【正文】 合作伙伴關(guān)系，有著很好的籌、融資能力，這就大大降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。調(diào)查表明：隨著住房制度改革的深化，居民對(duì)住房的需求在不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的市場(chǎng)空間。 但是，公司的人力資源狀況也存在著一些問題。 最后，“入世”后，大量外資的介入將改變市場(chǎng)開發(fā)模式 加入 WTO后，將為國(guó)際大財(cái)團(tuán)為主的外資介入提供進(jìn)一步趨向平等化的環(huán)境，外資結(jié)構(gòu)的改變必將影響市場(chǎng)格局，市場(chǎng)的開發(fā)模式也將更趨市場(chǎng)化。 再次，上海的辦公商業(yè)用房市場(chǎng)的空置情況將會(huì)明顯改善 “入世”以后，隨著我國(guó)銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、法律服務(wù)、中介咨詢、娛樂業(yè)等服務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)將逐漸向國(guó)外開放，外商將會(huì)在上海購(gòu)買辦公或商業(yè)用房，開設(shè)分支機(jī)構(gòu)、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所乃至大型連鎖店等。 隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導(dǎo)向的作用下，居民的購(gòu)房意識(shí)將明顯提高。 ● 加入 WTO 對(duì)我國(guó)尤其是上海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響 “入世”所營(yíng)造的對(duì)外開放的良好國(guó)際環(huán)境，將大大加速房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)模化進(jìn)程。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)孕育著很大的風(fēng)險(xiǎn)。 我國(guó)城市平均房?jī)r(jià)在過去 11 年中漲了 4 倍多的事實(shí)，已使很多投資者認(rèn)識(shí)到了在我國(guó)進(jìn)行投資性購(gòu)房的增值潛力和前景。由于房地產(chǎn)具有良好的保值增 值功能，房地產(chǎn)投資在國(guó)外異?；钴S，房地產(chǎn)占整個(gè)社會(huì)總投資的比例相當(dāng)高，但在很長(zhǎng)時(shí)間里，我國(guó)居民比較關(guān)注房地產(chǎn)的消費(fèi)功能，卻忽視了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的投資價(jià)值。在這種情況下，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，只好無奈地“少貸”、“惜貸”。傳統(tǒng)的交易方式盡管簡(jiǎn)單明了，但住房作為商品其價(jià)格相對(duì)普通購(gòu)房者的收入，還是偏高。 1979 年上海的房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域，率先出現(xiàn)了企業(yè)，打破了由國(guó)家直接投資開發(fā)房地產(chǎn)的局面，但隨后相繼成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，仍然以國(guó)有企業(yè)為主體，目前上海國(guó)有 房地產(chǎn)企業(yè)約 918 家，占企業(yè)總數(shù)的 %，但國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)總量卻占據(jù)了上海的半壁江山。另外，隨著上海經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷被解放出來，城市規(guī)模的擴(kuò)展和農(nóng)村城市化程度將不斷加快。在城市布局、城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以自覺適用經(jīng)濟(jì)杠桿通過市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)調(diào)整。 20xx 年全市商品房銷售量一舉突破 1800 萬㎡。通過近十年的比較分析證實(shí)，房地產(chǎn)增加值的增長(zhǎng)速度平均約為上海市 GDP 增長(zhǎng)速度的 2 倍，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為上海市財(cái)政收入的重要來源之一，將有望成為上海經(jīng)濟(jì)新世紀(jì)的亮點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動(dòng)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費(fèi)占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到 10%，僅次于事物消費(fèi)支出，居第二位。 為了更好地引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)市場(chǎng)正常、有序、健康、快速地發(fā)展，國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局、國(guó)家稅務(wù)總局以及地方 管理當(dāng)局制定了相應(yīng)的法律、法規(guī)，如財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于 20xx 年 12月 7日頒布的《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》、建設(shè)部于 20xx 年 9 月 18 日頒布的《關(guān)于簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》、財(cái)政部與 20xx 年 9 月 6日頒布的《關(guān)于企業(yè)住房制度改革中有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》等等。我們的分析主要從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部能力三個(gè)方面進(jìn)行。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計(jì)，截止 20xx 年 6月底，上海各銀行個(gè)人住房貸款余額已達(dá) 億元，其中個(gè)人住房商業(yè)性貸款為 億元，比上年末新增 億元，相當(dāng)于同期個(gè)人住房公積金貸款額的 3 倍；個(gè)人住房公積金貸款余額 億元，比上年末新增 億元，同樣、保持了良好勢(shì)頭。 現(xiàn)階段我國(guó)裝修市場(chǎng)每年的裝修業(yè)務(wù)量為 10 億平方米。 ： ； :； 群： 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司 戰(zhàn)略研究報(bào)告 問題背景 改革開放以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年 GDP 的增長(zhǎng)率都保持在7%以上，到上個(gè)世紀(jì)末，我國(guó)城市居民已基本達(dá)到了小康生活水平。住房消費(fèi)需求的拉動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)前景。自 1992 年至 1999 年，上海市已累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款 億元，占全國(guó)同類貸款的 1/6，列全國(guó)各省市之首。戰(zhàn)略分析是制定正確戰(zhàn)略的前提條件。這不僅對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇，而且對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 ● 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 自改革開放以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年 GDP 的增長(zhǎng)率都保持在 7%以上，到上個(gè)世紀(jì)末，我國(guó)城市居民已基本達(dá)到了小康生活水平。據(jù)初步匡算，“十五”期間這一比重還將提高到 8~10%，5 年中房地產(chǎn)增加值的比重還要提高 ~ 個(gè)百分點(diǎn)，年均提高 個(gè)百分點(diǎn)。平均每年的商品房銷售量已突破 1200 萬㎡，成交金額超過 400 億元。未來上海城市的發(fā)展追求的是現(xiàn)有城市化的提升，以及舊城區(qū)都市機(jī)能的重建與生活環(huán)境的整體改善。就城市居民的消費(fèi)模式來看，對(duì)基本耐用消費(fèi)品的需求也已經(jīng)飽和，因此不斷增長(zhǎng)的儲(chǔ)蓄存款已是難以依靠家用電器等耐用消費(fèi)品所能夠吸收的 ，在轎車進(jìn)入家庭的生活方式由于我國(guó)的特殊國(guó)情尚不能普及時(shí)，商品住宅的購(gòu)買應(yīng)該是我國(guó)居民儲(chǔ)蓄資金投向的重要領(lǐng)域。 上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的發(fā)展歷史，很大程度上是國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展史。 時(shí)下上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大量積壓的空置商品住 房，與其說是供大于求的結(jié)果， 不如更準(zhǔn)確地說是高房?jī)r(jià)阻礙了有效需求的實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)行銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸取向也是進(jìn)退維谷：發(fā)放抵押貸款會(huì)因銷路好的開發(fā)商沒有抵押物，而使信貸資金 流向銷路差的開發(fā)商，銀行雖有抵押物在手，也未必能保證資金的安全性與流動(dòng)性；發(fā)放“盯人貸款”也只能以開發(fā)商以前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)閰⒖?，在我?guó)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系尚未健全的情況下，也不能保證新項(xiàng)目資金的順利收回。 第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系尚未完善，抑 制了住宅市場(chǎng)的發(fā)展 房地產(chǎn)作為一種商品，兼具消費(fèi)與投資價(jià)值。因?yàn)橘u方必須在找到下家來買的時(shí)候才能將房子賣掉，這很不利于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。 高風(fēng)險(xiǎn)。如果一項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)到設(shè)計(jì)和銷售都非常成功，利潤(rùn)回報(bào)能高達(dá)幾倍甚至數(shù)十倍以上。這與上海人均 GDP 已超過 4000 美元的狀況是不相匹配的。加入 WTO 后，這些差別將被完全取消，境外人員購(gòu)房、租房將實(shí)行與我國(guó)居民“同房同價(jià)”的政策，開放的中國(guó)市場(chǎng)將吸引眾多國(guó)外企業(yè)的進(jìn)入，大量的外籍員工將對(duì)高檔住宅有更多的要求。房地產(chǎn)價(jià)格中長(zhǎng)期向好的收益者，更多的將是房地產(chǎn)開發(fā)成本較低、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司在人力資源方面下了很大功夫，如對(duì)中層干部進(jìn)行述職考評(píng)工作，對(duì)職工反映較大的中層干部進(jìn)行調(diào)整；對(duì)中層干部進(jìn) 行各項(xiàng)培訓(xùn)；招聘學(xué)歷較高的新員工；為企業(yè)注入新鮮血液和活力；鼓勵(lì)年輕的員工繼續(xù)深造以及各類上崗培訓(xùn)等等。 （四）房地產(chǎn)業(yè)務(wù) SWOT 分析結(jié)論 根據(jù)上面對(duì)宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境以及企業(yè)內(nèi)部條件的分析， 可以發(fā)現(xiàn)公司目前面臨的環(huán)境中蘊(yùn)含著以下這些機(jī)會(huì)和威脅： 機(jī)會(huì)： —— 房地產(chǎn)業(yè)作為新興的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)，尤其在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)和活躍的城市 —— 上海，有著巨大的發(fā)展空間。 —— 公司的財(cái)務(wù)狀況良好，與銀行等金融機(jī)構(gòu)有著良好的合作關(guān)系，從而公司在資產(chǎn)負(fù)債、籌融資等方面有一定的能力。而在長(zhǎng)期內(nèi)，公司應(yīng)該將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展成為自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心來整合其它業(yè)務(wù)。 4 市場(chǎng)消費(fèi)特征 據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的都市人占調(diào)查城市總體的 ％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和 商品房為主；在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中， ％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房， ％預(yù)計(jì)明年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。他們每年的投資比以前有很大的增長(zhǎng)，同時(shí)國(guó)家要注意改善教職員工的生活環(huán)境，居住條件，興建教師新村，現(xiàn)在有些開發(fā)商就主要圍繞教育領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)； ? 西部地區(qū)將成為我們未來裝飾行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)； ? 第五，“毛坯房”引退市場(chǎng)。而市場(chǎng)容量空前擴(kuò)大、集團(tuán)作戰(zhàn)成為可能、市場(chǎng)秩序得以規(guī)范，這使得在未來家裝市場(chǎng)將成為一塊最為誘人的蛋糕。而集團(tuán)家裝市場(chǎng)主要包括兩大部分：與房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)（主要是新建房）和與物業(yè)管理公司相關(guān)（主要是舊房）的房屋裝飾市場(chǎng)。同樣道理，與涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年的大型房地產(chǎn)開發(fā)商相比較，上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求把握也不如這些開發(fā)商，公司要想采取差異化出奇制勝而進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，顯然也是行不通的。途徑：縱向整合，與上、下游企業(yè)結(jié)盟； c 產(chǎn)品歧異：以先進(jìn)設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)裝潢質(zhì)量和服務(wù)方式制造企業(yè)與眾不同之處，從而也為現(xiàn)存、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手打造市場(chǎng)進(jìn)入壁壘； d 戰(zhàn)略合作：能否在集團(tuán)家裝市場(chǎng)立穩(wěn)腳跟，關(guān)鍵在于是否能夠真正在相關(guān)企業(yè) 間建立起切實(shí)有效的合作機(jī)制。 （ 2）資產(chǎn)管理效率分析 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營(yíng)業(yè)務(wù)收入247。資產(chǎn)總額 =247。 （ 4）盈利能力分析 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率 =主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)247。 =% 與同行業(yè)的其它企業(yè) %的平均凈資產(chǎn)收益率相比，公司 %的凈資產(chǎn)收益率說明了公司凈資產(chǎn)收益狀況良好。所以，公司整體財(cái)務(wù)狀況不 斷趨好的同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷減少。公司20xx年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比往年有了明顯的增長(zhǎng)，其主要原因可能是因?yàn)楣驹冢保梗梗鼓曛羞M(jìn)行了改制。其中，公司的現(xiàn)金及等價(jià)物發(fā)生了非常明顯的減少（幾乎減小到了1999 年的三分之一），這是導(dǎo)致 20xx 年流動(dòng)資產(chǎn)明顯小于 1999 年的流動(dòng)資產(chǎn)的最主要原因，這反映了公司目前各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量較少。而在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出的各項(xiàng)目當(dāng)中，“購(gòu)買商品、接收勞務(wù)”項(xiàng)占的比重和增加的數(shù)額最大。 1999 年，這四個(gè)因素占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重分別為： %、 %、 %、 %， 20xx 年，這四項(xiàng)占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重分別為： %、 %、 %、 %。另一方面，為了保證權(quán)益凈利率的增長(zhǎng)，公司又不能無休止地減少借款。在企業(yè)的發(fā)展過程中，公司管理系統(tǒng)經(jīng)過風(fēng)雨變換的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的整合和變革，已逐步形成為一個(gè)科學(xué)規(guī)范、精干高效的管理組織。短期內(nèi)建議公司將管理組織結(jié)構(gòu)改為如下圖所示： 總經(jīng)理董事長(zhǎng)副總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)規(guī)劃部投資開發(fā)部綜合經(jīng)營(yíng)部財(cái)務(wù)部總工程師財(cái)務(wù)總監(jiān) 副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室勞動(dòng)人事部督察部方案創(chuàng)作中心近代建筑研究中心總工程師室房地產(chǎn)籌備處工程部國(guó)際業(yè)務(wù)部黨委副書記工會(huì)主席工會(huì)黨委辦公室外省辦事處裝飾項(xiàng)目體國(guó)外項(xiàng)目體業(yè) 務(wù)管理關(guān)系中長(zhǎng)期組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略規(guī)劃 本著管理組織結(jié)構(gòu)高效精干、適應(yīng)市場(chǎng)的原則，以及從公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃出發(fā)，公司管理組織結(jié)構(gòu)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上可作出適當(dāng)?shù)淖兏锖蛣?chuàng)新，其新型的管理組織結(jié)構(gòu)圖如下： 總經(jīng)理董事長(zhǎng)副總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)規(guī)劃部投資開發(fā)部綜合經(jīng)營(yíng)部財(cái)務(wù)部總工程師財(cái)務(wù)總監(jiān) 副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室勞動(dòng)人事部督察部方案創(chuàng)作中心近代建筑研究中心總工程師室房地產(chǎn)開發(fā)部工程部國(guó)際業(yè)務(wù)部黨委副書記工會(huì)主席工會(huì)黨委辦公室外省辦事處裝飾項(xiàng)目體房地產(chǎn)項(xiàng)目體國(guó)外項(xiàng)目體業(yè) 務(wù)管理關(guān)系 三、人力資源 戰(zhàn)略 （一）公司人力資源現(xiàn)狀 公司人員知識(shí)結(jié)構(gòu)水平偏低 根據(jù)公司提供的員工基本資料，我們可以得出公司的人員知識(shí)結(jié)構(gòu)分布狀況，如下圖所示： 人員知識(shí)結(jié)構(gòu)圖%%%%大學(xué)畢業(yè)研究生畢業(yè)專科畢業(yè)?？埔韵?顯然，公司人員知識(shí)結(jié)構(gòu)水平偏低，專科以下的人員占了員工總數(shù)的 %，高學(xué)歷的如大學(xué)和研究生畢業(yè)的員工比重較小。 緊 缺人才與人員流動(dòng)方面 現(xiàn)在公司的緊缺人才包括：暖通、給排水、建筑、設(shè)計(jì)等專業(yè)人才， 高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師有高級(jí)職稱的人才 外語和談判、招標(biāo)投標(biāo)等方面人才 為了吸引人才，公司在同濟(jì)大學(xué)設(shè)立了社會(huì)獎(jiǎng)學(xué)金，招收大三年級(jí)這些專業(yè)的學(xué)生來本公司實(shí)習(xí)，一方面擴(kuò)大本公司的影響，另一方面向通過相互了解招聘到合適本公司的人才。三工即優(yōu)秀工人、合格工人、試用員工。淘汰的原則是，充分發(fā)揮每個(gè)人的潛在能力，讓每個(gè)人每 天都能感到來自企業(yè)內(nèi)部和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，又能夠?qū)毫D(zhuǎn)換成競(jìng)爭(zhēng)的動(dòng)力，這是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的秘訣。普通工人可以根據(jù)其工種（優(yōu)秀工 人、合格工人、試用工人）的不同而制定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，差距在 300500 元之間。 了解員工的各種需求，為員工個(gè)人發(fā)展提供