【正文】 “相伴多年 始終信賴” 。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 34 兆順云南楚雄項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告 － 地產(chǎn) 篇 一、 楚雄 市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)況 概 述 楚雄房地產(chǎn)銷售空間很大，房市穩(wěn)中有升。 量化考核，該量化方法設(shè) 臵了兩項(xiàng)指標(biāo)。根據(jù)規(guī)定， “ 出讓底價(jià)低于該項(xiàng)目實(shí)際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和的，應(yīng)按不低于實(shí)際各項(xiàng)成本費(fèi)用之和的原則確定出讓底價(jià)。 09 年 5 月 20 日 ： 禁止保障房地塊用于商 業(yè)性開發(fā)發(fā)布機(jī)構(gòu)：國土資源部 ? 內(nèi)容： 各地市、縣國土資源管理部門加快保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃的落實(shí)，加強(qiáng)和規(guī)范保障性住房用地供應(yīng)管理。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。 四、進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況動(dòng)態(tài)防控。 2020 年 7 月 ：中國采取措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心和投資 ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)： 住建部 加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保完成今年保障性安居工程工作任務(wù)，重點(diǎn)督查年度計(jì)劃執(zhí)行、建設(shè)用地落實(shí)、資金使用、工程建設(shè)管理等情況； 繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資； 繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，加強(qiáng)對(duì)各地的分類指導(dǎo)。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 18 點(diǎn)評(píng)： 該通知的規(guī)劃，會(huì)在全國上下各級(jí)政府掀起一股審查風(fēng)，在一定程度上會(huì)對(duì)開 發(fā) 商囤地、捂盤現(xiàn)象形成一定的沖擊，可以在一定程度上緩解當(dāng)前市場(chǎng)供需矛盾，同時(shí)對(duì)于市場(chǎng)的健康發(fā)展積極有利。 四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和屯地、炒地行為。 “ 一主、兩軸、四副” 空間格局 “一主” 即楚雄市市區(qū)，也是未來楚雄城市的主城區(qū)。確保田園與城市在壩區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)期共存，又能保持山水園林城市的宜人格局，維持生態(tài)環(huán)境的基本質(zhì)量；同時(shí)，主城人口規(guī)?？稍诂F(xiàn)狀基礎(chǔ)上翻番，實(shí)現(xiàn)較好的聚集效應(yīng)。 昆明至楚雄鐵路全程 184 公里，經(jīng)停溫泉、祿豐、廣通等站。 圖 1 2 0 0 5 2 0 0 9 年生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)速度1 9 3 . 32 1 7 . 42 5 3 . 63063 4 2 . 41 1 . 91 0 . 61 2 . 31 1 . 51 2 . 20501001502002503003504002020 2020 2020 2020 2020億元9 . 5101 0 . 5111 1 . 5121 2 . 5%生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng) ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長(zhǎng) （ 楚雄 統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 楚雄 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定， 據(jù) 09 年楚雄統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，第一產(chǎn)業(yè)占比%，同 比增加 %； 第二產(chǎn)業(yè)占比 %，同比增加 %， 高居榜首 ；第三產(chǎn)業(yè)占比 %，同比增加 。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 3 楚雄 市固定資產(chǎn)投資 （ 楚雄 統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 縱觀 2020 年～ 2020 年 楚雄 社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù) ， 分為兩大階段 ， 2020～2020 年為平穩(wěn)發(fā)展期 ， 2020～ 2020 年出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。 楚雄 歷史文化 1）文化概況 楚雄州是人類文明的發(fā)祥地之一，有著悠久的歷史和燦爛的文化。 主城區(qū)遠(yuǎn)期建設(shè)用地可接近 50 平方公里，但其中一定比例（ 20%左右）用地作為低密度功能區(qū)（文化旅游區(qū)，休閑游覽區(qū)等），使城區(qū)外圍地段仍能保持較大面積的開敞空間，避免出現(xiàn)城市密集區(qū)充盈盆地的局面。 “兩軸” 即沿 320 國道（昆楚、楚大高速公路）的東西發(fā)展主軸和沿規(guī)劃元雙一級(jí)公路的南北發(fā)展次軸。 多建限價(jià)房。力爭(zhēng)到 2020 年末，基本解決 1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 2020 年 10 月：《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)管理辦法》 ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：保監(jiān)會(huì) ? 政策內(nèi)容： 10 月 1 日，修訂后的《中華人民共和國保險(xiǎn)法》開始實(shí)施，其中新增了 “ 投資不動(dòng)產(chǎn) ” 這一新的保險(xiǎn)資金運(yùn)用形式，意味著保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體細(xì)則將于近期出臺(tái)。重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況和新問題的分析和指導(dǎo)，著力穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)已經(jīng)發(fā)放的按揭貸款，要加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和分析，用好 銀監(jiān)會(huì)客戶風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，重點(diǎn)做好對(duì)客戶違約以及交叉違約情況的監(jiān)測(cè)。 090603： 20202020 年廉租住房保障規(guī)劃 ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：發(fā)改委、財(cái)政部、城鄉(xiāng)建 （一）總體目標(biāo)。 《規(guī)程》明確，土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目等。禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)。 ” 工業(yè)用地招拍掛在《通知》中得到了一定程度的放松。 一是區(qū)域位次指標(biāo)。 楚雄本身房?jī)r(jià)不高，綜合近幾年楚雄平穩(wěn)的銷售情況來看，楚雄市房地產(chǎn)交易不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況，未來一年的房地產(chǎn)銷售應(yīng)該呈穩(wěn)中上升的趨勢(shì)，總體 價(jià)格 相對(duì)穩(wěn)定。（目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，三樓即將重新規(guī)劃） 鹿城大廈 ? 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目名稱： 云南楚雄鹿城大廈 業(yè)態(tài)定位：市場(chǎng) 型商業(yè) 項(xiàng)目地址： 楚雄市鹿城鎮(zhèn)鹿城 北路 69 號(hào) 經(jīng)營(yíng)方式：租賃 租賃價(jià)格： 186 元每平方左右。 人民商場(chǎng) ? 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目名稱： 楚雄市人民商場(chǎng) 業(yè)態(tài)定位：市場(chǎng) 型商業(yè) 項(xiàng)目地址： 楚雄市鹿城鎮(zhèn)鹿城南路 2 號(hào) 經(jīng)營(yíng)方式：租賃 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 41 租賃價(jià)格： 1F： 130 元每平方以上 ； 2F： 80 元每平方左右 ? 業(yè)種規(guī)劃 1F：手機(jī)城 2F：服飾 3F：圖書城 ? 項(xiàng)目 介紹 楚雄市人民商場(chǎng) 始終堅(jiān) 持“誠信經(jīng)營(yíng)、禮貌待客”的經(jīng)營(yíng)理念，八誠信體現(xiàn)到了經(jīng)營(yíng) 的各個(gè)環(huán)節(jié)，倡導(dǎo)并踐行“價(jià)格誠信”、“質(zhì)量誠信”和“服務(wù)誠信”。 點(diǎn)評(píng)：廢止城市房地產(chǎn)稅將令外資資本流動(dòng)更加自由，但在我國勞動(dòng)力 資源尚未放開的大背景下，或許對(duì)國內(nèi)企業(yè)并不平等。 考核采用量化方法，考核結(jié)果分別作為分解下達(dá)年度土地利用計(jì)劃指標(biāo)和主管部門對(duì)省級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行綜合考核評(píng)價(jià)的依據(jù)。 09 年 5 月 13 日：關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知 ? 機(jī)構(gòu)：國土資源部 ? 內(nèi)容：各省 (區(qū)、市 )確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工 業(yè)項(xiàng)目，以及以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的 70%執(zhí)行。 ” 規(guī)定對(duì)于普通業(yè)主的權(quán)利再次進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。審核收入情況時(shí)，可對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 24 此外，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購臵成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)績(jī)考核體系，從制度上引導(dǎo)分支機(jī)構(gòu)重視內(nèi)控機(jī)制建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)，通過貸款人受托支付 ，來加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向的管理。國土資源部正式對(duì)外發(fā)布《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方政府加強(qiáng)土地批后監(jiān)管，及時(shí)向社會(huì)公布土地供應(yīng)計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開發(fā) 利用情況等動(dòng)態(tài)信息。 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。嚴(yán)禁對(duì)不符 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 15 合房地產(chǎn)信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 11 二、 楚雄 城市規(guī)劃 構(gòu)想 ? 空間格局 楚雄城市未來的空間格局是 “一主、兩軸、四副” ，形成圈層組團(tuán)形態(tài)的城鎮(zhèn)群落。 主城區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)?？刂圃?40 平方公里以內(nèi)和約 40 萬人。 昆明至大理、楚雄、保山、麗江的高速公路也已通達(dá)。 經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)一方面可以增加居民的收入，提高人民的購買力，另一方面也會(huì)帶來更多的就業(yè)機(jī)會(huì)， 提升從業(yè)人員的數(shù)量 ，從而為 楚雄 的房地產(chǎn)市場(chǎng)夯實(shí)基礎(chǔ)。 2020 年 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。楚雄地名的來由與 “ 莊喬通滇 ” 這一歷史事件有關(guān)。 主城區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：發(fā)展煙草業(yè)、天然藥業(yè)、綠色食品業(yè)；依托承東啟西、連接南北交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商貿(mào)、物流業(yè)；發(fā)揮州域中樞的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和城市旅游資源、設(shè)施優(yōu)勢(shì)，發(fā)展文化旅游和相關(guān)服務(wù)業(yè)；面向州內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)展住宅及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。前者自東向西依次連接廣通、蒼嶺、楚雄、紫溪、呂合、南華縣城等城鎮(zhèn)，后者自北向南溝通牟定縣城、楚雄、東華、子午、雙柏等城鎮(zhèn)。各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地 、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與 中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定 20201217：《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》 ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：財(cái)政部、國土部等五部委 ? 政策內(nèi)容：明確開發(fā)商以后拿地時(shí)， “ 分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50％ ” 。 09 年 12 月 9 日：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2 年恢復(fù)到 5 年 ? 政策內(nèi)容：９日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由２年恢復(fù)到５年，其他住房消費(fèi)政策將會(huì)繼續(xù)實(shí)施。 此前，保監(jiān)會(huì)相關(guān)人士稱，保監(jiān)會(huì)正在抓緊制定保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)和未上市 股權(quán)的管理辦法并廣泛征求意見，兩個(gè)辦法爭(zhēng)取今年 10 月 1 日新保險(xiǎn)法正式實(shí)施之前出臺(tái)，最遲不晚于 10 月份公布。 09 年 06 月 19： 監(jiān)會(huì)關(guān)于銀進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理 的通知 ? 發(fā)布機(jī)構(gòu) :銀監(jiān)會(huì) ? 銀監(jiān)發(fā) [2020]59 號(hào) 各銀監(jiān)局 ， 各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國郵政儲(chǔ)蓄銀行： 最近，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù) 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 21 中諸如 “ 假按揭 ” 、 “ 假首付 ” 、 “ 假房?jī)r(jià) ” 、 “ 二套房貸 ” 標(biāo)準(zhǔn)放寬等問題也開始有所暴露。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)抵押物的管理，定期對(duì)抵押物價(jià)值重估和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，必須時(shí)采取追加擔(dān)?；驂嚎s貸款等動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)控制措施。 從 2020 年起到 2020 年，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，基本解決 747 萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。 點(diǎn)評(píng)：在 09 年政策