【正文】 實(shí)行國(guó)內(nèi)外企業(yè)公平稅負(fù)。推進(jìn)土地征用的市場(chǎng)化改革，推進(jìn)土地批租與土地轉(zhuǎn)讓制度改革，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化。（ 5）稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，稅費(fèi)種類不簡(jiǎn)明。（ 7）物業(yè)市場(chǎng)：糾紛不斷。因此，建議房地產(chǎn)發(fā)展的公共政策及政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系中的合理定位與作用， 2. 中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展：八大市場(chǎng)問(wèn)題 根據(jù)以上框架分析，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題有如下幾個(gè)方面。（ 2）東南沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，中西部市場(chǎng)化程度相對(duì)較弱。 十二 城市與房地產(chǎn)：駛向彼岸 城市與房地產(chǎn)的發(fā)展，依賴其制度環(huán)境。 住宅出售價(jià)格的健康偏離度中 35 個(gè)樣本城市的最大值為 ，均值為 ，而出租價(jià)格增長(zhǎng)的偏離度的全部值都為 1，這說(shuō)明住宅的出租價(jià)格在合理的區(qū)間內(nèi)而住宅的出售價(jià)格卻增長(zhǎng)過(guò)快，出售價(jià)格與出租價(jià)格的增長(zhǎng)不相適應(yīng)。 （ 6）由于我國(guó)地域廣大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異巨大、房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度不高、各地經(jīng)濟(jì)政策存在一定差異等，各城市房地產(chǎn)周期的分異特征非常顯著。 （ 2）城市房地產(chǎn)周期與全國(guó)房地產(chǎn)周期在房地產(chǎn)投資波動(dòng)的總體規(guī)律、房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要成因和特點(diǎn)等方面具有很強(qiáng)的相關(guān)性。 結(jié)論 4：城市房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)與城市競(jìng)爭(zhēng)力的相關(guān)性較弱，但相比而言，住宅投資比重與城市競(jìng)爭(zhēng)力存在微弱的正相關(guān)，而商業(yè)用房地產(chǎn)投資比重與城市競(jìng)爭(zhēng)力存在微弱的負(fù)相關(guān)，工業(yè)用房地產(chǎn)投資比重與城市競(jìng)爭(zhēng)力幾乎不相關(guān)。其中 Y表示總產(chǎn)出。（ 2）科技制勝，努力做到“師夷長(zhǎng)技”和自主創(chuàng)新相結(jié)合。 （ 1）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；強(qiáng)大的國(guó)內(nèi)需求潛力；巨大的潛在要素供給；明顯的價(jià)格與成本優(yōu)勢(shì)；強(qiáng)大的科技創(chuàng)新實(shí)力；取之不竭的創(chuàng)新精神。 西部的兩個(gè)城市群成渝和關(guān)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名分別列第 10位和 13位，整體最弱。（ 3）凈出口占 GDP 的比重與人均 GDP 存在的非常強(qiáng)烈的正向相關(guān)關(guān) 系。進(jìn)一步分析二、三級(jí)指標(biāo)，我們發(fā)現(xiàn)，目前世界產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向了第三產(chǎn)業(yè)。 三 中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力：鳶飛雀躍 本年度報(bào)告仍然采用模糊曲線的方法，分析競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的貢獻(xiàn)彈性。根據(jù)本報(bào)告所采用飛輪模型框架及在 此基礎(chǔ)上形成的城市競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系，分別對(duì)不能直接獲取的數(shù)據(jù)或指標(biāo)設(shè)計(jì)問(wèn)卷，本次問(wèn)卷每套兩份，共 56 個(gè)問(wèn)題。從競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)要素來(lái)看，東部地區(qū)在速度、規(guī)模、效率、效益、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、水平各個(gè)方面都普遍優(yōu)于中部、東北和西部地區(qū)。不僅如此，根據(jù)先行國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的這種雙向作用還將長(zhǎng)期繼續(xù)。 綜觀古今中外，房地產(chǎn)始終是人類生存和發(fā)展的最基本問(wèn)題。在廣闊的空間下觀察，向歷史的隧道里注目，中國(guó)城市發(fā)展正在轉(zhuǎn)型，競(jìng)爭(zhēng)正在升級(jí)。第五，城鎮(zhèn)土地是國(guó)家最大國(guó)有資產(chǎn)，土地制度作為基本制度亟待完善。 （ 7）質(zhì)量指數(shù)前 20位的城市分別為：澳門(mén)、香港、深圳、臺(tái)北、新竹、高雄、嘉義、基隆、臺(tái)中、臺(tái)南、上海、北京、寧波、廣州、廈門(mén)、蘇州、杭州、東莞、溫州、無(wú)錫。 總的來(lái)看，東部地區(qū)和港澳臺(tái)地區(qū)的城市在人才本體競(jìng)爭(zhēng)力、企業(yè)本體競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)業(yè)本體競(jìng)爭(zhēng)力、公共部門(mén)競(jìng)爭(zhēng)力、生活環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力、商務(wù)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)新環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力和社會(huì)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力上都普遍比中部、東北和西部地區(qū)強(qiáng)。 （ 8）企業(yè)內(nèi)部管理與決策機(jī)制有待完善，外部支撐環(huán)境存在明顯不 足。從二、三級(jí)指標(biāo)我們也可以看到，關(guān)于人才的能力，吸引和培養(yǎng)人才的各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力都有很大的貢獻(xiàn)。 (2)城市收入水平越低 ,消費(fèi)支出比重越低。長(zhǎng)株潭、合肥則分別排名第 11 和 15，競(jìng)爭(zhēng)力較弱 。在世界 100個(gè)國(guó)家和地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力排名中，進(jìn)入前十位的國(guó)家和地區(qū)依次是：美國(guó)、德國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、荷蘭、愛(ài)爾蘭、加拿大、意大利、比利時(shí)。 根據(jù)“揚(yáng)長(zhǎng)，補(bǔ)短，抓關(guān)鍵”的提升競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略原則，需要確定全球的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。 城市與房地產(chǎn) 八 城市與房地產(chǎn)：休戚與共 城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)是相互作用、密不可分的，在建立房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)基本理論框架的基礎(chǔ)上，我們利用包括 35個(gè)大中城市和 5年的時(shí)間序列的面板（ panel）數(shù)據(jù)通過(guò)靜態(tài)的計(jì)量方法對(duì)房地 產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)的關(guān)系進(jìn)行了總體研究和比較研究，得到如下重要發(fā)現(xiàn)。 結(jié)論 3：一般來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的城市的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)比競(jìng)爭(zhēng)力弱的城市的房地產(chǎn)價(jià)格高，但過(guò)高的 房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)影響城市競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)。 1991～ 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了一個(gè)完整的周期和一個(gè)半周期。這些差異既與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平有關(guān)，也與各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征（特別是土地市場(chǎng)特征）、地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位、城市規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民消費(fèi)習(xí)慣以及中央政府對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的干預(yù)等因素有關(guān)。 高，沿海地區(qū)比內(nèi)陸地區(qū)高 通過(guò)房?jī)r(jià)收入比可以發(fā)現(xiàn)其健康程度有很強(qiáng)的規(guī)律性：東部地區(qū)城市住房市場(chǎng)相對(duì)其他區(qū)域更不健康。 ，但是中西部城市上升潛力很大 盡管在工業(yè)地產(chǎn)投資潛力前 20 座城市中，只有武漢、西安和沈陽(yáng)，但是武漢和西安的潛力值分別達(dá)到了第 5和第 10位，作為中部和西部城市代表，表現(xiàn)較佳。（ 12）在政府服務(wù)方面，排名靠前的城市是深圳、廣州、廈門(mén)、哈爾濱、海口、南昌、蘭州，排名靠后的城市是杭州、北京、濟(jì)南、昆明、烏魯木齊。 ：六八矩陣框架 完美的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體系實(shí)際上是政府和市場(chǎng)在完全政府與完全市場(chǎng)之間選擇的一種最佳組合。（ 6）租賃市場(chǎng)：發(fā)展緩慢。（ 4）住房保障不完善，公共服務(wù)不到位。積極發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，增加經(jīng)濟(jì)型、保障型租賃住房供應(yīng)。 （ 5）開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅，建立公平合理的稅費(fèi)體系。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，開(kāi)征統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅，擴(kuò)大征稅范圍，同時(shí)對(duì)于低住房面積家庭或經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房占有者以及城市低保戶則應(yīng)該實(shí)行稅收減免。 （ 3）組建房地產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)，建立簡(jiǎn)明有 力的監(jiān)管體系。（ 6）調(diào)控手段不經(jīng)濟(jì)，調(diào)控部門(mén)不配合。房?jī)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快；總量過(guò)剩，結(jié)構(gòu)失衡，苦樂(lè)不均；平均利潤(rùn)過(guò)高，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化；周期波動(dòng)劇烈，經(jīng)濟(jì)大起大落。（ 2）土地市場(chǎng)：強(qiáng)征暴斂。從各指標(biāo)縱向看來(lái)， 11 項(xiàng)指數(shù)得分中，政 府服務(wù)、政府分配、黑市活動(dòng)、壟斷程度這幾個(gè)指標(biāo)我國(guó) 35 個(gè)大中城市的得分較高，很多城市都達(dá)到了 7 分，也就是 70%的市場(chǎng)化程度以上。（ 2）市場(chǎng)健全度指數(shù)上，排名靠前的城市是廣州、上海、福州、南京、合肥，排名靠后的城市是太原、蘭州、大連、天津、長(zhǎng)春。 對(duì)工業(yè)地價(jià)的健康偏離度的計(jì)量發(fā)現(xiàn)： 35 個(gè)城市工業(yè)地價(jià)的健康偏離度最大值為 ，均值為 ，中間值為 ；其價(jià)格增長(zhǎng)的健康偏離度最大值為 ，中間值為 ，均值為 ；土地市場(chǎng)中土地價(jià)格的健康偏離度最大值為 ，中間值為 ，均值為 ，其價(jià)格增長(zhǎng)的健康偏離度最大值為 ，均值為。 十 城市與房地產(chǎn)：陰晴圓缺 所謂健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、速度、質(zhì)量方面，房地產(chǎn)系統(tǒng)與宏觀經(jīng)濟(jì)及其他系統(tǒng)相互適應(yīng)和相互促進(jìn)的狀 態(tài)。 （ 3）城市房地產(chǎn)周期與全國(guó)房地產(chǎn)周期的差異也十分明顯。 在比較研究中，我們通過(guò)設(shè)置虛擬變量的方法，利用面板 (panel)數(shù)據(jù)計(jì)量了 35個(gè)大中城市各自不同的房地產(chǎn)運(yùn)行與城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的作用與反作用，我們發(fā)現(xiàn)，不同的城市，房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)相互作用的力度不同。 模型 3： lnQst=++ 該模型用城市總投資和房地產(chǎn)供給的一階滯后變量來(lái)解釋房地產(chǎn)供給的形成，并得到投資對(duì)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)彈性為 。（ 4）轉(zhuǎn)型良治。（ 1）創(chuàng)新國(guó)家的壓倒優(yōu)勢(shì)。 東北地區(qū)的三個(gè)城市群遼中南城市群競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，排名第 5，而哈爾濱城市群、長(zhǎng)春城市群分別列 12和 14，城市群競(jìng)爭(zhēng)明顯弱于遼中南城市群。 五 中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力：群起群飛 從國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的角度看，一個(gè)國(guó)家能真正參與到國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中的主體實(shí)際上是城市群。一個(gè)城市創(chuàng)新環(huán)境的優(yōu)劣程度直接決定了該城市產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新能力，而在現(xiàn)代激烈的國(guó)際國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)中，一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)是否能保持其強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)能力直接取決于它是否能通過(guò)不斷的創(chuàng)新來(lái)提升和創(chuàng)造其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（ 2）收入水平與增長(zhǎng)速度有關(guān)。 調(diào)查樣本為最具競(jìng)爭(zhēng)力的 61 個(gè)城市，包括 9 個(gè)臺(tái)灣城市、香港和澳門(mén)。 60個(gè)城市的解釋性競(jìng)爭(zhēng)力比較發(fā)現(xiàn) 在《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 》的基礎(chǔ)上，《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 》的城市競(jìng)爭(zhēng)力解釋框架的飛輪模型有了重大改進(jìn)，增 加了產(chǎn)業(yè)本體、公共部門(mén)、創(chuàng)新環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、城市群、國(guó)家，加上原來(lái)的人才本體、企業(yè)本體、生活環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，共 10個(gè)分項(xiàng)，與此同時(shí)開(kāi)發(fā)了更加完善的指標(biāo)體系。第一，首次將香港、澳門(mén)和臺(tái)灣地區(qū)的9個(gè)城市同時(shí)加入到研究體系中，第二，城市競(jìng)爭(zhēng)力的顯示性指標(biāo)在以前基礎(chǔ)上，加入結(jié)構(gòu)指標(biāo)。一部世界古代史就是一部勞動(dòng)者和剝削者的土地爭(zhēng)奪史。城市是區(qū)域的龍頭，一方面，城市國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)依賴區(qū)域城市群的整體力量，另一方面，城市通常以城市群整體參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。第二，相對(duì)于人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)土地資源十分稀缺。 （ 4）效率指數(shù)前 20位的城市分別為：香港、澳門(mén)、臺(tái)北、新竹、東莞、