【正文】 據(jù)某房產(chǎn)公司財務負責人介紹，一個房產(chǎn)項目究竟投入多少工程投資款，這需要建設單位審計才會有真實的結(jié)果。 ②、將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ 收入的稅務處理 新會計準則將權(quán)責發(fā)生制作為會計基礎。 按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ 四、原內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)在稅收政策上主要有哪些差別 〔 國稅發(fā)（ 2022） 31號 〕《 關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法的通知 》 僅適用于內(nèi)資企業(yè)，而外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要適用國家稅務總局 《 關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 》 （國稅發(fā)〔 2022〕 142號）。 開發(fā)產(chǎn)品建造成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用、借款費用及其他費用等。 對房地產(chǎn)開發(fā)分司的檢查，一般可通過主營業(yè)務收入，其他業(yè)務收入，主營業(yè)務稅金及附加等損益類科目和應收賬款，預收賬款等往來賬戶來發(fā)現(xiàn)問題。 按手續(xù)費計提稅金時 借：其他業(yè)務支出－稅金 貸：應交稅金 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ 二、房地產(chǎn)企業(yè)收入的規(guī)定 及應注意的問題 （一）、收入的概念在 《 稅法 》 上和 《 會計 》 上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時間在《 會計 》 上和 《 稅法 》 上也是不同的。 在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認條件的，只能作為“預收帳款”。 借：開發(fā)成本 —公共配套設施費 貸：銀行存款，應付帳款等 與直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的相關費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 借：開發(fā)成本 —開發(fā)間接費 貸：銀行存款，其他應付款等 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ B、待產(chǎn)品開發(fā)完成后，將“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。 根據(jù) 《 企業(yè)會計準則第 14號 收入 》 的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)確認收入必須同時滿足以下條件： 房地產(chǎn)的法定所有權(quán)上的主要風險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買方； 商品房已經(jīng)移交，房地產(chǎn)企業(yè)沒有保留對商品房的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對商品房實施有效控制 銷售合同已經(jīng)履行，發(fā)票已經(jīng)開具，相關的價款已經(jīng)取得或已取得收款憑據(jù)； 收入的金額能夠可靠計量； 相關的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量。應特別注意以下幾個問題： 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ （ 1）、 將經(jīng)營收入賬與有關會計憑證相核對同時核對納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看有無分解收入，減少營業(yè)額的現(xiàn)象。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ （二）、成本費用注意的有關問題 房地產(chǎn)公司的收入可以通過與各部門聯(lián)手等方法計算出應稅收入。兩個文件，內(nèi)外資房地產(chǎn)所得稅差異歸納起來主要體現(xiàn)在預售收入利潤率、銷售收入確認、成本扣除等方面。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ 內(nèi)資列舉了 5種不同銷售方式下收入確定的原則，且對委托方式銷售的 4種形式進行了具體規(guī)范： 發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。但從企業(yè)課稅角度考慮，僅以權(quán)責發(fā)生制為基礎是不夠的，因為一旦確定收入，納稅人在一定期限內(nèi)必須將稅款繳納入庫。企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，投資企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。而稅務部門一般是很難從賬面上看出蹊蹺。 一般來說，夸大工程投資款，是房企為了少繳稅制造出來的最大一項假成本。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ “新 31號文”不再要求投資方“憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅”與新 《 企業(yè)所得稅法 》 相關規(guī)定保持一致性。 “新 31號文”對完工產(chǎn)品認定比“原 31號文”強調(diào)了“除土地開發(fā)之外”的其他開發(fā)產(chǎn)品適用上述 3個認定條件。 或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。 以“開發(fā)間接費 其他”“開發(fā)成本 其他”或者其他子目的形式出現(xiàn)，一般對于不常出現(xiàn)的二級及以下級的科目就應多注意了。具體計算公式如下：可售面積單位工程成本 =成本核算對象總建造成本 /成本核算對象總可售面積當期可扣除的銷售成本 =Σ各成本對象已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本。另外，就是價外費用的分離，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃（煤）氣費、維修基金等各種配套設施費，這時房地產(chǎn)企業(yè)一般都會成立一個物業(yè)公司，將所有這些相關的代收費用由物業(yè)公司收取并向業(yè)主開具發(fā)票，這樣減少房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入。 收到委托方支付的手續(xù)費時： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當期的“經(jīng)營收入”。 借：開發(fā)成本 —A項目 基礎設施費 貸：銀行存款，應付帳款等 發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。按多個項目進行核算的還涉及到成本的歸集和分配。如果是融資業(yè)務，與銷售的房地產(chǎn)相關的主要風險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認收入。 財務精英俱樂部更多資料免費下載！ 根據(jù) 《 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知