【正文】 變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。（六）、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)商品房買賣實(shí)踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟(jì)政策的變化、政府部門強(qiáng)制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。為了促進(jìn)銷售，當(dāng)前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對購房者具有強(qiáng)烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實(shí)問題卻較為嚴(yán)重。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。情勢變更的一個重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時對情勢變更的發(fā)生不能預(yù)見。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。結(jié)語：在房地產(chǎn)法的學(xué)習(xí)中，我發(fā)現(xiàn)，我們大多傾向于使用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來解釋一些社會上的發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案，《司法解釋》的出臺確實(shí)給房地產(chǎn)糾紛案件提供了至關(guān)重要的法律支持和法律解釋，但在實(shí)踐中，卻有很多案例表明，《司法解釋》在適用范圍上有其局限性和不完善性，這也引起了我對于《司法解釋》是否使用于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的思考。那么如果其他的欺詐行為的確沒有《解釋》規(guī)定的開發(fā)商的主觀惡意強(qiáng)，但實(shí)際造成的損害結(jié)果相當(dāng)大(不一定達(dá)到已付購房款的一倍)，這實(shí)際上性質(zhì)的惡劣程度不亞于《解釋》規(guī)定的那幾種情況，即已經(jīng)達(dá)到了《解釋》實(shí)行懲罰性賠償責(zé)任的制定意圖，那么我們就應(yīng)該適用雙倍賠償。所以說《解釋》和《消法》都是適用的。我們要根據(jù)具體情況區(qū)別對待，分別適用。那么，在商品房買賣合同糾紛當(dāng)中除了《解釋》規(guī)定的幾種欺詐以外的欺詐是否適用《消法》的雙倍賠償?關(guān)于是否適用的問題，有兩種不同的觀點(diǎn)：。2008年12月4日，原告與實(shí)業(yè)公司簽訂買賣訟爭房屋的《購房合同》，約定房屋于2009年9月30日前竣工，在供水供電部門接通室外水電后交付使用，交付使用后實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)為原告辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。也就是說如果發(fā)生了以上的5種情況時購房者可以要回的款項(xiàng)的最高額為已付購房款加上相當(dāng)于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息還有損害賠償金。其中規(guī)定了商品房買賣中的懲罰性賠償原則，這一規(guī)定對規(guī)范房產(chǎn)市場，保護(hù)購房者的切身利益起到了一定的積極作用。(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。廣東金城建設(shè)集團(tuán)有限公司正在為實(shí)業(yè)公司辦理房產(chǎn)證。消法制定時，所針對的是普通商品市場嚴(yán)重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會問題，所設(shè)想的適用范圍的確不包括商品房在內(nèi)。也就是說，這幾種最惡劣的情況可以適用《解釋》規(guī)定的最高雙倍以上的懲罰性賠償，那么，除了《解釋》規(guī)定的幾種嚴(yán)重的欺詐情況之外的欺詐行為，應(yīng)該是適用《消法》的雙倍賠償。也就是說，可以適用懲罰性賠償，1倍、2倍等，但不能超出《解釋》規(guī)定適用于特定的五種欺詐的懲罰性賠償?shù)姆秶?，一般的欺詐行為全部不適用《消法》的上雙倍賠償，則很難在不同的欺詐情況下(包括商品房買賣合同糾紛中的一般欺詐和《解釋》規(guī)定的嚴(yán)重的幾種欺詐)保證賠付比例的公平。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。四、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。對于辦證義務(wù)主體的認(rèn)定，直接影響著違約責(zé)任的義務(wù)承擔(dān)主體，因此，必須對此統(tǒng)一認(rèn)識。（5）空白選項(xiàng)（消費(fèi)者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種，對象不同，我們對待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問題上不能一概認(rèn)定或否定。（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責(zé)事由？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更?！端痉ń忉尅返?7條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實(shí)際費(fèi)用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發(fā)違約行為。二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時，以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn)，對處于災(zāi)害中的買受人嚴(yán)重不利。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。