【正文】 在 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 55 頁(yè) 共 122 頁(yè) 之前啞口區(qū)的發(fā)展規(guī)劃中也可發(fā)現(xiàn)，埡口區(qū)域在未來(lái)將會(huì)成為舞鋼市的行政中心即核心區(qū)域。這部分的具體內(nèi)容在項(xiàng)目定位中，在下文里我們會(huì)分別詳述。一方面要符合項(xiàng)目作為獨(dú)具特色的高性?xún)r(jià)比業(yè) 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 52 頁(yè) 共 122 頁(yè) 物業(yè)的認(rèn)同，另一方面也應(yīng)該強(qiáng)調(diào)總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力在一些特定產(chǎn)品中的決定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該采取豐富的價(jià)格組合 方式。而能夠烘托品牌力的合作伙伴應(yīng)當(dāng)包括以下 6個(gè)方面 ：規(guī)劃設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理提供商及其品牌、園林景觀藝術(shù)、主要設(shè)備、材料供應(yīng)商及其品牌、建筑承包商等。 各項(xiàng)品質(zhì)和優(yōu)勢(shì)形成產(chǎn)品強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力，好產(chǎn)品永遠(yuǎn)有市場(chǎng)，通過(guò)前期的炒作宣傳可以形成高性?xún)r(jià)比 的市場(chǎng)印象，讓購(gòu)房者逐步接受。 舞鋼當(dāng)?shù)刎毟徊罹噍^大，中層人群的消費(fèi)承受能力較弱，對(duì)價(jià)格較為敏感。 緊鄰城市中心主要干道鋼城大道，貫穿城區(qū)各個(gè)片區(qū)，交通便利，出入迅捷。溫州路則作為連接埡口老城區(qū)與埡口新區(qū)的發(fā)展紐帶，完善了城市功能組團(tuán)。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 37 頁(yè) 共 122 頁(yè) （二）埡口片區(qū)居住現(xiàn)狀分析 片區(qū)內(nèi)居住用地以職工宿舍為主，少量的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模都不大，小地塊內(nèi)圍墻分割各成單位，幾乎沒(méi)有配套設(shè)施完善的成規(guī)模小區(qū)。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 34 頁(yè) 共 122 頁(yè) 第三節(jié) 項(xiàng)目篇 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 122 頁(yè) 一、項(xiàng)目所在片區(qū) —— 埡口 （一）埡口片區(qū)概況 區(qū)位條件 埡口 片區(qū)位于舞鋼市城區(qū)的中部，溫州路北段西側(cè)，其中西區(qū)北至支鼓山、共青水庫(kù)與朱蘭片區(qū)相接，南至劉山公園與寺坡片區(qū)相連，東至金鰲山，西至規(guī)劃西環(huán)路。從與被調(diào)查者的溝通中，也了解到大多數(shù)人認(rèn)為舞鋼的房?jī)r(jià)高低分化很大，對(duì)于寺坡區(qū)域的房產(chǎn)望而生畏，從中也可以看出普遍能接受的市場(chǎng)價(jià)格大約在 2021 元 /㎡左右。而兩廳主要 是考慮到一個(gè)作為餐廳 ， 一個(gè)作為休息娛樂(lè)場(chǎng)所的存在，能夠消費(fèi)此項(xiàng)選擇的階層主要還是中上等條件的收入階層。問(wèn)卷 500 份全部回收。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 24 頁(yè) 共 122 頁(yè) 福田以生態(tài)、環(huán)保、維護(hù)城市公共利益和公共安全為前提，嚴(yán)格控制周邊用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 122 頁(yè) （六）旅游發(fā)展規(guī)劃 主題定位 休閑、度假、觀光、養(yǎng)生、健身 功能定位 生態(tài)旅游度假區(qū)，老年人休閑養(yǎng)生樂(lè)園，中青年觀光度假戀情處，中小學(xué)夏令營(yíng)科考基地。 南部 —— 鋼廠工業(yè)園和石漫灘生態(tài)旅游片區(qū)，規(guī)劃體現(xiàn)生態(tài)型的城市特色。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)平均增速達(dá) 19%，超出計(jì)劃 12個(gè)百分點(diǎn)。地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 億元，同比下降 %。 主干道環(huán)路由建設(shè)路、通平路、濱湖大道、鋼城路、東環(huán)路、西環(huán)路（規(guī)劃路）組成，是直接串聯(lián)各組團(tuán)的交通干道。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 1 頁(yè) 共 122 頁(yè) 前 言 決斷于謀劃，善行于智慧 。 規(guī)劃將建設(shè)路、通平路、濱湖大道、鋼城路、東環(huán)路五條城市主要干道改造成景觀路，形成“三橫兩縱”的景觀系統(tǒng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 49 億元，同比增長(zhǎng) %。 【埡口】 2021 年，埡口街道總產(chǎn)值 60688 萬(wàn)元，為全年任務(wù) %，同比增長(zhǎng) %；完成增加值 17032萬(wàn)元，為全年 %，同比增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民可支配收入為 12910 元，同比增長(zhǎng) %。 三個(gè)片區(qū)是在依據(jù)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以鋼城路為紐帶，結(jié)合不同的地理位置和資源條件，統(tǒng)籌發(fā)展各部分的城市職能，加強(qiáng)各片區(qū)之間的分工協(xié)作和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，充分發(fā)揮市區(qū)內(nèi)部對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和輻射作用， 完善了城市功能，增強(qiáng)城市的整體競(jìng)爭(zhēng)力。 形象定位 ? 中原最秀美的山水風(fēng)光旅游城 ? 中原觀光度假休閑城 ? 中國(guó)冶都，中原鋼城 ? 花園式生態(tài)娛樂(lè)城 ? 現(xiàn)代化的旅游明珠城 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 122 頁(yè) （七）區(qū)域遠(yuǎn)景目標(biāo) 2021 年政府工作的總體要求是：深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真落實(shí)市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的各項(xiàng)部署，全面唱響“生態(tài)建市、產(chǎn)業(yè)立市、文化強(qiáng)市、和諧興市”主旋律，緊緊圍繞“兩集中四推進(jìn)”工作重點(diǎn)，創(chuàng)新發(fā)展路徑，壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)，加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，圓滿(mǎn)完成“十一五”的奮斗目標(biāo)，精心謀劃“十二五”的跨越發(fā)展，向著打造中原明珠的宏偉目標(biāo)闊步前進(jìn)。對(duì)鋼廠的擴(kuò)建或相關(guān)產(chǎn)業(yè)工廠的建設(shè)加以引導(dǎo)和規(guī)范，避免對(duì)環(huán)境的破壞。 現(xiàn)代城 開(kāi)發(fā)商 舞鋼市福田房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 熱線(xiàn)電話(huà) 03758229999 地理位置 建設(shè)路與健康路交叉口附近 入市時(shí)間 2021年 產(chǎn)品規(guī)劃 多層 總建面積 未知 建筑結(jié)構(gòu) 磚混 容積率 戶(hù)型套數(shù) 未知 主力戶(hù)型 129135 ㎡左右等 產(chǎn)品均價(jià) 約 1800 元 /㎡ 付款方式 一次性和按揭貸款 核心賣(mài)點(diǎn) 稀缺區(qū)位、尊崇園林、海派大宅、成熟配套。經(jīng)問(wèn)卷真實(shí)性核實(shí)（核實(shí)抽樣率為總問(wèn)卷數(shù)的 80%），真實(shí)性在 90%以上。 在選擇購(gòu)房地點(diǎn)時(shí)，“孩子上學(xué)方便”和 “交通方便”是購(gòu)房 者首先考慮的因素 舞鋼市民購(gòu)房，首先考慮的因素依次是交通、孩子上學(xué)、價(jià)格、風(fēng)景、周邊配套、升值。由于市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題相對(duì)比較敏感，因此本數(shù)據(jù)反應(yīng)的是舞鋼市民的一個(gè)主觀心理，客觀性還有待繼續(xù)考察分析。東區(qū)緊鄰田崗水庫(kù)，位于通平路以南、規(guī)劃東環(huán)路以西區(qū)域。城中村亂搭亂 建現(xiàn)象較嚴(yán)重，特別是常州路以北的苗莊，許多多層住宅無(wú)規(guī)劃建設(shè)，影響城市景觀及后續(xù)地塊開(kāi)發(fā)。 雙心：埡口新區(qū)行政文教中心和老 城商業(yè)娛樂(lè)中心。 從規(guī)劃數(shù)據(jù)中可以看出，本項(xiàng)目的規(guī)劃要求密度相對(duì)較低，易于打造高品質(zhì)的社區(qū)形象 ，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，普遍消費(fèi)者對(duì)于此類(lèi)住宅也較為青睞。 國(guó)家及城市宏觀經(jīng)濟(jì) 形勢(shì) 的變化。并且通過(guò)各種操作手法的演練，目標(biāo)指向一處 —— 強(qiáng)化好房子的概念。同時(shí)，可以通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)管理以及各細(xì)小環(huán)節(jié)對(duì)客戶(hù)的關(guān)懷，通過(guò)客戶(hù)口碑的傳播來(lái)塑造開(kāi)發(fā)商的品牌，主要的方式有：親切體貼的物管服務(wù)（例如舉辦社區(qū)文化活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)；逢年過(guò)節(jié)通過(guò)贈(zèng)送禮物進(jìn)行慰問(wèn)等）、暢通的溝通途徑和機(jī)制（例如建立網(wǎng)站論壇或內(nèi)部刊物加強(qiáng)客戶(hù)關(guān)系的維系，及時(shí)準(zhǔn)確地解決客戶(hù)疑問(wèn)、傳遞項(xiàng)目信息）、客戶(hù)至上的經(jīng)營(yíng)理念（誠(chéng)信對(duì)待客戶(hù)，聽(tīng)取客戶(hù)的合理意見(jiàn)，在處理客戶(hù)合理的投訴或糾紛時(shí)以客戶(hù)利益至上）。 服務(wù)力 在房地產(chǎn)行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)服務(wù)力的營(yíng)建始于業(yè)主入住后，這就是通常的物管服務(wù)或叫售后服務(wù)。 創(chuàng)新力 眾所周知， 創(chuàng)新力 是任何產(chǎn)品在 市場(chǎng)鏖戰(zhàn)中 出奇制勝的關(guān)鍵 法寶 。其功能也不斷的衍生和復(fù)合化，這些都為項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展提供了優(yōu)越的市場(chǎng)機(jī)遇。同時(shí)，在此市場(chǎng)調(diào)查之中也探聽(tīng)到現(xiàn)市政府欲搬遷到鋼城路，其相關(guān)行 政機(jī)關(guān)單位也將逐步班里匯聚整合，這樣更有利于項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的 行政核心區(qū) 概念。其中建筑產(chǎn)品的創(chuàng)新屬于“硬件創(chuàng)新”，但是在這個(gè)同時(shí)我們同樣注重精神文化層面的“軟性創(chuàng)新”。我們認(rèn)為項(xiàng)目在 不同階段 和不 同產(chǎn)品類(lèi)型 所采取的 價(jià)格策略 上也應(yīng)該有所不同。 本項(xiàng)目作為霞藍(lán)地產(chǎn)在舞鋼地區(qū)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的品牌力打造至關(guān)重要，可以通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式來(lái)進(jìn)一步凸顯本項(xiàng)目的品牌力。 在各方面籌備完備的前提下，盡可能的快速搶占市場(chǎng)，抓住目前市場(chǎng)空白的機(jī)會(huì)，盡快將項(xiàng)目引向市場(chǎng)，消化期待以久的購(gòu)房者。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 45 頁(yè) 共 122 頁(yè) （三）威脅分析（ T） 舞鋼經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房帶來(lái)的影響。 項(xiàng)目隸屬埡口片區(qū)，但與寺坡的石漫灘風(fēng)景區(qū)臨近，盡享雙重優(yōu)勢(shì)。 通平路作為東西向的片區(qū)內(nèi)部發(fā)展帶，為城市形態(tài)由“工”字型向“王”字型轉(zhuǎn)變起著重要的作用。用地 ，占建成區(qū)用地%。目前這兩地區(qū)域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)也較多，品質(zhì)也相對(duì)較高，所以我們建議項(xiàng)目要在“硬件”和“軟件”方面提升更多的賣(mài)點(diǎn)，以提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，減緩市場(chǎng)消費(fèi)者的價(jià)格抗性。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 122 頁(yè) 普遍消費(fèi)者認(rèn)為目前舞鋼房?jī)r(jià)太高，傾向于 15002021 元 /㎡的較多 調(diào)查中顯示，沒(méi)有人認(rèn)為便宜，有 %的人認(rèn)為價(jià)格在 1500 元 /㎡適合， %的人認(rèn)為 15002021 元 /㎡合適， %的人選擇 20212500 元 /㎡，接受 25003000 元 /㎡乃至 3000 元 /㎡以上的消費(fèi)者非常少，比例分別占 %和 %。目前國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提高是不能否認(rèn)的 ， 可是以現(xiàn)在的住房緊張和大多數(shù)是工薪消費(fèi)的普通百姓的消費(fèi)水平上看 ， 選擇三室兩廳的被調(diào)查者在考慮問(wèn)題上 ， 主要是從結(jié)婚后 ， 夫妻需要一個(gè)臥室 ， 而家里的老人需要一個(gè)很好的休息環(huán)境也需要一個(gè)臥室 ， 面臨沒(méi)有就業(yè)的孩子也需要一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的臥室作為活動(dòng)空間。 【說(shuō)明】 此次調(diào)查采取問(wèn)卷和走訪(fǎng)相結(jié)合的方式進(jìn)行，答卷者年齡主要集中 2545 歲之間，區(qū)域主要集中在寺坡、埡口、朱蘭三地，以企事業(yè)單位及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為居多。規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化，居住較舒適，其配套也較齊全。結(jié)合石漫灘水庫(kù)的優(yōu)美景致發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)和宜居環(huán)境。 湖濱溢彩：湖濱即城市南部 —— 鋼廠工業(yè)園和石漫灘生態(tài)旅游片區(qū)，采用見(jiàn)縫插綠，并積極開(kāi)展垂直綠化。規(guī)劃體現(xiàn)和諧社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化多方面的繁榮，是現(xiàn)代化小康城市面貌的核心體現(xiàn)區(qū)。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 122 頁(yè) （五）片區(qū)經(jīng)濟(jì) 【朱蘭】 2021 年，朱蘭街道總產(chǎn)值共完成 億元，增加值完成 億元，為年計(jì)劃的 102%。三次產(chǎn)業(yè)比例為 7:67:26。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 122 頁(yè) （二）道路系統(tǒng) 舞鋼規(guī)劃確定市區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為“三橫三縱”： “三橫”即建設(shè)路、濱湖大道、通平路；“三縱”即鋼城路、東環(huán)路、西環(huán)路（規(guī)劃路）。 我們很榮幸能夠參與到本次舞鋼項(xiàng)目的前期工作當(dāng)中。 過(guò)境交通線(xiàn)的建設(shè)不僅起到串聯(lián)舞鋼城區(qū)五個(gè)主要對(duì)外出入口的作用，更為重要的是，在城區(qū)外圍形成過(guò)境交通，避免過(guò)境交通穿越城區(qū)。農(nóng)民人均純收入 5199元，同比增長(zhǎng) %。 【寺坡】 2021 年，完成總產(chǎn)值 79077 元，完成營(yíng)業(yè)收入 74984 萬(wàn)元，完成增加值 19084 萬(wàn)元，上交稅金 1180萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利稅 1000多萬(wàn)元，新增固定資產(chǎn)投資 1000多萬(wàn)元。 舞鋼項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 122 頁(yè) （四）功能分區(qū) 規(guī)劃確定了城市未來(lái)的五個(gè)功能組團(tuán)，分別是： 朱蘭西工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)組團(tuán)：主要承擔(dān)倉(cāng)儲(chǔ)、一、二類(lèi)工業(yè)、對(duì)外貨運(yùn)交通等功能。 2021 年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 12%以上；地方財(cái)政一般預(yù)算 收入增長(zhǎng) 12%以上；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 25%以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 15%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng) 9%以上；農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 9%以上；人口自然增長(zhǎng)率控制在 6?以?xún)?nèi)；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以?xún)?nèi)。