【正文】 平方公里，人均公共綠地 10平方米，綠化覆蓋率 40％；其中舊城區(qū)公共綠地總面積 10 平方公里左右，人均公共綠地 6 平方米。 9 小結(jié) 綜上所述，目前北京市持續(xù)、穩(wěn)定的較高綜合經(jīng)濟(jì)水平，良好的政策支持以及日趨完善的制度規(guī)范，走向成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及繁榮發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，從不同的角度勾勒出較為理想、有利的外部發(fā)展環(huán)境，并可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年將會(huì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。公園內(nèi)將建設(shè)北京最高建筑物世貿(mào)中心，公園內(nèi)還將建設(shè)展覽體育中心和國(guó)家體育場(chǎng)、體育館、游泳中心等。尤其是在奧運(yùn)期間經(jīng)營(yíng)服務(wù)優(yōu)秀的酒店，將會(huì)給初次到訪(fǎng)的消費(fèi)者帶來(lái)良好的印象，提升自身的品牌知名度，從而帶來(lái)賽后酒店入住率的提高。原計(jì)劃耗資 5 億美元，通過(guò)出售電話(huà)廣播權(quán)獲得 億美元的資金，此屆盈利 億美元。 1988 年漢城奧運(yùn)會(huì)的成本為 40 億美元，組委會(huì)還通過(guò)企業(yè)贊助、出賣(mài)電視權(quán)（約 4 億美元）等途徑，使這屆奧運(yùn)會(huì)盈利 3 億美元，開(kāi)創(chuàng)了官辦奧運(yùn)會(huì)盈利紀(jì)錄。 奧運(yùn)會(huì)的籌辦將從交通，基礎(chǔ)設(shè)施以及生活配套等多方面為五棵松地區(qū)未來(lái)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。通過(guò)重點(diǎn)工程大力推進(jìn)城 市基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)能力。同時(shí)，隨著奧運(yùn)的臨近，五棵松核心居住區(qū)的作用將越來(lái)越明顯。堅(jiān)持中心地區(qū)與各邊緣集團(tuán)之間已確定的安家樓、太平莊、大郊亭、南磨房、南苑北、菜戶(hù)營(yíng)、小瓦窯、六郎莊、清河等 9 片綠化隔離地區(qū)。 舊城區(qū)的常住城市人口要逐步向外疏散，將從20xx 年的 160 萬(wàn)降至 20xx 年的 150 萬(wàn)以下。 十五期間北京市商業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃中指出，為了適應(yīng)首都城市 發(fā)展和人口分布變化的趨勢(shì)，目前調(diào)整發(fā)展三、四環(huán)和公路一環(huán)骨干商業(yè)圈，重點(diǎn)加強(qiáng)這一地帶商業(yè)的調(diào)整發(fā)展。也是政府針對(duì)投資過(guò)熱和消費(fèi)過(guò)熱所采取的宏觀(guān)調(diào)控，以期通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)抑制 資金體外循環(huán)和房地產(chǎn)泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。提出了穩(wěn)定住房市場(chǎng)的切 實(shí)可行的具體措施，使得政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控手段從“務(wù)虛”的指導(dǎo)，開(kāi)始進(jìn)入切實(shí)可行的行政干預(yù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目一般回收 期較長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)則更需要經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的培育才能體現(xiàn)其價(jià)值，與其它市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于金融、信貸的依賴(lài)程度更大，金融和信貸直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。 由點(diǎn)狀的商圈發(fā)展成為帶狀的商務(wù)帶是因?yàn)閱我坏纳倘ψ陨碛性S多難以克服的弊病。 根據(jù)我司針對(duì)北京市主要商業(yè)街、寫(xiě)字樓、公寓、普通住宅之調(diào) 研資料統(tǒng)計(jì)表明，目前北京市商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格基本可以細(xì)分為 4 種檔次，具體價(jià)格狀況如下所示： 商業(yè)街商鋪： 由于歷史發(fā)展、商業(yè)環(huán)境等原因，大型商圈的中心旺鋪?zhàn)赓U和銷(xiāo)售價(jià)格均具有局部特殊性，此類(lèi)型物業(yè)商業(yè)價(jià)值極高，物業(yè)均價(jià)至少應(yīng)為 45 萬(wàn) /平方米； 小區(qū)商業(yè)物業(yè)： 物業(yè)功能基本為小區(qū)商業(yè)配套，兼?zhèn)鋵?duì)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之功能，此類(lèi)物業(yè)商業(yè)影響力相對(duì)較小，一般只能形成局部區(qū)域性效應(yīng)，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較小，均價(jià)大約在 12 萬(wàn) /平方米； 中檔住宅、寫(xiě)字樓、公寓底商： 本類(lèi)型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，可以?dú)立支撐起區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)空間 ，甚至可以成為區(qū)域性商圈的中心，此類(lèi)型商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格大約在 23 萬(wàn) /平方米之間； 高檔寫(xiě)字樓、公寓底商： 此類(lèi)型物業(yè)具有較高的商業(yè)投資價(jià)值，已經(jīng)完全成為獨(dú)立的商鋪經(jīng)濟(jì)形態(tài)，市場(chǎng)需求較為旺盛，此類(lèi)型商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格大約為 萬(wàn) /平方米之間，甚至更高。因此，北京的商業(yè)需求并未滿(mǎn)足，而是存在定位和區(qū)域的發(fā)展失衡，（大多商業(yè)在沒(méi)有前期詳細(xì)的策劃及后期精準(zhǔn)的定位時(shí)便開(kāi)始銷(xiāo)售），使得商業(yè)不能滿(mǎn)足消費(fèi)者及投資者的需求 。商業(yè)用期房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為 15308 元 /平方米，同比下降203 元 /平方米，降幅為 %。 國(guó)家旅游局的官員表示，增加酒店放量將會(huì)成為北京吸引外商投資的亮點(diǎn)。與國(guó)際酒店業(yè)相比，目前我市酒店業(yè)總體數(shù)量和規(guī)模雖然較大，但整體管理水平低，集團(tuán)化程度低，經(jīng)營(yíng)效益不高，網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)滯后，品牌意識(shí)薄弱，不僅影響了高端產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)高端人群的吸引力，也難以滿(mǎn)足日趨多樣化、個(gè)性化的大眾需求。這些原因致使今年北京包括東部區(qū)域的寫(xiě)字樓市場(chǎng)中檔寫(xiě)字樓產(chǎn)品及商住項(xiàng)目發(fā)展相對(duì)較快。平方米。隨著此部分人群的入住，區(qū)域商務(wù)消費(fèi)氛圍將開(kāi)始形成，特別是五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館周邊未來(lái)的商務(wù)人群不可忽視。 區(qū)域良好的住宅銷(xiāo)量再次證明了區(qū)域居住氛圍的形成，在 08 年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)下，區(qū)域住宅價(jià)格在兩年時(shí)間內(nèi)增長(zhǎng)了 654 元 /平米。 北京西四環(huán)的開(kāi)發(fā)重心將向西南方向偏移。 19 月，全市商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 繼沃爾瑪山姆會(huì)員店在石景山區(qū)開(kāi)業(yè)之后，沃爾瑪在北京的第二家門(mén)店于 5 月 18 日在中關(guān)村知春路開(kāi)始營(yíng)業(yè)并納入石景山區(qū)域統(tǒng)計(jì)。全區(qū) 20xx 年恩格爾系數(shù) 達(dá)到 %?，F(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，列第三，增速居第五位。 上述七類(lèi)主要商品零售額增量近乎占限額以上企業(yè)總增量的四成，為 % 圖表：北京歷年社會(huì)消費(fèi)品零售額統(tǒng)計(jì)表（單位：億元） 圖表：北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì)圖 (單位：元 ) 郊區(qū)消費(fèi)有所加快： 05 年 17 月，我市郊區(qū)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長(zhǎng) %，比上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)。以下為北京歷年社會(huì)消費(fèi)品零售額統(tǒng)計(jì)表，通過(guò)對(duì)比可以看到其明顯的增長(zhǎng)： 以下：我司 將結(jié)合商業(yè)消費(fèi)及市場(chǎng)需求特點(diǎn)對(duì) 05 年北京消費(fèi)市場(chǎng)與以總述，從而通過(guò)區(qū)域細(xì)化的對(duì)比，找到發(fā)展趨勢(shì)。其中五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)旅游區(qū)域，這為本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展帶來(lái)到了利好的政策支持。 由于 20xx 年是北京市奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的全面啟動(dòng)年，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)，北京市 20xx 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已見(jiàn)成效，投融資體制改革逐步深化，隨著奧運(yùn)項(xiàng)目加大實(shí)施力度，城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展步伐加快和區(qū)域優(yōu)勢(shì)逐步發(fā)揮等因素的作用下，北 京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的形勢(shì)。真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小化、利潤(rùn)相對(duì)最大化 的思路。 研究的作用 為本項(xiàng)目的未來(lái)規(guī)劃給予方向上的指導(dǎo)，提供充足的理論依據(jù)、數(shù)據(jù)支持等，以保證地塊的可行性研究是在國(guó)家的總體規(guī)劃前提下進(jìn)行的，從而保證項(xiàng)目地塊可行性研究的宏觀(guān)調(diào)控性、科學(xué)性以及未來(lái)的可實(shí)施性。基于以上綜合考慮 ,本項(xiàng)目地塊全案策劃報(bào)告所需之?dāng)?shù)據(jù)，存在涉及物業(yè)類(lèi)型較多、收集信息量較大、獲取信息難度較大、信息類(lèi)型多種多樣等難點(diǎn)，同時(shí)必須保證獲取數(shù)據(jù)具有針對(duì)性和可利用價(jià)值，因此我司確定市場(chǎng)調(diào)研工作將采取如下方式進(jìn)行。 結(jié)合本項(xiàng)目地塊的具體狀況以及自身塑造可行性之特征。 通過(guò)我司 行之有效的科學(xué)調(diào)研方式、方法，力求為本項(xiàng)目定位思路提供較為充分的信息資源及借鑒因素，盡最大可能性的發(fā)揮本項(xiàng)目自身功能特性。 第二階段：針對(duì)項(xiàng)目定位所需之市場(chǎng)信息及數(shù) 據(jù)資料，進(jìn)行區(qū)域?qū)嵉卣{(diào)研，通過(guò)訪(fǎng)談、調(diào)查、發(fā)放問(wèn)卷等方式實(shí)地收集各項(xiàng)目名稱(chēng)、地理位置、交通組織、建筑形式、技術(shù)指標(biāo)、租售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)狀況、目標(biāo)人群等各種可用信息，從而為后期分析工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及信息； 第三階段：在實(shí)地調(diào)研的同時(shí)，分配若干人員進(jìn)行北京市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、寫(xiě)字樓、酒店、住宅、商業(yè)等物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)走勢(shì)等資料，為項(xiàng)目宏觀(guān)市場(chǎng)分析、各物業(yè)發(fā)展策略分析提供基礎(chǔ)資料；同時(shí)將分派部分人員與規(guī)劃局、土地局、估價(jià)所等相關(guān)部門(mén)聯(lián)系，獲取為可行性效益、財(cái)務(wù)分析所 用的各項(xiàng)內(nèi)部信息和資料； 第四階段：在前期數(shù)據(jù)收集基本完成后，根據(jù)實(shí)際分析結(jié)果，進(jìn)行針對(duì)經(jīng)營(yíng)者的專(zhuān)項(xiàng)訪(fǎng)問(wèn)，以求找到項(xiàng)目真正的可行性方案。 充分選取區(qū)域內(nèi)各類(lèi)物業(yè)類(lèi)型的針對(duì)性較強(qiáng)的參考樣本目標(biāo)。因此，我司認(rèn)為，本報(bào)告的有效期只能持續(xù)到 20xx 年 6 月份之前，也即從現(xiàn)在起到 20xx 年 6 月，本報(bào)告所涉及到的調(diào)研、定位都有很大參考價(jià)值，而一旦過(guò)了 20xx 年 6 月，本報(bào)告的參考價(jià)值將因?yàn)閷?shí)效性而難以得到保證。從城八區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量看，石景山地區(qū)處于第七位，高于崇文區(qū)低于宣武區(qū)；從地區(qū)生產(chǎn)總值的增速看，石景山地區(qū)高于全市增幅 2 個(gè)百分點(diǎn)，位于城八區(qū)的第五位；從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)比重最高的區(qū)縣是東城區(qū)，比重達(dá)到 %，石景山的第二產(chǎn)業(yè)比重最高。其中，住房消費(fèi)增速由一季度的 %提高到 25%，全市共銷(xiāo)售住宅 萬(wàn)平方米。 連鎖經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定發(fā)展： 截至 05 年 6 月底，我市連鎖企業(yè)門(mén)店總數(shù)達(dá)到5720 個(gè)，同比增長(zhǎng) %，累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 通過(guò)北京市 05 年前三季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與歷年的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，我們可以看到，北京市繼續(xù)保持穩(wěn)步、快速 的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 13 季度，全區(qū)零售額增速低于全市零售額增速 個(gè)百分點(diǎn)（北京市零售額同比增長(zhǎng) 11%），占全市比重 %，與去年持平。 用類(lèi)商品在消費(fèi)領(lǐng)域中居主導(dǎo)地位。 3 住宅市場(chǎng) 31 北京市住宅總體投資 圖表：北京 199920xx 年商品住宅投資及開(kāi)發(fā)宏觀(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 年度 投資額 施工面積 新開(kāi)工面積 竣工面積 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售額 新增空置面積 均價(jià) 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 633 20xx 年 776 6759 2344 20xx 年 19 月 6758 京商品住宅開(kāi)發(fā)投資迅速增長(zhǎng)，尤其是 20xx 年和 20xx 年增速加快， 20xx 年全市全年完成住宅投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；20xx 和 20xx 年北京 商品住宅穩(wěn)步增長(zhǎng)，到 20xx 年 9 月份北京住宅投資仍保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，說(shuō)明北京市的住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度有點(diǎn)緩和，但保持增長(zhǎng)上升趨勢(shì)。其中， 商品現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)成交 萬(wàn)套， 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) ％和 ％；商品期房預(yù)售成交 萬(wàn)套， 萬(wàn)平方米，同比分別下降 ％、 ％。首先，西北四環(huán)將推出緊鄰?qiáng)W運(yùn)場(chǎng)館的 紫金長(zhǎng)安 、酈城后期的 TOWNHOUSE 等，而主打街區(qū)文化的綜合社區(qū) 第七街區(qū) 的面世將打響岳各莊區(qū)域開(kāi)發(fā)的第一炮，除經(jīng)濟(jì)適用房 西府景園 外，目前已知的即將推出的項(xiàng)目還有岳各莊橋西北角的珠江房地產(chǎn)項(xiàng)目、鄭常莊危改小區(qū)、 長(zhǎng)安新城 50 萬(wàn)平方米的商品房部分等。而東、西二環(huán)，東三環(huán)以及中關(guān)村南、北大街周邊是北京市寫(xiě)字樓的主要集聚區(qū)，集中了國(guó)貿(mào)、燕莎、建國(guó)門(mén)、金融街、中關(guān)村等頂級(jí)寫(xiě)字 樓商圈。 從近幾年的市場(chǎng)供應(yīng)狀況及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)期來(lái)看，隨著北京市三大商務(wù)區(qū) CBD、金融街、中關(guān)村，及奧運(yùn)村規(guī)劃的逐漸落實(shí)，北京市寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)將進(jìn)一步向國(guó)貿(mào)、建國(guó)門(mén)、燕莎、中關(guān)村、亞運(yùn)村等熱點(diǎn)核心區(qū)域集聚，北京市寫(xiě)字樓商圈的集聚度會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。平方米，租金水平有一定的提高。 5 酒店市場(chǎng) 51 北京市星級(jí)酒店數(shù)量 近年來(lái)，北京酒店業(yè)步入快速發(fā)展期，酒店業(yè)布局開(kāi)始由城市中心地區(qū)呈發(fā)散狀向郊區(qū)縣擴(kuò)展，一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣先后建成了一批高檔次的四星級(jí)和五星級(jí)酒店。 從下表中可以看到，酒店數(shù)量最多的是朝陽(yáng)區(qū)，其次是海淀區(qū)，東城區(qū)第三，而從檔次看，以 5 星級(jí)酒店為例，朝陽(yáng)區(qū)最多，東城位于第二位，海淀第三店。所以北京市在規(guī)劃 20xx 年前北京飯店布局時(shí)，首次將“西城”提到與東城同樣重要的位置（“西城”包括西城區(qū)、石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)）。預(yù)售率為 %，比 20xx 年同期高 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年北京市新開(kāi) 業(yè)之大型商場(chǎng)有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運(yùn)村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場(chǎng)供應(yīng)面積，累計(jì)超過(guò) 20 萬(wàn)平方米。同時(shí)隨著大量政府配套的投入，為區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。正是存在以上諸多不足，才 使得商圈的發(fā)展不可能像一個(gè)圓圈那樣越來(lái)越大，而形成一個(gè)帶就可以減少負(fù)面效應(yīng)。 從央行 121 文件，到國(guó)務(wù)院 18號(hào)令，到去年 9 月初《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，所有這些政策都無(wú)一例外地顯現(xiàn)出了金融政策的作用。 可見(jiàn)，目前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視程度較高，采取多種宏觀(guān)調(diào)控手段相結(jié)合的方式，正在使其繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)范化、制度化，使其朝著理性、健康方向穩(wěn)步發(fā)展。 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 20xx 年底，為配合奧運(yùn)會(huì)的籌備、舉辦，北京市政府要求各房地產(chǎn)建 設(shè)項(xiàng)目主體工程完成。 按照北京市商委 20xx 年商業(yè)白皮書(shū)規(guī)定，木樨園與大鐘司、公主墳、雙榆樹(shù)等地區(qū)相同 ，被確定為重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的市級(jí)商業(yè)中心，從多個(gè)新商業(yè)中心的規(guī)劃可以看出，北京市商業(yè)格局正走向多極化發(fā)展的道路。 北京市政府在 20xx 年的工作報(bào)告中已提出，北京已確定了 兩軸 兩帶多中心 的城市空間新格局。 圖：北京市區(qū)綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 市區(qū)道路紅線(xiàn)規(guī)劃寬度：主干路 60 米至 80 米，次干路 40 米至 50 米，支路 30 米左右，快速路不小于 80 米，特殊干道還要寬一些，如東西長(zhǎng)安街為 120 米。 12 奧運(yùn)對(duì)城市發(fā)展的影響 奧運(yùn)的舉辦，將增加安排比賽地區(qū)的體育場(chǎng)館設(shè)施、改善交通、減少污染、 增進(jìn)綠化面積、加快信息化建設(shè)，改善該地區(qū)的投資辦公環(huán)境和居住環(huán)境，提高該地區(qū)的知名度。如玉泉路近年來(lái)大量新建住宅相繼入市直接推動(dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的繁榮發(fā)展；同時(shí) 帶來(lái)群眾的收入增加和對(duì)未來(lái)預(yù)期的改善 ，帶來(lái)社會(huì)商品銷(xiāo)售額的增加，進(jìn)而帶來(lái)對(duì)商業(yè)物業(yè)的更大需求；另一方面，舉辦奧運(yùn)有利于提升北京的國(guó)際、國(guó)內(nèi)的影響力和吸引力，帶來(lái)更多的旅游人數(shù)和 在北京的消費(fèi)，從而帶動(dòng)北京零售市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)到 20xx 年奧運(yùn)會(huì)舉辦前夕，五棵送地區(qū)的交通擁堵?tīng)顩r將得到極大改善，拉動(dòng)沿線(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2 五棵松奧運(yùn)場(chǎng)館專(zhuān)題研究 21 五棵松奧運(yùn)場(chǎng) 館介紹 五棵松文化體育中心位于北京長(zhǎng)安街延長(zhǎng)