【正文】 此后本市基本上就沒有再批建新的別墅項目，近期北京市場上在售 的 別 墅 項 目 基 本 上 是 一 些 老 項 目 的 后 期 供 應 。目 前 西 二、三 環(huán) 地 區(qū) 高 檔 公 寓 的 平均價格為 9 15 6 元 /平方米，平均租金為 2. 7 元 /天 近年來高檔外銷公寓平均售價走勢 圖（ USD/平方米） 在 租 務 市 場 上 ， 對 于 外 銷 高 檔 物 業(yè) 需 求 仍 基 本 上 來 源 于 歐 美及 港 、 澳 、 臺 公 司 的 駐 京 人 員 ， 尤 其 是 象 諾 基 亞 、 朗 訊 這 樣 的IT行業(yè)更是成交活躍。同時關(guān)于限制經(jīng)濟適用房購買對象的有關(guān)政策，會在今年或明年出 臺 ，屆 時 只 有 中 低 收 入 者 才 能 購 買 ，這 對 經(jīng) 濟 適 用 房 的 銷 售 將造 成 較 大 的 沖 擊 。 3） 總體 價 格 仍 會 走 低 。 3） 望 京 新 區(qū) ： 望 京 新 區(qū) 雖 然 距 市 區(qū) 較 遠 ， 但 隨 著 開 發(fā) 的 日 漸 深入 ，交 通 、市 政 配 套 等 更 加 完 善 ，商 業(yè)及 居 住 氛 圍 也 比 先 前 濃 厚了 許 多 ， 已 成 為 本 市 房 地 產(chǎn) 市 場 的 熱 點 地 區(qū) 。 2） 位 置 。 第三章 北京房地產(chǎn)市場分析與預測 1． 居 住 物業(yè)市場 分析與預測 1． 1 住 宅 市 場 分 析 1． 供給分析 北京市現(xiàn)有住宅存量約 億 平 方 米 ，從 其 性 質(zhì) 上 看 ，以 基 建 項目為主 ,其中近 1 億平方米的設計或配套存在一定缺陷。 GDP 與 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 相 關(guān) 度 為 了 研 究 房 地 產(chǎn) 與 G DP 之 間 的 相 關(guān) 程 度 ， 我 們 采 取 了1 99 1— 19 99 年的北京市的商品房銷售額和 G DP 進行一元線形回歸 分 析 ， 結(jié) 果 如 下 ： S t = 2 7 6 . 84 +0 .0 27 9* G t 3. R 2 = 0 . 9 8 17 , 其中， St 為北京市第 t 年的商品房銷售額； Gt 為北京市第 t 年的 國 民 生 產(chǎn) 總 值 ， 均 為 當 年 價 格 ， 單 位 為 億 元 。 中 關(guān) 村 地 區(qū) 分 析 ： 1999 年 6 月 5 日 ，《 國 務 院 關(guān) 于 建 設 中 關(guān) 村 科 技 園 區(qū) 有 關(guān) 問題 的 批 復 》公 布 ，使 中 關(guān) 村 地 區(qū) 成 為 眾 人 關(guān) 注 的 焦 點。 切 實 保 護 被 拆 遷 房 屋 所有 人 的 權(quán) 益 ，對 于 使 用 權(quán) 人 ，只 限 于 執(zhí) 行 國 家 規(guī) 定 租 金 標 準 的 才可 以 給 予 補 償 ?！?辦 法 》 是 對 《 細 則 》 的 修改 和 完 善 ， 是 北 京 市 進 行 房 屋 拆 遷 的 基 本 準 則 。住 房 作 為 發(fā) 展 資 料 和 享 受 資 料 ， 決 定 了 住 房 的 消 費 空 間 十 分 巨大 。中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心近日對 1 21 3 位城市居民進行了調(diào)查，僅有百分之七的居民仍有提高儲蓄水平的愿望， 40%的居民在考慮降低 儲 蓄 水 平 。確定了“對儲蓄 存 款 利 息 所 得 征 收 個 人 所 得 稅 ”。 我 國 目 前 支 持 住 房 投 資 和 住 房 消 費 的 金 融 形 式 ， 主 要 是 住房 公 積 金 ， 住 房 合 作 社 ， 住 房 抵 押 貸 款 ， 住 房 信 貸 。 住 房 分 配 貨 幣 化 ， 就 是 把 傳 統(tǒng) 體 制 下 由 國 家 扣 除 的 職 工 住房 消 費 基 金 ，根 據(jù) 按 勞 分 配 的 原 則 ，量 化 到 職 工 個 人 頭 上，實 質(zhì)上也就 是 轉(zhuǎn) 化 住 房 消 費 基 金 的 運 行 的 渠 道 。 為 了 調(diào) 節(jié)宏觀經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的儲蓄與消費的關(guān)系，通過對《中華人民共和國個人所得稅法》的重要修改，恢復開征了利息所得稅。經(jīng)濟增長呈現(xiàn)以下特點：經(jīng)濟增長將比前兩年更加平穩(wěn)；擴大內(nèi)需政策對即期生產(chǎn)的拉動作用增強；拉動經(jīng)濟增長的供給與需求因素出現(xiàn)了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場物價止跌企穩(wěn)。 第一章 前 言 1. 研 究 背景 北 辰 實 業(yè) 股 份 有 限 公 司 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 業(yè) 務 目 前 正 處 于 改 革 發(fā) 展的 關(guān) 鍵 時 期 ，為 制 定 未 來 35 年 的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 ，特 委 托 － － 公 司對 其 發(fā) 展 策 略 及 市 場 定 位 進 行 專 題 研 究 。中國經(jīng)濟正在出現(xiàn)積極向上的新的良好趨勢。這一切 政 策 規(guī) 定 ，都 十 分 有 利 于 房 地 產(chǎn) 投 資 和 房 地 產(chǎn) 消 費 ，并 進 一 步推進住房制度改革，發(fā)展以住房買賣和租賃為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市 場 的 形 成 、 發(fā) 展 和 完 善 。 目 前 各 地 陸 續(xù) 出 臺 了 住 房 分 配 貨 幣 化 的 方 案 。 我 國 房 地 產(chǎn) 金 融 ， 是 在 改 革 開 放 的 條 件 下 發(fā) 展 起 來 的 。 利 息 稅 ， 準 確 的 說 法 是 利 息 所 得 稅 ， 是 對 個 人 儲 蓄 存 款 利息 所 得 征 收 的 一 個 稅 種 ?？?的 看 來 ，征 稅 降 息 雙 管 齊 下，居 民 的 投 資 愿 望 以上述 65%的居民 開 始 傾 向 各 類 投 資 。同 時 ，住 房 還 是 人 們 投 資 對 象 ，即 投 資 品 。《 辦 法 》 是 根 據(jù)北京市城市建設的發(fā)展，房屋拆遷中存在的問題，以及建立社會主 義 市 場 經(jīng) 濟 體 制 的 需 要 制 訂 和 實 施 的 。房 屋 拆 遷 ，可 以 直 接 進 行 貨 幣 補 償，也 可 以 把 貨幣折為實物即房屋補償。中 關(guān) 村 地區(qū)有高等院校 68 所、科研院所 213 家、高科技企業(yè)數(shù)十家。 計 算 結(jié) 果 表 明 ： G DP 與 商 品 房 銷 售 額 之 間 的 相關(guān)程度較高，相 關(guān) 度 達 到 0 .9 81 7。 目前市場 上 住 宅 供 應 量 仍 連 年 增 加 ， 近 幾 年 商品 住 宅 竣 工 面 積 均 較 上 年有所增長，其 中 97 年住宅竣工面積為 483 萬平方米，同比增長%， 98 年竣工 589 萬平方米，增長 22%， 99 年竣工 908 萬平方 米 ，增 長 54%，今 年 上 半 年 商 品 住 宅 竣 工 面 積 達 149 萬平方米，比 去 年 同 期 增 長 83%。 通 勤 距 離 （ 時 間 ） 是 購 房 者 考 慮 的 又 一 個 因 素 ， 他 們 往 往 青 睞 于 對 自 己 熟 悉 地 區(qū) 的 物 業(yè) ， 一 些 位 于 郊 區(qū) 的 住 宅 由 于 交 通 及 市 政 配 套 較 差 ， 長 期 空 置 。 本 地 區(qū) 的 項 目 為 普 通 住 宅 類 的 中 檔 價 位 ， 均 價 多 數(shù) 在48005300 元左右，在售項目有圣馨大地家園、風格雅園、望京利澤家園、方 舟 苑 、望 京 新 居 等 ，現(xiàn) 有 供 應 量 為 129 萬平方米。 隨 著 個 人 購 買 力 的 漸 漸 活 躍 ， 住 宅 銷售量將會越來越大，但其整體價格仍將有所下降。 檔 公 寓 市 場 分 析 ． 1． 供 給 分 析 北京市于 1995 年開始對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控，限制外銷項 目 的 審 批 ，但 外 銷 公 寓 的 供 應 卻 連 年 遞 增 。目前市場平均租金為 16USD/平方米 月，較去年同期下降 11%。 平方米。 93 年以來，累計竣工的別墅約為 3 萬 套 左 右 。 、別墅市場 ． 1 市 場 供 應 自 95 年起，別墅市場開始低迷，銷售 疲軟，出現(xiàn)大量積壓。 從99 年 下 半 年 以 來 ， 紫 竹 橋 、 西 直 門 等 幾 個 熱 鬧 地 段 整 體 供 應 量逐 漸 增 大 ，新 項 目 數(shù) 量 增 多 ?，F(xiàn) 在 本 市 在 售 的 高 檔 外 銷 公 寓平均售價 1800 美元左右，與去年同期基本持平。 1999年 已 銷 售 的 經(jīng) 濟 適 用 房 大 大 釋 放 了 這 部 分 居 民 購 買 力 ， 2020 年起， 經(jīng) 濟 適 用 房 的 銷 售 可 能 不 會 再 有 99 年的“火爆”場面了 。這 部 分需 求 主 要 來 源 于 商 品 住 宅 ， 今 后 將 全 部 通 過 商 品 住 宅 市 場 來 實現(xiàn) ， 因 此 今 后 幾 年 ， 商 品 住 宅 的 銷 售 量 將 越 來 越 大 。因 此，中 關(guān) 村 地 區(qū) 的 物 業(yè) 價 格 保 持 穩(wěn) 中 有 升 ， 尤 其 是 位 于 核 心 區(qū) 的 項目，由于其周邊商品房供應量將會越來越小，需求會大于供給，因 此 其 價 格 有 進 一 步 上 升 趨 勢 。 根 據(jù) 中 房 指 數(shù) 最 新調(diào)查顯 示， 87%的被訪者能承受的價格在 4000 元 /平方 米 以 下 ，其 中 20203000 元這個區(qū)間的人數(shù)最多，為 27%。 本章結(jié)論： 目 前 ，國 家 和 北 京 市 宏 觀 經(jīng) 濟 趨 好 ，房 地 產(chǎn) 業(yè) 政策 利 好 ， 北 京 市 住 宅 與 房 地 產(chǎn) 業(yè) 面 臨 著 良 好 的 發(fā) 展 機 遇 。住宅 產(chǎn) 業(yè) 將 確 立 國 民 經(jīng) 濟 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 地 位 。 總 之 ， 綠 化 隔 離 帶 能 提 高 土 地 的 利 用 效 率 ， 沿 綠 化 隔 離 帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴大商品房 供 應 量 ， 按 照 京 政 辦 發(fā) [2020]20 號 文 件 ， 在 綠 化 隔 離 帶 周 邊 地區(qū)的 原 有 農(nóng) 民 宅 基 地 可 一 律 征 為 國 有 建 設 用 地 ， 可 用 于 新 村 建設 ，其 中 農(nóng) 民 自 住 房 屋 和 上 市 出 售 的 商 品 房 屋 的 比 例 為 1： ；另 外 ，綠 化 隔 離 帶 能 提 升 周 邊 土 地 的 價 值 ，綠 化、環(huán) 境 是 小 區(qū) 永遠 的 賣 點 ， 而 綠 化 隔 離 帶 將 從 根 本 上 改 變 小 區(qū) 的 大 環(huán) 境 。 修改后的〈辦法〉共５章， 55 條，變動比較大的地方主要是： 根 據(jù) 國 務 院 的《 城 市 房 屋 拆 遷 管 理 條 例 》的 規(guī) 定，堅 持 按 照 原 面積 進 行 補 償 ，不 再 考 慮 人 口 的 因 素 ，確 立 了“ 按 房 不 按 人 ”的 拆遷 補 償 原 則 ，并 把 原《 細 則 》中 的“ 拆 遷 安 置 ”的 內(nèi) 容 并 入 了“ 拆遷 補 償 ” 中 ， 從 而 就 把 原 拆 遷 中 體 現(xiàn) 福 利 性 質(zhì) 的 “ 按 人 補 償 ”，轉(zhuǎn) 變 為 市 場 經(jīng) 濟 條 件 下 的 “ 按 房 補 償 ”。 拆 遷 安 置 政 策 方 面 ： 貨 幣 還 遷 促 進 了 住 房 市 場 的 發(fā) 展 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》于 1998 年 12 月１日起開始實施， 1991 年 10 月１日起開始實施的《北京市實施〈城市房屋 拆 遷 管 理 條 例 〉 細 則 》 同 時 廢 止 。但 是，就 住 房 本 身 的 性質(zhì) 來 說 ，它 不 僅 是 人 們 最 必 需 的 消 費 資 料 ，而 且 隨 著 經(jīng) 濟 社 會 的發(fā)展和居民收入水平的提高，它還是人們發(fā)展資料和享受資料。 儲 蓄 存 款 利 息所得稅的征收會使居民儲蓄意愿有所降低，而投資意愿上升。 1999年８月 30 日 ，中 華 人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議，對《中華人民共和國個人所得稅法》作了重要修改。 住 房 金 融 就 是 在 這 個 基 礎 上 發(fā) 展 起 來 的 。這樣就結(jié)束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實物分配制度，為建立與社 會 主 義 市 場 經(jīng) 濟 體 制 相 適 應 的 住 房 制 度 和 把 住 房 培 育 成 為 國民 經(jīng) 濟 新 的 經(jīng) 濟 增 長 點 ， 奠 定 了 牢 固 的 體 制 和經(jīng)濟基礎。為了發(fā)展住房市場，擴大住房消費，實現(xiàn)二、三級住房市場聯(lián)動，開放了住房二級市場；為了規(guī)范二級市場的運 行 ，促 進 房 地 產(chǎn) 市 場 的 發(fā) 展 ，國 家 有 關(guān) 主 管 部 門 出 臺 了《 已 購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房 和 經(jīng) 濟 適 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 讓 金 和 收 益 分 配 管 理 的 若 干規(guī) 定 》，《 關(guān) 于 調(diào) 整 房 地 產(chǎn) 市 場 若 干 稅 收 政 策 的 通 知 》。令人欣喜的是，今年上半年的經(jīng)濟增長不再是僅僅靠投資的單項拉動，而是消費、出口、投資共同增長，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉動的格局。 2. 研 究 目的及意義 調(diào)查分析北京市房地產(chǎn)市場的整體情況，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對房地產(chǎn)市場的供求狀況及發(fā)展趨勢進 行 分 析 預 測 ，對 北 辰 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 的 投 資 方 向 、開 發(fā) 規(guī) 模 及 產(chǎn)品 定 位