【正文】 得到房開公司對(duì)我們物業(yè)公司的信任，我們高起點(diǎn)．高層次的管理投入清雅花園小區(qū)．鴻福物業(yè)公司第二篇：前期物業(yè)介入管理方案前期物業(yè)介入管理方案由于房屋因部分原因未達(dá)到交房條件，部分業(yè)主自愿提前進(jìn)場裝修，為便于管理，物業(yè)公司提前進(jìn)入，其管理方案如下：一、人員配備：管理處設(shè)經(jīng)理1名、電工（電梯操作工）1名、維修（收費(fèi)）人員1名、保安2名。（5）公共水電方面：應(yīng)了解由于供水、供電實(shí)行最低用量要求，故公共用水、用電不能安裝過多的計(jì)量表，以免計(jì)量表因使用達(dá)不到最低用量，造成用戶多付費(fèi)用。（1）電氣方面：應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注各設(shè)備用房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問題，同時(shí)應(yīng)對(duì)各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對(duì)各供電線路走向、線徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解，對(duì)照明線路設(shè)計(jì)是否符合以后管理進(jìn)行確認(rèn)，提出可行性整改建議，以確保物業(yè)整體統(tǒng)一美觀，方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。三、前期介入的三種形式、早期以顧問形式。而我們物業(yè)前期介入可完善規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使小區(qū)布局、功能定位更趨合理。物業(yè)管理是一種針對(duì)物業(yè)的全過程的管理，它同物業(yè)的形成過程，即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系?！?物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段就應(yīng)聘請(qǐng)前期物業(yè)管理企業(yè)。工程質(zhì)量不理想已是普遍現(xiàn)象，因?yàn)楸O(jiān)理的職能只是負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，是否利于管理與他們無關(guān)。中期以監(jiān)理形式。（2）消防方面：應(yīng)重點(diǎn)對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解；同時(shí)對(duì)電系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、排煙系統(tǒng)的分布和工作原理進(jìn)行掌握，最后還要熟悉和掌握消防監(jiān)控主機(jī)的工作原理，回路的分布以及卷簾門的分布情況。（1）保潔方面：應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，我們物業(yè)管理公司在前期介入時(shí)就可建議開發(fā)商在每棟樓前設(shè)計(jì)一個(gè)內(nèi)置式的、與建筑渾然一體的、可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，從而有效解決該問題。備注：前期管理費(fèi)用由開發(fā)補(bǔ)助給物業(yè)公司，補(bǔ)助時(shí)間從2010年6月15日至工程備案登記證上時(shí)間為止。定期編制前期介入報(bào)告報(bào)分/子公司工程職能審核，然后上報(bào)。4)環(huán)境綠化管理⑴綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美；⑵綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；⑶綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好；⑷綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約；⑸綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣；⑹綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；⑺主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。同一區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目設(shè)備選型是要考慮設(shè)備的兼容性及可以進(jìn)行集中管理。 項(xiàng)目工程前期介入一般2~3人組成，專業(yè)人員搭配合理，具有設(shè)施設(shè)備、水、電、氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。 定期參加項(xiàng)目開發(fā)公司組織的現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn) 度。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。消防設(shè)備設(shè)置要細(xì)致周密在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。（2）、以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。十一、資料的接收整理、歸檔；各系統(tǒng)試運(yùn)行資料的收集、整理、歸檔；（一）、消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙；消防系統(tǒng)施工圖紙消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說明施工圖紙消防栓系統(tǒng)施工圖紙消防弱電施工圖紙消防監(jiān)控設(shè)備說明及施工圖紙維修及操作說明（二）、給排水系統(tǒng)施工圖紙給排水管道施工圖紙給排水設(shè)備技術(shù)說明，位置及施工圖紙隔油井及化糞池位置及施工圖紙雨水管施工圖紙維修及操作說明（三）、配電系統(tǒng)施工圖紙高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙高低壓設(shè)備型號(hào)，供應(yīng)商名稱及技術(shù)說明后備發(fā)電機(jī)技術(shù)說明供貨商名稱及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙給排水配電圖紙消防設(shè)備配電施工圖紙維修及操作說明（四）、停車管理系統(tǒng)收費(fèi)設(shè)備說明及施工圖紙配電要求及管線走向位置施工圖紙維修及操作說明（五）、電梯系統(tǒng)電梯技術(shù)，供貨商名稱電梯機(jī)房設(shè)備施工圖紙維修及操作說明（六）、土建結(jié)構(gòu)圖紙布置建材用料立面質(zhì)檢報(bào)告維修及操作說明機(jī)電維修口布置圖紙所轄物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)及供貨商名單（七）、小區(qū)市政管道設(shè)備變壓器位置及設(shè)計(jì)圖紙小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)各樓棟）小區(qū)內(nèi)照明及動(dòng)力圖紙小區(qū)內(nèi)防雷接地有線電視圖紙小區(qū)燃?xì)夤艿啦贾霉╇姽艿肋M(jìn)入小區(qū)布置圖紙小區(qū)燃?xì)夤艿烙昧吭O(shè)計(jì)及說明燃?xì)庹{(diào)壓站或調(diào)壓箱位置及設(shè)計(jì)圖紙說明小區(qū)市政供水及排水管道布置及說明1小區(qū)總化糞池設(shè)計(jì)及說明1小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)圖紙1小區(qū)電話布線及設(shè)計(jì)施工圖紙（八）、工程遺留問的備案（九）、工程備品、備件制定好備品、備件采購計(jì)劃、按照計(jì)劃采購備品、備件根據(jù)項(xiàng)目需要，協(xié)調(diào)建設(shè)單位保留一定數(shù)量備品、備件；(十)、工程維修工具制定好工具采購計(jì)劃、按照計(jì)劃采購工具；(十一)、工程合同工程維修、保養(yǎng)合同的起草主要設(shè)備維保合同等(十二)、協(xié)助施工單位調(diào)試各系統(tǒng)，并做好記錄配合開發(fā)單位做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。工作內(nèi)容：一、土建工程問題：建議設(shè)計(jì)單獨(dú)的排煙道和廁所排氣道。樓外立面、屋面。市場上的空調(diào)外機(jī)尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調(diào)外機(jī)無法在原位置安裝，業(yè)主就會(huì)隨意另選位置，開發(fā)商補(bǔ)救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī)，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機(jī)的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機(jī)的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問題。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來雨水做整體設(shè)防（無特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽