【正文】 此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務(wù)。強(qiáng)銷期，綜合運(yùn)用大眾媒體(報紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。該階段一般持續(xù)到項目破土動工。萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富。消防通道 amp。請勿吸煙 amp。經(jīng)理辦公室amp。展板規(guī)范 amp。歡迎牌 2，營銷中心amp。行業(yè)特征…… 公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價格定位 理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略（四）、入市時機(jī)、入市姿態(tài)（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費(fèi)用估算（七）、推廣費(fèi)用 現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放五、概念設(shè)計1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2，小區(qū)容積率的敏感性分析 3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意 6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意六、識別系統(tǒng)（一）核心部分1，名稱 2，標(biāo)志 3，標(biāo)準(zhǔn)色 4，標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運(yùn)用部分 1，現(xiàn)場amp。（本文節(jié)選自《2011中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)高端論壇論文集》）第三篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。8．可變性。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。各個子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個系統(tǒng)的功能并非簡單地是各個子系統(tǒng)功能的總和，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。養(yǎng)老地產(chǎn)是伴隨著我國老齡化進(jìn)程新興起的市場，必須結(jié)合市場需求和變化以及國際經(jīng)驗，摸索適合中國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。全程策劃特點養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)全程策劃具有以下幾個特點：1．地域性。兼顧硬件和軟件養(yǎng)老地產(chǎn)項目不同于其他項目的特點在于其多元性、復(fù)雜性和變化性。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。但從長遠(yuǎn)來說，這只是權(quán)宜之計。不可否認(rèn)，少數(shù)行業(yè)定位高端不乏成功案例，但長遠(yuǎn)看，設(shè)計這個新生業(yè)態(tài)的商業(yè)模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產(chǎn)階級中那些老齡服務(wù)需求迫切者。一些險資投入養(yǎng)老社區(qū)的思路是好的，但仍然是短期獲取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險這種長期資本和養(yǎng)老社區(qū)這種長期投入的結(jié)合點。采用低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動市場。市場中消費(fèi)者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。其主要內(nèi)容包括如下：項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。30%，%～%。可行性分析按5個步驟進(jìn)行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價；(5)編制可行性分析報告。養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創(chuàng)新。從廣義來說，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟(jì)效益分析等）、項目的整合推廣策劃（包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。因此，它可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。要開發(fā)好一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。3）項目地塊條件分析：主要針對項目地塊的開發(fā)條件進(jìn)行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。初步可行性分析階段投資估算精度可達(dá)177。項目定位包含以下內(nèi)容：定位范疇1．項目客群定位主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費(fèi)群體，為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。5．項目價值定位(含財務(wù)分析)根據(jù)項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢等因素，明確項目各功能物業(yè)的價格水平。2．成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據(jù)開發(fā)商自身和市場情況確定。（三）運(yùn)營規(guī)劃設(shè)計運(yùn)營管理就是養(yǎng)老運(yùn)營商接受委托以商業(yè)經(jīng)營的手段管理養(yǎng)老項目，為投資商和入住客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。許多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一上來就把商業(yè)模式的基礎(chǔ)，也就是把客戶定位于高端。談到商業(yè)模式，許多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者幾乎千篇一律，有講醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的，也有談醫(yī)護(hù)結(jié)合模式的，還有以老年教育引領(lǐng)的醫(yī)護(hù)模式的以及異地養(yǎng)老、分時養(yǎng)老等等。1．銷售費(fèi)用及資金流量調(diào)控建議內(nèi)容包括：營銷全過程中各階段銷售費(fèi)用（包括廣告設(shè)計、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，各類促銷活動等費(fèi)用）的數(shù)額建議；銷售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議。一般認(rèn)為養(yǎng)老設(shè)施及老年居住水平取決于硬件設(shè)施，其實更重要的是為入住者提供高水平、高質(zhì)量的運(yùn)營管理和細(xì)致服務(wù)。另外，要考慮養(yǎng)老地產(chǎn)項目的區(qū)位情況。老年人的需求是多樣化的，組合結(jié)構(gòu)也是多種多樣的。房地產(chǎn)項目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見的能力，就會只見投入不見產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。7．可操性。在物業(yè)管理經(jīng)營管理中，更要體現(xiàn)出差異化服務(wù)和貼心式管理，人到老年每一位個體都有差異性，很多習(xí)慣不可改變，那就需要在硬件和軟件上盡可能的適應(yīng)老年人，硬件的建筑和軟件的服務(wù)需要具備一定程度的可變性。養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃就是對養(yǎng)老地產(chǎn)項目進(jìn)行的細(xì)致、周全的智慧解決方案。S226。S226。S226。S226。S226。項目特性分析即是將自身的優(yōu)點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。五、廣告策略1．廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2．階段性的廣告主題 3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4．廣告效果監(jiān)控六、媒介策略 1． 媒介組合 2．軟性新聞主題 3．投放頻率 4．費(fèi)用估算七、推廣費(fèi)用1． 現(xiàn)場包裝（VI設(shè)計、營銷中心、示范單位、圍板等）2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）3． 階段性廣告促銷費(fèi)用八、營銷管理 銷售實務(wù)與人員培訓(xùn) 寫字樓的一般推廣銷售方法市場營銷是以市場為導(dǎo)向創(chuàng)造出恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)并以一定方式轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。第一及第二階段一般處于項目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對項目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期)在本階段，項目內(nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現(xiàn)場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易?；顒硬邉澋闹匾崾净顒硬邉澐桨甘枪净蚱髽I(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽(yù)度，都將起到積極的提高作用。很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認(rèn)為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費(fèi)者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分?；顒拥臅r間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況進(jìn)行仔細(xì)分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境{如天氣、民俗}的影響。 經(jīng)濟(jì)實力 指示牌 財務(wù)部 4，功能標(biāo)牌 徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面