【正文】 配套設施等各個方面進行合理地定價。（4）休閑娛樂現在大部分房地產開發(fā)商都會在自己所開發(fā)的小區(qū)內單獨劃出一塊區(qū)域，再購買一些健身器材盒石制桌凳供業(yè)主無償使用或休息。隨著人們對住房要求的提高，房子已經不再只是遮風避雨的“鋼筋+水泥的叢林”。評價房地產企業(yè)提供的物業(yè)管理服務質量最關鍵的指標是業(yè)主滿意度。因此，質量的合理性（即不以漂亮、華麗、先進為追求，而以實用、滿足顧客需求為目標）以及長期效益是建筑施工質量的基本要求。（二）影響房地產市場的因素（1）規(guī)劃設計房地產開發(fā)項目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設計，規(guī)劃設計一個關鍵的概念是要根據購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設計、建造之間的良好聯系。(5)供給的稀缺性：指房地產市場是一個供給稀缺的市場。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業(yè)的質量、價格、配套設施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進行細致的比較。（2）組合性土地和房屋的組合：每個房地產項目都包括房產與地產、房屋和土地兩個部分。例如一些房地產開發(fā)公司利用“抽獎”、“介紹新客戶回報老客戶”等招數來吸引客戶。這種營銷方式是為購房者提供住房的體驗，是房產企業(yè)通過創(chuàng)造機會，促使購房者在消費過程中在感官、行動、思考、情感、關聯五個方面有所感受，主要目的就是讓購房者對房產留下美好印象。(四)綠色營銷。另外，提高品牌知名度還可以進行品牌推廣與促銷活動，要經常性地開展事件型公關、社會競賽活動以及公益活動等，提高品牌的親和力，從而加深消費者的印象。三、新形勢下的房地產營銷策略(一)多媒體整合營銷策略。然而，隨著決策團隊的思想統(tǒng)一，開發(fā)商資金壓力的加大，做出降價決策的可能性將加大。20130208 10:16:50來源：《合作經濟與科技》2012年第10期上提要：房地產作為我國的支柱產業(yè)，隨著宏觀調控政策的推進，正在接受嚴峻挑戰(zhàn)，其當前形勢是降價現象頻發(fā)，并且成交量下滑。房地產行業(yè)可以借鑒餐飲行業(yè)的試吃、酒店行業(yè)的試睡模式，建立有了體驗去評價的信息互動平臺，形成最接地氣的引導和建議。萬科、龍湖、綠城和碧桂園都是粉絲經營的典范，這樣的大品牌營銷趨勢，對房企品牌營銷提出新要求。而新媒體時代的來臨便為快速的建立有效的客戶關系、管理客戶關系、捕捉客戶需求和作出調整提供了關系迅速建立的技術基礎和顧客群體比較易于接受的方式。其次，就物業(yè)管理而言，在房地產行業(yè)逐步發(fā)展成熟走向健康的同時，自媒體時代也已經到來，口碑和關系營銷是強大而又獨立的，消費者相信伙伴而不是權威，而社區(qū)本身就是由伙伴而組成，社區(qū)的服務主要還是由物業(yè)公司承擔，因此，良好的物業(yè)服務本身就是社區(qū)的免費營銷，前提是社區(qū)交流平臺的建立和運營，這對于當下的技術水平也非難事。所以當地的中小房企就可以以這樣的目標群體確定戶型和配套設施，同時，多樣化戶型配比，根據這些80、90的年輕人的剛需首次置業(yè)、改善型置業(yè)、自住兼投資性置業(yè)的需求制定戶型配比方案，以最大程度滿足目標群體需求。三、新形勢下房地產市場營銷策略3000精準產品定位美國營銷學學者麥卡錫教授提出了著名的“4P”營銷組合策略。2012年也有近700家房地產開發(fā)商企業(yè)被注銷。因此，房地產的拐點并不意味著房地產行業(yè)掉頭向下，更有可能意味著房地產市場將走向成熟。[1]中央政府對房地產市場的調控注重抑制需求而忽略增加供給，不能有效的觸及購房者中的“房姐”、“房哥”和房地產商中的地王；同時調控以行政限制手段為主，沒有建立市場自發(fā)調整機制；并且調控政策的出臺利益牽絆過多，無公眾參與，也沒有詳細可實施的執(zhí)行細則，很難落實。從土地出讓制度來看，現行法律制度規(guī)定，經營性土地的出讓必須通過公開招標、拍賣或掛牌等方式。一、房地產市場制度背景1500從1997年我國取消住房分配制度到2014年的這16年時間，房地產從初生發(fā)展為中國的支柱產業(yè)，2003年國務院18號文件將房地產定為支柱產業(yè)。財政稅收制度分稅制改革將各種收入劃分為中央財政固定收入、地方財政固定收入、中央和地方財政共享收入；并實施稅收返還制度。根據國務院發(fā)展研究中心數據，截至2010年中國存量住房為179億平方米，所以中國的房地產已經度過了絕對供給不足的年代。就二手房成交量來說，北京2014年前五個月的月平均成交量是5550套，這個數字低于房地產市場非常困難的2008年的月平均成交量，并且遠低于北京業(yè)內的二手房成交量標桿10000套。當然，這并不意味著房地產行業(yè)會崩潰，反而是走向健康有序的開始。后來，飛利浦在房地產行業(yè)面臨洗牌、走向成熟之際，產品的品質和與目標顧客群體的契合度便更為重要。這在口碑和評價的獨立發(fā)聲者年代，媒體平臺通暢到酒香不怕巷子深的年代，成熟社區(qū)的建立本身就是房企的名片和廣告，可以為房企的營銷提供很高的起點，同時，這也是房地產市場走向健康有序發(fā)展和社區(qū)發(fā)展的方向。房地產作為非標準化產品，消費者需要實際看房才能達成最終購買意向，在此之前如何吸引意向客戶到訪已成為各大房企施展渾身解數的必要動作，由此衍生出精準營銷，即通過精準的定位目標顧客群體和建立精準營銷的網絡平臺、借助同質性的媒體平臺、在目標顧客群體網絡生活圈或實際生活圈中散布互動多媒體微樓書的二維碼，通過掃一掃實現實時與開發(fā)商微博互動、體驗身臨其境的720度看房功能，有意向的顧客只需要在客戶端中搜索項目名稱并下載便可以體驗產品的方方面面。在銷售人員個人微信頭像ID朋友圈定位清晰、容易讓人記住并轉發(fā)的前提下，在初次認識顧客以后，通訊錄能同步微信建立第二次聯系，在有一定信任度的情況下偶爾溝通點贊在對方空閑時做一下銷售工作，同時將客戶聯系內容導入excel再導入到銷售客戶關系管理系統(tǒng)，那么微信就直接變成線上的客戶銷售平臺，這就是精準客戶營銷的趨勢。除了跟易居電商合作的模式，萬達和綠城都在建立自己的電商平臺，今年這個趨勢將更加明顯。營銷業(yè)的興起與發(fā)展加速了房地產的循環(huán)，同時由于現代市場營銷理論的應用，使得房地產業(yè)又上了一個新的臺階。二、我國房地產營銷存在的問題(一)依靠開盤促銷、依賴傳統(tǒng)的廣告宣傳，發(fā)放戶型單張、現場宣傳等千篇一律的宣傳模式，不容易打動潛在客戶，也不能體現樓盤特色。(二)注重完善房地產經營中的品牌營銷。雖然房屋使用周期較長，但是購房者的理念在不斷更新，所以房產企業(yè)要想跟上時代的潮流，形成品牌效應，必須要有產品的創(chuàng)新，才能為營銷打下基礎。因此，綠色營銷應當是房地產營銷商高度重視的一個方面。四、結論房地產企業(yè)在淡市環(huán)境下，必須以人為本，轉換已過時的營銷觀念，深入而及時地掌握消費者的需求，設計開發(fā)消費者需求的高附加值產品，并且實現有效、快速的營銷，以平穩(wěn)過渡這個“寒冬”，使企業(yè)在行業(yè)競爭中立于不敗之地。房地產產品的特點房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產。（4）稀缺性這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。(6)不完全開發(fā)性：由于土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。評價規(guī)劃設計對房地產企業(yè)開發(fā)經營績效的影響程度可以從戶型合理性（包括朝向、大小、室內布局、水電氣配套等）、小區(qū)整體情況（區(qū)位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等）、規(guī)劃設計費用和設計質量（施工可行性、設計整改情況及設計審查合格情況）4 個方面來考慮。它蘊含在企業(yè)生產開發(fā)經營的全過程，由市場調查、參與方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。根據以上的分析，可以建立影響房地產企業(yè)開發(fā)經營績效的指標體系（三）房地產營銷策略房地產產品建成之后，房地產營銷則是最后關鍵的一環(huán)。如，濰坊同泰建設集團下屬分公司——昌樂同盛置業(yè)有限公司，剛剛開發(fā)的“同樂花園”，其名稱給人一種安逸、祥和、溫馨的感覺。例如：廣東的一家公司所開發(fā)的小區(qū)，借助其小區(qū)內的一千多棵大榕樹，打出了“大榕樹下，百姓人家”的廣告語，果然取得了成功。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務素質，而且還要求有較高的個人素質。房地產公關是指房地產開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。房地產渠道策略目前我國房地產行業(yè)中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、經紀以及近幾年興起的網絡營銷。委托代理商是指由多人組成的具備法人資格的代理機構。房地產品牌營銷一個好的房地產品牌，理應具備“品質、服務、推廣”這三大要素，品質是房地產品牌的核心內涵，推廣是房地產品牌的重要外延，而服務則是位于兩者之間的緩沖地帶。品牌需要具備實際的、豐富的內涵，即卓越的信譽、優(yōu)質的管理、周全的服務等。在營運品牌的眾多因素中，創(chuàng)新是第一位的，是最關鍵的因素和最重要的驅動力，即品牌的根基。房地產品牌社區(qū)就是塑造社區(qū)成員對本社區(qū)的歸屬感。房地產由于其開發(fā)量大，往往對整體樓盤先進行總品質的定位，確定目標市場，即確立母品牌；再根據開發(fā)狀況和市場情況細分目標市場，確定每一期工程的具體針對群體，即確立子品牌。地產發(fā)展商和客戶之間一旦建立起相互信任和溝通互動的關系，就預示著兩者關系的緊密和延續(xù)。例如，萬科地產從九十年代初涉入地產行業(yè)，從最早在深圳開發(fā)的第一個項目———“天景花園”開始，就培育了一批“鐵桿”的品牌忠誠者，這批“鐵桿”在深圳跟隨萬科的項目不斷“換房”，而且，還義務為萬科的地產做“義務宣傳”，經常在親朋好友中間“傳播”買萬科房子的好處。目前房地產正處于迅猛發(fā)展階段，在論述的以上營銷策略中，他們都會對房地產產品營銷產生影響，而其根據房地產產品市場的特點及房地產產品的特點，品牌策略很適應現在的房地產業(yè)需求，利用其營銷策略將會獲得更好的效果！從而為房地產業(yè)的發(fā)展帶來更多的商機！第四篇：淺談房地產營銷策略淺談房地產營銷策略摘要：房地產開發(fā)項目營銷策劃的實施，是企業(yè)發(fā)展的關鍵，關系到房地產企業(yè)在激烈競爭的房地產市場上能否立足和市場營銷的成敗。一宗相同的房產，在不同的區(qū)位，其售價及營銷策略往往也不同。隨著市場經濟的日益發(fā)展和完善，房地產市場上的開發(fā)企業(yè)為爭取有限的有效需求市場競爭日趨激烈。房地產的售后服務也是服務營銷的重要組成部分。像保利拉菲公館，借助著名奢侈品牌紅酒拉菲的名字，襯托出該房地產樓盤的高貴以及奢華，很好的塑造了樓盤的品牌和個性，渲染樓盤的藝術氛圍，提升樓盤的生活質量。政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。房地產消費者市場特點有許多, 營銷人員應著重從下面三個方面研究消費者的喜好：(1)消費者市場房產需求的多層次性。開發(fā)商所開發(fā)的商品房自身品質好壞在很大程度上決定了項目的成功與否, 反映了市場對該產品的認可, 同時, 好的產品也是公司品牌形象的標志。所謂產品, 是指能夠提供給市場, 用于滿足人們某種欲望的任何事物, 包括實物、服務、場所和觀念。這就要求房地產開發(fā)企業(yè)在銷售產品的過程中, 除了自己設置售樓處銷售之外, 還要委托部分房地產中介機構進行銷售。房地產開發(fā)企業(yè)要在激烈競爭的市場環(huán)境下生存和發(fā)展, 唯一的出路就是以人為本, 打造一支既懂得市場經濟, 又深入了解行業(yè)發(fā)展的精英團隊。房地產主要有三種存在形態(tài)。房地產市場營銷的產生是生產力發(fā)展和商品經濟發(fā)達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。