【正文】 重要發(fā)展引擎。 大河西先導(dǎo)區(qū)包括岳麓區(qū)及望城縣、寧鄉(xiāng)縣大部分區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)有國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城、行政物流園、綜合經(jīng)濟實力名列前矛，消費市場擴大，購買力急劇增長。從 立足湖南看：緊鄰省會長沙，區(qū)位獨特，已經(jīng)被規(guī)劃為省會長沙的一個區(qū)，能夠最快地承接省會科技、人才、市場、和配套服務(wù)的輻射；經(jīng)高速公速可迅速地到達湖南岳陽、常德、株洲、湘 潭等幾大物流園城市，方便占領(lǐng)湖南乃至更大范圍內(nèi)的市場；擁有豐富的湘江水資源，石灰石、陶土、花崗巖等礦產(chǎn)資源也十分豐富，并擁有一定的開采加工基礎(chǔ)，市場價值大，農(nóng)副產(chǎn)品比較充足；承接產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)移的載體功能強大，建有湖南省唯一國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、臺商投資區(qū)和高科技食品商貿(mào)物流基地，且相關(guān)產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，以旺旺為代表的名牌企業(yè)響譽海內(nèi)外。二是 市場規(guī)模不大，品牌太少，幾個主要的批發(fā)市場年營業(yè)額大多在 50 億元左右。從區(qū)位因素來看。這些年來，先后形成了高 長沙大河西國際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報告 ` 17 橋、紅星、三湘南湖、望城坡、馬王堆五大市場群。物流園區(qū)及倉儲區(qū)只有 6處，且據(jù)調(diào)查顯示其中多為簡易倉儲區(qū)，甚至包括安置居民小區(qū)和農(nóng)民簡易庫棚，這種低端設(shè)備的建設(shè)不但限制了倉儲服務(wù)的質(zhì)量，還留下了大量的安全隱患。 高星物流園 位于河西高星區(qū)，為大河西先導(dǎo)區(qū)新型生產(chǎn)制造業(yè)的物流需求提供服務(wù)。鐵路 貨運以糧食、鋼材為主，僅占總量的 %。 20xx 年 6月湖南省政府又制定了 《 湖南省 物流業(yè)振興實施規(guī)劃 》（ 20xx20xx 年） 。 加上 中鐵快運、中郵物流等中央企業(yè)早在多年前已搶占湖南市場 。全省物流業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，占 GDP 的 %，全省主營業(yè)務(wù)收入過億元的企業(yè) 22 家。在規(guī)劃目標中，要求“ 到 20xx 年，培育一批具有國際競爭力的大型綜合物流企業(yè)集團，初步建立起布局合理、技術(shù)先進、節(jié)能環(huán)保、便捷高效 、安全有序并具有一定國際競爭力的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，物流服務(wù)能力進一步增強；物流的社會化、專業(yè)化水平明顯提高，第三方物流的比重有所增加，物流業(yè)規(guī)模進一步擴大，物流業(yè)增加值年均遞增 10%以上；物流整體運行效率顯著提高，全社會物流總費用與 GDP 的比率比目前的水平有所下降。 如前所述 ,物流市場總體規(guī)模與經(jīng)濟增長規(guī)模成正相關(guān) ,因此 ,國民經(jīng)濟的增長前景首先決定了物流市場總體規(guī)模的發(fā)展前景。促進湖南省內(nèi)流通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，提高流通企業(yè)核心競爭力 并方便和服務(wù)城鄉(xiāng)人民生活。 隨著長沙城市化進程 加快 ， 長沙 河?xùn)| 批發(fā) 市場不斷發(fā)展與成熟， 目前 已 有的商圈已不能滿足城市發(fā)展 的需求 ， 面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。 項目以超低價格發(fā)售、推出一年半免租的銷售策略，降低創(chuàng)業(yè)門檻，讓商戶看到發(fā)展前景。 該項目 將依托 望城縣 的區(qū)域優(yōu)勢，通過對 長沙 宏觀物流調(diào)控、微觀物流組織管理以及人才培養(yǎng)、資產(chǎn)整合、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運營等方面工作的全面實踐，有效地提高 望城 縣經(jīng)濟發(fā)展的對外交流環(huán)境和內(nèi)部協(xié)調(diào)條件，支持 望城縣 保持 經(jīng)濟發(fā)展的強勁后勁和健康良好的市場競爭環(huán)境秩序，從而實現(xiàn)支持 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的最終目標。 望城縣政府為振興當?shù)亟?jīng)濟可持續(xù)健康發(fā)展，加快當?shù)亟?jīng)濟建設(shè)和滿足日益增加的城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活物質(zhì)需求，制定了發(fā)展經(jīng)濟和物流 的具體政策和計劃， 已 將加快發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ” 列為 20xx 年政府工作目標。按行業(yè)劃分，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 227300萬元；餐飲業(yè)零售額 25601 萬元，其他行業(yè)零售額 7873 萬元。 建 設(shè) 成全縣最大的 集物流、市場、倉儲、物流信息、金融結(jié)算等功能于一體的物流中心 ， 并 與 湖南省四大區(qū)域物流中心 組成 湖南 地區(qū) 的配套物流 節(jié)點城市 網(wǎng) 絡(luò) 。新的發(fā)展機遇不僅為我國物流產(chǎn)業(yè)提供了更為廣闊的發(fā) 展空間，也對物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的 要求 ， 物流業(yè)作為我國國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的 “支柱產(chǎn)業(yè)群” 巳進入新的重大發(fā)展時期。 20xx 年 3 月國務(wù)院出臺《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 ，首次將 物流業(yè)列入十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃 中 ， 并出臺多項物流業(yè)發(fā)展政策；湖南省政府也于 20xx 年制定了 《 湖南省物流業(yè)振興實施規(guī)劃 》 （ 20xx20xx 年），物流業(yè) 作為我國國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的 “支柱產(chǎn)業(yè)群” 將進入歷史上最為寬松積極的政策時期。 g） 本項工程涉及征地及居民折遷由當?shù)卣瓿?。一期工程 主要建設(shè) 內(nèi)容 以建材 、家具 批發(fā) 市場為主， 分交易區(qū)、 倉儲區(qū)、辦公 區(qū)和 綜合服務(wù)區(qū)。 項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 物流產(chǎn)業(yè) 振興規(guī)劃。 建設(shè)單位 概況 項目建設(shè)單位中國 本項 目 在 擬征地紅線范圍 A區(qū)、 B 區(qū)、 C區(qū)、 D區(qū)、 E 區(qū)五個地塊實施，主要建設(shè)滿足建材、家具的批發(fā)、 物流 等 設(shè)施，總建筑面積 980000 ㎡。 該項目 建設(shè) 內(nèi)容 以 建材、家具 批發(fā) 市場建設(shè)為主， 分 交易 區(qū)、 倉儲區(qū)、辦公區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)。項目建成后，可實現(xiàn)年 銷售收入 45169 萬元； 項目 投資 所得稅后 財務(wù)內(nèi)部收益率 %；利潤總額 24052 萬元； 總投資收益率 (平均 )%；投資回收期 所得稅后 。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 11 主要技術(shù) 經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總征地面積 m2 653660 合 980 畝 2 總建筑面積 m2 980000 其 中 A區(qū) ㎡ 300000 B區(qū) ㎡ 161000 C區(qū) ㎡ 235000 D區(qū) ㎡ 118000 E區(qū) ㎡ 166000 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 19 6 總投資 萬元 227571 工程費用 萬元 其他費用 萬元 預(yù)備費 萬元 建設(shè)期利息 萬元 14429 鋪底流動資金 萬元 941 7 經(jīng)濟效益指標 總成本費用 萬元 13179 利潤總額 萬元 24052 總投資收益率 (平均 ) % 項目資本金凈利潤率 (平均 ) % 投資回收期（所得稅后） 年 所得稅后含建設(shè)期 投 資 內(nèi)部 收益 率 % 所得稅后， 長沙大河西國際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報告 ` 4 （所得稅后） 貸款償還期 年 含建設(shè)期 盈虧平衡點 % 結(jié)論與建議 a） 邵商投資有限公司 立足 湖南，輻射中南，面向全國 ， 利用 區(qū)域 交通優(yōu)勢 ，在 望城縣經(jīng)開 區(qū)建設(shè) 長沙大河西商貿(mào)物流城 ， 并大力發(fā)展 以零擔(dān)、快運、配送、倉儲 和信息服務(wù)為主的第三方物流業(yè)， 建 設(shè) 成全省最大的 集市場 交易 、 貨物 倉儲、物流信息、金融結(jié)算等功能于一體的 現(xiàn)代 物流中心和城市 物流節(jié)點 。 d)項目規(guī)劃總用地面積 653660m2（合 980 畝），總建筑面積 980000m2，設(shè)計年交易規(guī)模 100 億元。 在項目前期準備階段，應(yīng)抓緊做好環(huán)境評價，盡快完成包括國有土地預(yù)審在內(nèi)的征地手續(xù)。直到 20xx 年，現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展被寫進‘十一五’規(guī)劃，終于明確了物流業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的產(chǎn)業(yè)地位。國 民經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟體制改革的深化，將為我國社會經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力，也將在一定程度上推動我國經(jīng)濟再上新的臺階。 本項目 定位目標為依托 望城 便利的陸路運輸條件和 望城 縣及周邊地區(qū)快速的經(jīng)濟發(fā)展形勢，著力 發(fā)展集 建材、家具、五金、機電、汽車、汽配、食品和農(nóng)產(chǎn)品等批發(fā)為主， 倉 長沙大河西國際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報告 ` 8 儲、 配送、展銷、運輸、配載、包裝、裝卸、信息 服務(wù)等現(xiàn)代物流于一體的第三方物流產(chǎn)業(yè)， 建設(shè) 功能齊全的物流服務(wù)設(shè)施。其中縣級零售額 110306 萬元；縣以下零售額 150468 萬元。 望城 縣 區(qū) 域經(jīng)濟的發(fā)展必將帶來物質(zhì)流、資金流的極大需求， 而目前 建材批發(fā)市場 仍處于‘小、 散、差’傳統(tǒng) 經(jīng)營模式， 迫切需要 建立 一個規(guī)模較大的 現(xiàn)代化 建材 、家具等商品 批發(fā) 物流中心。本項目實施為當?shù)亟?jīng)濟可持續(xù)發(fā)展作出貢獻。 同時，大 河西國際商貿(mào)物流城將推出大量商鋪，可供長沙乃至全國創(chuàng)業(yè)者在此創(chuàng)業(yè)，搭建最大規(guī)模創(chuàng)業(yè)發(fā)展平臺。二是市場規(guī)模不大，品牌太少，幾個主要的批發(fā)市場年營業(yè)額大多在 50 億元左右。 本項目 通過加強信息化建設(shè)， 一期工程通過 構(gòu)建完善的 建材 、家具 物流配送體系，為全國 各 商貿(mào)企業(yè)提供綜合性一體化物流服務(wù)，以加快 望城縣及周邊 流通領(lǐng)域現(xiàn)代建材 物流發(fā)展，提高流通效率、降低流通成本，促進城鄉(xiāng)和地區(qū)間商品流通，發(fā)揮現(xiàn)代流通業(yè)在國民經(jīng)濟社會發(fā)展中的先導(dǎo)性作用。 表 3— 1 20xx20xx 年全國各種運輸方式完成貨物周轉(zhuǎn)量 單位：億噸公里 指標 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 鐵路 14575 15477 17092 19289 21954 23797 公路 6180 6740 7010 7596 9647 水運 24860 26481 32275 38973 民航 44 58 72 管道 739 768 889 合計 45659 57174 66698 數(shù)據(jù)來源 :國家統(tǒng)計局各年統(tǒng)計公報 由上表可見， 20xx 年我國貨物周轉(zhuǎn)量達到 億噸公里，為 20xx 年的 倍，比 20xx 年 增長 %，顯示了良好的增長勢頭。 長沙大河西國際商貿(mào)物流城一期工程可行性研究報告 ` 13 為應(yīng)對自 20xx 年下半年席卷全球的金融風(fēng)暴， 在 國家新近出臺的 《物流 業(yè)調(diào)整和 振興規(guī)劃 》 中，提出 “ 按照保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的總體部署，以應(yīng)對國際金融危機對我國經(jīng)濟的影響為切入點，以改革開放為動力，以先進技術(shù)為支撐，以物流一體化和信息化為主線，積極營造有利于物流業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流 服務(wù)促進其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為全面建設(shè)小康社會提供堅實的物流體系保障 ”的指導(dǎo)思想。 截止目前，全省物流企業(yè)達 2910 家，個體工商戶 48404 家，從業(yè)人員約 120 萬。盡管目前外資企業(yè)所占份額并不大，但對本土 物流市場在理念、服務(wù)及經(jīng)營模式上沖擊巨大。 針對湖南物流業(yè)的現(xiàn)狀，為加速湖南經(jīng)濟快速發(fā)展， 20xx年 8月，湖南省政府 《湖南省人 民政府辦公廳關(guān)于進一步加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見》正式出臺。水運的憑借在于航道的開通和港口的建設(shè)，隨著長江黃金水道建設(shè)的逐步推進，長沙湘江航電樞紐工程的建設(shè)，以及長沙大型港口的不斷建設(shè)完善，長沙水運必將迎來新的發(fā)展，并成為長沙貨運與國際接軌的重要途徑之一。 一力物流園 位于天心區(qū)大托鎮(zhèn)，以鋼材物流為基礎(chǔ)的物流園區(qū)。 調(diào)查共指出的長沙市主要 物流節(jié)點 46 個，按節(jié)點類型劃分，有物流園區(qū)及倉儲區(qū) 6 處、零擔(dān)貨運及停車場 24 處、配送中心 13 處、家電物流中心 2個、鋼鐵物流中心 1個；從分布看，以湘江為界，只有兩家分布在河西地區(qū)，分別為規(guī)劃建設(shè)中的高星物流園和一個配送中心 —— 華瑞物流。 長沙有著發(fā)展大型商品專業(yè)批發(fā)市場的先天優(yōu)勢。隨著火星大道的全面通車，交通相當便捷，有 163 路、 26 路、 114 路等公交車直達。綜合市場中規(guī)模有待擴大 ,檔次有待提高，商貿(mào)物流綜合市場還可增加。 從 泛珠三角看： 本項目 處于泛珠三角腹地物流園位置，是搶占中西部市場的必經(jīng)之地；至廣州、深圳、長沙，有京廣鐵路線、京珠高速公路直達， 公路、水運、航運物流暢通且成本相對較低；水、電、路基礎(chǔ)設(shè)施齊全。在“ 3+5”城市群實現(xiàn)“ 9”的公共交通目標，即長株潭核心區(qū)通勤時間在半小時內(nèi)，長株潭至“ 3+5”其它物流園城市 1小時，其它次物流園城市之間 小時內(nèi)。到 2020 年，先導(dǎo)區(qū)實現(xiàn)建成區(qū)面積 200 平方公里，常住人口 150— 300 萬，地區(qū)生產(chǎn)總值 3000 億元，地方財政收入 300 億元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達 60000 元和 40000 元以上。周邊市場幾乎空白，市場需要較長時間培育。 目標市場 經(jīng)過 深入研究長沙 建材 批發(fā)市場的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上提出符合國內(nèi)批發(fā)市場未來發(fā)展趨勢，以及滿足中部地區(qū)批發(fā)業(yè)發(fā)展的市場定位與運營策略。滿足經(jīng)營者及采購商的綜合需求。更重要的是，商戶更能在這里享受到由開發(fā)商和政府合力提供的信用擔(dān)保、流動資金等超值金融服務(wù)，配套服務(wù)實行外包管理，餐飲、酒店、物業(yè)服務(wù)均由國內(nèi)專業(yè)公司承擔(dān)運營。詳見表 43。 同時，建設(shè)配套的路網(wǎng)交通 、 堆場、貨站、 停車場、 通訊、供配電、給排水、暖通、消防、污水治理 、綠化 等公用工程，設(shè)置轉(zhuǎn)運設(shè)備、運輸工具（車隊）等。 一期工程位于望城大道以東，月亮河以南，馬橋河路以西，規(guī)劃用地 98