【正文】 配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行合理地定價(jià)。（4）休閑娛樂(lè)現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)在自己所開(kāi)發(fā)的小區(qū)內(nèi)單獨(dú)劃出一塊區(qū)域，再購(gòu)買一些健身器材盒石制桌凳供業(yè)主無(wú)償使用或休息。隨著人們對(duì)住房要求的提高，房子已經(jīng)不再只是遮風(fēng)避雨的“鋼筋+水泥的叢林”。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量最關(guān)鍵的指標(biāo)是業(yè)主滿意度。因此，質(zhì)量的合理性（即不以漂亮、華麗、先進(jìn)為追求，而以實(shí)用、滿足顧客需求為目標(biāo)）以及長(zhǎng)期效益是建筑施工質(zhì)量的基本要求。（二）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購(gòu)房者認(rèn)知的需要來(lái)理解他們的聲音，建立買家意見(jiàn)與住宅如何規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造之間的良好聯(lián)系。(5)供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。所以購(gòu)買者在選購(gòu)住房時(shí)慎之又慎，對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、價(jià)格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進(jìn)行細(xì)致的比較。（2）組合性土地和房屋的組合：每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋和土地兩個(gè)部分。例如一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用“抽獎(jiǎng)”、“介紹新客戶回報(bào)老客戶”等招數(shù)來(lái)吸引客戶。這種營(yíng)銷方式是為購(gòu)房者提供住房的體驗(yàn)，是房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，促使購(gòu)房者在消費(fèi)過(guò)程中在感官、行動(dòng)、思考、情感、關(guān)聯(lián)五個(gè)方面有所感受，主要目的就是讓購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)留下美好印象。(四)綠色營(yíng)銷。另外，提高品牌知名度還可以進(jìn)行品牌推廣與促銷活動(dòng)，要經(jīng)常性地開(kāi)展事件型公關(guān)、社會(huì)競(jìng)賽活動(dòng)以及公益活動(dòng)等，提高品牌的親和力，從而加深消費(fèi)者的印象。三、新形勢(shì)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略(一)多媒體整合營(yíng)銷策略。然而，隨著決策團(tuán)隊(duì)的思想統(tǒng)一，開(kāi)發(fā)商資金壓力的加大，做出降價(jià)決策的可能性將加大。20130208 10:16:50來(lái)源：《合作經(jīng)濟(jì)與科技》2012年第10期上提要：房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著宏觀調(diào)控政策的推進(jìn)，正在接受嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，其當(dāng)前形勢(shì)是降價(jià)現(xiàn)象頻發(fā)，并且成交量下滑。房地產(chǎn)行業(yè)可以借鑒餐飲行業(yè)的試吃、酒店行業(yè)的試睡模式，建立有了體驗(yàn)去評(píng)價(jià)的信息互動(dòng)平臺(tái)，形成最接地氣的引導(dǎo)和建議。萬(wàn)科、龍湖、綠城和碧桂園都是粉絲經(jīng)營(yíng)的典范，這樣的大品牌營(yíng)銷趨勢(shì)，對(duì)房企品牌營(yíng)銷提出新要求。而新媒體時(shí)代的來(lái)臨便為快速的建立有效的客戶關(guān)系、管理客戶關(guān)系、捕捉客戶需求和作出調(diào)整提供了關(guān)系迅速建立的技術(shù)基礎(chǔ)和顧客群體比較易于接受的方式。其次，就物業(yè)管理而言，在房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展成熟走向健康的同時(shí)，自媒體時(shí)代也已經(jīng)到來(lái)，口碑和關(guān)系營(yíng)銷是強(qiáng)大而又獨(dú)立的，消費(fèi)者相信伙伴而不是權(quán)威，而社區(qū)本身就是由伙伴而組成，社區(qū)的服務(wù)主要還是由物業(yè)公司承擔(dān)，因此，良好的物業(yè)服務(wù)本身就是社區(qū)的免費(fèi)營(yíng)銷，前提是社區(qū)交流平臺(tái)的建立和運(yùn)營(yíng)，這對(duì)于當(dāng)下的技術(shù)水平也非難事。所以當(dāng)?shù)氐闹行》科缶涂梢砸赃@樣的目標(biāo)群體確定戶型和配套設(shè)施，同時(shí)，多樣化戶型配比，根據(jù)這些80、90的年輕人的剛需首次置業(yè)、改善型置業(yè)、自住兼投資性置業(yè)的需求制定戶型配比方案，以最大程度滿足目標(biāo)群體需求。三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略3000精準(zhǔn)產(chǎn)品定位美國(guó)營(yíng)銷學(xué)學(xué)者麥卡錫教授提出了著名的“4P”營(yíng)銷組合策略。2012年也有近700家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)被注銷。因此，房地產(chǎn)的拐點(diǎn)并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)掉頭向下，更有可能意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向成熟。[1]中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控注重抑制需求而忽略增加供給，不能有效的觸及購(gòu)房者中的“房姐”、“房哥”和房地產(chǎn)商中的地王；同時(shí)調(diào)控以行政限制手段為主，沒(méi)有建立市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整機(jī)制；并且調(diào)控政策的出臺(tái)利益牽絆過(guò)多，無(wú)公眾參與，也沒(méi)有詳細(xì)可實(shí)施的執(zhí)行細(xì)則，很難落實(shí)。從土地出讓制度來(lái)看，現(xiàn)行法律制度規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性土地的出讓必須通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)制度背景1500從1997年我國(guó)取消住房分配制度到2014年的這16年時(shí)間，房地產(chǎn)從初生發(fā)展為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文件將房地產(chǎn)定為支柱產(chǎn)業(yè)。財(cái)政稅收制度分稅制改革將各種收入劃分為中央財(cái)政固定收入、地方財(cái)政固定收入、中央和地方財(cái)政共享收入；并實(shí)施稅收返還制度。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)，截至2010年中國(guó)存量住房為179億平方米，所以中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)度過(guò)了絕對(duì)供給不足的年代。就二手房成交量來(lái)說(shuō)，北京2014年前五個(gè)月的月平均成交量是5550套，這個(gè)數(shù)字低于房地產(chǎn)市場(chǎng)非常困難的2008年的月平均成交量，并且遠(yuǎn)低于北京業(yè)內(nèi)的二手房成交量標(biāo)桿10000套。當(dāng)然，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)崩潰，反而是走向健康有序的開(kāi)始。后來(lái)，飛利浦在房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌、走向成熟之際，產(chǎn)品的品質(zhì)和與目標(biāo)顧客群體的契合度便更為重要。這在口碑和評(píng)價(jià)的獨(dú)立發(fā)聲者年代，媒體平臺(tái)通暢到酒香不怕巷子深的年代，成熟社區(qū)的建立本身就是房企的名片和廣告，可以為房企的營(yíng)銷提供很高的起點(diǎn)，同時(shí)，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康有序發(fā)展和社區(qū)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)作為非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，消費(fèi)者需要實(shí)際看房才能達(dá)成最終購(gòu)買意向，在此之前如何吸引意向客戶到訪已成為各大房企施展渾身解數(shù)的必要?jiǎng)幼?，由此衍生出精?zhǔn)營(yíng)銷，即通過(guò)精準(zhǔn)的定位目標(biāo)顧客群體和建立精準(zhǔn)營(yíng)銷的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、借助同質(zhì)性的媒體平臺(tái)、在目標(biāo)顧客群體網(wǎng)絡(luò)生活圈或?qū)嶋H生活圈中散布互動(dòng)多媒體微樓書的二維碼，通過(guò)掃一掃實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)與開(kāi)發(fā)商微博互動(dòng)、體驗(yàn)身臨其境的720度看房功能，有意向的顧客只需要在客戶端中搜索項(xiàng)目名稱并下載便可以體驗(yàn)產(chǎn)品的方方面面。在銷售人員個(gè)人微信頭像ID朋友圈定位清晰、容易讓人記住并轉(zhuǎn)發(fā)的前提下，在初次認(rèn)識(shí)顧客以后，通訊錄能同步微信建立第二次聯(lián)系，在有一定信任度的情況下偶爾溝通點(diǎn)贊在對(duì)方空閑時(shí)做一下銷售工作，同時(shí)將客戶聯(lián)系內(nèi)容導(dǎo)入excel再導(dǎo)入到銷售客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，那么微信就直接變成線上的客戶銷售平臺(tái)，這就是精準(zhǔn)客戶營(yíng)銷的趨勢(shì)。除了跟易居電商合作的模式，萬(wàn)達(dá)和綠城都在建立自己的電商平臺(tái)，今年這個(gè)趨勢(shì)將更加明顯。營(yíng)銷業(yè)的興起與發(fā)展加速了房地產(chǎn)的循環(huán)，同時(shí)由于現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論的應(yīng)用，使得房地產(chǎn)業(yè)又上了一個(gè)新的臺(tái)階。二、我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷存在的問(wèn)題(一)依靠開(kāi)盤促銷、依賴傳統(tǒng)的廣告宣傳，發(fā)放戶型單張、現(xiàn)場(chǎng)宣傳等千篇一律的宣傳模式，不容易打動(dòng)潛在客戶，也不能體現(xiàn)樓盤特色。(二)注重完善房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的品牌營(yíng)銷。雖然房屋使用周期較長(zhǎng)，但是購(gòu)房者的理念在不斷更新，所以房產(chǎn)企業(yè)要想跟上時(shí)代的潮流，形成品牌效應(yīng)，必須要有產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能為營(yíng)銷打下基礎(chǔ)。因此，綠色營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)營(yíng)銷商高度重視的一個(gè)方面。四、結(jié)論房地產(chǎn)企業(yè)在淡市環(huán)境下，必須以人為本，轉(zhuǎn)換已過(guò)時(shí)的營(yíng)銷觀念，深入而及時(shí)地掌握消費(fèi)者的需求，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)消費(fèi)者需求的高附加值產(chǎn)品，并且實(shí)現(xiàn)有效、快速的營(yíng)銷，以平穩(wěn)過(guò)渡這個(gè)“寒冬”，使企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)房地產(chǎn)是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，又稱不動(dòng)產(chǎn)。（4）稀缺性這是由土地的自然屬性決定的，因?yàn)橥恋鼐哂胁豢稍偕?。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。(6)不完全開(kāi)發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響程度可以從戶型合理性（包括朝向、大小、室內(nèi)布局、水電氣配套等）、小區(qū)整體情況（區(qū)位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等）、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)質(zhì)量（施工可行性、設(shè)計(jì)整改情況及設(shè)計(jì)審查合格情況）4 個(gè)方面來(lái)考慮。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、參與方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。根據(jù)以上的分析，可以建立影響房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的指標(biāo)體系（三）房地產(chǎn)營(yíng)銷策略房地產(chǎn)產(chǎn)品建成之后，房地產(chǎn)營(yíng)銷則是最后關(guān)鍵的一環(huán)。如，濰坊同泰建設(shè)集團(tuán)下屬分公司——昌樂(lè)同盛置業(yè)有限公司，剛剛開(kāi)發(fā)的“同樂(lè)花園”，其名稱給人一種安逸、祥和、溫馨的感覺(jué)。例如：廣東的一家公司所開(kāi)發(fā)的小區(qū)，借助其小區(qū)內(nèi)的一千多棵大榕樹(shù)，打出了“大榕樹(shù)下，百姓人家”的廣告語(yǔ)，果然取得了成功。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。所謂的樓宇按揭，是指由購(gòu)房者交納房?jī)r(jià)30%的首期款，取得購(gòu)房合同，然后憑購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)抵押貸款支付70%的余款，以后，購(gòu)房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。同時(shí)人員促銷這種方式所面對(duì)的顧客范圍小，對(duì)于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)傳播溝通在公眾中樹(shù)立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。房地產(chǎn)渠道策略目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。委托代理商是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷一個(gè)好的房地產(chǎn)品牌，理應(yīng)具備“品質(zhì)、服務(wù)、推廣”這三大要素，品質(zhì)是房地產(chǎn)品牌的核心內(nèi)涵，推廣是房地產(chǎn)品牌的重要外延，而服務(wù)則是位于兩者之間的緩沖地帶。品牌需要具備實(shí)際的、豐富的內(nèi)涵，即卓越的信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的管理、周全的服務(wù)等。在營(yíng)運(yùn)品牌的眾多因素中，創(chuàng)新是第一位的，是最關(guān)鍵的因素和最重要的驅(qū)動(dòng)力，即品牌的根基。房地產(chǎn)品牌社區(qū)就是塑造社區(qū)成員對(duì)本社區(qū)的歸屬感。房地產(chǎn)由于其開(kāi)發(fā)量大，往往對(duì)整體樓盤先進(jìn)行總品質(zhì)的定位，確定目標(biāo)市場(chǎng)，即確立母品牌；再根據(jù)開(kāi)發(fā)狀況和市場(chǎng)情況細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，確定每一期工程的具體針對(duì)群體，即確立子品牌。地產(chǎn)發(fā)展商和客戶之間一旦建立起相互信任和溝通互動(dòng)的關(guān)系，就預(yù)示著兩者關(guān)系的緊密和延續(xù)。例如，萬(wàn)科地產(chǎn)從九十年代初涉入地產(chǎn)行業(yè)，從最早在深圳開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目———“天景花園”開(kāi)始，就培育了一批“鐵桿”的品牌忠誠(chéng)者，這批“鐵桿”在深圳跟隨萬(wàn)科的項(xiàng)目不斷“換房”，而且，還義務(wù)為萬(wàn)科的地產(chǎn)做“義務(wù)宣傳”，經(jīng)常在親朋好友中間“傳播”買萬(wàn)科房子的好處。目前房地產(chǎn)正處于迅猛發(fā)展階段，在論述的以上營(yíng)銷策略中，他們都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷產(chǎn)生影響，而其根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)的特點(diǎn)及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)，品牌策略很適應(yīng)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)需求，利用其營(yíng)銷策略將會(huì)獲得更好的效果！從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多的商機(jī)！第四篇：淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的實(shí)施，是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上能否立足和市場(chǎng)營(yíng)銷的成敗。一宗相同的房產(chǎn)，在不同的區(qū)位，其售價(jià)及營(yíng)銷策略往往也不同。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)企業(yè)為爭(zhēng)取有限的有效需求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)的售后服務(wù)也是服務(wù)營(yíng)銷的重要組成部分。像保利拉菲公館，借助著名奢侈品牌紅酒拉菲的名字，襯托出該房地產(chǎn)樓盤的高貴以及奢華，很好的塑造了樓盤的品牌和個(gè)性，渲染樓盤的藝術(shù)氛圍，提升樓盤的生活質(zhì)量。政府通過(guò)房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)特點(diǎn)有許多, 營(yíng)銷人員應(yīng)著重從下面三個(gè)方面研究消費(fèi)者的喜好：(1)消費(fèi)者市場(chǎng)房產(chǎn)需求的多層次性。開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的商品房自身品質(zhì)好壞在很大程度上決定了項(xiàng)目的成功與否, 反映了市場(chǎng)對(duì)該產(chǎn)品的認(rèn)可, 同時(shí), 好的產(chǎn)品也是公司品牌形象的標(biāo)志。所謂產(chǎn)品, 是指能夠提供給市場(chǎng), 用于滿足人們某種欲望的任何事物, 包括實(shí)物、服務(wù)、場(chǎng)所和觀念。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品的過(guò)程中, 除了自己設(shè)置售樓處銷售之外, 還要委托部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下生存和發(fā)展, 唯一的出路就是以人為本, 打造一支既懂得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì), 又深入了解行業(yè)發(fā)展的精英團(tuán)隊(duì)。房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可缺少的組成部分。