【正文】 3） 在集團總部的指導下制定停車場運行和收費管理規(guī)范并執(zhí)行。 3） 負責項目設備設施的大修、中修及更新改造。 3） 負責項目上商業(yè)系統(tǒng)報表輸出，對運營項目經(jīng)營數(shù)據(jù)進行挖掘。 6） 負責區(qū)域內(nèi)市場與行業(yè)運營管理研究，收集同類型商業(yè)經(jīng)營指標并按集團要求完成市場調(diào)研報告、消費者滿意度調(diào)查、品牌資源匯總等報告，并上報集團總部，為建立公司運營數(shù)據(jù)和指標庫提供支持，為優(yōu)化運營管理提供依據(jù)。 管理 1） 負責項目上地方類 品牌商戶資料管理并向集團總部備案。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 36 頁 共 47 頁 3) 負責制定年度拓卡計劃、會員獎勵計劃和年度預算，并上報集團審批。 3) 配合集團總部的品牌推廣活動及全國多項目聯(lián)動大型活動的策劃 執(zhí) 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 35 頁 共 47 頁 行。 4） 培養(yǎng)本專業(yè)內(nèi)部講師，開發(fā)、完善本專業(yè)課程體系。 4） 配合 人力行政部 的工作，完成部門崗位編制和崗位說明書的起草、修訂和完善工作。 3） 負責商管總部日常會計核算工作。 12. IT管理 1） 負責 商管系統(tǒng) IT系統(tǒng)用戶認證、系統(tǒng)安全、數(shù)據(jù)和語音通訊網(wǎng)絡及電子郵件系統(tǒng) 建設與統(tǒng)籌 管理。 行政管理 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 28 頁 共 47 頁 1） 在集團 的指導下， 負責商管系統(tǒng) 的企業(yè)文化 建設與管理，編制企業(yè)文化管理計劃及預算，報集團 審批后執(zhí)行。 4） 負責對權(quán)限范圍內(nèi)的商管總部及地方商管公司管理及專業(yè)人員進 行招聘及任命、 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 27 頁 共 47 頁 委派。 （六）安全管理 1） 負責建立商管系統(tǒng)安全管理體系，包括制度、規(guī)范、操作手冊、檢查標準和頻次、獎懲機制等。 2） 負責談判、審定和簽署戰(zhàn)略品牌、主力店物業(yè)管理合同，并監(jiān)督戰(zhàn)略品牌、主力店租賃合同與物業(yè)服務合同的實施。 （三）商業(yè) 智能 1） 負責商業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃、建設及管理。 3. 商業(yè) 營運部 部門使命 跟蹤分析商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況，保證各商業(yè)項目的經(jīng)營符合預期目標，實現(xiàn)銀泰體系下的商業(yè)物業(yè)保值增值。 4） 負責對地方商管公司的活動企劃工作給予專業(yè)指導、支持和定期考 核。 2） 負責對地方商管公司招商人員進行專業(yè)培訓，組織各項目招商人員不定期進行商業(yè)市場考察及招商經(jīng)驗分享。 4） 對新開發(fā)項目，負責根據(jù)項目計劃制定具體招商計劃，并按照設計進度要求及時組織提供和確認各個業(yè)態(tài)的落位、品牌和房產(chǎn)技術(shù)條件，并督辦審核地方商管所負責的各小型業(yè)態(tài)的招商及變更按項目計劃落實，確保按期開業(yè)。 8） 定期檢查地方商業(yè)管理公司對應部門的工作落實情況。 2） 根據(jù)集團業(yè)務開展的實際情況，對本部門工作計劃目標進行有效分解，并監(jiān)督輔導本部門相關人員的落實。 (二 ) 申請及評審程序： 1) 根據(jù)業(yè)務事項，主 辦部門或個人向分管領導、總經(jīng)理提出召集動議申請。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 9 頁 共 47 頁 三、 商業(yè)管理模式 銀泰置地商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)與所有權(quán)分離，地方商業(yè)管理公司由二級開發(fā)公司注冊成立，二級開發(fā)公司與置地商管總部通過管理合約形成委托代理關系，由置地商管總部派駐管理團隊負責地方商業(yè)的經(jīng)營管理。 ? 二級公司定位為項目運營管理中心，著重強化開發(fā)管理職能。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁 碼： 第 4 頁 共 47 頁 ? 執(zhí)行：具體落實完成某項工作或活動。 三、 手冊的關鍵詞、特定用語說明 1) 關鍵詞說明 ? 負責：是某項工作和任務的主要執(zhí)行者并擔負全部責任。 ? 二級開發(fā)公司包括城 市公司（對多個項目進行管理）及單一項目公司。 3) 董事會、總裁辦公會、委員會設置：參見本手冊第三章相關描述。另外，雖然屬于同一管理區(qū)域內(nèi)或主體內(nèi)的項目，但依據(jù)項目股權(quán)關系、管理現(xiàn)狀、人員安排等需要，難以整合為“城市公司”平臺的，可將 1個或多個 項目整合，注冊為 1個項目公司或多項目管理的項目公司進行管理。 (四 ) 決議執(zhí)行： 1) 會議紀要須經(jīng)參會人員會簽后，發(fā)放至各參會人員； 2) 主力部門負責根據(jù)會議決議進行工作落實， 人力行政部 跟蹤監(jiān)督。 2） 通過對市場環(huán)境的預測，判斷未來市場走勢，從而保持對專業(yè)管理的動態(tài)調(diào)整和創(chuàng)新，以適應市場環(huán)境變化。 3） 組織收集同類型商業(yè)租金水平，為地方商管公司提供可參照的租金標準。 13） 負責招商代理公司的組織招標、合同會簽等工作。 4） 負責審定地方商管公司提交的宣傳資料方案，如招商手冊、購物指南等。 （六） 公共活動場地經(jīng)營管理 1） 負責制定商業(yè)物業(yè)公共場地經(jīng)營管理制度、場地租賃合同等，并監(jiān)督指導地方商管公司日常的操作執(zhí)行與業(yè)績完成。 （二）經(jīng)營信息 1） 根據(jù)公司項目發(fā)展策略及運營目標，負責組織研討并制定各地方商業(yè)公司經(jīng)營管理目標責任書。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 24 頁 共 47 頁 4. 商業(yè)物業(yè)部 部門使命 負責銀泰置地持有型物業(yè)的物業(yè)管理，統(tǒng)籌和集中管控地方商管公司物業(yè)服務團隊。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 25 頁 共 47 頁 4） 負責協(xié)助選定各地方商管公司物業(yè)管理團隊人員。 4） 制定開發(fā)系統(tǒng)及商管系統(tǒng)人力資源管理管理政策及管理規(guī)范，并對二級開發(fā)公司及商業(yè)管理公司制定的內(nèi)部規(guī)范進行備案管理。 3） 組織 商管總部 員工薪酬福利核算及發(fā)放、獎金發(fā)放， 辦理定級、調(diào)薪事務 等。 6） 負責 商管總部 公司辦公設備、車輛等的日常管理。 3） 執(zhí)行集團 下達的年度預算，嚴格按財務預算管控費用、控制成本，審核預算收支情況是否符合集團下達的授權(quán)權(quán)限。 5） 負責匯總和審核商管系統(tǒng)經(jīng)營統(tǒng)計信息，并定期上報相關主管部門。 4） 日常收發(fā)文管理和重要文件的存檔工作。 理 1) 負責商業(yè)項目網(wǎng)站的內(nèi)容維護。 4) 負責組織室內(nèi)外廣告位的對外招投標工作。 2） 負責編制招商手冊、招商推廣及預算執(zhí)行計劃，并上報集團總部審批后 執(zhí)行。 6） 負責制定各類會議機制 ，保證商戶關系的定期維護。 1） 負責消費者投訴、商戶投訴的處理及跟蹤反饋。 2） 項目開業(yè)后，地方商管公司與開發(fā)團隊辦理正式驗收和接管手續(xù)，對設備設施進行清點、調(diào)試運行、交接，及圖紙資料、備品備件、能源計量等方面的交接確認。 3） 參與新項目的接管驗收、入伙工作。 5. 人力行政部 部門使命 在集團人力資源管理體系下，積極開展地方商管公司人員招聘、培訓、考核等工作，建立優(yōu)秀的企業(yè)文化氛圍和有效的激勵機。 職能概述 工作職責 介入 1） 在規(guī)劃設計階段與集團總部物業(yè)部配合，對停車場、交通動線、物管用房、垃圾用房、景觀等配套設施提出意見或建議。 3） 參與機電設備安裝調(diào)試和各系統(tǒng)分項驗收。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 39 頁 共 47 頁 服務管理 查 1） 負責組織消費者滿意度調(diào)查，將消費者需求及建議反饋至相關部門，根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定商戶滿意度提升計劃并組織實施。 4） 負責商戶出入貨、產(chǎn)品質(zhì)量、貨品豐富度等的管理。 5） 參與商業(yè)項目可研、項目定位、概念設計、平面布局、動線設計、方案設計、招商中心設計、設計變更論證等，提供商業(yè)建議工作。 2) 負責 制定室內(nèi)外廣告位系統(tǒng)的租金標準、租賃方案。 2) 負責編制年度總體推廣計劃（含年度廣告及軟宣計劃和年度推廣活動計劃兩部分）及預算執(zhí)行計劃，并報集團總部審批。 2） 配合 人力行政部 開展績效考核工作，制訂本專業(yè)關鍵考核指標，并提供相關專業(yè)支持。 3） 負責項目的財務后評價。 1） 在集團 總體預算框架下，組織制訂 商管系統(tǒng)公司年度、月度財務預算，并組織實施全面預算，報集團 審批。 4） 負責 商管總部 公司領導的文秘工作，為其公務活動提供輔助服務。 福利 1） 負責 商業(yè)系統(tǒng)相關行業(yè) 薪酬調(diào)查，并向公司領導提出薪酬 標準 調(diào)整建議。 2） 配合集團對集團及商管系統(tǒng)組織管控與權(quán)責體系持續(xù)優(yōu)化。 2） 在規(guī)劃設計階段負責對項目內(nèi)外部設計概念及主要配套設施給出規(guī)劃建議。 2） 監(jiān)督地方商管公司的投訴管理，審批并處理主力店 /戰(zhàn)略合作品牌投訴。 7） 負責監(jiān)督、指導地方商管公司維護客戶良好關系及有效處理投訴事件的管理。 2） 負責編制室內(nèi)外廣告位的規(guī)劃設置標準、租賃合同范本和租賃管理手冊 3） 負責審批地方商管公司上報的室內(nèi)外廣告位系統(tǒng)的租金 標準及租金方案 4） 負責審批項目廣告位新增、調(diào)整、整體外包方案。 2） 負責集團合作媒體策略制定，媒體單位選擇及合作單位招投標等工作。 11） 協(xié)調(diào)處理工程建設過程中因戰(zhàn)略品牌、主力店招商需要或管理優(yōu)化而發(fā)生的設計變更及成本調(diào)整等事項，并跟蹤落實。 職能概述 工作職責 （一）市場研究 1） 組織開展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及策略研究，包括商業(yè)物業(yè)的市場定位、開發(fā)策略、類型組合、成長速度、普遍規(guī)模、租售比例等。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 17 頁 共 47 頁 4） 培養(yǎng)本專業(yè)內(nèi)部講師，開發(fā)、完善本專業(yè)課程體系。 2) 原 則上會議若形成決議的，須全體 參會人員的三分之二以上多數(shù)通過方為有效。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 10 頁 共 47 頁 銀泰置地集團下屬的城市公司內(nèi)有多個項目的，原則上，由置地集團直接對接并管 控項目公司，城市公司范圍內(nèi)項目公司涉及業(yè)務事項上報的，根據(jù)權(quán)責手冊規(guī)定進行報送，城市公司協(xié)助審核。 d) 地方商管公司：定位為商業(yè)項目營運管理主體，其使命是與置地商管總部緊密對接，負責完成商業(yè)項目運營目標。 ? 二級公司：包括二級開發(fā)公司和地方商業(yè)管理公司。 組織架構(gòu)與部門職責確定后，在一定時期內(nèi)應保持相對穩(wěn)定。 ? 監(jiān)控：根據(jù)工作計劃或制度對執(zhí)行過程是否偏離工作目標進行檢查和糾正。 圖 1 銀泰置地集團整體組織架構(gòu)圖 銀泰置地（集團）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC01 版號： A/0 頁碼： 第 7 頁 共 47 頁 說明： 1) 架構(gòu)定位及系統(tǒng)功能：標準的“集團總部（或商管總部） +二級公司”兩級架構(gòu)，銀泰置地（集團）包括開發(fā)系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)三大系統(tǒng)平臺。銀泰置地集團主要通 過設立二級開發(fā)公司的方式對項目進行管理。 3) 如果時間許可，各參會人員可以提出初步反饋意見，主辦部門收集并統(tǒng)籌。 4. 部門合同及檔案 管理 1） 負責本部門負責合同的文本草擬、會簽組織、合同履約跟蹤及合同臺賬的建立。 2） 配合 人力行政部 開展績效考核工作，制訂本專業(yè)關鍵考核指標，并提供相關專業(yè)支持。 6） 負責監(jiān)控項目招商進度完成情況。負 責制定全國商業(yè)物業(yè)的整體營銷企劃策略和方案，并統(tǒng)一組織實施。 （四） 視覺美陳及導視系統(tǒng)管理 1） 負責集團及產(chǎn)品 VI系統(tǒng)的建立及應用規(guī)范管理。 2） 負責制定商業(yè)項目的 營 運 管理制度及標準，并指導地方商管公司執(zhí)行。 3） 負責商業(yè)信息系統(tǒng)應用的培訓并對地方商管公司 IT 人員進行專業(yè)指導。 4） 指導地方商管公司制定有效的環(huán)境、安全、交通管理方案并監(jiān)督執(zhí)行。 3） 組織實施商管系統(tǒng)安全管理培訓，監(jiān)督各公司安全培訓執(zhí)行情況。 6） 根據(jù)集團勞動合同管理、檔案管理等日常人事管理政策及規(guī)范，負責在商管系統(tǒng)內(nèi)實施。 1） 負責組織編制商管系統(tǒng) 年度、月度工作計劃，定期收集工作總結(jié)報告，組織公司計劃管理會議，總結(jié)和分析計劃完成 情況，并提出預警或調(diào)整建議。 銀泰置地（ 集團 ）有限公司 組織管理手冊 編號： YTZDZZGLSC02 版號： A/0 頁碼： 第 29 頁 共 47 頁 6. 財務部