【正文】 。（2）在已經(jīng)開展標定地價公示的城市，可運用標定地價系數(shù)修正法進行評估。實例不足無法替換的，應對各實例進行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。（3）確定還原率時應詳細說明確定的方法和依據(jù)，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關(guān)系。（1）收益還原法（2）市場比較法（3）剩余法（4）成本逼近法（5）公示地價系數(shù)修正法出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。2引用的標準下列標準所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。(2）已形成的土地出讓方案。應按本規(guī)范上述有關(guān)規(guī)定評估出正常市場條件下的出讓土地使用權(quán)價格，并在土地估價報告中明確說明與當?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標準的對比結(jié)果。調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。國有土地協(xié)議出讓自行改造的，(2)。應按本規(guī)范評估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)的正常市場價格，減去劃撥土地使用權(quán)價格，作為評估給果，并提出底價建議。對不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府按原協(xié)價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發(fā)項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應為國有且無爭議。需經(jīng)市、縣國土資渾主管部門書面同意。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1）國家或地方從土地出讓收入成土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設資金、教育資全、保障性安居工性資金等，以及新增建設用地土地有償使用費，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。除依照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(1）在綜合分析當?shù)氐禺a(chǎn)市場歷年交易案例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場環(huán)境下的實際交易案例。(1）接受委托，明確估價目的等基本事項；(2）擬訂估價工作方案．收集所需背景資料；(3）實地調(diào)查；(4）選定枯價方法進行評估；(5）確定估價結(jié)果，并根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議；(6）撰寫估價報告，履行土地估價報告?zhèn)浒赋绦?，取得電子備案號?7）提交估價報告；(8）估價資料歸檔。使用本規(guī)范的各方應使用下列各標準的最新版本。附件：國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）2013年4月8日附件國有建設用地使川權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）前言為規(guī)范國有建設用地使用權(quán)出讓地價評枯行為，根據(jù)《物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價的國家標準、行業(yè)標準，制定本規(guī)范。四、市、縣國土資源主管部門或國有建設用地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)，應以土地估價報告的估價結(jié)果為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應政策和土地市場運行情況，集體決策確定土地出讓底價。同時，為進一步完善國有土地出讓底價確定程序，加強出讓地價評估管理，促進土地市場平穩(wěn)健康運行，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、要進一步健全國有建設用地使用權(quán)出讓的定價程序，地價需經(jīng)專業(yè)評估，底價應由集體決策。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，需要補繳地價款的，市、縣國土資源主管部門在確定補繳金額之前，也應按照上述要求組織評估。起拍（始）價應當根據(jù)當?shù)赝恋厥袌龅膶嶋H情況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價，但成交價不能低于底價。本規(guī)范由國土資源部負責解釋。除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的土地估價基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價評估還需考慮以下原則：價位主導原則：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對土地價格產(chǎn)生形響的主要因素。對于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設條件選用可比較案例。近3年內(nèi)所在或相似區(qū)城的交易案例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。(3）對于開發(fā)完成后擬用于出協(xié)的項目，售價取出讓時當?shù)厥袌鐾惒粍赢a(chǎn)正常價格水平，不能采用枯算的未來售價。對擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遺開發(fā)費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。生地出讓評估，應先評估熟地地價，再核減通平所需的開發(fā)費用。采用“限地價、競房價”方式出讓的，在評估時應按本規(guī)范，評估出正常市場條件下的土地價格。同時，還應在土地估價報告中側(cè)算并對比說明該建議出讓底價是否符合當?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標準。 “三舊”改造。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，評估期日應以國土資源主管部門同憊補繳地價時為準，同時還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：(l）工業(yè)用地調(diào)整容積率。核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準變更規(guī)劃條件所斷增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的折增建筑面積為準。7估價報告內(nèi)容除需符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的報告內(nèi)容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應符合下列要求： 。第二篇：《國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》2018附件國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范前言為規(guī)范國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價國家標準、行業(yè)標準，制定本規(guī)范。GB/T 185082014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 GB/T 185072014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》 GB/T 210102017《土地利用現(xiàn)狀分類》 GB/T 284062012《農(nóng)用地估價規(guī)程》 TD/T 10522017《標定地價規(guī)程》TD/T 10092007《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》 3依據(jù)（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（4）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務院令第55號）（6）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）（7）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）（8《）節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）（9）《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)?2001?15號）（10）《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)?2004?28號）4總則本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價評估，是指土地估價專業(yè)評估師按照規(guī)定的程序和方法，參照當?shù)卣Ｊ袌鰞r格水平，評估擬出讓宗地土地使用權(quán)價格或應當補繳的地價款。5評估方法的運用。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。（2）假設的項目開發(fā)周期一般不超過3年。（3）土地開發(fā)成本應通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費用水平確定。（2）有地上建筑物的土地出讓評估。（2）限房價、競地價。同時，還應在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價標準。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，估價期日應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。新用途樓面地價按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場樓面地價確定，舊用途樓面地價按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場樓面地價確定。第三篇：國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范附件國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范前言為規(guī)范國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估行為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價國家標準、行業(yè)標準，制定本規(guī)范。GB/T 185082014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 GB/T 185072014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》 GB/T 210102017《土地利用現(xiàn)狀分類》 GB/T 284062012《農(nóng)用地估價規(guī)程》 TD/T 10522017《標定地價規(guī)程》TD/T 10092007《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》 3依據(jù)（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（4）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務院令第55號）（6）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）（7）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）（8）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）（9）《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）（10）《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）4總則本規(guī)范所稱的土地使用權(quán)出讓地價評估，是指土地估價專業(yè)評估師按照規(guī)定的程序和方法，參照當?shù)卣Ｊ袌鰞r格水平，評估擬出讓宗地土地使用權(quán)價格或應當補繳的地價款。5評估方法的運用。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。（2）假設的項目開發(fā)周期一般不超過3年。（3）土地開發(fā)成本應通過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地的客觀費用水平確定。土地開發(fā)程度未達到當?shù)卣Ｋ降?，先評估當?shù)卣ｉ_發(fā)程序下的熟地地價，再根據(jù)當?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的客觀費用水平，逐項減價修正。當起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應按配建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。應按本規(guī)范評估其在設定開發(fā)建設條件下的正常市場價格，并提出建議的出讓底價。 已出讓土地補繳地價款（1）估價期日的確定。調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。除《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定的附件內(nèi)容外(機構(gòu)依法備案的有關(guān)證明為必備要件)，應視委托方提供材料情況，在土地估價報告后附具：（1）涉及土地取得成本的相關(guān)文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協(xié)議等資料；（2）已形成土地出讓方案的，應附方案；（3）報告中采用的相關(guān)實例的詳細資料（包括照片）；（4）設定規(guī)劃建設條件的相關(guān)文件依據(jù)。第二條 出讓土地的所有權(quán)屬中華人民共和國，出讓人根據(jù)法律的授權(quán)出讓國有建設用地使用權(quán)，地下資源、埋藏物不屬于國有建設用地使用權(quán)出讓范圍。第五條 本合同項下出讓宗地的用途為。第 期 人民幣大寫 元（小寫 元），付款時間： 年 月 日之前。其中： 主體建筑物性質(zhì) ； 附屬建筑物性質(zhì) ； 建筑總面積平方米； 建筑容積率不高于 不低于 ； 建筑限高 ； 建筑密度不高于 不低于 ； 綠地率不高于 不低于 ； 其他土地利用要求。第十六條 受讓人同意本合同項下宗地建設項目在 年 月 日之前開工，在 年 月 日之前竣工。第四章 國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押第二十一條 受讓人按照本合同約定支付全部國有建設用地使用權(quán)出讓價款，領(lǐng)取國有土地使用證后，有權(quán)將本合同項下的全部或部分國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。第二十九條 遇有不可抗力的一方，應在7日內(nèi)將不可抗力情況以信函、電報、傳真等書面形式通知另一方，并在不可抗力發(fā)生后15日內(nèi)，向另一方提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的報告及證明。第三十五條 本合同項下宗地建筑容積率、建筑密度等任何一項指標低于本合同約定的最低標準的，出讓人可以按照實際差額部分占約定最低標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權(quán)出讓價款的違約金，并有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行本合同；建筑容積率、建筑密度等任何一項指標高于本合同約定最高標準的，出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標準的面積部分，有權(quán)按照實際差額部分占約定標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權(quán)出讓價款的違約金。第四十條 因履行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本條第 項約定的方式解決：（一）提交 仲裁委員會仲裁；（二）依法向人民法院起訴。二、本合同中的出讓人為有權(quán)出讓國有建設用地使用權(quán)的市、縣人民政府國土資源行政主管部門。五、本合同第五條中，宗地用途按《土地利用現(xiàn)狀分類》（中華人民共和國國家標準GB／T 210102007）規(guī)定的土地二級類填寫。屬于工業(yè)項目建設的，選擇第一項；不屬于工業(yè)項目建設的，選擇第二項。國家新出臺的法律政策對出讓宗地開工時間和竣工時間有規(guī)定的，簽訂出讓合同時，應當按照最新規(guī)定填寫。第五篇：《國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》出臺 2018年4月9日起正式施行（模版）《國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》出臺 2018年4月9日起正式施行3月9日國土資源部辦公廳印發(fā)通知要求，自4月9日起施行《國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)。1適用范圍在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設用地使用權(quán)涉及的地價評估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補繳地價款的評估，適用本規(guī)范。審慎原則：在評估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時，應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展狀況，以及存在的風險。(5)確定估價結(jié)果，并根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價決策建議。(2)確定各項費用時，應采用當前市場的客觀費用。(3)各比較實例修正后的比準價格之間相差不能超過40%。(4)開發(fā)完成后用于出租或自營的項目，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。(4)評估工業(yè)用地出讓地價時，不得以當?shù)毓I(yè)用地出讓最低價標準為基礎(chǔ)，推算各項參數(shù)和取值后，評估出地價。對土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規(guī)劃建設