【正文】 宗消費(fèi)。但與上海、浙江、廣東的城市相比差距明顯， 2020 年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為上海、寧波、廣州的 80%左右，僅相當(dāng)于深圳的%。 從下表可看出， ●工 薪收入在居民家庭總收入中僅占六成。 ■ 蘇州居民的轉(zhuǎn)移性收入最高，與其它四市拉開了很大的差距，對總收入的拉動作用明顯，該指標(biāo)和工薪收入指標(biāo)共同作用，使得總收入指標(biāo)列五市首位。 ●無錫 常州兩市的居民可支配收入和蘇州的差距在逐漸減小，說明蘇州居民可支配收入的增幅還是比較低的，差距的縮小主要原因就是增幅較小造成的。 提高產(chǎn)品力度，創(chuàng)造最大價值。 銷售執(zhí)行階段 ? 在本項(xiàng)目正式 開展招商 \銷售 工作 之前 一個月 內(nèi)，提供《項(xiàng)目 營銷 執(zhí)行報(bào)告》； ? 中原 密切關(guān)注市場變化，及時對銷 售情況進(jìn)行評估，對廣告宣傳效果進(jìn)行評價，最大限度降低推廣費(fèi)用； ? 專業(yè)策劃人員對項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)、分析項(xiàng)目招商 \銷售情況， 銷售 \招商經(jīng)理現(xiàn)場管理，及時調(diào)整項(xiàng)目營銷動作 。 因?yàn)橛辛酥昂桶l(fā)展商業(yè)成功合作春風(fēng)亦屬皇崗口岸的口岸經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)域 ，彩田路更是直通皇崗口岸。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 二、 平臺資源，創(chuàng)造價值 策劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫 ? 中原 地產(chǎn)設(shè)有專門的 地產(chǎn)研究 中心，擁有一整套完善的深圳歷年來開發(fā) 、租賃 的房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本資料數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)市場變化隨時更新，為項(xiàng)目提供及時準(zhǔn)確的市場資料和成熟交易案例。愿與貴司精誠合作，攜手并進(jìn)，共創(chuàng)輝煌！ 專此奉達(dá)，即頌商祺！ 中原 地產(chǎn) 工商鋪部商業(yè)項(xiàng)目部 二○○ 六 年 X月 XX日 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 一、 專業(yè)誠信的合作伙伴 十年組織智慧和高素養(yǎng)的專業(yè)營銷策劃人員 ? 深圳中原物業(yè)顧問有限公司源于香港，是香港中原集團(tuán)的分公司，是深圳最具規(guī)模的大型專業(yè)地產(chǎn)代理公司，素有 “皇牌代理 信心標(biāo)志 ”的美譽(yù)。成為集咨詢、策劃代理、交易、研究等服務(wù)為一體的專業(yè)地產(chǎn)代理公司。 2020 項(xiàng)目位于深圳羅湖 區(qū) 春風(fēng)路 ， 總建 20,000 ㎡，其中對外招商面積 15,000㎡。 ? 皇都廣場 皇都廣場位于深圳市政府規(guī)劃 CBD 中心區(qū)南，政府全力打造中心區(qū)，規(guī)劃瞄準(zhǔn)國內(nèi)、外一流的目標(biāo)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理， CBD 未來前景輝煌，中心區(qū)氣勢恢宏。 內(nèi)部項(xiàng)目責(zé)任制 ，嚴(yán)把報(bào)告質(zhì)量關(guān) —— ? 中原商業(yè)項(xiàng)目部 對項(xiàng)目定位、形象定位及宣傳推廣策略、 招商 策略、價格中原中國內(nèi)部信息平臺 銷售執(zhí)行團(tuán)隊(duì) 策劃團(tuán)隊(duì) 工商鋪部總經(jīng)理 商業(yè)項(xiàng)目部經(jīng)理 策劃經(jīng)理 策劃團(tuán)隊(duì) 銷售 /招商團(tuán)隊(duì) 項(xiàng)目銷售 /招商經(jīng)理 深圳中原總經(jīng)理 策略中心、深港研究中心 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 方案等四個重大方向進(jìn)行 深度項(xiàng)目策劃工作 ； ? 中原商業(yè)項(xiàng)目部實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制，保證每個項(xiàng)目由專業(yè)策劃人員、招商人員全程跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度，力求以整體項(xiàng)目形式推向市場，為項(xiàng)目價值的提升提供專業(yè)的服務(wù) 。 ? 鑒于貴司誠意委托我司代理“ XXXX”項(xiàng)目，雙方本著互惠、互利、真誠合作的原則， 中原 收取 以銷售總金額的 ％ 的代理費(fèi)率以起 ， 詳細(xì)收費(fèi)方式以最終協(xié)商確定的策劃代理合同為準(zhǔn)。 省內(nèi)各市居民可支配收入、增幅及位次情況 城市名 新口徑 （元） 收入位次 增幅 （ %） 增幅 位次 城市名 新口徑 （元） 收入 位次 增幅 （ %） 增幅 位次 全 省 8178 —— —— 連云港 6953 12 11 南京市 9157 4 8 淮安市 7158 11 1 無錫市 9988 2 2 鹽城市 7274 10 3 徐州市 8037 7 6 揚(yáng)州市 7833 8 7 常州市 9937 3 4 鎮(zhèn)江市 8202 6 5 蘇州市 10617 1 9 泰州市 7788 9 10 南通市 8640 5 12 宿遷市 5041 13 13 ●從上表可以看出，可支配收入列前六位的是蘇州、無錫、常州、南京、南通（蘇北）、鎮(zhèn)江。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯超過省平均水平。 蘇南 5 市人均消費(fèi)支出比較 城市名 單位 2020年 2020年 增幅 % 增幅排名 全 省 元 /人 —— 南京市 元 /人 0 5 無錫市 元 /人 3 常州市 元 /人 1 蘇州市 元 /人 7686 2 鎮(zhèn)江市 元 /人 4 從表中可以看出： ■ 蘇州居民消費(fèi)支出達(dá) 7686 元，比常州低 元，列 5 市的第二位。 項(xiàng) 目 金額 (元 /人 ) 比重 (%) 比重排名 家庭總收入 11511 100 —— 工薪收入 6960 1 經(jīng)營凈收入 104 4 財(cái)產(chǎn)性收入 126 3 轉(zhuǎn)移性收入 4321 2 不同家庭收入水平懸殊。 (元 ) 蘇州為各市的 % 上海市 13250 2633 寧波市 12970 2353 紹興市 12133 1516 杭州市 11778 1161 湖州市 11388 771 舟山市 10985 368 嘉興市 10757 140 廣州市 13380 2763 深圳市 24941 14324 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 三、市區(qū)居民消費(fèi)特點(diǎn)分析 2020 年，市區(qū)居民人均消費(fèi)支出為 7686 元，同比增長 %。 恩格爾系數(shù)偏高 省內(nèi)城市 人均消費(fèi)支出 (元 ) 食品支出 (元 ) 恩格爾系數(shù) (%) 比蘇州 177。但我們也應(yīng)該看到，年上漲的幅度相對平緩，說明目前市場商品供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不是很合理，拉動內(nèi)需的效果不是很明顯，應(yīng)該著力調(diào)整（市場微調(diào)之手）商品和服務(wù)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商業(yè)健康發(fā)展。 值得注意的是空置面積的大幅度下降，相對施工面積、新開工面積的不斷上升，說明市場需求比較旺盛，已經(jīng)消化掉大量的空置商業(yè)營業(yè)用房，“減空”效果明顯。但該處文化底蘊(yùn)的相對不足，也是發(fā)展商業(yè)的一個弱點(diǎn)，因?yàn)殡y以有效的延長旅游人群的區(qū)內(nèi)逗留時間。 （ 5）、相城區(qū) 相城區(qū)的商業(yè)近年來有著較大的發(fā)展，主要集中在相城區(qū)的行政中深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 心附近，已形成的有較大影響力和形象的商業(yè)項(xiàng)目有蠡口家具城、相城一條街，還有規(guī)劃中即將運(yùn)作的國際服裝城。 上半年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房預(yù)售價平均每平方米 7033 元，其中中心城區(qū)為每平方米 7706 元。 歷年商業(yè)營業(yè)用房空置面積走勢分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 圖四 ：蘇州市歷年空置面積（萬平米）走勢圖4860300306090空置面積 48 增幅（% ） —— 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 ※ 從圖三可以看出 ： 從空置面積的走勢來看，總體趨勢呈現(xiàn)較快速度下降。 ■ 大交通格局的形成、輕軌建成后的投入使用，會使得郊區(qū)級縣級市的客源向中心城區(qū)流入，不利于郊區(qū)及縣級市的商業(yè)發(fā)展。 該案處于園區(qū)文化行政中心地帶，周邊未來規(guī)劃建設(shè)中政府機(jī)構(gòu)、公司、大廈云集（包括園區(qū)管委會行政中心大廈、 6 幢政府公、檢、法等辦公大樓、能容納 8 萬人的國際會展中心、 2 萬人居住社區(qū)和公眾廣場、 XX 等重要項(xiàng)目）。北樓三層約 6000 平米，主要為凈菜超市和一些健身休閑空間，其中三樓為鄰里中心的管理辦公場所。 玄妙廣場： 玄妙廣場位于干將路與觀前街宮巷交叉口，占地面積 2 萬多平米，建筑面積 萬平方米，產(chǎn)品規(guī)劃中包括了商鋪、小戶型住宅，其中商鋪的售價達(dá)到了 2 萬 /平方米的高價。 ◆ 店鋪面積都相對靈活，幾個個案的實(shí)際店鋪面積可以自由分割，目前主要面積規(guī)劃在 30200 平方米之間不等。 （ 3）、產(chǎn)品定位對比分析 業(yè)種 個案 產(chǎn)品定位（產(chǎn)品訴求主題） 同區(qū)域內(nèi) F 城 集購 物、休閑、住宿、旅游、娛樂、餐飲、社交為一體的 大集合購物中心 第四鄰里中心 服務(wù)湖東 2萬人組團(tuán)，集餐飲、賣場、健身、休閑等的社 區(qū)服務(wù)中心 其他區(qū)域 美麗新世界 面向時尚、超前人群的集服飾、工藝品、工業(yè)品等為一體 的購物場所 玄妙廣場 以精品專賣店為載體，集服飾、餐飲、娛樂、休閑等為一 體的購物廣場 目前競爭個案的定位基本上都集中在購物中心，考慮到本案的社會效應(yīng)要求，建議本案走差異化競爭策略，不宜定位為 旅游工業(yè)品，尤其是能代表蘇州人文 娛樂休閑為一體、服務(wù)于區(qū)域內(nèi)居民和旅游人群的精品旅游商業(yè)街。 ● 隨著金雞湖兩岸商品房的發(fā)展，已經(jīng)有大量的居民入住，加上湖東兩萬人組團(tuán)和南都玲瓏灣商品房項(xiàng)目的啟動，屆時區(qū)內(nèi)人氣會比較旺盛。 客源分析 —— 擴(kuò)大服務(wù)半徑 本案周邊目前可預(yù)期的客源有：二萬人組團(tuán)的居民（逐步形成）、南部玲瓏灣的居民（尚未形成）、行政中心的職員（尚未形成），由于已居住人口尚少，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費(fèi)量。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 定位： 戶外休閑 +運(yùn)動型市場 長的湖岸 環(huán)湖步道區(qū) 野營燒烤區(qū) 燒肉用品、食品、設(shè)備 球類運(yùn)動、 慢跑 、 自行車 夜間活動廣場 沿湖戲水 區(qū) 游艇碼頭 健康性機(jī)能食品、飲品 水上運(yùn)動用品、服裝、設(shè)備 聚客力主題廣場 戶外運(yùn)動器材、鞋、服裝 水 空間配套 招商業(yè)種 空間內(nèi)空 招商業(yè)種 衍生活動 衍生業(yè)種 烤肉晚會 鐵人三項(xiàng) 沙灘排球童玩節(jié) 服飾 飾品 玩具