【正文】 ,而物業(yè)管理企業(yè)由于其經(jīng)費首先源于開發(fā)商 ,因而也不得不聽從其安排。 根據(jù)佛山市消費者委員會統(tǒng)計數(shù)字表明，去年全年就佛山市關(guān)于房屋質(zhì)量方面投訴有203件，投訴總量僅次于手機、電信，說明房屋方面的投訴是老大難問題。 1 試析當前我國房地產(chǎn)市場中 業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾及解決 經(jīng)過 10 多年的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)名副其實地成為我國國民經(jīng)濟的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。而隨著住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的 迅 速發(fā)展，城市商品房質(zhì)量問題逐漸成為消費者投訴熱點之一，商品房質(zhì)量糾紛也是每年不斷增加，進而 演變成一種敵我矛盾，將開發(fā)商與購房人之間增加了一道鴻溝。但 能夠避免總歸要避免 。其實，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來說，“全面質(zhì)量管理”不僅體現(xiàn)在房屋質(zhì)量上，還體現(xiàn)在售樓書傳達信息的質(zhì)量、其他服務(wù)性活動的質(zhì)量上。 在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，因行業(yè)整體得不到應(yīng)有的重視，社會上 和物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部都將物業(yè)管理行業(yè)定位在一個較低的層次上，以至長期以來，業(yè)內(nèi)外人士認為物業(yè)管理就是簡單的維修、清潔、綠化、設(shè)備管理、保潔和保安，缺少科技含量，不需要高素質(zhì)的人才，甚至是一般閑雜人員所從事的職業(yè)。 不斷的糾紛 不僅影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，而且降低了物業(yè)的檔次。與一般的制造型企業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)公司也是生產(chǎn)造并銷售其產(chǎn)品的企業(yè)，只不過生產(chǎn)的產(chǎn)品與其他普通產(chǎn)品相比具有很大的特殊性（價值大、涉及產(chǎn)權(quán)證件辦理、產(chǎn)品包含內(nèi)容豐富、影響范圍大等）。對于開發(fā)商所承諾的小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如會所、健身房、兒童游樂園、圖書館等，法規(guī)上缺少驗收環(huán)節(jié)，沒有一個房管職能部門或機構(gòu)對開發(fā)商是否按照承諾的時間、標準、面積完成小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)進行嚴格驗收，使小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)成為政府管理的空白點，也變成了損害業(yè)主利益的陷阱，引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商矛盾的導火線。 其實有些問題開始并不很復雜，絕大部份業(yè)主只是為了解決問題，如果三方之間溝通不充分，不認清誰是主體的角色，簡單問題會復雜化，問題始終得不到解決，業(yè)主對開發(fā)商和物業(yè)公司的埋怨也會增多，往往會導致業(yè)主的集體過激行為的發(fā)生。以一個 2021戶的小區(qū)為例，年管理費超過 500萬，維修基金超過 1000萬，這龐大的數(shù)字給物業(yè)管理公司帶來了無比的誘惑。而當務(wù)之急是 盡快制訂操作性強的《商品房質(zhì)量保修實施細則》，實施細則應(yīng)突出以下內(nèi)容 :①開發(fā)商的保修組織。在工程竣工交付使用后的一定限期內(nèi)，由住宅建設(shè)管理部門進行驗收，頒發(fā)驗收證書，再由開發(fā)商將小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施順利移交給業(yè)主委員會。市場競爭既給物業(yè)管理單位帶來了壓力 , 也形成了一種無形的動力。規(guī)定入住率達到一定比例 (如 30～ 50 %) 或首次交付使用達到一定期限 ,房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會 ,如果建 設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會成立一定比例 (如 10～ 15 %) 的業(yè)主可向房管部門申請強制成立業(yè)主大會 ,房管部門應(yīng)當給予支持 ,否則 ,業(yè)主可向上一級行政主管部門提起行政訴訟 ,狀告房管部門“不作為”。業(yè)主委員會更多的是職責，不應(yīng)該成為個別委員謀取私利、對抗開發(fā)商或物業(yè)公司的渠道。 劉蓉 陳輝鵬 ：《小區(qū)半封閉：理解比埋怨多一點》，佛山，《佛山日報》， 2021年 10 月 21日 譚善勇：《現(xiàn)代物業(yè)管理實務(wù)》， 1版，北京，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社， 2021年 9月 金鈴鈴：《用“電梯使用效用比”解決均攤問題》，北京，《現(xiàn)代物業(yè) ?新業(yè)主》， 2021 年第 2 期 唐世定 黃 潔 賈生華：《房地產(chǎn)熱點問題透視》， 1版， 北京，經(jīng)濟科學出版社， 2021 年 7 月 張潤紅：《物業(yè)管理發(fā)展方向的探尋》，廣州大學，《國外建材科技》， 2021年 12月 8日 沈 暉：《房地產(chǎn)法的理論與實踐》，上海，同 濟大學出版社， 2021年版 楊凱源：《城市管理 、 城市管治與城市經(jīng)營的比較》，載于《經(jīng)濟師》， 2021 年第 5 期 廖善康：《物業(yè)管理的困境及其對策》， 南寧， 載于《 廣西社會科學》， 2021年第 7期