【正文】 則會寧改造無從進行2，規(guī)劃難度大；葛大店現(xiàn)狀居住區(qū)開發(fā)強度很大，城中村就如一個雞肋，葛大店村民要出于自身利益的考慮，開發(fā)商也要考慮到呀的利益。比如深圳市頒布的《關(guān)于深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定的實施意見》中，列出了城中村的兩點更新模式：1)綜合整治，指的是不涉及拆除房屋的環(huán)境凈化、美化；[1] 2)全面改造，包括對城中村進行整體拆建(拆建比30% 以上)和部分拆建(拆建比30% 以下)。我們可以選擇“自力更生，政府推動”的開發(fā)模式。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。在此基礎(chǔ)上，要完善和落實經(jīng)濟政策保障措施，推進農(nóng)民“四金”化發(fā)展。要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計、建筑水平。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。本著群眾得益的原則，進一步創(chuàng)新相關(guān)政策，強化推進城中村改造的政策導(dǎo)向。針對部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現(xiàn)狀。協(xié)同配合，構(gòu)建高效推進機制。二是堅持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動村民深入?yún)⑴c，來促進“村民自愿”氛圍的形成；三是堅持規(guī)劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經(jīng)濟社會保障，來真正實現(xiàn) “村民得益”的改造目標(biāo)；四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面；一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認(rèn)識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證搶抓機遇、遵循科學(xué)、勇于擔(dān)當(dāng)。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。認(rèn)為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復(fù)雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。各類成分人員利益分配界限理清困難。少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進程。相當(dāng)多的中、老年村民，對“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現(xiàn)在三輪車、電瓶車以及就業(yè)勞動工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問題十分惶恐。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。實行補償價格與市場接軌原則?！俺侵写濉笔寝r(nóng)村居民、外來創(chuàng)業(yè)務(wù)工人員和困難群眾、弱勢群體、低收入階層的主要聚集地。一是“城中村”是推進城市化的主戰(zhàn)場。杭州“城中村”改造的成效與意義杭州“城中村”改造的成效。七是“兌現(xiàn)難”。三是“安置難”。二是“城中村”改造五年計劃(2007—2011)。如紫金港整治和文二路延伸段工程帶動了西湖文新街道登云圩的整村拆建；浙江大學(xué)基礎(chǔ)部項目帶動了西湖三墩浦家橋村整村拆建。杭州“城中村”改造，堅持與眾多民生項目點、線、面相結(jié)合，大拆遷、大建設(shè)、大安置、大整治，以大項目帶改造、帶整治、帶開發(fā)、帶建設(shè)。杭州“城中村”形成歷時20多年，期間政府的征地拆遷補償和人員安置政策經(jīng)歷較大變化，在政策兌現(xiàn)中也存在不及時和不到位情況，給村民生產(chǎn)生活造成了一定影響。隨著城市化的不斷推進，外來人口大量涌入，“城中村”與杭州城市的矛盾日益凸顯，“城中村”問題日趨嚴(yán)重，如總體規(guī)劃嚴(yán)重滯后、人口構(gòu)成復(fù)雜多變、社會治安隱患突出、物業(yè)經(jīng)濟層次偏低及農(nóng)民生活品質(zhì)難以提高等，“城中村”與杭州“天堂城市”形象形成了強烈反差，成為推進城市化的“攔路虎”、臟亂差的“代名詞”、大都市臉上的“爛瘡疤”、違法犯罪活動的“滋生地”，以及游離于現(xiàn)代城市管理之外“被歷史遺忘了的古老陳跡”。杭州“城中村”的出現(xiàn)，就是這種城鄉(xiāng)二元并存局面的典型產(chǎn)物。 杭州模式：杭州的城中村改造模式是由政府統(tǒng)籌改造城中村的一種模式。拆遷補償方式為實物補償為主、貨幣補償為輔，補 償比例為 1：1（補償標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)）和 1：（未達規(guī)定面積）。城中村改造資金來源為房地產(chǎn)商、城中村集體和村民，政府 在財政上進行支持。第三注重政策宣傳力度。三是部分已有的發(fā)展思路不太符合上級部門規(guī)劃。村民參與程度下降的直接后果是改造決策集中化。在這個流程中。(2)突破口。也就是說，能否切實有效改變村民當(dāng)前生活的臟、亂、差的生活環(huán)境、為村級組織的發(fā)展打下基礎(chǔ)、村民收入長期看來是否會增加、財產(chǎn)性收入能否得到保障等等(即實現(xiàn)“村的改造”)將是調(diào)動廣大村民支持城中村改造的積極性的重中之重?！俺侵写濉备脑熘械拿芗谐霈F(xiàn)在利益再分配時，這是利益在國家、集體和個人之間的再分配、再調(diào)整的問題，主要表現(xiàn)為：①土地級差地租如何分配。鑒于自身素質(zhì)，農(nóng)民擔(dān)心轉(zhuǎn)為居民后缺乏與城市居民競爭的能力，找不到工作；改制后的股份合作公司前景未明，收入未知；部分地方社會保障體系的不能及時跟進，養(yǎng)老、醫(yī)療缺乏預(yù)期保障。其從業(yè)人員多為老“城中村”村民，此類人員進入鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工作時。隨著時間的流逝，這些人往往只有戶口在村、而本人已多年不再回鄉(xiāng)。這種模式需要政府在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及資金等方面提供較大支持力度。城中村改造的主要模式實施城中村改造，部分城市已先行一步，并取得了一定的成績和經(jīng)驗。至少應(yīng)具有如下五個基本特征；(1)從地域空間上看。關(guān)鍵詞：城中村；改造；實施城中村的特征與形成“城中村”，顧名思義，即城市中的村莊。城中村，既是歷史的遺留，又是現(xiàn)期的新生活體。在廣州市，對于規(guī)模大的“城中村”，主要采取政府提供優(yōu)惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式，自主實施改造。①在上世紀(jì)60、70年代，城市和農(nóng)村的生活水平差距較大，“城中村”村民很多便利用其離城較近的地理優(yōu)勢進城工作。④各地“城中村”大多在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展的高峰期興建鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。各種調(diào)查顯示，“城中村”村民對改造主要有以下三種憂慮：①改造后生活缺乏保障。(2)合理分配利益。一個理性的人的決策往往是趨利避害的。一方面村民代表和黨員是非常廣泛地分布在村民間，有了解民意的基本條件；另一方面現(xiàn)行的《中華人民共和國村民組織法》及《中國共產(chǎn)黨章程》等對村民代表和黨員的權(quán)利和義務(wù)有制度上的規(guī)定；最后，鑒于當(dāng)前農(nóng)村村民的學(xué)識素養(yǎng)，大量的宣傳解釋工作是必需的，而村民代表和黨員作為村內(nèi)活動的積極分子是比較好的選擇。武漢市一個村實施“城中村”改造大致要經(jīng)歷以下幾個步驟：村級集體經(jīng)濟組織改制(以股份制方式轉(zhuǎn)變集體經(jīng)濟管理模式)、農(nóng)業(yè)戶口改登為居民戶口、村改居人員就業(yè)和社會保障、土地房產(chǎn)處置和建設(shè)規(guī)劃管理、村委會改居委會等等?！耙粶p”，就是來自村民的阻力減少。等開發(fā)商上門洽談、等大型企業(yè)投資、等政府出謀劃策均已不適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展形勢。與政務(wù)公開和村務(wù)公開工作相結(jié)合，把城中村改造作為村務(wù)公開的重點項目進行管理，加強對執(zhí)行情況的監(jiān)督和檢查力度。改造的主體為房地產(chǎn)商（政府通過“招拍掛”出讓土地由房地產(chǎn)商籌資開發(fā)）、村集體（城 中村股份合作企業(yè)自行組織改造），以及村集體與房地產(chǎn)商聯(lián)合。改造方式為拆掉舊村徹底重建，建設(shè)商品房和商品房化的安置房。216。新世紀(jì)以來，杭州開始進入城市化加速期，但郊區(qū)化現(xiàn)象也隨之悄然出現(xiàn)，形成了集聚城市化和郊區(qū)化二元并存的局面。杭州“城中村”問題的凸顯。四是歷史痼疾。杭州“城中村”改造的模式。三是以“點”帶動“城中村”改造模式。2001年以來，杭州市委、市政府陸續(xù)出臺了相關(guān)“城中村”改造和農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓建設(shè)的規(guī)范性文件，形成了一整套較為完善的政策體系，為“城中村”改造的正式啟動打下了堅實基礎(chǔ)?？茖W(xué)制定政策，維護“城中村”居民的合法權(quán)益，實現(xiàn)國家、集體、個人“三贏”，同時嚴(yán)格依法依規(guī)辦事，統(tǒng)一補償標(biāo)準(zhǔn)和征遷程序，科學(xué)破解了“征遷難”問題。按照建設(shè)新型城市社區(qū)的要求，堅持屬地管理，理順管理體制，健全社區(qū)組織，規(guī)范物業(yè)管理，強化“潔化、綠化、亮化、序化”管理長效機制，遏制違法建筑，科學(xué)破解了“管理難”問題。通過綜合整治，“景中村”村容村貌煥然一新，生態(tài)環(huán)境得到保護，內(nèi)外交通顯著改善，個私創(chuàng)業(yè)空前高漲，集體經(jīng)濟得到發(fā)展，村民生活品質(zhì)明顯提高，杭州“景中村”逐步成為社會主義新農(nóng)村建設(shè)、共建共享“生活品質(zhì)之城”、世界級旅游景區(qū)“三個示范”，培養(yǎng)了一批與世界級風(fēng)景旅游區(qū)相適應(yīng)的新村民，實現(xiàn)了“景中村”村民從傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村居民向現(xiàn)代意義上的城市居民的歷史性轉(zhuǎn)變。推進“城中村”改造，是杭州城市有機更新的重要組成部分，事關(guān)杭州踐行科學(xué)發(fā)展觀、城市化健康發(fā)展、新農(nóng)村建設(shè)、解決“三農(nóng)”問題，以及共建共享“生活品質(zhì)之城”。四是“城中村”改造是杭州打造“生活品質(zhì)之城”的關(guān)鍵點。尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤；北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園；西、南與新華、新塘村交接。二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設(shè)、東小路拓寬、教育園區(qū)建設(shè)、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。（二）推進城中村改造面臨的問題城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計、資金籌集等問題；小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題；涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。對改造后生活缺乏保障的擔(dān)憂阻礙宅基地、自由地的回收。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔(dān)起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。此外，還存在著村民、集體、（開發(fā)商)、政府以及全社會的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。二是怕麻煩思想。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。一是堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。同時制定城中村改造教育培訓(xùn)計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓(xùn)；對普通村民進行通識培訓(xùn)，提高他們的認(rèn)識水平和城市化意識。建設(shè)多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。四是從政策發(fā)展上引導(dǎo)。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質(zhì)和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。優(yōu)先做出控制性詳細規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟組織中的分配權(quán)，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設(shè)模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。并且出來了相關(guān)的一系列的文件作為城中村改革的指導(dǎo)方案。（圖片來源與百度地圖）葛大店改造過程其實與大不多的舊村莊所面對的問題都是差不多了：比如建筑產(chǎn)權(quán)的不明給規(guī)劃難度的增加，拆遷補償?shù)木薮?。[3]查理 科靈思。城中村改造背景下西安高層商 住綜合體中住宅的布局和環(huán)境設(shè)計： 高層住宅，從環(huán)境方面來講，給予居住者及周邊的影響是很大的。但是由于層數(shù)增多而造成單位面積上住戶的密度過高，要想充分保證室外足夠的開敞空間就顯得較為困難。社區(qū)邊界經(jīng)常有城市道路、相鄰用地邊界。如果要把大部分城中村推倒重建成高檔樓盤，不管城市樂意與否，那些原城中村的租戶會轉(zhuǎn)移到新的區(qū)域新的犄角旮旯中，塑造新的下半身形態(tài)和機能，因為他們和城市相互需要”。深圳城中村改造的困境及對策，特區(qū)理論與實踐2003，（11）2931 [5]城中村改造背景下商住設(shè)計探究——對現(xiàn)實蔡臺村改造的調(diào)查研究，西安建筑科學(xué)大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版）[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科學(xué)出版社，2004