【正文】 ◆ 銅鑼灣商業(yè)廣場以招租為主，勢必會分流客戶。 劣勢（ W）： ◆ .四周的商業(yè)氛圍不濃厚。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座3000 平方米的 幼兒園， 2 棟 30 層的高層住宅及 6 層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國的聯(lián)系。 ? 信息點多、智能化程度高。 項目的物業(yè)定位及目標(biāo)客戶群分析 物業(yè)定位 根據(jù)項目的市場調(diào)查及地塊的 SWOT 分析，我們把項目定位為： 事業(yè)、生活、休閑 — 盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)。 ? 物業(yè)管理公司的知名度不夠。 劣勢（ W）： ? 覆蓋率較高，地面無花園及廣場。 ? 戶型設(shè)計方正實用、部分單位分合皆宜，內(nèi)部部分采用大板結(jié)構(gòu)，具有較大的靈活性。深南 大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫字樓最集中的道路之一，上海賓館段 更是聚集了知名的商場 (天虹商場 )、酒店 (格蘭云天酒店 )及寫字樓（佳和華強大廈、中電大廈等）。 4）投資客 價格和租金的比例、 付款方式、入伙時間及投資回報率永遠是他們考慮的重要因素。 他們熟悉本區(qū)域并已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，他們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。香港客戶占總成交比例約有 2 成。從其客戶構(gòu)成而言， 周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。酒店式公寓部分前期銷售情況較差，從20xx 年 3 月開始 部分酒店式公寓改型為商務(wù)公寓整層或半層銷售后 ,情況有所改觀，商務(wù)公寓銷售率已達到75%。 1）群星廣場 項目的基本資料 該項目位于華強北路和紅荔路的交匯處，是華強北路唯一的在建的多功能綜合樓宇。 ?商業(yè)規(guī)模仍在不斷擴大，城市核心商業(yè)圈的地位正在進一步形成。 8 月下旬鼎盛時代的商業(yè)裙樓綠色主題商場概念并沒有得到市場的追捧。傳統(tǒng)的羅湖國貿(mào)商業(yè)及東門老街，從位置、功能、規(guī)模上難以 全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān)口附近幾處集中的區(qū)域擴展，置業(yè) 面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。 5）住宅消費者結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生 變化 年輕的知識階層在住宅消費者所占比例大幅度增加。雖然去年全市經(jīng)濟增長仍保持較快速 度，居民收入水平穩(wěn)中有升，但市場消化能力仍然有限，總需求遠低于市場總供應(yīng)量。 5）東部題材 年內(nèi)東部快速干道即將開通，大梅沙二期工程已經(jīng)開工，都會給東部以休閑、度假為主題的物業(yè)帶來機遇 ，如：中信開發(fā)的“海天一色”創(chuàng)造了沙頭角物業(yè)價值的新高。 2) 香蜜湖片區(qū) 與 99 年相比，香蜜湖片區(qū)市場供應(yīng)量大大增加，嘉園、翠?；▓@、楓丹雅苑、東海二期及萬科溫馨家園等 項目相繼推出。 5）個盤時代 深圳房地產(chǎn)市場正進入個盤時代，為了從激烈的競爭中突圍 ，每個樓盤都力求在建筑本體（含戶型及建筑 風(fēng)格等）和營造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費群體。 20xx 年 1 季度末商服施工面積為 萬平方米，同比增長了 %。 ： ； :； 群： 都會 100 項目銷售執(zhí)行報告 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 深圳市中昊源投資發(fā)展有限公司： 我司自正式受托本項目的策劃代理事宜，經(jīng)專案小組的市場調(diào)查、地塊分析，先后提供了《中昊源項目的 物業(yè)發(fā)展建議》、《中昊源項目的階段性匯報及戰(zhàn)略總綱》、《中昊源項目的廣告計劃及預(yù)算》、《中昊 源項 目商場價值的分析》等專案。說明隨著城市中心的西移，福田的商業(yè)核 心地位正在形成。 4）公房上市 7 月公房上市已進入實質(zhì)運轉(zhuǎn)狀況，雖然從目前來看真正進入二手買賣市場的比重很少，但其對市場的影 響已非常明顯：普通商品住宅的價格和銷售速度不可避免受到?jīng)_擊，而由此可能導(dǎo)致?lián)Q樓欲望高漲，豪宅 消費群擴大。 年內(nèi)預(yù)計中心區(qū)推出的項目不多，只有國際商會大廈（寫字樓）推出，但其一級輻射區(qū)，如：景田片區(qū)供 應(yīng)量巨大。今年隨著地鐵工程的進 展，其物業(yè)的附加值將會進一步提高，商家也紛紛搶占，如：新一佳進駐彩福商城、好百年入駐彩虹新都 的裙樓等。 1) 競爭激烈 和記黃埔、漢國置業(yè)等境外大型地產(chǎn)商與新生力量的進入，以及傳統(tǒng)本地大地產(chǎn)商如 :振業(yè)集團、萬科、 招商、華僑城等的持 續(xù)開發(fā)令 20xx 年市場競爭的激烈程度遠超往年。 這些公房可能從兩個方面沖擊市場，第一：二次置業(yè)者的數(shù)量可能大大增加，從而導(dǎo)致對大戶型物業(yè)的需 求量增加（年內(nèi)大戶型的熱銷已拉開了序幕）；第二：地域性較差的普通戶型可能會因為公房上市的分流 ，導(dǎo)致銷售速度和價格有一定程度的回落。 20xx 年初由香港調(diào)查公司對香港市民的一次調(diào)查表明：未來 10 年內(nèi)將有 100 萬港人有在深置業(yè)的計劃，而 且他們置業(yè)的目的、面積及區(qū)域都會有較大的改變。隨 著市城規(guī)模的擴大，福田逐漸建成了 大批的住宅小區(qū)，聚集了大批的居住人群。 2）華強北片區(qū)現(xiàn)狀： 20xx 年華強北商服用房推出量并不大，除陸續(xù)推出的佳和華強的商業(yè)裙樓、賽格廣場及現(xiàn)代之窗的尾盤外 ，幾乎沒有全新的商場推出。 順電家居廣場、女人世界、男人世界、兒童世界、賽格電子廣場等，針對不同的業(yè)態(tài)和消費者而確定的主 題商場獲得了巨大的成功，從某種程度上看，為全市商業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗。 重點競爭物業(yè)分析 調(diào)查說明： 我們選擇了與本項目的地理位置、物業(yè)類型、規(guī)模及推出時間較為接近的 4 個樓盤進行調(diào)查分析，旨在通 過調(diào)查，對區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)量、客戶構(gòu)成、價格及銷售策略、銷售率等方面有一個詳實的了解，從而制 定切實可行的廣告策略和銷售策略。其總體推廣 缺乏主題及系列性，現(xiàn)場包裝及銷售管理也較差。酒店式公寓雖然后期完全以寫字樓的形象（匯商中心 ）推廣，但因為居住與辦公分離及管理費、中央空調(diào)費用較高的因素影響銷售進度。十一期間拿出部分 特價單位（ 3 房以上）優(yōu)惠 10 萬元銷售。 1）周邊原居民 包括原來有房者和租客。除地理位置外，他們比較看重 樓盤自身配套如：是否有會務(wù)中心、商務(wù)中心等商務(wù)場所及泳池等生活場所，樓盤的品質(zhì)如電梯等及物業(yè) 的名稱是否響亮，也是他們考慮的因素。 第二篇 項目的住宅和公寓分析 項目概況 項目的地理位置 本項目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強北路商業(yè)街僅60 余米。 ? 屬于地鐵沿線物業(yè)。 ? 提供商務(wù)和會務(wù)中心服務(wù)。 ? 項目推出時，形象進度較差。 ? 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會分流部分公寓客戶。 ? 罕有復(fù)式單位送空中花園。東側(cè)隔小區(qū)路與華強電子世界相鄰，路側(cè)停放華強電子公司員工的 單車及來往貨車，來往的人流也以上下班的員工及搬運貨物人員為主，雖然華強電子的生意紅火，但它對 本地塊的商業(yè)輻射極小。 ◆ 距未來地鐵站口僅 50 余米。 威脅（ T）： ◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴重，華強北近期將推出的商業(yè)面積巨大。如果我們不能制造 差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。 西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購物點。 業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書店及大型游戲室等，在商場中合理布局，充分滿足了人 們購物、休閑的綜合需求， 具體做法是： a. 在分街（內(nèi)走 道）的端頭及人流不易到達的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。而從消費人群 定位，則更具有長期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。 4 樓定位為吧城。 3 層：休閑空間 —— 咖啡小筑、西點小屋或香茗茶座等。 ?柜臺的使用面積以 5 平方米左右為基準(zhǔn)單位。特別是對遠期樓花的銷售更是至關(guān)重要。華強北的繁華被華強電子商場完全隔斷。 ◆ 廣告宣傳及銷售推廣 銷售時機及銷售的階段安排 入市的時機選擇的理由 項目入市時機的選擇要綜合考慮以下四個方面的因素： 1)深圳房地產(chǎn)銷售的周期規(guī)律 根據(jù)歷年的銷售統(tǒng)計，房地產(chǎn)市場的銷售呈現(xiàn)明顯的周期性。 4）客戶的購房心態(tài) 深圳房地產(chǎn)市場在完成了由賣方市場到買方市場的轉(zhuǎn)移后，客戶的選擇面相對較廣，在購房時考慮和比較 的因素也越來越多，其中，項目的工程進度是他們考慮的重要因素之一。綜合元旦、春節(jié)等假日因素的影響，我們建議項目 正式開盤日期是： 20xx 年 2 月 28 日。形式：噴繪。 ◆商場部分的單張 —— 華強北商業(yè)的發(fā)展預(yù)測及新人類主題介紹。 連通空中花園的單位，采用落地大玻璃門或窗，營造出一方都市的靜園。 ◆樣板房 —— 門前設(shè)置鞋套柜，換鞋坐椅。另一冊主要以介紹新人類的生活方式、領(lǐng)袖人物、新人類的生活品牌、知名店家的地址及主要 娛樂場所的地址等，使之成為 新人類朋友生活指南。 第二階段（公開發(fā)售兼塔樓強銷期） 本階段是樹立項目形象、實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵階段。因為本項目具有特質(zhì)性和 獨有性，在市場接受后，相對在廣告上不需要大的投入量。 日期： 20xx 年 6 月 1 日 — 9 月 30 日 主題：新人類主題商場 廣告安排及媒體選擇：視上二個階段的統(tǒng)計情況再作安排。 展示會所可以按照交付使用的標(biāo)準(zhǔn)裝修，也不計入銷售包裝成本。 All my strength!!! Haste Thee to help me. Oh, my God, I trust in Thee. Let me not be ashamed. Let not my enemies triumph voer me. 山中有雨 發(fā)貼 : 2 20xx0924 10:59 是特快嗎 風(fēng)幽幽子 發(fā)貼 : 26 20xx0924 15:09 有沒有關(guān)于房地產(chǎn)定價的有的話我就買 愛不需要理由 咸帶魚 策劃書的寫作及策劃案集錦 [精華 ] chenxi89 Moderator 發(fā)貼 : 658 20xx0823 16:39 第一部分 : 活動策劃案書的寫作 活動策劃方案是公司 或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而 且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將 起到積極的提高作用。 3. 活動要圍繞主題進行并盡量精簡 很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費 者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。活動的時間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況 進行仔細分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境 {如天氣、民俗 }的影響。 XX 花園市場研究報告提綱 一、 概論 序言 研究目的 研究方法 l 詳盡的資料搜集及分析工作 l 入戶問卷調(diào)查 l 現(xiàn)場訪問 主要結(jié)論和建議 二、 廣州市住宅市場概況 摘要：廣州 市區(qū)域概況 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 % 家庭總戶數(shù)、戶均人口 近年經(jīng)濟發(fā)展趨勢、生活水平、購買力水平概括 近年廣州住宅市場的發(fā)展特點、成交市場的具體特點 廣州經(jīng)濟發(fā)展概況 經(jīng)濟發(fā)展速度（ GDP 分析、第三產(chǎn)業(yè)分析） 金融業(yè)與房地產(chǎn)消費市場 居民生活水平與住宅消費 廣州住宅市場特點 住宅成交量、付款