【正文】 ....................... 14 變更和簽證管理 ................................................................................................. 14 變更管理 ................................................................................................. 15 工程簽證管理 .......................................................................................... 15 項(xiàng)目成本管理 ..................................................................................................... 15 會(huì)計(jì)核算管理 ..................................................................................................... 16 合理選用準(zhǔn)則，保證會(huì)計(jì)信息的完整反映 ................................................ 17 擴(kuò)大信息的披露范圍 ................................................................................ 17 完善會(huì)計(jì)核算制度，促進(jìn)信息化核算建設(shè) ................................................ 17 施工質(zhì)量管理 ..................................................................................................... 18 施工單位自檢 .......................................................................................... 19 監(jiān)理公司復(fù)檢 .......................................................................................... 19 建設(shè)單位核檢 .......................................................................................... 19 工地現(xiàn)場(chǎng)及室外總體的建設(shè)管理 .............................................................. 19 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 ..................................................................................................... 19 風(fēng)險(xiǎn)回避 ................................................................................................. 19 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 ................................................................................................. 20 6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷管理 ..................................... 20 產(chǎn)品策略 ............................................................................................................ 20 需要避免的定位錯(cuò)誤 ................................................................................ 20 產(chǎn)品組合與優(yōu)化 ....................................................................................... 21 價(jià)格策略 ............................................................................................................ 21 定價(jià)策略 ................................................................................................. 21 價(jià)格控制 ................................................................................................. 23 促銷策略 ............................................................................................................ 23 廣告 ........................................................................................................ 23 房地產(chǎn)展銷會(huì) .......................................................................................... 23 人員推銷 ................................................................................................. 23 渠道策略 ............................................................................................................ 24 開發(fā)商自行銷售 ....................................................................................... 24 委托銷售代理 .......................................................................................... 24 售后服務(wù)管理 ..................................................................................................... 24 7 結(jié)語(yǔ) ....................................................... 25 1 淺談 房地產(chǎn)項(xiàng)目 的 經(jīng)營(yíng)管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng) 管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 控制 管理 其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行 控制，并獲得最大的綜合效益。 決策機(jī)制不完善 決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會(huì)在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。 許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員無(wú)所適從，項(xiàng)目無(wú)詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計(jì)師無(wú)創(chuàng)意，也不愿動(dòng)腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。 工程收尾階段的工作 矛盾突出 目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實(shí)施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)之一。 經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)不可避免地需要法律、會(huì)計(jì)、建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。反之，企業(yè)缺乏團(tuán)隊(duì)凝聚力，要生存和發(fā)展就是一句空話。 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力 所謂 房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是將戰(zhàn)略與決策轉(zhuǎn)化為實(shí)施結(jié)果的能力。譚小芳認(rèn)為，當(dāng)好房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)干部關(guān)鍵是要?jiǎng)?chuàng)新工作思路和工作方法，做好領(lǐng)導(dǎo)的參謀，及時(shí)提出合理化建議，幫助領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策，并切實(shí)加強(qiáng)對(duì)執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保各項(xiàng)措施真正得到落實(shí)。為了滿足員工的期望，基本工資都是每年遞增的。同時(shí)又給予員工各種福利，表現(xiàn)優(yōu)秀的員工有大量的外出旅游娛樂機(jī)會(huì)。 市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)定位 以往開發(fā)商僅僅認(rèn)為只要把房子建得牢固美觀，就不愁沒有顧客光顧，只要自己造的房子好就不怕沒有人買。作為房地產(chǎn)的投資者或?yàn)槠浞?wù)的管理人員 ， 了解房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能是十分重要的 ， 只有這樣 ， 才能對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) ， 對(duì)房地產(chǎn)投資的影響有較透徹的了解。因此 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng) ， 是地區(qū)性的市場(chǎng)。但在售房合同中明確規(guī)定 ，通過房改購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)五年以后才允許在市場(chǎng)上公開轉(zhuǎn)讓 ， 五年內(nèi)如果轉(zhuǎn)讓 ， 須按轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)惠價(jià)格賣給政府。 10 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 ， 市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的相互作用形成了市場(chǎng)價(jià)格。 開發(fā)商擬開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目 ， 首先考慮的是國(guó)家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)特性 ， 以確定整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì) ， 一個(gè)地區(qū)的建 設(shè)和發(fā)展通過對(duì)城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)分析 ， 城市土地的利用和工程建設(shè)的實(shí)施 ， 達(dá)到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 給城市居民的現(xiàn)在以及未來的生活和工作提供的條件如何 ， 這個(gè)城市的生活與工作環(huán)境能不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。一般的開發(fā)商注重分析市場(chǎng)的交易情況 ， 包括價(jià)格水平、成交量及其地區(qū)分布。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性之一。如果是購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目 ， 要充分考 慮該項(xiàng)目所處的地區(qū)流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量 ， 購(gòu)買力的水平以及該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求。 (2)道路配套 ： 道路設(shè)計(jì)應(yīng)確保車輛交通順暢，疏散合理，路燈設(shè)計(jì)別致新穎。 5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理 前面談到前期策劃是樓盤成敗的關(guān)鍵，那么在確定了開發(fā)定位之后，在實(shí)施建設(shè)過程中，其管理又是相當(dāng)重要的，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到工程的進(jìn)度、質(zhì)量和造價(jià)，直接關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)成本的控制問題。 計(jì)劃控制 主要在開工前制定 科學(xué)合理的總進(jìn)度計(jì)劃作為控制的依據(jù)。另一方面，在招標(biāo)評(píng)標(biāo)過程中能做到貨比三家，避免了決策的盲目性。所以“設(shè)計(jì)變更是絕對(duì)的，設(shè)計(jì)不變更則是相對(duì)的”，重要的是我們?nèi)绾伟押眠@個(gè)關(guān)，盡最大努力降低建造費(fèi)用，為企業(yè)爭(zhēng)取最大的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)重要設(shè)計(jì)變更由項(xiàng)目部組織最終審查后批準(zhǔn)。要從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的 16 造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。另一方面，從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項(xiàng)目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個(gè)資金回籠周期較長(zhǎng)，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)任何問 題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。第五，核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋的“周轉(zhuǎn)房”科目。通 過建立會(huì)計(jì)核算信息化體系，不僅可以有效連接項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)會(huì)計(jì)和企業(yè)會(huì)計(jì)核算中心的會(huì)計(jì)信息，保證項(xiàng)目會(huì)計(jì)信息在第一時(shí)間內(nèi)傳遞到企業(yè)會(huì)計(jì)核算部門，提高會(huì)計(jì)核算工作的效率：還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)的監(jiān)管能力，做到事前全方位全過程監(jiān)管，保證企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的有效性，保證企業(yè)資金使用的有效性；同時(shí)還可以將企業(yè)會(huì)計(jì)核算信息體系和會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)進(jìn)行接口連接，保證國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度在本企業(yè)的嚴(yán)格執(zhí)行，保證核算資料的真實(shí)性，提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量和工作效率。 目前施工質(zhì)量管理主要由施工隊(duì)自檢、監(jiān)理公司復(fù)檢、建設(shè)單位核檢、 工地現(xiàn)場(chǎng)及室外總體的建設(shè)管理 四部分。 工地現(xiàn)場(chǎng)及室外總體的建設(shè)管理 工地現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)注意防火、防盜、防意外事故，保證施工安全。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以下兩種方式來完成：第一簽訂合同，簽合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。 需要避免的 定位 錯(cuò)誤 公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過一切言行表明自己選擇的市場(chǎng)定位，堅(jiān)決避免以下三 21 種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤： 一是定位過低