廣告典型，17歲的兒子相當叛逆，對母親的任 何建議都不合作，除了建議吃司迪麥口香糖，廣告效果突出。這些表現方式中，推薦式、證言式、嫌疑式比較適合房地產廣告。 ① 工地現場清理美化，搭設風格新穎清閑的接待總部（視情形需要，制作樣品屋）。 ⑸、于SP活動前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預先安排講習或演練。 現時報告中陳述的定價方法，定價原則，價格水平控制尺度，單位定價方法，降低價格敏感性之方案都是套用的部分，欠缺考慮未來市場的實際情況。規(guī)劃圖缺乏座標，可給予客戶穩(wěn)重及信心的感覺，而且樓書需表現大氣。1）客戶需求特征客戶對物業(yè)的需求是什么？從物業(yè)管理，戶型，面積，配套功能，承受金額，裝修狀況，交通，環(huán)境及購買心態(tài)等作出詳細解釋2）客戶群不認購原因針對建議的客戶群，那些因素會肯定造成他們不認購的原因定位例：小關項目→ 講求快節(jié)奏、高效率，生活或工作快速往來于亞奧、中關村、CBD的公司或人群上海世茂濱江花園→針對全國及海外的頂尖投資客戶及與上海有工作關系的高檔客戶群3．產品定位 定位，說明該社區(qū)要建筑什么樣的樓。 ⑶、每周周一由業(yè)務部，企劃部舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動 （SP）項目與銷售策略及總結銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計劃。 ⑥ 展銷場地道路指導牌的制作。對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。 假設有10套房成交，就可能有2400人看到廣告，其中十分之一即240人有了興 趣，只有二分之一即120人打電話咨詢，然后其中的二分之一即60人參觀現場，有 四分之一的參觀者即15人付了定金，其中三分之二即10套房最后成交。廣告目標擬 定。 如現在上海有政 策，外省市人員在滬購買內銷房面積超過80平方總價超過40萬元可獲藍印戶口 簿，這使上海內銷房銷售通路增大。什么是銷售？銷售的出發(fā)點是站在 生產的角度，重點放在自己的產品上，采取竭力推銷促銷的手段，以期達到增加 銷售創(chuàng)造利潤的目的。這個廣告大致是這樣：歡迎加入美國部隊打仗。而且《成都商報》最為有效，就是因為地域因素的作用。平面廣告不僅能包含相當大的信息，而且還可以被消費者反復的看和比較，還可以帶回家與親朋好友共同反復的研究。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進一步的商討。這部分內容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。 經理辦公室 經濟實力 ： (1)砌建、裝修樣板房。 (3)銷售方式、促銷手段、銷售培訓內容。1 廣告宣傳炒作計劃負責部門： 策劃部、代理部報告名稱： 《**項目新聞炒作提綱和廣告發(fā)布計劃》中心內容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。無論樓盤大大小小的事項，例如文案、廣告內容、客戶背景、戶型圖、競爭對手狀態(tài)等等，都必須透徹掌握及親力親為，才不會出現與樓盤、與市場脫節(jié)?！保o同事們講解房地產策劃?！　　安邉澥且环N程序，在本質上是一種運用腦力的理性行為。當策劃人員必須要有前瞻性及果斷，具備創(chuàng)作力，具有統(tǒng)籌能力及策略能力。1 銷售準備工作計劃負責部門： 代理部、策劃部報告名稱： 《**項目前期工作計劃表》中心內容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設計和制作計劃安排及費用預算1 項目包裝執(zhí)行計劃負責部門： 策劃部報告名稱： 《**項目包裝概念設計》中心內容： VI設計、導視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設計和制作計劃安排及費用預算。 (2)廣告策略與實施計劃。 (9)報紙廣告制作、發(fā)布。（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況） 近期房地產的有關政策、法規(guī)、金融形勢 競爭個案項目調查與分析 消費者分析：（1）購買者地域分布；（2） 購買者動機（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）（4） 購買時機、季節(jié)性（5） 購買反應（價格、規(guī)劃、地點等