【正文】 配圖待定晚報1/2版元2特色文化系列廣告之一環(huán)境文化篇2突出教育、人文環(huán)境、安全等環(huán)境文化的內(nèi)涵，配圖，同時發(fā)布“樣板房公放日”信息待定晚報1/2版元3發(fā)現(xiàn)不一樣的感覺樣板房開放日促銷活動、文圖并茂，突出圖片待定晚報1版元4軟性廣告之一看樓專家團(tuán)論壇突出對樣板房的贊譽(yù)，挖掘其品質(zhì)內(nèi)涵?；顒又黝}：▲ 夢幻成真交房聯(lián)誼會與現(xiàn)房促銷活動時間：隨工程進(jìn)度而定屆時推出活動執(zhí)行方案效果預(yù)測：（1）通過活動，聚集人氣，增加客戶量；（2）成交套數(shù)表5—1 各階段銷售活動費(fèi)用估算表銷售階段時間活動估算費(fèi)用（元）第一階段04年元月04年2月第二階段04年3月04年4月第三階段04年5月04年6月第四階段04年7月04年8月第五階段04年9月04年10月合計　第五章 宣傳推廣策略一、總原則：運(yùn)用整合手段，銷售推廣與宣傳推廣相結(jié)合、有效宣傳項(xiàng)目主題、建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量、園林景觀等產(chǎn)品特色，尤其是準(zhǔn)現(xiàn)房的宣傳，廣告訴求手段實(shí)在、具體、生動，具有較強(qiáng)的沖擊力，最大限度有效吸引和打動消費(fèi)群、集聚人氣，淡化和引導(dǎo)期待心理，強(qiáng)化購買心理，以達(dá)到良好的銷售效果。經(jīng)與醫(yī)院商榷，對客戶承諾若干項(xiàng)具體檢查內(nèi)容。▲ 組織專家看樓團(tuán)對樓盤進(jìn)行評價、爭議。費(fèi)用估算：元。第四章 銷售推廣策略階段性安排一、總原則：運(yùn)用整合手段，銷售推廣與宣傳推廣相結(jié)合、有效宣傳項(xiàng)目主題、建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量、園林景觀等產(chǎn)品特色，尤其是準(zhǔn)現(xiàn)房的宣傳，廣告訴求手段實(shí)在、具體、生動，具有較強(qiáng)的沖擊力，最大限度有效吸引和打動消費(fèi)群、集聚人氣，淡化和引導(dǎo)期待心理，強(qiáng)化購買心理，以達(dá)到良好的銷售效果。如客戶接待處擺放玻璃桌面、茶幾，臺上擺放鮮艷的花或植物，同時各種接待服務(wù)設(shè)置要突出它的高雅、大氣、優(yōu)雅。 多重職能安防系統(tǒng)，背景音樂，電子公共信息顯示系統(tǒng)與現(xiàn)代生活同步，為小區(qū)的居民生活安上第一扇安全門。（2）一流的居住環(huán)境：如高綠化率、大樓間距、歐式現(xiàn)代主義人文風(fēng)格、江南園林等。（2）配合樓盤實(shí)體已經(jīng)起來，消費(fèi)者眼見為實(shí)，深挖樓盤的品質(zhì)和內(nèi)涵，深挖樓盤所在區(qū)域的教育環(huán)境，宣傳居住文化，教育文化、工程質(zhì)量文化等文化內(nèi)涵進(jìn)行宣傳。影響：（1）廣告力互相沖減，約束了整合發(fā)揮的效能，減弱或淡化了對消費(fèi)者的吸引力。每小時。（4）銷售人員的素質(zhì)參差不齊，包括前期的流言蜚語。但項(xiàng)目施工現(xiàn)場，管理較混亂，如安全生產(chǎn)牌較少，施工工人有不少人不戴安全帽等。第三篇 項(xiàng)目營銷診斷方案改革開放以來，一些外地開發(fā)商和本地開發(fā)商不斷推出一些大盤，致使該市房地產(chǎn)市場發(fā)展很快。四、T—風(fēng)險市場因素 從目前房地產(chǎn)市場看，項(xiàng)目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商高度重視，按本項(xiàng)目的開發(fā)周期預(yù)測，開發(fā)商已經(jīng)清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性，未來五年，預(yù)售和在售住宅集中投放量達(dá)到600萬平方米，市場競爭異常激烈。項(xiàng)目的宗旨就是：締造未來510年商丘最適合居住的全智能園林社區(qū)。2003年，市場均價為1120元/㎡，而高質(zhì)樓盤均價高出500元/㎡。從有關(guān)資料統(tǒng)計分析預(yù)測，未來五年內(nèi)，房地產(chǎn)集中投放量達(dá)到400萬平方米，競爭的激烈程度可想而知。這里具備了濃重的文化氛圍，它緊靠本市最大的體育場，為健康活動提供了保障。一、外商進(jìn)入后的房地產(chǎn)市場發(fā)展外商對該市房地產(chǎn)市場的投資開發(fā)，激發(fā)了本市的市場迅猛發(fā)展，其過程可劃分為：2001年為外商進(jìn)入的萌芽階段；20022003年為起步階段。30%以施工砌墻3—5層，主體工程基本于12月底完工。 交通方便公交車9路（途經(jīng)南湖、豐園熱電廠、淮海駕校、西保灣、平原派出所、技校、火車站）、2路（途經(jīng)火車站、廣場、區(qū)法院、大學(xué)、玻璃廠）、19路（途經(jīng)體育場、師專、公安分局、步行街、凱利農(nóng)、310環(huán)島）、26路（火車站到王樓）、小一路公交車（途經(jīng)玻璃廠、人民醫(yī)院古城）讓你隨意到達(dá)該市每一個地方，緊鄰該市唯一體育場，健身運(yùn)動最大便利。周圍無小區(qū)、花園，缺乏生活大自然氣氛。本案所處地區(qū)難以在短時間內(nèi)形成企業(yè)集群效應(yīng)。該項(xiàng)目共分兩期開發(fā)。但應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理。對策：（1）對樓盤軟、硬環(huán)境進(jìn)行重新包裝，為購房者展示一個未來生活的夢想。（4）一定程度上，流失了資金、流失了客戶、也流失了一定的信心?！铩驹\斷項(xiàng)目之五】：問題：樓盤定位模糊，廣告主題不突出。城市花園整合營銷策劃思路整合營銷策劃戰(zhàn)略思路：（1）以客戶為中心，宣傳并彰顯項(xiàng)目的優(yōu)勢（針對競爭對手的弱勢），以品牌和口碑營銷為指導(dǎo)，樹立項(xiàng)目是“最適合居住品牌社區(qū)”或“最適合居住示范性社區(qū)”主題概念品牌，建立項(xiàng)目是“最適合居住”的“居住理念根據(jù)地”。（7）一流工程質(zhì)量：一流的設(shè)計與規(guī)劃，一流的建筑施工，打出一流的工程質(zhì)量。同時設(shè)計師還突破了傳統(tǒng)的平面格局，對項(xiàng)目的建筑設(shè)計實(shí)行了革命性的創(chuàng)新，即最大限度地、在最大范圍內(nèi)、盡最大努力、以鑄造人們真正需要的、最適合居住地品牌社區(qū)為目標(biāo)，在建筑空間和功能上進(jìn)行了大的創(chuàng)新，11種戶型都不以繁復(fù)取勝，簡約的結(jié)構(gòu)舒朗通透，氣蘊(yùn)于中，無論是復(fù)式的移步上行，還是獨(dú)特的挑空設(shè)計，都可飽覽園內(nèi)景色。比如，以墻色、藝術(shù)畫、雕像、浮雕、吊燈、壁燈、雕欄等，制造藝術(shù)品位，突出樓宇的歐式建筑風(fēng)格。禮品：對聯(lián)、12生肖、燈籠（裝飾性燈籠）。費(fèi)用估算：元?！?客戶聯(lián)誼活動集群組合購買優(yōu)惠時間：房展會后優(yōu)惠延續(xù)15天。原則：力求凸現(xiàn)——（1）生態(tài)型規(guī)劃建筑。由于項(xiàng)目所面對的客戶大都是智慧的一群，他們不需要喋喋不休地灌輸，需要的是一種有想象力的溝通方式，因而廣告表現(xiàn)應(yīng)留有足夠的審美想象空間，風(fēng)格清新，保持閑適雅致的格調(diào)。以上這些，我想了很多，但由于時間很短，一些情況還很模糊，只能等一些時日才能有結(jié)論。配圖，晚報1/2版元3直郵篩選有關(guān)目標(biāo)客戶，有目標(biāo)的投遞?！?邀請質(zhì)量監(jiān)督局、房管局有關(guān)人員檢查工程質(zhì)量時間： 注意事項(xiàng)：（1）工程、環(huán)境要到位。（3）安全防護(hù)系統(tǒng)。（3）教育環(huán)境文化；（4）社區(qū)環(huán)境文化。時間：元月2月。施工場地形象包裝施工場地圍墻周圍要整齊地放置好產(chǎn)品的宣傳樣板及宣傳條幅，這樣從外部包裝好形象。經(jīng)典品質(zhì)、成就氣質(zhì)。尤為值得一提的是每天貢獻(xiàn)大量鮮氣和負(fù)氧離子，它就像是一種“空氣維生素”，能有效地殺滅空氣中的細(xì)菌，提高人們的肌體免疫力。因此，其要素包括:主題、媒體、活動、現(xiàn)場、道具、事件、時間周期和時間點(diǎn)。（3）對消費(fèi)者心理認(rèn)識不清影響：（1）樓盤特色不明顯，缺乏買家感興趣的東西。狀況：前期的廣告宣傳多采用報紙、電視、戶外、派單等形式。（2）樓盤位于市西部，被認(rèn)為位置較偏，周邊沒有住宅項(xiàng)目開發(fā)，也沒有形成企業(yè)或其他工業(yè)項(xiàng)目集群效應(yīng)，即尚沒有形成住宅氛圍，導(dǎo)致項(xiàng)目周圍缺乏人氣。原因：（1）觀念有點(diǎn)滯后。從奠基、開盤至目前，盡管兩個公司積極努力，采取了一系列營銷推廣策略，如奠基、房展會、開盤、抽獎等活動，同時也推出了報紙、電視、派單、路牌等各種媒體系列廣告，從銷售效果來看，雖然取得了一定的成績，但并不盡人意。二、目標(biāo)客戶的特征根據(jù)市場調(diào)研，我們認(rèn)為香格里拉?城市花園的目標(biāo)客戶是這座城市和縣域的泛白領(lǐng)，他們具有以下特征：擁有住房,但缺乏滿意感,希望在擁有另一較大居所的一群人；他們大部分具有較高的文化素養(yǎng),具備一定的藝術(shù)修養(yǎng)；崇尚自然,崇尚自我,崇尚安靜閑適的生活空間；20%的人文化素養(yǎng)低，但有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和收入，而想離開本土向往城市生活和享受生活的人群。而對于這種危機(jī)公關(guān)，開發(fā)商并沒有及時把握，予以彌補(bǔ)。規(guī)劃設(shè)計一流、體現(xiàn)了人性化本小區(qū)由中國建筑科學(xué)研究院和江蘇設(shè)計院聯(lián)手規(guī)劃，采用歐式現(xiàn)代主義人文風(fēng)格，體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡潔、莊重、典雅的小區(qū)外部形象。無無市場逐漸呈現(xiàn)供大于求的情況，市場狀況異常嚴(yán)峻由于外商的進(jìn)入，市場逐漸呈現(xiàn)供大于求的情況，但市場的吸納力有限，消費(fèi)者持幣待購、觀望，說明了其理性回歸。全市施工面積狀況見下圖11。2第一篇 XXXX項(xiàng)目的背景3第一章 XXXX項(xiàng)目基本情況3第二章 該市房地產(chǎn)市場概況3第二篇 XXXX項(xiàng)目SWOT分析與目標(biāo)定位9第一章 XXXX項(xiàng)目SWOT分析9第二章 目標(biāo)客戶定位城市的泛白領(lǐng)13第三篇 XXXX營銷診斷方案15第四篇 整合營銷策劃方案19第一章 歐亞項(xiàng)目整合營銷策劃思路和路徑分析19第二章 XXXX項(xiàng)目主題定位20第