【正文】 采用軟保護(hù)層，在建筑下沉?xí)r能夠起到潤(rùn)滑油的作用。而施工單位在挖土的時(shí)候面標(biāo)高抬高 20 ㎜。但實(shí)際施工中對(duì)混凝土要求很苛刻，如石子含泥量不得大于 1％，砂的含泥量不大于 2％，砂石級(jí)配合理，即使商品砼也不是都合格。針對(duì)國(guó)家規(guī)范不明確和施工 單位、監(jiān)理單位常見(jiàn)、易錯(cuò)等環(huán)節(jié)，提前提出 具體的防控措施和施工動(dòng)態(tài)管理要求。因此要求達(dá)到養(yǎng)護(hù)條件下 5 天后上墻 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 項(xiàng)目工程進(jìn)度控制管控要點(diǎn)： 編制工程總控計(jì)劃 編制施工進(jìn)度控制計(jì)劃 目標(biāo)計(jì)劃 審核供方計(jì)劃 監(jiān)督進(jìn)度執(zhí)行情況 供方進(jìn)度整改 工期獎(jiǎng)罰 編制工程采購(gòu)計(jì)劃 編制報(bào)批報(bào)建計(jì)劃 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 施工階段工程進(jìn)度計(jì)劃管控要點(diǎn)： 每月施工計(jì)劃 每周施工計(jì)劃 組織施工 監(jiān)理公司審核 合理性、可行性 甲方工程 部 審核并簽批 日常進(jìn)度監(jiān)督檢查 工程例會(huì)或 進(jìn)度計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì) 監(jiān)督檢查 監(jiān)督協(xié)調(diào)檢查 提出整改措施 經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 施工進(jìn)度計(jì)劃管理過(guò)程中存在的問(wèn)題： 施工過(guò)程中，制約施工進(jìn)度的除了外部資源管理因素，還包括甲方內(nèi)部的管理因素 設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)變更答復(fù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng) 設(shè)計(jì)變更洽商不及時(shí)簽發(fā)或洽商成本遲遲不予確認(rèn) 設(shè)計(jì)封樣確認(rèn)不及時(shí) 成本限價(jià)確認(rèn)不及時(shí) 甲供物料、甲分包進(jìn)場(chǎng)不及時(shí) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 合理利用項(xiàng)目例會(huì)制度解決內(nèi)部協(xié)調(diào)問(wèn)題： 實(shí)行以項(xiàng)目為主（項(xiàng)目工程部主導(dǎo)），各相 關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)經(jīng)理參加的企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目綜合例會(huì)制度（施工現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)） 實(shí)行本周或下周需甲方協(xié)調(diào)問(wèn)題的匯總、分析和信息及時(shí)傳遞制度 實(shí)行部門(mén)間無(wú)法協(xié)調(diào)解決問(wèn)題的信息上報(bào)制度 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程合約條款中進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程施工合同存在的一些缺陷 施工合同范本中對(duì)工期要求僅列出：開(kāi)工時(shí)間和完工時(shí)間。就很難對(duì)其進(jìn)行有實(shí)質(zhì)意義上的考核 反過(guò)來(lái)，如果一個(gè)員工的工作沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實(shí)質(zhì)性考核。一般設(shè)置原則 或?yàn)殛P(guān)鍵部位、或?yàn)楸∪醐h(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)的問(wèn)題。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過(guò)程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響 為什么外墻滲漏、開(kāi)裂會(huì)成為愈演愈烈、屢 禁不止的工程質(zhì)量問(wèn)題？ 為什么工程驗(yàn)收合格，項(xiàng)目交付時(shí)還會(huì)存在 大量的工程質(zhì)量問(wèn)題？ 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè) 需要： 鋁合金門(mén)窗分項(xiàng)工程驗(yàn)評(píng)表中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門(mén)窗防滲漏沒(méi)有任何針對(duì)性的檢驗(yàn)項(xiàng)目和檢驗(yàn)要求 對(duì)檢驗(yàn)項(xiàng)目沒(méi)有約定明確的檢驗(yàn)方法 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程與工程管理： 投資 決策 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 施工 準(zhǔn)備 施工（含保修） 物業(yè) 管理 后評(píng)估 資金、策劃與銷(xiāo)售 工程管理 （常規(guī)理解） 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程與工程管理： 施工準(zhǔn)備階段和施工階段（含保修）是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段，是工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不可或缺的環(huán)節(jié) 房 地產(chǎn)企業(yè)的工程管理還涉及投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理和后評(píng)估等階段。項(xiàng)目交付三個(gè)月后， 30%以上的衛(wèi)生間開(kāi)始出現(xiàn)滲漏 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例： 某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)防水層選用甲指 SBS 改性瀝青防水卷材，在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼。工程管理要求不清晰，對(duì)實(shí)際工程管理過(guò)程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無(wú)法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制。 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 根據(jù)業(yè)務(wù)銜接邏輯關(guān)系，以最終交付為起點(diǎn)，采用關(guān)門(mén)倒推、層層分解的管理方法確定各部門(mén)業(yè)務(wù)工作在整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中所處的位置，確定各部門(mén)業(yè)務(wù)工作與上下銜接業(yè)務(wù)部門(mén)之間的工作成果要求，明確所需工作條 件、自身業(yè)務(wù)成果標(biāo)準(zhǔn)、明確時(shí)限要求和工作配合要求 編制各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃（業(yè)務(wù)流的過(guò)程分解計(jì)劃） 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則： 責(zé)任管理 匯總各部門(mén)的部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃 評(píng)價(jià)不同部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃的協(xié)同性、保障性和準(zhǔn)確性 優(yōu)化不同部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃的關(guān)鍵線(xiàn)路，最終確定各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃，形成總體協(xié)同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 根據(jù)已確定的部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃，明確各部門(mén)主管責(zé)任人，直接責(zé)任人，并分解為部門(mén)月度或周工作計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的過(guò)程監(jiān) 管部門(mén)、明確監(jiān)管主管責(zé)任人和監(jiān)管直接責(zé)任人 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則： 過(guò)程管理 跟蹤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃總體執(zhí)行情況，及時(shí)進(jìn)行計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 評(píng)估各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃的執(zhí)行情況和余期完成的可行性 調(diào)整目標(biāo)計(jì)劃，根據(jù)調(diào)整原因及影響程度進(jìn)行業(yè)務(wù)考核 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 根據(jù)調(diào)整的目標(biāo)計(jì)劃，對(duì)各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃做出協(xié)同調(diào)整和評(píng)估 業(yè)務(wù)順序銜接的下道部門(mén)對(duì)上道部門(mén)負(fù)有業(yè)務(wù)成果跟蹤權(quán) 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則： 系統(tǒng)管理 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃流 轉(zhuǎn)情況，召開(kāi)相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)參與的項(xiàng)目例會(huì) 實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃電子平臺(tái)共享式管理 實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周報(bào)、月報(bào)、工程周報(bào)、月報(bào)管理制度 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程進(jìn)度管理與施工進(jìn)度管理的區(qū)別： 工程進(jìn)度管理 按項(xiàng)目管理的原則，對(duì)所有可能影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制的條件、資源、任務(wù)、時(shí)間等均進(jìn)行有效的規(guī)劃和管理。 工程供方管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 總分包合約中對(duì)總分包管理缺乏明確約定： 部分房地產(chǎn)企業(yè)在分包合約中對(duì)總分包配合管理要求、工序交接要求、成品保護(hù)要求等缺乏明確明確約定。甲方應(yīng)依據(jù)約定的檢驗(yàn)批要求，對(duì)應(yīng)施工圖紙進(jìn)行施工班組作業(yè)區(qū)域劃分。當(dāng)施 工需要設(shè)置施工縫時(shí)，需要經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 地下室底板施工縫應(yīng)盡可能結(jié)合沉降后澆帶和 收縮后澆帶設(shè)置，無(wú)法結(jié)合時(shí)，應(yīng)采用施工后 澆帶形式設(shè)縫，增加防水可靠性 地下室外墻不應(yīng)設(shè)垂直施工縫，必須設(shè)置時(shí)， 應(yīng)結(jié)合底板后澆帶的位置及方式。且兩層卷材不得相互垂直鋪貼 注意碾壓、排氣、滾鋪等粘貼工藝控制要求 所有搭接縫邊均要用 SBS 改性瀝青彈性密封膏 涂封，寬不應(yīng)小于 10 ㎜ 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 外防內(nèi)貼工藝在沉降量較大的高層建筑 極易產(chǎn)生滲漏問(wèn)題 施工中，往往因場(chǎng)地條件限制造成邊坡過(guò)窄，出現(xiàn)外墻無(wú)法支?；蚰０鍩o(wú)法取出的問(wèn)題。一些彈性材 料（有環(huán)氧丙酮、乙二胺、 糠醛、苯酚等幾種材料），凝膠后還有抗拉 能力，從而堵塞裂縫通道。冷底子油揮發(fā)干燥后即可鋪貼卷材防水層 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ SBS 改性瀝青防水卷材工藝控制要點(diǎn)： 兩幅卷材短邊和長(zhǎng)邊的搭接寬度均不應(yīng)小于 100mm。不管地下水位高低都要做防水設(shè)計(jì)，只是設(shè)防措施可略為降低些 設(shè)計(jì)審查技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 施工圖設(shè)計(jì)審 查要點(diǎn)： 防水等級(jí)的審查： 防水材料的審查： 設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)表示清楚，同時(shí)也是施工中需要 重點(diǎn)檢查的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： 設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 ■ 地下室防水等級(jí)和防水體系的審查： 設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 ■ 地下室防水材料的審查： 高聚物改性瀝青防水卷材 SBS 自粘型 SBS 防水卷材 聚乙烯丙綸復(fù)合防水卷材 聚合物水泥防水涂料 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 地下室施工縫： 地下室施工縫是施工時(shí)因各種條件限制，不能保證連續(xù)施工時(shí)需要采取的措施，后澆帶本身就是施工縫的一種形式。再完美的技術(shù)方案，往往都是“紙上談兵” 向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ■ 技術(shù)方案先行的審查重點(diǎn)： 總包方編制的專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案，除應(yīng)有甲方的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝技術(shù)措施、質(zhì)量通病防治措施外。因?yàn)橥€在月中，他們?cè)谫I(mǎi)飯時(shí)就被很尷尬地告知“沒(méi)錢(qián)了”。 可提前 40d，項(xiàng)目交付可提前 60d。施工中普遍出現(xiàn)工期長(zhǎng)、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場(chǎng)施工。開(kāi)發(fā)商為此付出巨額索賠 工程質(zhì)量管理理念需要完善 ■ 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例： 某項(xiàng)目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計(jì)采用兩道柔性防水層。大量由于設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、成本合約等部門(mén)一流的工程質(zhì)量隱患，都會(huì)集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無(wú)法由工程部門(mén)完全掌控 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程與工程質(zhì)量管理： 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量保障： 材料對(duì)工程質(zhì)量保障： 招標(biāo)采購(gòu)對(duì)工程質(zhì)量保障： 合約條款對(duì)工程質(zhì)量保障： 成本、付款對(duì)工程質(zhì)量保障： 施工階段現(xiàn)場(chǎng)管理質(zhì)量保障： 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程與工程進(jìn)度管理： 設(shè)計(jì)對(duì)工程進(jìn)度保障： 招標(biāo)采購(gòu)對(duì)工程進(jìn)度保障 合約條款對(duì)工程進(jìn)度保障 報(bào)批報(bào)建對(duì)工程進(jìn)度保障 市政工程對(duì)工程進(jìn)度保障 成本、付款對(duì)工程進(jìn)度保障 外部資源背景對(duì)工程管理的要求 ■ 現(xiàn)場(chǎng)工程部管理職責(zé)不清： 相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的甲方工程部，在權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)上既負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的工程管理，還承擔(dān)了大量的招標(biāo)采購(gòu)配合（招標(biāo)文件及招標(biāo)計(jì)劃編制、招標(biāo)考察及評(píng)審）、報(bào)批報(bào)建配合及大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)、跟蹤等一 系列額外工作。極易產(chǎn)生外墻滲漏 關(guān)鍵部位控制 薄弱環(huán)節(jié)控制 施工質(zhì)量控制深 度需要加強(qiáng) ■ 廁浴間穿樓板 UPVC 管道工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例： 廁浴間大量采用的 UPVC 等塑料管道，因管道外壁極其光滑。就很難對(duì)其進(jìn)行有實(shí)質(zhì)意義上的考核 反過(guò)來(lái)，如果一個(gè)員工的工作沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實(shí)質(zhì)性考核。 、達(dá)到預(yù)售條件、結(jié)構(gòu)封頂?shù)群?jiǎn)單的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求 工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 工程進(jìn)度管理容易 出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 關(guān)于工程進(jìn)度管理的約定條款過(guò)于籠統(tǒng)，不能滿(mǎn)足甲方施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線(xiàn)管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的施工進(jìn)度組織 無(wú)工程進(jìn)度過(guò)程管控的管理要求 對(duì)施工單位不遵守合約進(jìn)度控制管理要求缺乏除經(jīng)濟(jì)處罰外的有效制約手段 工程成本管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 工程成本管理容易出現(xiàn)的主要問(wèn)題： 工程合約條款成本管理部分內(nèi)容需要明確 設(shè)計(jì)變更責(zé)任管理部分需要完善 工程成本管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問(wèn)題一：合同價(jià)款調(diào)整 內(nèi)容及調(diào)整方式不明確 問(wèn)題二：工程款支付條件不清晰 工程成本管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷： 問(wèn)題三：對(duì)合約承包范圍約定不清晰 問(wèn)題四：對(duì)甲供、甲分包計(jì)價(jià)方式約定不清晰 思考 30 秒 甲供、甲分包等從管理形式上有多少種？ 工程成本管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題 ■ 設(shè)計(jì)變更責(zé)任管理部分需要完善： 從一個(gè)成本與代價(jià)的小故事看設(shè)計(jì)變更管理 某公司的員工餐廳本來(lái)是用餐票，后改為用 IC 卡。避免 后續(xù)工程施工中因前期不明確造成扯皮 工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計(jì)審查要點(diǎn) ■ 《工程管理指導(dǎo)書(shū)》編制的目的及用途： 《工程管理指導(dǎo)書(shū)》通過(guò)評(píng)審審批環(huán)節(jié)，可以 避免因項(xiàng)目地域、特點(diǎn)不同及項(xiàng)目管理人員差 異引起的項(xiàng)目管理的降質(zhì)、降效問(wèn)題 《工程管理指導(dǎo)書(shū)》作為整體項(xiàng)目的工程管理 策劃要求，審批通過(guò)后，在施工管理過(guò)程中應(yīng) 按其規(guī)定要求予以嚴(yán)格執(zhí)行 明確工程質(zhì)量控制管理要求 ■ 城市置業(yè)公司工程管理的長(zhǎng)處在于追求規(guī)范化管理： 對(duì)于城市置業(yè)公司將所有分部分項(xiàng)工程全部程序化，可以基本實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范化的操作。過(guò)分依賴(lài)防水劑的作用，也是不正確的。如果往往一個(gè)整體地下車(chē)庫(kù)可解決 200m3 底板混凝土 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 樁頭處的工藝控制要點(diǎn)： 預(yù)留槽口應(yīng)采用相應(yīng)規(guī)格塑料條預(yù)埋抽條而成 預(yù)留槽口、鋼筋出樁頭部分橡膠膨脹止水條、嵌槽防水油膏等應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)工序檢查 水泥基滲透結(jié)晶涂刷的防水涂層涂刷范圍應(yīng)按圖示要求，厚度應(yīng)≥ ㎜ 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 防水保護(hù)層應(yīng)采用防水砂漿 防水卷材上樁身接頭處細(xì)部構(gòu)造做法，應(yīng)按圖示做重點(diǎn)工序檢查 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 變形縫處的工藝控制要點(diǎn)： 工程上有“十縫九漏”的說(shuō)法，變形縫處滲漏的 原因是什么？ 滲漏現(xiàn)象一：水沿著止水帶的周邊滲出 滲漏現(xiàn)象二：水沿著止水帶的周邊不密實(shí)的砼滲出 施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) ■ 變形縫處的工藝控制要點(diǎn)： 橡膠止水帶應(yīng)固定牢固。單純依靠施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量 管理無(wú)法解決 樓板常見(jiàn)裂縫的設(shè)計(jì)解決 ■ 板寬變化、大開(kāi)洞處現(xiàn)澆砼裂縫解決方案 在現(xiàn)澆板的板寬急劇變化處、大開(kāi)洞削弱處 等易引起收縮應(yīng)力集中 處，鋼筋間距不應(yīng)大 于 150