【正文】 第二次購房（含換屋客源） 百分比 60% 40% 客戶年齡 購房年齡 26－ 30 歲 31－ 35 歲 36－ 40 歲 41－ 45 歲 46－ 50 歲 51－ 55 歲以上 百分比 20% 25% 25% 10% 10% 5% 教育水平 教育水平 高中及各類?？? 大專，本科 其他 百分比 40% 45% 15% 收入水平（平均家庭月收入） 收入分段 30004000 元 4000－ 5000 元 5000 元以上 百分比 45% 50% 5% 工作職業(yè) 普通白領(lǐng) /公司職員 政府公務(wù)員、教師 其他 50% 40% 10% 綜上 LOFT 住宅的目標(biāo)客戶群可描述為： ? 首次購房的中等收入水平的工薪階層及中青年白領(lǐng)，比例約 60%。 月 銷售 C 區(qū) 推出最后兩棟標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品， 包括一棟位置最好的，以提升后期售價(jià)，并確保有不錯(cuò)的市場接受度。 A 區(qū) A 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) B 區(qū) C 區(qū) C 區(qū) 售樓處 二、銷售前期準(zhǔn)備 售樓處設(shè)計(jì)基本要求 A 銷售道具擺放區(qū)域 是常用道具如展板、模型（全區(qū)模型及單體模型）、建材展示板、透視圖燈箱等的組合。 ? 衛(wèi) 生間：不宜放于整體平面的左上角，宜考慮蹲位設(shè)計(jì)，自然通風(fēng)為好，設(shè)計(jì)落地水池便于清洗拖布等；洗手間要設(shè)置明鏡，常用衛(wèi)生間五金配件應(yīng)配齊。 研展部：市場動(dòng)態(tài)的追蹤報(bào)告。 支 付 :傭金及溢價(jià)在客戶首期款到位并簽署預(yù)售合同后每月定期請款一次。 副專案：協(xié)助專案進(jìn)行工地日常管理，保證銷售工作各環(huán)節(jié)的暢通。 室外配合 主看板：售樓處室外大型看板，表現(xiàn)個(gè)案案名等，注意預(yù)留光源。 設(shè)計(jì)注意事項(xiàng) ? 銷售桌之間預(yù)留一定空間，不要擠得太密 ? 銷售區(qū)室內(nèi)凈高在 5 米左右，光源充足，尤其冬季傍晚時(shí)分，售樓處室外看上去要通亮，光源宜冷暖搭配 ? 銷售桌椅配置風(fēng)格視個(gè)案性質(zhì)而定，但都應(yīng)考慮易搬運(yùn)、移動(dòng)、清潔、不易毀損等因素；一般不需采購有扶手的椅子 ? 地面預(yù)留電源以便于清潔時(shí)使用；地面高度不宜有落差 ? 整個(gè)區(qū)域宜便于銷控區(qū)全盤視覺掌握，不宜有視覺障 礙 ? 預(yù)留空調(diào)、綠化用地 ? 應(yīng)在接待中心入口處，安排前接待臺(tái) ? 應(yīng)在前接待臺(tái)和銷售區(qū)中安排電話分機(jī) ? 應(yīng)請專業(yè)音響公司，對天花板上的音響喇叭統(tǒng)一布線，以免音效失真 C 銷控區(qū) 是掌控銷售的區(qū)域，一般后面設(shè)計(jì)個(gè)案 LOGO 墻，以可容納售樓處 70％人員為宜。 ? 從目前市場情況看，標(biāo)準(zhǔn)住宅產(chǎn)品市場接受度高，安全性最高，因此建議以標(biāo)準(zhǔn)戶型入市，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)品定位 考慮到 144 平方米這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，以及目前市場上項(xiàng)目的主力產(chǎn)品和相關(guān)市場接受情況，我們建議本案產(chǎn)品定位如下： 產(chǎn)品類型 戶型面 積 戶數(shù)比例 精品住宅 二房二廳一衛(wèi) 9095 平方米 40%（僅精品住宅自身比例） 三房二廳一衛(wèi) 105110 平方米 40%（僅精品住宅自身比例） 三房二廳二衛(wèi) 120130 平方米 20%（僅精品住宅自身比例） LOFT住宅 一房 4060 平方米 30%（僅 LOFT住宅自身比例） 二房 7090 平方米 70%（僅 LOFT住宅自身比例） 以上面積控制比較合理， LOFT 住宅的層高建議做到 米，使用戶可以能自行隔出一個(gè)閣樓。因此，結(jié)合前面的 SWOT 分析以及周邊區(qū)域市場情況，本案的項(xiàng)目定位為： 歐尚商圈 二、 SWOT分析 有利點(diǎn) ? 本地塊位于市區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)，出行便利，居住氛圍較好。 金百國際二期 發(fā) 展 商 ： 常州金新房地產(chǎn)，江蘇百興房地產(chǎn) 建設(shè)指標(biāo) ： 總建 22 萬平方米 所在位置 ： 鐘樓區(qū)常澄路 18 號(hào)（靠近新北區(qū)） 開盤日期 ： 均 價(jià) ： 4200 元 /平方米 主力面積 ：兩房 8597 平方米、三房 125134 平方米 產(chǎn)品類型 ： 小高層、高層 銷 售 率 ： 50% 物 業(yè) 費(fèi) ： 元 /平方米 /月 優(yōu)惠措施 ： 10 月 1 日至今優(yōu)惠 100 元 /平方米 優(yōu)劣勢分析 ： 優(yōu)勢： 規(guī)模較大，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢； 周邊在售項(xiàng)不多； 房型種類多，可供選擇的余地大。左右。 目前區(qū)域內(nèi)周邊個(gè)案的現(xiàn)有實(shí)際均價(jià)范圍在 46004800 元之間。 平均價(jià)格 案名 平均價(jià)格（元 /平方米） 3800以下 38004000 40004200 42004400 44004600 46004800 48005000 50005200 5200 以上 盛世名門二期 紅梅假日花苑二期 金色新城五期 聚緣雅居一期 金百國際二期 嘉盛苑 金新青山灣一期 從目前在售的項(xiàng)目情況看，對外報(bào)平均單價(jià)在 4800－ 5000 元 /平方米； 此外基本上各個(gè)樓盤都采取了一定的優(yōu)惠手段，一種是 9799 不等的折扣，另一種是每平方米優(yōu)惠幾十到一百元不等；一些樓盤給予一次性付款的客戶略高的優(yōu)惠，還有些樓盤在特定時(shí)期內(nèi)推出折扣；總體來看，折扣優(yōu)惠基本都在 50100 元 /平方米之間。 四、未來推量 案名 總建規(guī)模 (萬平方米 ) 已推及在推體量 未來推量 盛世名門二期 20 已推約 9 萬平方米 06年預(yù)計(jì)推約 11 萬平方米 金色新城五期 50 已推及在推共約 18 萬平方米 約 30 萬平方米 聚緣雅居一期 15 一期在推 萬平方米 06 年預(yù)計(jì)推約 萬平方米 金百國際二期 22 已推及在推共 萬平方米 06 年預(yù)計(jì)推 3 萬平方米 金新青山灣一期 22 在推 5 棟共 萬平方米 約 18 萬平方米 彩虹城 33 / 預(yù)計(jì) 06 年開始推出 二建司地塊 14 / 06 年預(yù)計(jì)先推 5 萬平方米 05 年本區(qū)域周邊個(gè)案推案量共 26 萬 m178。 劣勢：項(xiàng)目南面是鐵路，對小區(qū)環(huán)境有一定影響。 項(xiàng)目描述 本案占地 ，容積率小于等于 。 三、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目總體定位 本案位于市區(qū)傳統(tǒng)地段，周邊生活配套設(shè)施完善，居住氛圍良好。 ? 有一定經(jīng)濟(jì)能力，考慮換屋，需求改善居住生活水平的區(qū)域客源，比例約 40%。 設(shè)定理由： ? 鑒于未來區(qū)域內(nèi)還有不小的住宅供應(yīng)量，以及宏觀市場的不確定性，建議本案可以及早公開，最好能夠在 06 年 5 月 1 日前開始銷售，以避免未來更加激烈的市場競爭和可能產(chǎn)生的整體市場不確定因素的影響。 設(shè)計(jì)注意事項(xiàng) ? 展板處上打光或以其它方式光源照明 ? 模型區(qū)地面預(yù)留電源出口；上方是否要補(bǔ)強(qiáng)光源等 ? 透視圖燈箱的散熱、維修等細(xì)節(jié) ? 此區(qū)域與銷控區(qū)無視覺障礙為好 B 銷售區(qū) 是集中擺放銷售桌椅的區(qū)域，要有 68 張銷售桌 。 ? 前接待區(qū)：銷售道具區(qū)域前端的輔助區(qū)域，設(shè)有工作臺(tái)及分機(jī)線 1 只，一般容納 1～ 2 人同時(shí)工作。 專 案：整個(gè)案場的總指揮，銷售目標(biāo)的制定及相關(guān)行銷推廣方案的執(zhí)行，協(xié)調(diào)業(yè)主、企劃、研展及相關(guān)廠商各方關(guān)系。 三 .廣告費(fèi) 廣告費(fèi)及接待中心樣品屋的裝修由發(fā)展商支付 . 所有企劃及業(yè)務(wù)人員的工資 ,獎(jiǎng)金 ,等由乙方負(fù)責(zé) .