【正文】 3 24 24 路網(wǎng)設(shè)計(jì) 24 車位設(shè)計(jì) 26 文教設(shè)施設(shè)計(jì) 27 景觀規(guī)劃 28 28 31 32 33 社區(qū)配套建議 35 智能化系統(tǒng) 37 37 37 38 38 39 40 、更多選擇 41 42 42 43 43 防范報(bào)警系統(tǒng) 44 45 45 45 46 46 46 ： 46 —— 局域網(wǎng) 47 48 物業(yè)管理 49 50 菜單式裝修 52 ： 53 建造優(yōu)秀的產(chǎn)品，是占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決勝力 產(chǎn)品主體 我司通過(guò)對(duì)青島開(kāi)發(fā)區(qū)以及膠南房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品建設(shè)等多個(gè)方面的充分調(diào)研與論證，掌握了較為全面的數(shù)據(jù)，同時(shí)結(jié)合貴公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷以及本項(xiàng)目的地理位置、規(guī)劃要求、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)需求、消費(fèi)群體等各方面因素，對(duì)本項(xiàng)目的具體產(chǎn)品建設(shè)實(shí)施，提出建議如下，并希望此建議能夠在 項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)劃建設(shè)中起到積極的作用和貢獻(xiàn)。具體事項(xiàng)為： 銷售隊(duì)伍的組建 A、銷售部組織架構(gòu) B、銷售人員的要求 C、銷售工作流程 D、規(guī)章制度的制定 培訓(xùn)工作的開(kāi)展 A、銷售人員的培訓(xùn) 1）公司背景及項(xiàng)目知識(shí)、公司背景、公眾形象、公司目標(biāo) n 銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程 n 物業(yè)詳情：項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件 n 項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析、項(xiàng)目 的營(yíng)銷策略等 2）銷售技巧的培訓(xùn) n 洽談技巧 n 展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)氛圍把握 n 推銷技巧、語(yǔ)言技巧、身體語(yǔ)言技巧 3）簽定買賣合同的程序 n 售樓部簽約程序 n 展銷會(huì)簽定銷售合同的技巧和方法 4）銷售演練 n 以實(shí)際項(xiàng)目為例進(jìn)行實(shí)習(xí) n 銷售過(guò)程的模擬 n 實(shí)地參觀他人的展銷現(xiàn)場(chǎng) 第四階段：開(kāi)盤工作計(jì)劃 凌峻機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)、現(xiàn)場(chǎng)派駐的同事參與第三次提案，并形成《開(kāi)盤工作計(jì)劃》，落實(shí)項(xiàng)目 開(kāi)盤前的各項(xiàng)細(xì)節(jié)項(xiàng)工作。本階段主要工作為： 1. 開(kāi)盤執(zhí)行方案及銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 2. 銷售環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的擬定 3. 銷售部組建與培訓(xùn)工作 工作一、項(xiàng)目開(kāi)盤策劃方案與現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 凌峻機(jī)構(gòu)根據(jù)提交的《項(xiàng)目營(yíng)銷推廣報(bào)告》與萬(wàn)佳地產(chǎn)就開(kāi)盤籌備工作進(jìn)行詳盡溝通，就項(xiàng)目開(kāi)盤的相關(guān)事宜，如公關(guān)活動(dòng)、開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)布置等諸多方面形成操作性的執(zhí)行細(xì)則。 二）銷售主管： 履歷要求： n 從事房地產(chǎn)銷售工作 3年以上，在凌峻服務(wù)至少 2 年以上； n 具有獨(dú)立操作大型項(xiàng)目銷 售管理的能力； n 擁有較強(qiáng)的獨(dú)立分析能力，以及組織管理能力，對(duì)開(kāi)盤等重要階段應(yīng)付自如； n 對(duì)市場(chǎng)、項(xiàng)目的發(fā)展變化有著較強(qiáng)的判斷與預(yù)測(cè)能力。 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的資源整合是一項(xiàng)高度專業(yè)化的工作。 此外，凌峻機(jī)構(gòu)專案小組進(jìn)行項(xiàng)目年度的營(yíng)銷計(jì)劃的制定。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴于市場(chǎng)而生存的，那么，在確定了整體的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)公司的負(fù)責(zé)任的專業(yè)精神體現(xiàn)。 周邊配套設(shè)施。本階段工作內(nèi)容提交時(shí)間是完成專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究工作后 30 個(gè)工作日內(nèi)。 凌峻山東項(xiàng)目合作意向書 目 錄 第一部分 銷售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 一、市場(chǎng)調(diào)查研究 二、項(xiàng)目產(chǎn)品提升策劃方案 三、項(xiàng)目全年?duì)I銷策劃報(bào)告 四、第一階段報(bào)告的提交 第二階段：前期方案調(diào)整與開(kāi)盤前廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì) 一、 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) 二、 項(xiàng)目全年?duì)I銷策劃報(bào)告調(diào)整 三、項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 四、項(xiàng)目開(kāi)盤廣告作品集 五、凌峻駐場(chǎng)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) 第三階段：銷售現(xiàn)場(chǎng)與銷售部建立 一、開(kāi)盤執(zhí)行方案及銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 二、銷售部組建與培訓(xùn)工作 第四階段：開(kāi)盤 工作計(jì)劃 一、 綜合評(píng)估及戰(zhàn)術(shù)調(diào)整 二、 開(kāi)盤執(zhí)行方案細(xì)則 三、 公關(guān)活動(dòng)的準(zhǔn)備 四、 開(kāi)盤活動(dòng)的準(zhǔn)備 五、 銷售道具的準(zhǔn)備 第五階段：開(kāi)盤后月度服務(wù)工作流程及內(nèi)容 第二部分 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 前 言 凌峻（中國(guó)）房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)有幸能接觸萬(wàn)佳地產(chǎn)在鄒城的項(xiàng)目，通過(guò)與貴公司的初次了解，我司感覺(jué)到，貴司是一間處于成長(zhǎng)期、實(shí)力型的公司，且綜合素質(zhì)很強(qiáng)的公司。 第一部分 銷售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 項(xiàng)目的第一階段工作是指凌峻機(jī)構(gòu)與萬(wàn)佳地產(chǎn)建立合作關(guān)系后，開(kāi)始全面介入以開(kāi)盤前期策劃工作。 地塊區(qū)域住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)。因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場(chǎng)說(shuō)服力的。同時(shí)，凌峻機(jī)構(gòu)將充分利用本身的廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)資源優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目提供形象視覺(jué)設(shè)計(jì)與廣告創(chuàng)意。 所有資源選擇均以提升綜合性價(jià)比為原則。 凌峻機(jī)構(gòu)駐場(chǎng)同事工作職責(zé)說(shuō)明： 一）項(xiàng)目經(jīng)理： 履歷要求： n 具有房地產(chǎn)工作至少 5年以上，在凌峻服務(wù)至少 3 年以上； n 具有獨(dú)立操作大型項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)節(jié)整體協(xié)調(diào)的能力； n 熟悉房地產(chǎn)營(yíng)銷、策劃運(yùn)作，能夠獨(dú)立制定、撰寫、監(jiān)控營(yíng)銷活動(dòng)方案及實(shí)施； n 良好的語(yǔ)言溝通能力以及文字表達(dá)能力； 工作職責(zé)： n 與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行對(duì)接與溝通，協(xié)調(diào)項(xiàng)目營(yíng)銷工作的整體推進(jìn)； n 跟進(jìn)本 項(xiàng)目的發(fā)展以及營(yíng)銷策劃，主持每周的例會(huì)與不定期的溝通，并以文字傳真回凌峻廣州總部項(xiàng)目總監(jiān)； n 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告設(shè)計(jì)、宣傳資料設(shè)計(jì)修改、調(diào)整的溝通工作，并對(duì)宣傳資料設(shè)計(jì)、印刷進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控； n 協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)銷售主管形成每周、每月的報(bào)表傳真回廣州凌峻總部總監(jiān)室； n 協(xié)助項(xiàng)目完成項(xiàng)目發(fā)展建議并完成每個(gè)階段的具體現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行報(bào)告。 第三階段：銷售現(xiàn)場(chǎng)與銷售部建立 凌 峻機(jī)構(gòu)在就項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣報(bào)告與貴公司主管部門協(xié)商明確后，著手針對(duì)開(kāi)盤前的工作籌備與萬(wàn)佳地產(chǎn)進(jìn)行具體、細(xì)致、周密的安排。 工作三：銷售 隊(duì)伍組建與培訓(xùn) 凌峻機(jī)構(gòu)作為本項(xiàng)目銷售代理，展開(kāi)銷售部門架構(gòu)的制定和人員的招聘、培訓(xùn)工作。 禮儀、接待工作 銷售的準(zhǔn)備工作 A、銷售資料的準(zhǔn)備 B、售樓部現(xiàn)場(chǎng)接待流程 C、銷售的工作流程 D、所有關(guān)于銷售工作的操作性工作全部模擬練習(xí)完成 工作五：銷售工具、道具的準(zhǔn)備 銷售資料準(zhǔn)備：樓價(jià)表、現(xiàn)場(chǎng)包裝廣告飾品，影視專題片等 銷售道具準(zhǔn)備： 模型、效果圖、展示系統(tǒng)、指示系統(tǒng)等 銷售工具準(zhǔn)備：計(jì)算器、激光燈、工裝、名片、工作牌等 以上工作由我司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)單位，開(kāi)發(fā)商配合完成。 ◆ 小區(qū)住宅布局以南北向?yàn)橹?，東西向盡量與泰薛路保持平行。 ◆ 日照間距標(biāo)準(zhǔn)根據(jù) 戶型及面積設(shè)置 本產(chǎn)品主力戶型建議為： 140平米三室二廳二衛(wèi)房型 同時(shí)，在戶型設(shè)計(jì)上要力求全明房型， 配置 270 度觀景陽(yáng)臺(tái)以及大落地窗；窗臺(tái)高度不高于 60cm。 ◆ 小高層戶型面積：平層戶型以 100平米和 140 平米的三室二廳二衛(wèi)房型為主；頂層復(fù)式戶型面積應(yīng)以 150 平米和 180平米的復(fù)式戶型為主。 ◆ 建議樓體以刷高級(jí)涂料來(lái)調(diào)色（我司不建議貼外墻磚，一是高檔外墻磚價(jià)格昂貴，低檔次的外墻磚難以體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)；二是外墻磚色彩單一，難以搭配協(xié)調(diào)）。 ◆ 在門廳以及走道的顏色選擇上，應(yīng)高度注重墻體、地面的色彩統(tǒng)一性，建議全部以給人感覺(jué)較為柔和的淺色系為主。 小區(qū)入口 ◆ 我司建議小區(qū)入口設(shè)在與泰薛路垂直的道路旁（建議貴司與膠南市政府合作，一起對(duì)該道路進(jìn)行拓寬整改，并通過(guò)膠南民政部門以公司或本項(xiàng)目案名來(lái)冠名。門套建議采用與窗套相似的做法，采用現(xiàn)代的風(fēng)格。 ◆ 多層的主入口處應(yīng)考慮設(shè)有雨棚，一側(cè)設(shè)置感應(yīng)式路燈開(kāi)關(guān)，以方便業(yè)主拿鑰匙開(kāi)門；小高層 的主入口電梯大堂設(shè)置夜間長(zhǎng)明燈。 公共照明系統(tǒng) ◆ 所有照明系統(tǒng)的亮度，均要以美觀、不妨礙居民正常生活、不造成光污染為前提，但同時(shí)也要達(dá)到照明的功能性作用。 ◆ 建議本案的指示系統(tǒng)以自然的石、木配合金屬部 分組成，一部分指示系統(tǒng)還可以考慮設(shè)置在地面上，增加情趣。 ◆ 注：在外立面的設(shè)計(jì)中，空調(diào)機(jī)位是較難處理的問(wèn)題，諸多開(kāi)發(fā)商都對(duì)此問(wèn)題感到棘手。 ◆ 采用塑鋼材料可增加樓盤外立面美觀度，提高項(xiàng)目品質(zhì)形象。行人人常行走可設(shè)階而上，直接進(jìn)入單元門。因此，我司根據(jù)本項(xiàng)目的定位，建議車位配置可以按 100%或 120%的比例配置，這更有利于高端產(chǎn)品的形象塑造。 景觀規(guī)劃 原生，顧名思義是對(duì)建筑原生景觀資源的一種尊重。 ◆ 在住宅環(huán)境中，應(yīng)具有更親切的休閑、交往空間，提供居于其中的人們無(wú)拘束交流的條件，創(chuàng)造具有交往性、生活性的環(huán)境。從實(shí)用角度看，它是為人們提供舒適愉悅的生活氛圍；而從心理上來(lái)講，它又滿足了人們對(duì)大自然的向往。 ◆ 我們計(jì)劃在園區(qū)中提煉自然事物的濃縮概念，以一種單純方式呈現(xiàn)小區(qū)各環(huán)境的主題。它具有水的流動(dòng)性，又兼有石材與泥土某些特征。竹材在承擔(dān)綠化功能的同時(shí)，規(guī)劃中主要把其當(dāng)作一種景觀 設(shè)計(jì)的元素來(lái)看待。 ◆ 常年綠化：在園林設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分考慮北方的氣候條件。 ◆ 社區(qū)配套有一部分是作為對(duì)小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，主要通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)用的方式經(jīng)營(yíng)；另外一部分作為收費(fèi)的服務(wù)性項(xiàng)目，可以對(duì)業(yè)主或是外來(lái)人員開(kāi)放，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)以保證收支平衡。 ◆ 可造功能：提供數(shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播（ VOD）基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播（ NVOD）和其他多媒體服務(wù)。 ◆ 可選功能：實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與 110 報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。 —— 局域網(wǎng) ◆ 基本功能： A. 三表出戶，采 用儲(chǔ)值 IC 卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)。 E. 網(wǎng)上購(gòu)物與網(wǎng)上閱讀。 菜單式裝修 [在目前西 海岸項(xiàng)目中，部分高檔樓盤施行菜單式裝修，但實(shí)際操作中均存在問(wèn)題，如風(fēng)和日麗項(xiàng)目