【正文】 場(chǎng)交易狀況分析 圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng) (該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭 ) 2021 年、 2021 年杭城二手房成交量及成交均價(jià)對(duì)比圖 08 年 全年均價(jià)為 11573 元 /平方米，與去年同期的交易均價(jià) 9477 元 /平方米相比，全年上漲 2096 元 /平方米，增幅達(dá)到 %。 （二）土地市場(chǎng)概況 近 幾年 土地出讓情況 年份 總出讓地塊（畝） 可建筑面積（萬(wàn)方） 2021年 3307 501 2021年 1601 253 2021年 1569 245 2021年 1768 280 2021年 4408 626 2021年 2411 410 土地供應(yīng)在 07 年達(dá)到頂峰， 當(dāng)年 總出讓住宅用地 4408 畝，可建建筑面積約626 萬(wàn)平方米。成交面積分布、成交單、總價(jià)分布特征的相互呼應(yīng)，向我們清晰而深刻的揭示了一個(gè)事實(shí)：一季度成交的回暖，是由于價(jià)格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。 一季度住宅類(lèi)物業(yè)成交單價(jià)分布 09 年一季度成交房源單價(jià)分布 —— 僅住宅 就杭州主城目前的價(jià)格體系而言，地段略有優(yōu)勢(shì)（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤(pán)單價(jià)至少在 12021 元 /㎡以上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判定， 12021 元 /㎡以上單價(jià)段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。剛剛收尾的三月，在下沙樓盤(pán)海天城、保利東灣等促銷(xiāo)樓盤(pán)的帶動(dòng)下，杭州樓市迎來(lái)了一波大 反彈行情，日均成交量高達(dá) 152 套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈銳減之勢(shì)，截止到 09年 3 月底，杭州主城的存量房源已回落至 26000 多套，短短 3 月時(shí)間，存量房源銳減 6000 余套 。 城市道路交通 快速路系統(tǒng)：中興路～杭州蕭山機(jī)場(chǎng)快速路、彩虹大道 (東西向 )；四季大道、風(fēng)情大道 (南北向 ) 主干 路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路 次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠(chéng)路、創(chuàng)業(yè)路、長(zhǎng)河路、江虹路、西興路、濱寧路。 2021 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，技工貿(mào)總收入 1615 億元，規(guī)模以上工業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值 億元，濱江創(chuàng)新指數(shù)經(jīng)初步測(cè)算達(dá)到 點(diǎn)；累計(jì)利用外資 58 億美元、 469 家外商投資企業(yè)。 旅游總收入達(dá)到 億元，增長(zhǎng) ％。市區(qū)每百戶(hù)居民家庭擁有汽車(chē) 輛、空調(diào)器 臺(tái)、移動(dòng)電話 部、家用計(jì)算機(jī) 臺(tái)、微波爐 臺(tái)、熱水器 臺(tái)、助動(dòng)車(chē) 輛。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) ％；餐飲業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) ％；其他行業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) ％。 房地產(chǎn)業(yè) 。 財(cái)政收入（單位：億元） 02004006008001000總財(cái)政收入 地方財(cái)政收入 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人口增長(zhǎng)平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。 濱江月明路可研報(bào)告 6 在全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)到 ％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的比重由 上年的 ％上升到％。 近兩年 濱 江區(qū)內(nèi) 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目由于受到 90/70 的政策限制，目標(biāo)客戶(hù)均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場(chǎng)快速消化過(guò)程中并未得 濱江月明路可研報(bào)告 5 到充分釋放。 雖 然本項(xiàng)目面臨比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但是面向整個(gè)杭州的市場(chǎng)，還是有比較大的空間，只要定位準(zhǔn)確，充分挖掘潛在客戶(hù)，發(fā)揮綠城的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)有比較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)建議表 戶(hù)型面積段（平方米） 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶(hù)均面積 （平方米） 戶(hù)數(shù)（戶(hù)） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 30% 130 140180 三 /四室兩廳 55% 14 170 180200 四室兩廳 5% 185 合計(jì) 100% 二、可行性研究初步結(jié)論 （一） 市場(chǎng)可行性結(jié)論 從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，雖然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下， 08 年杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)受到了比較嚴(yán)重的打擊。但 改善性 由于受到市場(chǎng)供應(yīng)量 的影響并 沒(méi)有得到完全 地 釋放。 做中檔精品項(xiàng)目，中檔裝修成本按照 3000 元 /平方米。 2021 年 ，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％，連續(xù) 18 年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，地方政府可支配資金充裕。在戶(hù)籍人口中，農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 。全年商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，下降 ％，其中住宅銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，下降 ％。 濱江月明路可研報(bào)告 9 2021 年 ，市區(qū)居民人均可支配收入 24104 元，比上年增長(zhǎng) ％，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。農(nóng)村居民人均居住面積達(dá) 平方米 ,比上年增長(zhǎng) ％。至年末，全市各類(lèi)旅行社達(dá) 437 家，其中國(guó)際旅行社 41 家；星級(jí)賓館達(dá)到 247家，其中五星級(jí)酒店 13 家； A級(jí)景區(qū) 26 個(gè)，其中 5A景區(qū) 1 個(gè)， 4A景區(qū) 19 個(gè)。 “ 一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地 ” 的布局結(jié)構(gòu)如下： 一個(gè)公共中心，即高新開(kāi)發(fā)區(qū) (濱江 )東部的區(qū)級(jí)中心。大 量高檔商務(wù)辦公的進(jìn)駐，將極大促進(jìn)區(qū)域商業(yè)、住宅需求的提升。由此可見(jiàn)，一季度存量房之所以銳減，主要是住宅類(lèi)物業(yè)所做的貢獻(xiàn)。此點(diǎn)特征與成交房源的面積分布特征形成了良好的呼應(yīng)，即在一季度的成交房源中，首置型需求 濱江月明路可研報(bào)告 18 是當(dāng)仁不讓的主力軍。 09 年一季度成交樓盤(pán)區(qū)域分布 — 僅住宅 濱江月明路可研報(bào)告 19 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以 1585 套的成交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了最熱門(mén)板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國(guó)際等樓盤(pán)以大幅降價(jià)促銷(xiāo)引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。 （三）二手房市場(chǎng)概況 2021 年杭州市主城區(qū)二手房共成交 15363 套，比 2021 年減少 9845 套，下降 %。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別是濱江 環(huán)比去年上升了 %。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，居住配套設(shè)施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通 1 號(hào)線的經(jīng)開(kāi)工建設(shè)和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購(gòu)房者優(yōu)質(zhì)人居的 “ 新寵 ” 。但是城東（錢(qián)江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第二的 位置， 成交均價(jià)僅僅排在西湖沿線板塊 以及之江度假區(qū) 板塊 之后。 135 136168。 二期：已去化215 套 82%。排除位置因素，單從戶(hù)型上考慮，客戶(hù)相對(duì)喜歡 三房二廳和四房二廳。新城國(guó)際 東方 （二）用地規(guī)模、用地性質(zhì) 地塊名稱(chēng) 用地面積（萬(wàn) m2） 建筑面積（萬(wàn) m2） 容積率 建筑密度 綠化率 建筑限高（ m） 用地性 質(zhì) 南星單元E0 03 ≤ ≤ 22% 30%35% 80 住宅 （三）地塊現(xiàn)狀及周邊景觀 地塊現(xiàn)狀 月明路向西 月明路向東 濱江月明路可研報(bào)告 34 本案南側(cè)市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑 二、項(xiàng)目 周邊配套 （一） 項(xiàng) 目地塊交通條件 項(xiàng)目周邊交通條件分析圖 本項(xiàng)目交通 優(yōu)勢(shì)明顯 ，通過(guò) 江南大道至 四橋約 4公里，至三橋約 2公里。 濱江月明路可研報(bào)告 36 ? 對(duì)外：大戶(hù)型、精裝修的產(chǎn)品定位 所產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)是支撐銷(xiāo)售的關(guān)鍵；對(duì)內(nèi)：與主城區(qū)藍(lán)色錢(qián)江、西溪誠(chéng)園等高端項(xiàng)目所形成的合理價(jià)差也是吸引綠城中端客戶(hù)在濱江置業(yè)的有力保障。從競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的戶(hù)型去化看，戶(hù)型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧 投資型 兩房及 少量 200 方以?xún)?nèi)大戶(hù) 型。 5)社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域： ? 律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫(huà)家、音樂(lè)家、教授 產(chǎn)品認(rèn)知和需求特征 ? 對(duì)建筑風(fēng)格無(wú)明顯傾向性，但具有相當(dāng)高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和相對(duì)廣博的閱歷，一般而言?xún)A向于認(rèn)同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風(fēng)格。 濱江月明路可研報(bào)告 41 二、項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 項(xiàng)目各階段分時(shí)安排表 階段 時(shí)間進(jìn)度 可行性研究 2021年 6月 土地取得 2021年 10月 設(shè)計(jì) 2021年 8月 四證取得 2021年 10月 樁基工程 2021年 1月 基礎(chǔ)工程 2021年 8月 主體工程 2021年 5月 室內(nèi)裝飾工程 2021年 10月 室外工程 2021年 10月 交房 2021年 12月 三、工程實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 建設(shè)內(nèi)容 2021年 2021年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2021年 2021年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 濱江月明路可研報(bào)告 42 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2021年 2021年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 濱江月明路可研報(bào)告 43 第 六 章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 一、銷(xiāo)售價(jià)格估算 （一）可比樓盤(pán) 價(jià)格情況 新綠園 悅府 陽(yáng)光海岸 東方潤(rùn)園 林風(fēng)御樹(shù) 水岸楓庭 曉廬 藍(lán)色錢(qián)江 住宅價(jià)格 26021 27563 34250 23423 16407 22713 20947 29000 (暫定 ) 是否精裝 是 是 是 否 否 否 否 是 商鋪價(jià)格 25000 __ __ 16737 — __ 車(chē)位價(jià)格 25/22 — 25 25 1521 24 20 未定 數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng)，截止日期 2021410；單價(jià)：元 /平方米；萬(wàn)元 /個(gè)； 重點(diǎn)參考樓盤(pán)近期二手房成交情況 樓盤(pán)名 09年 1月 2月 3月 4月 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 春江花月 8