【正文】 算商品房銷售面積，或是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)按上述方法計算商品銷售面積，而不是按合同約定的面積，買賣雙方可以對合同中的銷售面積進行調(diào)整，但對合同中所約定的銷售價款則不能變更。這一面積由兩部分組成：一是前面所說的各套房屋與公用建筑之間的分隔墻及外墻的一半；二是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳或過道等功能上為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間空置箱、罐的平臺。對于自有物業(yè)，由于產(chǎn)權(quán)的完全而相當(dāng)明確；對于共有部分，由于共為全體產(chǎn)權(quán)人所有，需由全體業(yè)主同意后才有效。再如某花園別墅公約規(guī)定，“公共設(shè)施和共用設(shè)備指為該物業(yè)的公共利益或公共服務(wù)而在該物業(yè)所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的供所有業(yè)主享用的各種器械、設(shè)備、裝置??包括游泳池、健身房等”、“在物業(yè)的公共部位或共用設(shè)備等地方，開發(fā)企業(yè)保留建造及豎立招牌、海報、廣告牌的權(quán)利”。并規(guī)定：民用與公共建筑，一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程為3年；建筑物的電氣管線、上下水管安裝工程保修期為3個月，建筑物的供熱及供冷的保修期為一個采暖期及供冷期，室外的上下水管線和小區(qū)道路等市政公用工程保修期為1年?！钡谑粭l規(guī)定：“消費者因購買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。物業(yè)管理企業(yè)在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續(xù)時，可向換房人各收取50元手續(xù)費，但不得向購買新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費用。市區(qū)每戶（終端）240元、市郊城鎮(zhèn)每戶330元、郊縣農(nóng)村每房480元，向業(yè)主或使用人收費后，出具有線臺專用收據(jù)。如果開發(fā)商讓物業(yè)公司代為辦理交房手續(xù)，依據(jù)代理的有關(guān)規(guī)定，代理機構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。由于對物業(yè)管理費漲價心存疑問，王小姐拒絕預(yù)付3個月的物業(yè)管理費。在開發(fā)商將房屋交付給你之前，你享有“先履行抗辯權(quán)”，即拒絕交付尾款是有法律依據(jù)的。問：我預(yù)訂的房屋原定于去年1月30日交房，可開發(fā)商書面通知我交房要延期至今年3月15日。同時，他要求房產(chǎn)公司支付從2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房違約金9萬余元。日前，靜安法院對這樁官司作出一審判決：配套工程受阻不屬不可抗力，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)履行合同，支付延期交房的違約金七萬余元。這種情況下，購房者一定要保管好當(dāng)初的裝修合同、材料清單、付款發(fā)票等書面憑證。辦理交房入住手續(xù)時，購房者首先應(yīng)要求開發(fā)商提供房屋的竣工驗收備案表，查看自己所購房屋是否在該表的范圍內(nèi)；開發(fā)商還應(yīng)提供新建住宅質(zhì)量保證書，保證書規(guī)定了房屋各部位的具體保修范圍和時間，是購房者要求開發(fā)商履行保修義務(wù)的書面文件。要避免房屋質(zhì)量困擾，購房者需做到簽好質(zhì)量條款、仔細(xì)驗收房屋和注意保留證據(jù)三個環(huán)節(jié)。一、套內(nèi)使用面積的計算應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。11招 拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。這十條檢查你都應(yīng)仔細(xì)做到。門、窗是否穩(wěn)當(dāng)、密封，是否在開關(guān)時發(fā)出雜音。有些容易遮擋的地方插座移位，考慮到電線太長不準(zhǔn)備換電線的要將原插座保留或換成白板，方便以后維修。電源線與煤氣管、熱水管、弱電管要離開20—30公分，在有電源插座的上方不允許有水管，廚房、衛(wèi)生間、陽臺等有水的地方插座要用防濺水型插座面板，地插要用保險型的插座面板，防止小孩調(diào)皮觸電。內(nèi)陷過深將會導(dǎo)致后期水龍頭沒辦法上，如果內(nèi)絲外口超過磚面的話，水龍頭裝上去后不銹鋼壓蓋沒辦法與磚面嚴(yán)絲合縫。（3）鋁塑復(fù)合管優(yōu)點：鋁塑復(fù)合管穩(wěn)定性能很好，接頭少，可無限的延長，操作簡單方便； 缺點：由于水管和管件膨脹系數(shù)不一致，長時間會導(dǎo)致接頭之間滲漏。根據(jù)不同的電器用電負(fù)荷，使用不同的線徑，以確保正常使用。第一篇：《家裝知識圖文并茂總結(jié)手冊》【拆除工程、線槽及水電篇】《家裝知識圖文并茂總結(jié)手冊》第三章拆墻及打線槽拆墻及打線槽（1）所有需要拆除的部分都需要到物業(yè)管理處辦拆除手續(xù)，未經(jīng)允許不可拆除；（2）承重墻不可拆除，混凝土墻不可拆除；（3）空調(diào)孔直徑6公分以上且應(yīng)向外傾斜；（4）燃?xì)鉄崴鲝娕趴字睆?10公分；（5）排氣扇孔直徑10公分以上；（6）油煙機孔直徑15公分以上。三、水電材料購買（一）電線及線管的質(zhì)量要求電線的選擇 為了滿足電線壞掉以后容易更換，護套線等一些直接埋在墻內(nèi)的線種不要用在家裝中，最好使用單根銅芯線。（2）鋁塑復(fù)合PPR管優(yōu)點：PPR管和鋁塑管的升級品，集PPR管和鋁塑復(fù)合管的優(yōu)點于一體，既有鋁塑板的穩(wěn)定性，又有PPR管熱熔焊接的一體性； 缺點：需要非常高的連接技術(shù)。四、水、電路改造 １、水路改造（1）水管改造決定對于有些開發(fā)商使用的水管質(zhì)量差的水管，應(yīng)該毫不猶豫將其換掉，千萬不要一時考慮費用太大而將就使用，這樣只會害了自己；（2）水管埋設(shè)深度水管埋設(shè)的深度應(yīng)該以瓷磚鋪貼好以后，內(nèi)絲彎頭外口與瓷磚磚面持平為準(zhǔn)。劣質(zhì)工程案例優(yōu)質(zhì)工程案例（3）標(biāo)高和順序的原則要求，普通插座標(biāo)高30公分，床頭雙控開關(guān)80公分，其他電源可根據(jù)設(shè)計需要來定。（無鎖母線管直接進盒的劣質(zhì)工程案例）（5）強弱電的強制要求 強電管內(nèi)不允許有接頭，有需要移位的插座最好能將電線換成整線，將抽出來的電線再用到其他稍短一點的地方去。第二篇：家裝手冊(驗收篇)商品房驗收完全手冊目錄一)驗收新房的注意事項 二)具體詳細(xì)講解如下 三)關(guān)于驗房常見問題的解答 ，所以還沒有交房，但開發(fā)商要我先交物業(yè)管理費，我可以不交嗎？ ，業(yè)主需要繳哪些費？標(biāo)準(zhǔn)是什么？ ？ ？ ？ “八房五證二書”？ ？ ？ ？ 四)戲談新房的”風(fēng)水” 五)業(yè)主散文 六）相關(guān)政府規(guī)定及商品房質(zhì)量書整理人:eastking,二零零四年五月一日l 一)驗收新房的注意事項房屋外觀及內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否與售房說明書一致，門洞尺寸是否便于家具出入。用尺將各房內(nèi)徑尺寸量清楚，并仔細(xì)記錄下來，便于裝修設(shè)計和購買家具。檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。5招 頂層住戶查滲雨如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。套內(nèi)建筑面積是由三部分組成的，其計算公式為：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。所以只要你沒有簽房屋交接書，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你現(xiàn)在不用繳納物業(yè)管理費簽好質(zhì)量條款驗收 入住房屋注意保留證據(jù)房屋質(zhì)量是購房者最關(guān)心的問題之一。（二）仔細(xì)驗收房屋。如果是裝修造成的問題，購房者只能找裝修公司維修，要求賠償損失，與開發(fā)商無關(guān)。大產(chǎn)證延期一年 開發(fā)商賠款七萬購房者認(rèn)為開發(fā)商延期交房一年需承擔(dān)違約責(zé)任，而開發(fā)商說延期交房是配套工程施工受阻這一不可抗力事由造成的，不愿賠錢。他認(rèn)為房產(chǎn)公司對房屋設(shè)定的抵押未注銷，不具備合同約定的房屋交付條件，拒絕收房。據(jù)此，法院作出上述判決。因此，你們之間的義務(wù)有先后履行順序，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先履行交房義務(wù)。找到小區(qū)物業(yè)管理公司后，王小姐填寫了有關(guān)表格、交納了相關(guān)手續(xù)費。交房時，開發(fā)商應(yīng)把鑰匙交給購房人，使購房人能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了賣出方的合同義務(wù)。（3）有線電視初裝費。物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)部門規(guī)定并墊付了資金加裝防盜分戶門、電控總門設(shè)施的，按成本向業(yè)主或使用人收取，但在簽訂購房合同時明確作為房屋附屬設(shè)施交付的，此費用應(yīng)包含在房價內(nèi)。消費者有權(quán)要求經(jīng)營者提供的商品和服務(wù)，符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。該辦法規(guī)定：建設(shè)工程自辦理交工驗收手續(xù)后，在保修期內(nèi)，因勘察設(shè)計、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)由施工單位負(fù)責(zé)維修。如某大廈公約規(guī)定“公共地方包括各入口大堂及通道、各層升降機大堂、扶手梯、樓梯間、人行道、行車道、梯臺、綠化區(qū)、休憩地方、各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電閘控制房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設(shè)備控制房、消防泵房、水箱、升降機房、發(fā)電機房、空調(diào)機房及為該大廈的業(yè)主、訪客而設(shè)并供其共用的其他地方或范圍??發(fā)展商可以將其在該大廈中所有的任何部分指定或重新指定為公共地方，不必經(jīng)其他業(yè)主或其他擁有該大廈權(quán)益的人士同意，但發(fā)展商在享有此項權(quán)利時不得妨礙其他業(yè)主使用其所有的單元”。業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四種權(quán)利。無柱雨篷。計算商品房全部建筑面積的范圍包括：永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平投影面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。建筑物墻外有頂蓋和走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。然后計算公用建筑面積。對于在此之前已簽訂的商品房銷售合同，除了合同對銷售面積的約定有明顯的違法或計算錯誤外，仍應(yīng)維護合同所約定的面積。根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第四十條第六款規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有諸多不合理情形的（其中包括銷售的商品數(shù)量不足的），除本法另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)民事責(zé)任?！鞍朔课遄C二書”？下列八種情況的房屋買賣國家有規(guī)定：一、違法或違章建筑，不能買賣；二、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的，不能買賣；三、教學(xué)、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑，不能買賣；四、著名建筑物或文物古跡等需加以保護的房屋，不許買賣；五、由于國家建設(shè)需要，征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；禁止買賣；六、單位不得擅自購買城市私房；七、出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購買權(quán)；八、對出賣享有國家或單位補貼廉價購買或建造的房屋有一定的限制。前者包括依法對物業(yè)自用部位占有、使用、經(jīng)營、處置、修繕、改建等基本權(quán)利和依法使用物業(yè)共用設(shè)施及設(shè)備、共用部位和公用設(shè)施、公共場所的權(quán)利以及擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學(xué)等。返回頂部 l 四)戲談新房的”風(fēng)水” “風(fēng)水”爭端林先生的臥室內(nèi)擺了一個四門衣櫥，其中兩扇邊門的面板是鏡面，方便穿衣照鏡。于是，業(yè)主往往出于“寧可信其有也不信其無”的心理而掏錢買平安。終于等所有的貸款手續(xù)都辦好了，該是領(lǐng)鑰匙的時候了，心情無比激動，但是我把驗房這個環(huán)節(jié)看的太輕了，致使接下來發(fā)生了很多不愉快的事情。先交錢，又花了我1800，這里面包含裝修押金、裝修垃圾清運費、裝修工人管理費（我至今不明白他們費了什么力氣去管理了，這么多工人在樓里裝修，但是就是沒見物業(yè)在哪兒）、裝修后樓道整修費以及小區(qū)一年的物業(yè)費。等到要換鎖的時候，我才在親戚的提醒下發(fā)現(xiàn)我忽略了一個重要的問題，就是驗房，因為那件事把我的想法整個打亂了，我決定需要重新檢驗我的水電管路。陽臺的一個邊角發(fā)現(xiàn)有縫隙，并且有滲進過水的痕跡，據(jù)我的一位朋友說，很有可能是墻體沒有套嚴(yán)造成的，這要是不修，將來到了雨季可能會滲水。真土匪！交了錢，去拿鑰匙，又要登記驗房表，然后有人跟著我們?nèi)ヲ灧浚鋵嵰埠芎唵?，水電、有線、通迅都沒通，我?guī)У脑囯姽P也英雄無用武之地?？偨Y(jié)一下，為了新家，兵馬未動，糧草先行，預(yù)算雖然改了又改，已經(jīng)花了的銀子卻再也飛不回來了，到目前為止，花在電器上的錢已達八千多元，嚴(yán)重超支！而且都是我一手操辦的，LP一點沒介入，難以推卸責(zé)任吶。衛(wèi)生間防水：聚氨酯，這正是我要找的材料，既然可以鋪在采暖層下，當(dāng)然也可以鋪在采暖層上。再看建設(shè)單位，嗯？不對勁？怎么KFS、施工單位、物業(yè)公司都是一個BOSS啊，這倒也好，出了事從頭兜到尾，不能推卸責(zé)任?，F(xiàn)將《天津市商品住宅質(zhì)量保證書》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。第三、瓦：瓷磚(濕貼、干貼)，石材(濕貼、干掛)。二、通過市、區(qū)（縣）質(zhì)量監(jiān)督部門的驗收，有書面的質(zhì)量等級證書。對業(yè)主來說，水電改造開工前具備：水電改造設(shè)計方案成熟，完整方案應(yīng)該包括準(zhǔn)確的水路電路定位點。電線管不宜走石膏線內(nèi)，易造成死彎，死線。照明控制主開關(guān)高度14001500MM，左右距毛坯門框200MM；普通插座高度350400MM；床頭雙控開關(guān)高度850MM左右；壁掛電視電源高度根據(jù)空間大小及電視尺寸確定，一般高度為10001200MM；背景音樂，溫控、智能照明、電器控制弱電面板高度數(shù)值參考照明主開關(guān)，以方便控制為宜。、燃?xì)狻婋妼?dǎo)線線色需要分明確：相線(L)顏色宜用紅、綠、黃三相任意色，零線(N)采用藍色，保護(PE)線用黃綠雙色線，控制線采用白色。(尺寸以毛壞未處理墻地數(shù)據(jù)為準(zhǔn)):淋浴混水器冷熱水管中心間距150MM,距地10001200MM。、PB、PE等不同材質(zhì)熱熔類管材相互連接時，必需采用專用轉(zhuǎn)換接頭或進行機械式連接，不可直接熔接。(5)檢查提供的管材和管件應(yīng)符合設(shè)計規(guī)定,并附有產(chǎn)品說明書和質(zhì)量合格證明書。(4)將需連接的管子和配件放進焊接機頭，加熱管子的外表面和配件接口的內(nèi)表面。穿管敷設(shè)時，管內(nèi)導(dǎo)線的總截面積不應(yīng)超過管內(nèi)徑截面積的40％，管內(nèi)不得有接頭和扭結(jié)。線盒內(nèi)導(dǎo)線應(yīng)留有余量，長度宜為150mm。(2)驗收要求和方法 工程竣工后應(yīng)向業(yè)主提供線路走向位置尺寸圖，并按上述要求逐一進行驗收，需隱蔽的電氣線路應(yīng)在業(yè)主驗收合格后方可進行隱蔽作業(yè)。導(dǎo)線與電話線、閉路電視線、通訊線不得安裝在同一管道中?！半[蔽工程”可分為水安裝、電安裝及防潮、防水等