店鋪投資計劃及評估(專業(yè)版)
【正文】 商業(yè)用房的投資動機； 資本使用范圍； 利潤產(chǎn)出； 商業(yè)用房參 建。 分為包裝材料和消耗品。 1 相鄰商鋪的共生關系 競爭成市 “配套成龍” 延續(xù)消費 需求互補 連貫消費心理 2 相鄰商鋪的互補關系 3 相鄰的依附關系 合適的業(yè)態(tài) 4 獨店 規(guī)模巨大的獨店 特色鮮明的獨店 同行相拼 業(yè)態(tài)相克 商品層次差異 5 鄰店損害 合適的業(yè)態(tài) 價格比較 1 吸引客戶的能力 供求關系 折讓手段 減少隔離空間與管理費用 支付保障 2 商圈內(nèi)外的價格差異 3 面積大小的價格差異 4 樓層高低的價格差異 5 商鋪其他條件形成的價格差異 大型商鋪經(jīng)營收益 商鋪投資不同階段的收益形式 大型商鋪經(jīng)營的直接利潤 1 商業(yè)用房的開發(fā)利潤 ? 繁華區(qū)域內(nèi)的商鋪開發(fā)利潤 ?新開發(fā)居住區(qū)內(nèi)的商鋪開發(fā)利潤 2 住宅小區(qū)內(nèi)商鋪的收益形式 ? 商業(yè)用房的高售價 ?配套設施齊全會促進住宅銷售 ?提高土地利用率、降低地價成本 3 期房現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓利潤 ? 商鋪期房轉(zhuǎn)讓 ?商鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓利潤 4 商鋪租賃經(jīng)營利潤 商鋪租賃經(jīng)營的水平高低，影響商鋪租金的產(chǎn)出與商鋪經(jīng)營的利潤 ?面積組合 ?面積分隔 ?特殊部位 ?各種形式組合的租賃 ?店中店與出租柜臺 ?時差分租 5 轉(zhuǎn)租利潤 ?信譽優(yōu)勢 ?信息優(yōu)勢 ?資金優(yōu)勢 轉(zhuǎn)租人的優(yōu)勢條件 對轉(zhuǎn)租的準確判斷 6 商鋪特殊部位的租金利潤 。 開發(fā)的目的是為了租賃或出售 連鎖店投資原則 1 商店定位 2 賣場規(guī)模與復合業(yè)種 3 預定回收投資的年限 4 設定投資與損益平衡點 連鎖店開店決定因素 1 2 3 4 5
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