【正文】 續(xù)水時，服務(wù)人員應(yīng)面帶微笑，精神飽滿。 經(jīng)理抽查每日抽查不得少于一次； 檢查：公司將定期組織管理人員按照《樓檢表》制度對保潔工作的要求，對項目處進行檢查。 大門門框用濕布擦試干凈。 —— 及時進行檢查及填報暴風驟雨損毀報告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定工作。 —— 對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。 管理處及兼職安全員定期對大樓消防管理工作進行檢查和指導(dǎo)。 消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容： —— 消防通道是否暢通無阻。 ⑸ 定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。 管理處 值班室 非值班保安 周五 體能訓(xùn)練 長跑 適時決定 非值班保安 每月 月底星期天 技能訓(xùn)練 會操 適時決定 非值班保安 月底 部門考核 專業(yè)技能、 業(yè)務(wù)知識 適時決定 全體保安 每半年 第六個月底 公司考核 綜合知識 （專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等） 適時決定 全體保安 每年 12 月 公司考核 綜合知識 （專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識、相關(guān)法規(guī)等） 適時決定 全體保安 六、安全管理工作要點 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi) 巡視檢查、餐廳等重點區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等的安全管理，以及會議室的清場問題等。 消防等級要求高 大樓對消防等級要求高，同時，又由于其是一個高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)公司的 管理水平不斷提高的根本保證。 仔細檢查停放車輛的車況；發(fā)現(xiàn)漏水、漏油，未關(guān)好車門、窗等情況及時通知司機（車主）或報告當班領(lǐng)導(dǎo)。 負責火警、匪警的驗證和處置。 負責審批大樓管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。 ⑶ 消防安保 消防安保中心負責管轄區(qū)域內(nèi)治安、交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)、報刊收發(fā)和分發(fā)。 作為受到社會各界關(guān)注的焦點，物業(yè)公司要將該項目打造成一個物管的典范和品牌。需要物業(yè)公司在管理過程中不斷的創(chuàng)新、拓展多種經(jīng)營門類，來對風險進行規(guī)避，對可能因風險產(chǎn)生的損失進行填補。管理處經(jīng)理集指揮與領(lǐng)導(dǎo)職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。 對于進入大樓進行作業(yè)的各類人員，必須按照有關(guān)規(guī)定認真進行驗證登記后方可放行。 （ 3）保潔員 具體方法如：講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學(xué)習、現(xiàn)場實習和職務(wù)輪換等。 二、安全管理工作特點 本大樓是辦公、會務(wù)、餐廳為一體的綜合性大樓。 ⑶ 保安員訓(xùn)練安排 時 間 訓(xùn)練、學(xué)習 項目 內(nèi)容 地點 參加人員 每天 接班前 半小時 前二十分鐘 班前安全會 各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項。 ⑶ 遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬 的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進行消防演習，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 ⑵ 消防日常管理 值班人員嚴守崗位。 使用清潔工具：玻璃刮水器、玻璃抹水器、玻璃刮刀、一節(jié)桿、二節(jié)桿、三節(jié)桿、抹布 使用清潔劑：玻璃清潔劑、多用途清潔劑。 墻壁：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，無墻皮脫落，無亂貼、亂畫，干凈整潔。消毒干凈的蓋杯、接碟擺放在規(guī)定的位置上。 會議室多余的椅子，每 5 把整齊擺放在一起。 第九部分 物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的維護、使用和管理 根據(jù)物業(yè)管理的需要，定期檢查房屋共用部位的使用狀況； 需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)； 屬于地稅局保修范圍的，按保修工作流程及時向辦公室提出報告與建議，并協(xié)助維修； 編織合理的維修養(yǎng)護 計劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全； 合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變建筑的用途； 各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確 ,臺帳清楚； 及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好； 因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)；完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度； 完善的管理、檢查、考核制度； 各類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)； 1建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準；搞好維修保養(yǎng)計劃管理 ,科學(xué)安排施工進度； 第十部分 會務(wù)管理 一、會務(wù)管理的目標 通過向廣大業(yè)主提供卓有成效的商務(wù)策劃和專業(yè)的會務(wù)運作，完善的客戶服務(wù)機制，敬業(yè)的服務(wù)態(tài)度，成為客戶深可信賴的合作伙伴。 將洗手間的門用水擦拭，擦掉洗手間內(nèi)亂寫亂畫的東西。 —— 全力搶救受傷人員，保護好現(xiàn)場。 ⑷ 暴風驟雨等自然災(zāi)害的預(yù)防和補救 巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場院進行緊急疏散，必要時報警 110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。 —— 消防水源是否滿足要求。 ⑵ 巡視范圍包括大樓的辦公區(qū)、各機房、各處通道等。 ⑶ 保持充沛精力，具有高度責任感、使命感及奉獻精神。那么，做好車輛的管理工作也是安 全管理中的重點。 員工培訓(xùn)系統(tǒng)圖 系統(tǒng)圖說明： 針對大樓項目的管理特點來設(shè)置培訓(xùn)目標并擬定實施計劃。 遵章守紀，忠實誠信，團結(jié)協(xié)作，禮貌待人，提升自身形象，做到安全文明服務(wù) 認真做好執(zhí)勤記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，責任明確。 第四部分 服務(wù)人員配備方案 一、服務(wù)人員的配備 人員選配原則 隆海物業(yè)管理有限公司 項目管理處 各服務(wù)班組 地稅局辦公室 管理處經(jīng)理 （指揮、組織、控制、協(xié)調(diào)） 反饋渠道 在管理處人員的配備和選撥上，堅持以下原則： ⑴ 德才兼?zhèn)涞聻橄? ⑵ 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力 ⑶ 擯棄庸才，不容惰性、傲性和奴性 ⑷ 注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā) 展性 管理人員的配備 序號 崗位設(shè)置 崗 位 要 求 配置人數(shù) 1 管理處經(jīng)理 大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想。 ⑵ 強調(diào)流程團隊的有效運作和服務(wù)流 程的持續(xù)改進 ⑶ 強調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化 ⑷ 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升 ⑸ 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識 ⑹ 致力于辦公功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的辦公環(huán)境 六、運作體系 在對該項目的管理運作過程中，將嚴格遵循相關(guān)的規(guī)章制度和擬定的管理模式。 對于各項費用的支出和計算，不可預(yù)測的因素比較多。年 (基層操作人員 ) 合計 200 2400 保潔費用測算 年 1000 元 物業(yè)管理總費用測算 項 目 月費用 年費用 物 業(yè) 費 （元 /㎡ 組織擬制、審核和貫徹總公司管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件。 掌握在大堂活動的客人動態(tài)，維護大堂秩序， 對大樓內(nèi)的可疑人員和物品進行盤問和檢查。對進出停車場的車輛進行檢查，當發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時，應(yīng)立即向車主或司機指出，并做好記錄，防止因責任不清而發(fā)生糾紛。 認真作好車場的安全工作，堅決杜絕車輛被盜和其它安全問題發(fā)生。將不斷總結(jié)實際工作中的良好經(jīng)驗，并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習動力。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個入的績效考核掛鉤，目的就是落實培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，避免管理處培訓(xùn)流于形式。物業(yè)管理處經(jīng)理對保安值班人員的工作進行督查、指導(dǎo)。 ⑷ 引導(dǎo)前來學(xué)習、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。 消防管理工作要點 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。 —— 裝修施工現(xiàn)場。 職責 : 同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。 —— 值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)絡(luò)，聽候指示。 —— 消防監(jiān)控中心開放相關(guān)的出入口以利于人員疏散，對現(xiàn)場進行監(jiān)控錄像，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。 垃圾存放處干凈整潔，無污跡、垃圾及時清理。 開會期間，會議服務(wù)人員要保證會議室內(nèi)外環(huán)境安靜，制止影響會議的事件發(fā)生。 橫幅懸掛整齊，自己端正。 服務(wù)人員在工作中不準濃妝艷抹，染頭發(fā)，帶發(fā)卡，染指甲及留長指甲。 每 日 不 限次數(shù)， 隨時作業(yè) 洗手間地面無水跡、頭發(fā)，鏡面無水跡、光亮、空氣清新、無異味、無蚊蟲。 ⑹ 火災(zāi)事件應(yīng)急處理措施 —— 監(jiān)控中心在系統(tǒng)報警時應(yīng)立即指揮保安人員到現(xiàn)場查看，如屬誤報則查明原因，排除故障恢復(fù)正常監(jiān)控狀態(tài)。 —— 保持天臺、溝渠、管道、地漏的暢通無阻。 處理原則：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證膠南衛(wèi)生大廈辦公大樓正常工作秩序。做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、 宣傳欄等