【正文】 大調(diào)整，特別是農(nóng)村土地承包法的頒布實(shí)施，原來頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證書從形式到內(nèi)容都已不相適應(yīng)。（一）進(jìn)一步完善農(nóng)村土地承包關(guān)系。從社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢看，現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口需要大量逐漸從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市和小城鎮(zhèn)，離開土地另謀生路，國家的戶籍制度改革也為這種轉(zhuǎn)移提供了條件。尤其對外來業(yè)主缺乏有效的約束，農(nóng)民利益難以保護(hù)。農(nóng)戶間的流轉(zhuǎn)多數(shù)沒有任何收益。（2）將土地租賃給外來業(yè)主經(jīng)營后，有的業(yè)主因經(jīng)營項目選擇不當(dāng)，缺乏種植管理技術(shù)等原因而導(dǎo)致經(jīng)營失敗。農(nóng)戶將承包地轉(zhuǎn)包或租賃出去，除了獲取一定的租金外，業(yè)主按約定吸納轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民務(wù)工，每年可獲得三四千元以上的工資性收入。三是加快了農(nóng)業(yè)新技術(shù)推廣。一是增加了農(nóng)業(yè)投入、改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活條件。從業(yè)主流轉(zhuǎn)規(guī)?？矗?050畝的513戶，51100畝的224戶，100畝以上的187戶，一千畝以上的1戶。目前，我市土地流轉(zhuǎn)的主要方式是轉(zhuǎn)包與租賃，流轉(zhuǎn)對象以農(nóng)戶間相互流轉(zhuǎn)為主，外來業(yè)主開發(fā)為輔。從而可以走出一條新的農(nóng)業(yè)發(fā)展之路，來響應(yīng)黨的新農(nóng)村、新農(nóng)業(yè)的發(fā)展要求。從而保證村民的合法權(quán)益不收侵害。對流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料進(jìn)行歸案并妥善保管，建立流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時記載和反映流轉(zhuǎn)情況。二是積極調(diào)研，及時解決土地流轉(zhuǎn)存在的問題。合同文本還沒有統(tǒng)一，農(nóng)民的法律意識還不夠高，不懂得依法行事，使部分不法分子有機(jī)可乘。主要表現(xiàn)在以下方面：一是對土地流轉(zhuǎn)的意義和認(rèn)識不足。因而，在部分地區(qū)集體的土地承包轉(zhuǎn)讓過程中會出現(xiàn)一些中老年人的不理解，不配合的現(xiàn)象，從而使得經(jīng)濟(jì)建設(shè)的腳步受到制約，甚至嚴(yán)重的會錯過經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大好良機(jī)。而絲毫不去想象失去土地對他們將來的生活所帶來的不便之處。越來越多的老齡人口給中國的社會福利保障系統(tǒng)帶來了極大的壓力。他們開始馴化野生的動植物，用以維持自己的生活。發(fā)達(dá)國家的人口轉(zhuǎn)變，是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不斷提高、死亡率和生育水平的緩慢下降而逐步實(shí)現(xiàn)的，經(jīng)歷了一個漫長的自然轉(zhuǎn)變過程。比上年增加3萬公頃，增長37%；，增長25%。3）鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設(shè)項目的需要。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。而土地的流失方向主要是土地的流轉(zhuǎn)，針對這個問題的調(diào)查與思考，可以更好的保證國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，國民的生活才能夠有足夠的保障。在土地入股過程中，實(shí)行農(nóng)村土地經(jīng)營的雙向選擇（農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營），農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范從調(diào)查看，不少地方還沒有完善土地承包經(jīng)營權(quán)證的發(fā)放，致使土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范主要表現(xiàn)在口頭協(xié)議多，缺少書面的材料，發(fā)生糾紛后沒有處理依據(jù)；不經(jīng)發(fā)包方同意，私自流轉(zhuǎn)，致使流轉(zhuǎn)行為不受法律保護(hù)；流轉(zhuǎn)合同不統(tǒng)一，個別地方條款繁瑣，操作性不強(qiáng)。要以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和循環(huán)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，加快建設(shè)“小鴉路百里精品柑橘走廊”、“宜大路百里高效茶葉走廊”和“黃柏河百里林業(yè)生態(tài)走廊”，繼續(xù)推進(jìn)以建設(shè)精品橘園、高效茶園和標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)殖園為主要內(nèi)容的示范工程，并圍繞這些需要來流轉(zhuǎn)和集約經(jīng)營農(nóng)村的土地。為此，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作需進(jìn)一步在“四轉(zhuǎn)”上下工夫。四是“轉(zhuǎn)”出了和諧。成效和問題夷陵區(qū)自2006年建立三級流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)以來，土地流轉(zhuǎn)工作正式步入了規(guī)范化、程序化軌道。只有把農(nóng)民心中的“命根子”變成農(nóng)民手里的“錢袋子”，才能使黨的政策基石更加穩(wěn)固，才能穩(wěn)步推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。土地流轉(zhuǎn)正在由無序自發(fā)流轉(zhuǎn)朝著依法、自愿、有償規(guī)范流轉(zhuǎn)的方向轉(zhuǎn)變。通過創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，全區(qū)土地流轉(zhuǎn)大幅上升，土地適度規(guī)模經(jīng)營發(fā)展較快，農(nóng)村土地逐步向種田大戶、種田能手集中。二是發(fā)展不夠平衡，自然條件好和經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的區(qū)域流轉(zhuǎn)較多；條件較差和貧困落后的區(qū)域流轉(zhuǎn)困難較大；有龍頭企業(yè)帶動的區(qū)域流轉(zhuǎn)規(guī)模較大，反之則基本是一潭死水。針對此要進(jìn)一步正確引導(dǎo)，用政策宣傳、典型引路、給予補(bǔ)貼等辦法，打消農(nóng)民群眾的顧慮。作者系宜昌市夷陵區(qū)區(qū)長第二篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革思考農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革思考：問題及對策://.2009年01月20日15:06紅網(wǎng)隨著市場經(jīng)濟(jì)的日漸成熟，農(nóng)村勞動力的大量轉(zhuǎn)移以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展，使原來“家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制”的土地承包制度面臨新的時代難題。二、土地流轉(zhuǎn)的幾種形式及好處土地流轉(zhuǎn)改革，有利于土地相對集中，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營；也有利于農(nóng)民從土地轉(zhuǎn)讓中獲得財產(chǎn)性收入。、調(diào)解機(jī)制，解決土地流轉(zhuǎn)糾紛可以通過加強(qiáng)農(nóng)村土地糾紛仲裁機(jī)構(gòu)隊伍建設(shè)，深入開展農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)，不斷探索解決農(nóng)村土地糾紛的長效機(jī)制。2004年，國務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》，其中有關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。2）流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。二、我國土地資源現(xiàn)狀根據(jù)土地利用變更調(diào)查結(jié)果，，其余為未利用地。三、我國人口狀況中國是世界上人口最多的國家，占世界人口的20%、亞洲人口的33%。在30多年的時間里，人口平均預(yù)期壽命提高了30多歲。如今，在科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展之下，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也得益于科技的發(fā)展，新的技術(shù)不斷融入到農(nóng)業(yè)領(lǐng)域中。這么大的壓力的最基本的要求就是有足夠的糧食供應(yīng)他們每天的基本生活保障。安土重遷，也是中國人民的一個典型特征。受到長期的安土重遷的思想束縛，中國人過于看重于眼前的利益，而缺乏的是對于將來的長遠(yuǎn)利益的考慮，從而在城市的更新中不斷會有“釘子戶”的出現(xiàn)，在新農(nóng)村建設(shè)中會出現(xiàn)有樓而無人居住的現(xiàn)象，這些都嚴(yán)重阻礙了城市的更新進(jìn)程以及新農(nóng)村建設(shè)的前行速度。由于中國古已有之安土重遷的思想束縛，而同時中國又面臨著人口老齡化的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，中老年人更是對自己的居所有相當(dāng)大的依賴性，而給土地流轉(zhuǎn)帶來了不小的壓力，使得在部分地區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作開展的比較艱難。換言之，以土地經(jīng)營方式的變革為顯著標(biāo)志的農(nóng)村生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的發(fā)展需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)。要把培育土地流轉(zhuǎn)典型作為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的重要手段，總結(jié)典型經(jīng)驗，加強(qiáng)引導(dǎo)。使用省里統(tǒng)一制定的合同文本。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶自愿申請，并以土地經(jīng)營權(quán)入社的形式，組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合作社，由土地流轉(zhuǎn)合作社進(jìn)行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營。因而,農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)在廣大農(nóng)村便悄然興起并得到了迅速的發(fā)展,推動了土地適度規(guī)模經(jīng)營，加快了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，把傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)逐步向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)推進(jìn)。流轉(zhuǎn)的受讓方主要有企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位干部、科技人員、新型農(nóng)民等。根據(jù)典型調(diào)查取得的資料來看，在生產(chǎn)正常，未受災(zāi)害的情況下，流轉(zhuǎn)土地的用途不同，所取得的經(jīng)濟(jì)效益不同，且相差很大。二是促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。這些既可以提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的科技文化素質(zhì)，農(nóng)民在實(shí)際操作中也學(xué)到和掌握了大量的新技術(shù)。三、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的主要問題（一）流轉(zhuǎn)的自發(fā)性、隨意性和盲目性。（3）部份進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營的業(yè)主，因人力、資金、技術(shù)等多方面原因，經(jīng)營管理相對粗放，而沒有真正發(fā)揮出流轉(zhuǎn)土地的規(guī)模效益。一是只有口頭協(xié)議，沒有書面合同，主要表現(xiàn)在農(nóng)戶間的相互流轉(zhuǎn)。有的地方為了引進(jìn)企業(yè)，為了滿足企業(yè)成片土地的需求，采用行政手段、強(qiáng)制手段收回或變相收回農(nóng)民的承包地，同時只給予很低的補(bǔ)償。從新的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢來看，離開了土地流轉(zhuǎn)，土地的潛能發(fā)揮就受到了極大束縛。黨的十七屆三中全會的決定再一次明確強(qiáng)調(diào)要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有的土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。做好《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》的換發(fā)工作，有利于加強(qiáng)農(nóng)村土地資源管理，進(jìn)一步落實(shí)黨在農(nóng)村的土地政策，調(diào)動廣大群眾保護(hù)土地資源的積極性，對維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，構(gòu)建和諧發(fā)展的社會主義新農(nóng)村具有十分重要的意義。同時還要提高土地承包檔案資料的質(zhì)量，強(qiáng)化檔案資料管理的手段，形成檔案資料縣鄉(xiāng)社幾級管理體系，計算機(jī)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)管理的制度化、規(guī)范化，現(xiàn)代化?，F(xiàn)有的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式中，轉(zhuǎn)讓基本是一種無償放棄承包權(quán)的行為，租賃、轉(zhuǎn)包、入股等是以暫時讓渡農(nóng)民擁有的對土地極有限的處置權(quán)而獲取較少的經(jīng)濟(jì)利益。這在法律上是沒有障礙的，《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)長期穩(wěn)定不變，農(nóng)民的基本權(quán)利和利益得到了保護(hù)。當(dāng)前，農(nóng)村承包土地事實(shí)上形成了以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，農(nóng)村土地的集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、經(jīng)營者使用權(quán)的三權(quán)分離。規(guī)范對流轉(zhuǎn)前、流轉(zhuǎn)過程中、和流轉(zhuǎn)結(jié)束全過程的掌握監(jiān)督指導(dǎo)管理，盡力減少流轉(zhuǎn)的糾紛，力求避免流轉(zhuǎn)雙方的經(jīng)濟(jì)損失。對從事規(guī)模經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)受讓方，可參與政策性農(nóng)業(yè)保險。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)應(yīng)予以保持，并配備充實(shí)的業(yè)務(wù)人員，保證其行使相應(yīng)職能的條件。鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外外出務(wù)工人員約占31%，本鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)打短工的人員（半工半農(nóng)）約占33%，約占35%，其中自耕自種人員約占務(wù)農(nóng)人員80%左右，年齡大都為60歲以上，占用耕地約占耕地總面積70%左右。去年以來，隨著糧價的不斷攀升，實(shí)行種糧補(bǔ)貼后土地產(chǎn)出效益明顯提高，不論是村集體組織規(guī)模流轉(zhuǎn)，還是農(nóng)戶自主進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其動機(jī)都是為了增加收入，可以說，二者的行為由被動變?yōu)橹鲃?，農(nóng)戶進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的積極性都有了較大提高。去年以來，耕地的土地流轉(zhuǎn)收益根據(jù)地力不同都有不同程度的提高，城市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)收益較高，每畝年租金達(dá)400元左右。100畝以上的規(guī)模經(jīng)營戶也不多。同樣的土地，投資二、三產(chǎn)業(yè)要比農(nóng)業(yè)項目的比較收益高。土地流轉(zhuǎn)缺乏有效的市場機(jī)制，沒有形成市場化運(yùn)作的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，流轉(zhuǎn)信息不暢，土地評價缺乏依據(jù)，農(nóng)民咨詢沒有門路，土地流轉(zhuǎn)對象與范圍選擇余地小，流轉(zhuǎn)形式比較單一，往往出現(xiàn)農(nóng)戶有轉(zhuǎn)出土地意向，卻找不到合適的受讓方，而需要土地的人又找不到有承包地的出讓者。在規(guī)范完善轉(zhuǎn)包、出租等傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)方式的同時，積極探索和發(fā)展農(nóng)民土地股份合作社的流轉(zhuǎn)方式。要按照“流轉(zhuǎn)形式多樣化、運(yùn)作方式市場化、實(shí)施程序合法化、流轉(zhuǎn)合同規(guī)范化”的要求，建立健全土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。（五）制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的獎勵措施。